PRO Челябинск

Город Челябинск является административным центром Челябинской области, включает
в себя 7 районов. Площадь города в границах муниципального образования — около 837 км2. Крупный промышленный центр с предприятиями металлургии, машиностроения и металлообработки, приборостроения, лёгкой и пищевой промышленности.

В годы Великой Отечественной войны челябинская экономика за короткий период была перестроена на промышленное производство и выпуск военной техники. Начиная с этого периода и на протяжении долгих лет, Челябинск представляет собой индустриальный город, экономику которого практически полностью определяет работа крупнейших промышленных предприятий. Благодаря широкой индустриальной платформе Челябинск занимает устойчивое экономическое положение и имеет большой потенциал для дальнейшего развития.

В общероссийском промышленном производстве Челябинск играет одну из ключевых ролей, особенно это касается продукции металлургической промышленности. Основой развития территории города является промышленный комплекс, его доля составила 56,2% годового оборота организаций.

Экономическое состояние региона

Численность постоянного населения на 01.01.2012 г. составила 1 143,5 тыс. чел. и увеличилась по сравнению
с прошлым годом.

В 2011 г. денежные доходы населения сложились по предварительной оценке в сумме 402,5 млрд руб. и увеличились по сравнению с 2010 г. на 10%. Денежные расходы населения сформировались по оценке в объеме 408,5 млрд. руб., 76,1% от которого население потратило на приобретение товаров и оплату услуг.

Отмечается рост заработной платы, одной из важнейших составляющих денежных доходов населения. Среднемесячная начисленная заработная плата на крупных и средних предприятиях города (в период январь-июль 2012 г.) составила 25 054 руб. и повысилась относительно прошлого года (среднемесячная начисленная заработная плата в 2011 г. составила 23 419,9 руб.). В 2011-2012 гг. наблюдается стабильное снижение численности безработных граждан, так по данным на конец 2011 г. численность безработных составила 6 139 человек, что составляет 63,2% к 2010 году.

В 2011 г. темпы роста промышленного производства находились на уровне предыдущего года: 110,1% в 2011 г. против 110,6% в 2010 г. Это в 2,5 раза выше общероссийского показателя (104,1%). За первое полугодие 2012 г. индекс промышленного производства составил 103,2%.

За  2011 г. оборот розничной торговли достиг отметки 259,4 млрд руб., что в товарной массе на 1,7% больше чем в 2010 г. Оборот розничной торговли за первое полугодие текущего года составил к соответствующему периоду прошлого года 105,7%, объем реализации платных услуг населению (по крупным и средним организациям) – 112,5%.

В 2011 г. в Челябинске отмечена положительная динамика инвестиций в основной капитал. За 2011 г.
в экономику города было вложено 68,8 млрд руб. В I квартале 2012 г. объем инвестиций значительно увеличился (на 215,2%) по сравнению в аналогичным периодом 2011 г. и составил 15,8 млрд руб.
По предварительным оценкам объем инвестиций в основной капитал к концу 2012 г. может превысить
80 млрд руб.

Состояние коммерческой недвижимости

За последние полгода  были введены 2 новых ТК: ТРК «Гагарин-Парк» (GBA 50 000 м2.)  и ТК «Лайнер»
(GBA 7 500 кв.м.).

В начале 2012 года был введен в эксплуатацию второй по счету в городе пятизвездочный отель «Гранд-отель Видгоф» с общим номерным фондом 139 номеров. В ближайшие два года предполагается открытие двух гостиничных комплексов. 10-этажный пристрой к гостинице «Виктория» с 48 одноместными номерами, ввод объекта запланирован на 2013 год. И гостиница «Мелиот» напротив ледовой арены «Трактор», рассчитанная в основном на спортсменов и болельщиков.

Офисная недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

На рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, B и C. Доминирующая часть основного предложения приходится на класс В. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А и В) на конец  2011 г. составил 101,4 тыс. м2.

В основном наиболее качественные офисные помещения представлены классом B – более 69 тыс. м2. Офисы класса А занимают более 32 тыс. кв. м. Объектами офисных центров класса А являются БЦ «Аркаим-Плаза»
и  БЦ «Челябинск-Сити».

Основные деловые площади расположены в Центральном районе, который является бизнес-центром города.
В нем находятся площади общим объемом более 93 тыс. м2.

Примеры современных действующих офисных центров:

- торгово-офисный центр «Челябинск-СИТИ», Кирова улица, д.159, класс А, дата ввода II кв. 2009 г., общая площадь 48,3 тыс. м2., арендуемая площадь 19,7 тыс. м2, ООО ПКО «ЧелСИ»;

- бизнес-центр «Аркаим Плаза», Карла Маркса улица, д.38, класса А, дата ввода IV кв. 2005 г., общая площадь 19,1 тыс. м2, арендуемая площадь 14,6 тыс. м2, ООО «Издательство Урал ЛТД»;

- офисный центр «Rekkom Palace», Энгельса улица, д.44, к.д, класса В, дата ввода II кв. 2008 г., общая площадь 20,6 тыс. м2, арендуемая площадь 11,3 тыс. м2, Инвестиционная строительная компания
ООО «РЭККОМ».

По состоянию на начало 2012 года по классу А средняя доля вакантных помещений составляла около 6%,
по классу В – 3%, что является хорошим показателем заполняемости офисных центров в Челябинске.

—  ставки аренды

На начало 2012 года арендные ставки по заключаемым договорам, не включая НДС и операционные расходы, находились в диапазоне:

- для класса А – от 500 руб./кв. м до 750 руб./кв. м в мес.;

- для класса В – 333 руб./кв. м до 633 руб./кв. м в год;

- для класса С – от 267 руб./кв. м до 475 руб./кв. м в год.

В долларовом эквиваленте:

- для класса А от 360 долл/кв.м до 560 долл/кв.м в год

- для класса В от 220 долл/кв.м до 240 долл/кв.м в год

—  цена продажи, динамика

Наиболее вероятные цены продажи офисных зданий целиком, не включая НДС, по классам составляли:

- по классу А – 45 000 – 65 000 руб./кв. м;

- по классу В – 28 000 – 53 000 руб./кв. м;

- по классу С – 20 000 – 38 000 руб./кв. м.

—  крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Не отмечено.

—  крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Не отмечено.

—  сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Аркаим-Плаза

Карла Маркса, 38

14 100

2005

ВИПР

Елькина, 45А

6 300

2005

Челябинск-Сити

Кирова, 159

20 740

2008

Свобода

Свободы, 32

3 200

2003

Перекресток

Свердловский пр-т., 32

1 300

2007

—  замороженные объекты

БЦ «Монолит»

БЦ «Персей»

—  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

БЦ

Предзаводская площадь «ЧТЗ-Уралтрак»

н/д

2012

н/д

БЦ

Пересечение ул. Российской и Труда

35 400

 -

н/д

Офисный комплекс класса В

ул. Коммуны, 98

5 500

2012

н/д

—  прогноз, ожидаемые тренды

На данный момент в городе строится несколько офисных центров. Строительство некоторых объектов еще не началось, сроки реализации не определены девелоперами. Ориентировочная сдача объектов может прийтись на 2013-2015 гг. В ближайшие полгода значительного изменения арендных ставок ждать не стоит. В наиболее качественных объектах, удовлетворяющих потребностям рынка, темпы роста арендных ставках будут на уровне инфляции.

—  ставки капитализации

Ставки капитализации могут превышать 12 - 14%

Торговая недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Челябинска стал развиваться одним из последних среди городов-миллионников. Первый профессиональный торговый центр (ТРЦ «Фокус») был открыт в 2006 г. Следующие два года на рынок выходило по одному торговому объекту (ТРЦ «Горки» был открыт в 2007 г., а ТЦ «Куба» - в 2008 г.).

Наиболее значимым годом для Челябинска стал 2011 г., когда на рынок торговой недвижимости города вышли сразу четыре торговых центра, увеличив качественное предложение в 2,5 раза. В 2012 г. к открытию заявлен торговый центр «Гагарин Парк», однако проблемы с техническим состоянием здания вынуждают арендаторов центра съезжать, что еще более затягивает срок открытия.

Таким образом, по состоянию на октябрь 2012 г. в Челябинске функционирует семь профессиональных классических торговых центров общей площадью 439 360 кв. м (торговая площадь объектов составляет 261 600 кв. м). Обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 228 кв. м на 1 000 человек, что является достаточно низким показателем (для сравнения, обеспеченность классическими торговыми центрами в Москве III квартале 2012 г. составила 257 кв. м/1 000 человек, в Казани – 350 кв. м, в Екатеринбурге – 246 кв. м).

Кроме торговых центров классического формата, в Челябинске есть два профессиональных специализированных торговых центра: ТЦ «Радуга» (дисконт центр) и ТЦ «Маяк», специализирующийся на продаже товаров для дома.

Примечательно, что все качественные торговые центры Челябинска достаточно крупные по размеру.
Так, самый маленький из них  - ТРЦ «Урал»  - имеет площадь 29 000 кв. м GLA. Самый большой торговый центр  - «Родник», открытый в 2011 г. Его общая площадь составляет 135 000 кв. м, торговая – 58 000 кв. м. Данный проект является наиболее концептуальным на рынке Челябинска.

Особенностью рынка торговой недвижимости Челябинска является то, что большая часть торговых центров создана путем редевелопмента промышленных зданий. ТРЦ «Куба» функционирует на основе часового завода «Молния», ТРЦ «Фиеста» появился на месте челябинского текстильного комбината, а для создания ТРЦ «Горки» был проведен редевелопмент цеха завода «Строммашина».

Большинство объектов сосредоточено в центре города и Калининском районе (большой спальный район с высокой плотностью населения). Другие районы города остаются почти неосвоенными. В отличие от других городов-миллионников, в Челябинске почти нет проектов торговых центров, которые будут реализованы в ближайшие несколько лет. Можно отметить лишь строительство торгово-развлекательного центра «Алмаз». Девелопером проекта, завяленного к открытию в 2014 г., является компания «Родник». Проектируемый торговый центр  площадью 92 000 кв. м  GLA  (общая площадь объекта - 222 000 кв. м) станет одним из самых крупных не только в Челябинске, но и в регионах России.

По представленности международных торговых сетей Челябинск занимает четырнадцатое место среди российских городов с численностью населения более 500 тыс. жителей. Город сохранил свою позицию по сравнению с 2011 годом. При этом количество международных сетей в Челябинске самое низкое среди городов с населением более 1 млн. чел.

За последние полгода наблюдался небольшой рост доли вакантных площадей с 4,4% до 5,2%, что обусловлено резким ростом уровня конкуренции среди ТК. 

Структура сфер деятельности арендаторов ТК за последний год существенно не изменилась. Основную долю арендуемых площадей, по-прежнему, занимают операторы одежды, обуви и аксессуаров. Также значительная доля принадлежит операторам мебели, строительных и отделочных материалов и продуктов питания.

—  ставки аренды

Формат магазина

Площадь, кв.м

Диапазон средних арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Якорный арендатор

>5 000

90-180

2 000 – 5 000

140 – 200

1 000 – 2 000

200 – 250

Арендатор торговой галереи

>600

220 – 320

250 – 600

380 – 500

150 – 250

450 – 700

50 – 150

700 – 1 000

<50

1 000 – 1 700


В рублевом эквиваленте:

Средняя арендная ставка в ТЦ Челябинска составляет 1 400 руб. за кв.м в месяц (включая эксплуатационные платежи и НДС).

Максимальные ставки аренды в лучших торговых центрах города достигают 2 500 руб. (арендаторы галереи).

Ставки для якорных арендаторов в среднем составляют от 270 до 4 000 руб. за кв.м в месяц (включая эксплуатационные платежи и НДС).

—  сданные объекты

В 2011 г. в Челябинске был введен максимальным объем площадей за всю историю развития рынка торговой недвижимости города - 184 500 кв.м, это ТРЦ «Родник», «Кольцо», «Гагарин Парк», «Фиеста» и «Урал».
В 2012 г. из качественных ТЦ, площадью (GLA) свыше 3 000 кв.м (а также не учитывая встроено-пристроенные торговые площади) был введен только ТЦ «Лайнер» (7 500 / 5 200 кв.м - GLA).  Предложение торговых центров в г. Челябинск формируется преимущественно за счет реконструкции и перепрофилирования зданий неторгового назначения, минимальное количество - за счет строительства новых объектов (например, ТРЦ «Родник»).

Действующие крупные торговые центры Челябинска, площадью свыше 5 000 кв.м

 

Название

Адрес

Общая площадь (GBA), кв.м

Арендопригодная площадь (GLA) кв.м

Год ввода

1

ТРЦ Родник

Труда ул., 203

135 000

63 000

2011

2

Фокус

Молдавская ул., 16

70 000

32 000

2006

3

KC

Черкасская ул., 15

58 000

40 600

2004

4

Горки (Сити-Парк)

Артиллерийская ул., 136

55 000

38 500

2007

5

Кольцо

Дарвина ул., 18

50 500

35 400*

2011

6

Куба

Цвиллинга ул., 25

50 000

26 000

2008

7

Гагарин парк

Труда ул., д.183

50 000

33 000

2011

8

Фиеста

Молодогвардейцев ул., 7

46 000

34 100

2011

9

Урал

Воровского ул., 6

41 000

19 000

2011

10

Маяк для дома

Дарвина ул., д. 2

35 000

24 500*

2009

11

Челябинский Торговый Центр

Каслинская ул., 64

32 000

18 000

-

12

Синегорье

Степана Разина ул., 9

28 200

14 600

2002

13

Северо-Западный

Проспект Победы, д. 348, стр.1.

27 000

18 900*

2008

14

Гостиный Двор

Коммуны ул., д.60

21 700

15 200

2007

15

Радуга (Сити-Радуга)

Российская ул., 194

17 260

9 000

2007

16

Никитинский (подземный ТК)

Революции пл.

14 000

8 300

1999

17

Каскад

МОПРа пл., 10

11 000

7 700

-

18

Молния 4

Труда ул.‚ 166

9 500

7 700

2004

19

Башня

Салютгая ул., д.27

9 000

6 300

2006

20

Алое Поле

Ленина 64 Д

7 600

5 300*

2005

21

ТОК Бизнес-дом Спиридонов

пр. Ленина, 21В,

7 500

7 000

2000

22

ТЦ Лайнер

Б. Гагарина, 46

7 500

5 200*

2012

23

Европа Азия

Кирова ул., д. 74

6 000

4 200

2000

 

ИТОГО

 

788 800

473 500

 

*оценочно

—  замороженные объекты, причины

Строящийся ТЦ «Фазенда», планируемый к вводу в 2012 г. (13 900 кв.м) из-за финансовых проблем застройщика, будет введен не ранее 2013 г.

—  новые проекты

На сегодняшний день в городе запланировано к строительству несколько ТРЦ.

Действующие знаковые торговые центры Челябинска, площадью свыше 5 000 кв.м

 

Название

Адрес

Общая площадь (GBA), кв.м

Год ввода

1

ТРЦ «Родник», 2 очередь

Труда ул. 203

12 000

2014

2

ТЦ «Фазенда»

Новоэлеваторная ул.

13 900

2013

3

ТРЦ «Родник» 2

Копейское ш.

150 000

2015-2016

4

Магистраль

Братьев Кашириных ул.

60 000

Н.д.

Среди строящихся объектов стоит выделить только ТРЦ «Родник-2», общей площадью свыше 150 тыс. кв.м, однако точных данных о концепции проекта пока нет.

—  прогноз, ожидаемые тренды

Общая площадь объектов, планируемых к вводу в ближайшие 3-4 года, составляет 235 900 кв.м.

В среднесрочной перспективе (до 2015 г.) рынок торговой недвижимости Челябинска пополнится еще примерно на 25,9 тыс.кв.м (около 18 тыс. кв.м. GLA ) – ТРЦ «Родник» 2 очередь и ТЦ «Фазенда», таким образом, объем качественных ТЦ и ТРЦ Челябинска к 2015 г. может составить 491 700 тыс. кв.м.

—  ставки капитализации

Ставка капитализации могут превышать 11,5 - 12%.

Складская недвижимость

общая характеристика, баланс спроса и предложения

Количество предложений качественных объектов на рынке складской недвижимости довольно ограничено Рынок качественных складских помещений города Челябинск представлен одним комплексом класса А 30 тыс. кв. м. и комплексами класса B. Количество предложений качественных объектов на рынке складской недвижимости довольно ограничено. Общий объем качественных складских площадей класса В составляет около 90 тыс. кв. м.

— ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

Ставки аренды по классу А составляют 330 - 350 руб/кв. м в мес по классу В составляют 167 – 250 руб./кв. м в мес. Ставки ОРЕХ 90 - 95 руб/кв. м в мес.

— цена продажи

Наиболее вероятные цены продажи зданий целиком, не включая НДС, в 2013 году складских комплексов находились в диапазоне:

по классу А  - 35 – 38 тыс. руб./кв. м;
по классу В – 18 – 23 тыс. руб./кв. м;
по классу С – 13,5 – 18 тыс. руб./кв. м.

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

ГК «Дикси» Не отмечено.арендовала  16 тыс. кв. м в складском комплексе ООО «Логоцентр»

Торговая сеть «Красное & Белое» арендовала 19 тыс. кв. м в складском комплексе ООО «Логоцентр»

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

— сданные объекты

Из крупнейших спекулятивных складских комплексов можно отметить первую очередь ООО «Логоцентр» 35 тыс. кв. м, СК «Каскад» общей площадью 26,4 тыс. кв. м и СК «Оптимум» площадью 7 тыс. кв. м.

В предкризисные годы девелоперы Raven Russia, PNK Group и VVV Company заявляли о планах по строительству крупных спекулятивных складских комплексов, однако данные планы были скорректированы в 2008-2009 гг. В результате ни одного крупного спекулятивного складского комплекса в регионе так и не было построено.

Объект

Площадь

Дата открытия

Интеграция

45 600

2009

Каскад Челябинск

24 500

2006

Linpark ЛК

18 000

2006

—  замороженные объекты, причины

Не отмечено.

—  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

ТЛК «Южноуральский»

автодорога М36

фаза 1 – около 63 тыс. кв. м

фаза 2 – около 34 тыс. кв. м

2013

2014

—  прогноз, ожидаемые тренды.

В среднесрочной перспективе существенных изменений сложившейся на рынке ситуации не ожидается.. Проект ТЛК «Южноуральский», и ООО «Логоцентр» удовлетворят спрос на склады класса А,  Ожидается строительство  единичных объектов, возводимых собственниками под собственные нужды. Значительных колебаний коммерческих условий также не предвидится.

—  ставки капитализации

Ставка капитализации могут превышать 13,5 - 14%.

Гостиничная недвижимость

—  общая характеристика, предложение

В настоящий момент на рынке гостиничной недвижимости города Челябинска функционируют 42 гостиницы общей площадью 93 тыс.кв. м. Совокупный объем предложения составил  2360 номеров, из которых на долю гостиниц 3* и ниже приходится 77%. В Челябинске  расположено 2 гостиницы категории 5*, общий номерной фонд которых составляет 196 номеров - Гранд-отель Видгоф (139 номера), Отель Березка (57 номеров).

В Челябинске присутствует лишь два профессиональных оператора - Heliopark Group (гостиница, расположенна в поселке Смолино - Heliopark Смолино,61 номер) и Intercontinental Hotel Group (гостиница Holiday Inn – 54 номера).

В качественном предложении города только один объект, вместимость которого превышает 200 номеров – гостиница Малахит (3*, 408 номеров). В наибольшем количестве объектов качественного предложения номерной фонд находится в пределах 100 – 250 номеров.

В августе 2011 года началось строительство нового четырехзвездочного отеля международного класса на пересечении ул. Труда и ул. Энгельса под руководством крупнейшего международного гостиничного оператора Rezidor Hotel Group. Предполагается, что в гостинице будут 192 комфортабельных номера, два ресторана, банкетный зал, помещения для конференций и переговоров, а также фитнес-клуб с крытым бассейном. Открытие гостиницы запланировано на 2014 год.

Обеспеченность гостиничными номерами г.Челябинск составляет 1,7 номера/1 000 жителей.

Структура  номерного фонда г. Челябинск

—  баланс спроса и предложения

В г. Челябинске представлен в большей степени представлен сегмент делового туризма. На его долю приходится порядка 80-90% всех прибывающих в город. Однако, принимая во внимание программу администрации города по развитию туристических направлений в регионе, в перспективе можно ожидать увеличение доли рекреационного туризма.

Необходимо выделить периоды повышенной активности города, которые обусловлены фактором сезонности бизнеса и рекреационного туризма. В сегменте бизнес-туризма выделяют два периода: весенне-летний (март-июнь); осенний (сентябрь-ноябрь). В это время загрузка многих гостиниц достигает 70 - 90%, что обусловлено активным проведением в этот период выставок, конференций, встреч, которые генерируют потоки туристов.

Среднегодовой показатель заполняемости в сегменте 3 - 5* составляет порядка 50-65%.

Поток приезжих в г. Челябинск осуществляется через аэропорт «Баландино». Всего за 2011 год аэропорт обслужил 834 тысячи пассажиров, что на 26% больше, чем в 2010 г. Согласно утвержденной областной программе «Развития туристско-рекреационной деятельности в Челябинской области на 2011–2016 гг.» планируется увеличение  туристического потока, размещенных постояльцев в гостиницах на 143%.

—  стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера. Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 5* стоимость варьируется 5 200-7 500 руб., 4* находится в пределах от 4 300 руб. до 5 000 руб., в гостиницах категории 3* - от 900 руб. до 4 000 руб. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно. Распределение стоимости размещения в зависимости от категории представлено на диаграмме.

—  сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

—  сданные объекты

В начале 2012 года был введен в эксплуатацию второй по счету в городе пятизвездочный отель «Гранд-отель Видгоф» с общим номерным фондом 139 номеров. Девелопером проекта выступила ГК «Бовид». Управляющей компанией стала УК «Бовид», данная компания также занимается управлением ОЦ «Бовид», ГК «Березка», «Славянка». «Гранд-отель Видгоф» представляет из себя 21-этажный ГОК: на 1 и 4-8 этажах расположены офисы. 

—  замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

—  новые проекты

На 2014 г. запланировано открытие гостиницы под управлением гостиничного оператора Rezidor Hotel Group, номерной фонд составляет 192 номера.

—  прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшие два года планируются к открытию еще 3 гостиницы, одна из которых носит мировую известность («Rezidor Hotel Group»), общий номерной фонд данных гостиниц составит около 340 номеров.