PRO Челябинск

Челябинск – административный центр Челябинской области, крупный промышленный и научно-образовательный центр России. Он находится в центре Южного Урала – в регионе с развитой транспортной инфраструктурой, в непосредственной близости от крупных, зачастую уникальных месторождений природных ресурсов. Население города (по данным на начало 2014 г.) составляет 1 506,2 тыс. человек. Челябинская городская агломерация занимает 9-ое место по численности населения в России, и является одной из крупнейших агломераций на Урале (около 1535 тыс. человек), уступая по размеру и значимости ближайшей к ней Екатеринбургской. В настоящий момент происходит стабилизация численности населения Челябинска, и создаются предпосылки к ее росту.

Экономическое состояние региона

Челябинск – административный центр Челябинской области, крупный промышленный и научно-образовательный центр России. Он находится в центре Южного Урала – в регионе с развитой транспортной инфраструктурой, в непосредственной близости от крупных, зачастую уникальных месторождений природных ресурсов. Население города (по данным на начало 2014 г.) составляет 1 506,2 тыс. человек. Челябинская городская агломерация занимает 9-ое место по численности населения в России, и является одной из крупнейших агломераций на Урале (около 1535 тыс. человек), уступая по размеру и значимости ближайшей к ней Екатеринбургской. В настоящий момент происходит стабилизация численности населения Челябинска, и создаются предпосылки к ее росту.

Состояние коммерческой недвижимости

За последние полгода были введены 2 новых ТК: ТРК «Гагарин-Парк» (GBA 50 000 м2.) и ТК «Лайнер» (GBA 7 500 кв.м.).

В начале 2012 года был введен в эксплуатацию второй по счету в городе пятизвездочный отель «Гранд-отель Видгоф» с общим номерным фондом 139 номеров. В ближайшие два года предполагается открытие двух гостиничных комплексов: 10-этажный пристрой к гостинице «Виктория» с 48 одноместными номерами и гостиница «Мелиот» напротив ледовой арены «Трактор», рассчитанная в основном на спортсменов и болельщиков.

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

На рынке офисных помещений города Челябинска представлены помещения классов: A, B и C. Доминирующая часть основного предложения приходится на класс В. Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класс А и В) составил 111,1 тыс. кв. м.

В основном, наиболее качественные офисные помещения представлены классом B – 69,4 тыс. кв. м. или 62,5% от общего предложения. Офисы класса А составляют 37,5% от общего предложения или 32,1 тыс. кв. м. Объектами офисных центров класса А являются БЦ «Аркаим-Плаза» и БЦ «Челябинск-Сити».

Доля свободных площадей оценивается в 8% для помещений класса B и 15% – для класса А.

— ставки аренды

Арендные ставки, не включая НДС и операционные расходы, находятся в диапазоне:

  • для класса А – от 500 руб./кв. м до 800 руб./кв. м в мес.;
  • для класса В – 333 руб./кв. м до 633 руб./кв. м в мес.;
  • для класса С – от 267 руб./кв. м до 475 руб./кв. м в мес.

— цена продажи, динамика

Наиболее вероятные цены продажи офисных зданий целиком, не включая НДС, по классам составляли:

  • по классу А – 45 000 – 65 000 руб./кв. м;
  • по классу В – 28 000 – 53 000 руб./кв. м;
  • по классу С – 20 000 – 38 000 руб./кв. м.

— крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «Свобода»

Свободы, 32

3 200

2003

ОЦ «ВИПР»

Елькина, 45а

6 300

2005

БЦ «Аркаим Плаза»

Карла Маркса, 38

14 100

2005

БЦ «Челябинск-Сити»

Кирова, 159

20 740

2008

 

— замороженные объекты

БЦ «Монолит»;

БЦ «Персей».

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

БЦ

Предзаводская площадь «ЧТЗ-Уралтрак»

н/д

2012

н/д

БЦ

Пересечение ул. Российской и Труда

35 400

 -

н/д

Офисный комплекс класса В

ул. Коммуны, 98

5 500

2012

н/д

— прогноз, ожидаемые тренды

На данный момент в городе строится несколько офисных центров. Строительство некоторых объектов еще не началось, сроки реализации не определены девелоперами. Ориентировочная сдача объектов может прийтись на 2014-2015 гг. В ближайшие полгода значительного изменения арендных ставок ждать не стоит. В наиболее качественных объектах, удовлетворяющих потребностям рынка, темпы роста арендных ставках будут на уровне инфляции.

— ставки капитализации

Ставки капитализации могут превышать 12 - 14%.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Первые качественные торговые центры Челябинска были введены в эксплуатацию в 2006-2007 гг. Большая часть крупноформатных объектов, которые были построены до этого времени, продолжают функционировать и сегодня. Одной из особенностей рынка торговой недвижимости Челябинска является перенасыщение площадями, не соответствующими современным представлениям о качественных объектах. Соотношение площадей качественных центров и объектов, которые не относятся к таковым, – 44% и 56% соответственно. Торговый сегмент Челябинска можно охарактеризовать как рынок, где этот дисбаланс ярко выражен. Такая же ситуация характерна для городов Пермь, Омск, Уфа.

Несмотря на то что рынок торговой недвижимости Челябинска пребывает в стадии активного роста – в 2011-2012 гг. было введено 6 крупных торговых объектов, – не все вновь введённые центры можно отнести к профессиональным. Одна из причин, которая существенно затрудняет развитие рынка качественной торговой недвижимости, – слабое присутствие в Челябинске международных и федеральных девелоперов.

Немаловажной чертой, характеризующей торговый сегмент Челябинска, является близость к крупному и развитому рынку Екатеринбурга (чуть более 200 км). Екатеринбург всегда оказывал и продолжает оказывать влияние на рынок торговой недвижимости Челябинска. Например, от города до ТРЦ «Мега» в Екатеринбурге несколько раз в неделю курсирует специальный автобус. Эта, на первый взгляд, несущественная информация, дает характеристику масштабов работы некоторых торговых проектов Екатеринбурга и оценку их зон охвата.

Несмотря на то что в 2013 году в Челябинске не был введен ни один качественный торговый центр, уровень обеспеченности сопоставим с другими «миллионниками» и составляет 322 кв. м на 1000 человек. Этот показатель в значительной мере может увеличиться за счет ввода в 2014 и 2015 году двух крупных качественных объекта – ТРЦ «Алмаз» и ТРЦ на пересечении ул. Свободы и Ленина. В конце 2013 года объем существующего предложения составил 368,1 тыс. кв. м; строящегося – 127 тыс. кв. м; планируемого – 182,6 тыс. кв. м.

По-прежнему остаются востребованными небольшие площадки стрит-ритейла по 70-150 кв. м, а также появляется устойчивый интерес к блокам в 250-300 кв. м. Наиболее востребованными остаются Центральный и Северо-Западный районы. Ставки аренды для помещений 100 кв. м в течение 2013 года увеличились и на сегодняшний день варьируются в диапазоне 250-600 долл./кв. м/год.

Рынок Челябинска привлекателен для новых розничных игроков: в 2013 году расширили свое влияние продуктовая сеть SPAR и обувная сеть Zenden. Сеть детских товаров LEGO и розничная сеть ECCO открыли свои первые магазины в 2013 и в начале 2014 года.

Торговые операторы

На примере развития рынка торговой недвижимости Челябинска можно наблюдать тенденцию, которая в целом характерна для регионов России: челябинский рынок торговой недвижимости – наглядная иллюстрация процесса замещения региональных сетей крупными федеральными/международными операторами. На начальном этапе развития рынка доминировали локальные продуктовые сети: «Незабудка»/«ДАР Сити», сеть «Молния», «Теорема», «Сезам». В течение нескольких лет можно было наблюдать, как происходило обновление списка присутствующих в городе операторов. В настоящий момент в Челябинске функционируют как объекты крупных федеральных сетей (Metro C&C, «Гипермаркет «НАШ», «Ашан»), так и локальные операторы. Среди последних стоит назвать мультиформатную торговую сеть «Молния» (31 магазин в Челябинске и Челябинской области), магазины сети «Проспект», которую развивает компания ООО «Проспект-А» (9 объектов) и гипермаркет «Теорема». Внимания заслуживает и челябинская сеть магазинов «Пеплос», реализующая продукцию ЗАО «“Пеплос” Чебаркульская швейная фабрика» (входит в десятку крупнейших российских производителей мужской одежды), которую, учитывая регионы распространения, вполне можно назвать федеральной.

— ставки аренды

Формат магазина

Площадь, кв.м

Диапазон средних арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Арендатор торговой галереи

>600

220 – 320

250 – 600

400 – 600

150 – 250

450 – 900

50 – 150

800 – 1 000

<50

1 200 – 2 000

— сданные объекты

Название

Адрес

Общая площадь (GBA), кв.м

Арендопригодная площадь (GLA) кв.м

Год ввода

Челябинский Торговый Центр

ул. Каслинская, 64

32 000

18 000

1975

ТК «Никитинский»

Революции пл.

14 000

8 300

1999

ТОК Бизнес-дом «Спиридонов»

пр. Ленина, 21В,

7 500

7 000

2000

ТК «Европа Азия»

ул. Кирова, 74

6 000

4 200

2000

ТК «Синегорье»

ул. Степана Разина, 9

28 200

14 600

2002

ТЦ «Каскад»

МОПРа пл., 10

11 000

7 700

2004

ТК «KC»

ул. Черкасская, 15

58 000

40 600

2004

«Алое Поле»

ул. Ленина, 64д

7 600

5 300*

2005

ТК «Башня»

ул. Салютгая, 27

9 000

6 300

2006

ТРЦ «Фокус»

ул. Молдавская, 16

70 000

32 000

2006

ТРК «Горки» («Сити-Парк»)

ул. Артиллерийская, 136

55 000

38 500

2007

ТК «Гостиный Двор»

ул. Коммуны, 60

21 700

15 200

2007

ТРК «Куба»

ул. Цвиллинга, 25

50 000

26 000

2008

ТК «Северо-Западный»

проспект Победы, 348/1

27 000

18 900*

2008

ТЦ «Маяк для дома»

ул. Дарвина, 2

35 000

24 500*

2009

ТРЦ «Родник»

ул. Труда, 203

135 000

63 000

2011

ТЦ «Гагарин парк»

ул. Труда, 183

50 000

33 000

2011

ТРК «Фиеста»

ул. Молодогвардейцев, 7

46 000

34 100

2011

ТРК «Урал»

ул. Воровского, 6

41 000

19 000

2011

ТК «Кольцо»

ул. Дарвина, 18

50 500

35 400*

2011

ТЦ «Лайнер»

ул. Б. Гагарина, 46

7 500

5 200*

2012

Стройдепо в ТК «Усадьба»

Троицкий тракт, 76б

Около 5000

 

2 кв. 2013

Spar

Комсомольский пр-т, 113

н/д

 

4 кв. 2013

ТЦ «Фазенда»

ул. Новоэлеваторная

13 900

 

2013

*оценочно

В 2013 г. в Челябинске не вводились в эксплуатацию крупные торговые объекты. Пожалуй, наиболее интересным событием стало открытие гипермаркета Spar.

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты

Название

Адрес

Общая площадь (GBA), кв.м

Год ввода

ТРЦ «Родник», 2 очередь

ул. Труда, 203

12 000

2014

ТРЦ полуподземный под памятником Курчатову

пересечение пр-та Ленина и ул. Лесопарковой

 

3 кв. 2014

ТРЦ на улице Свободы

Пересечение Ленина и Свободы

35 000

2015

ТЦ «Магистраль»

ул. Братьев Кашириных

60 000

н.д.

ТРК «Алмаз»

Копейское ш.

222 000

4 кв. 2015

ТЦ «Ритейл-Парк»

пересечение ул. Блюхера и Днепропетровской

80 000

2014-2016

ТРЦ «Родник-2»

Копейское ш.

150 000

2015-2016

ТРК Cloud

ул. Салавата Юлаева

350 000

2017

Среди строящихся объектов стоит выделить только ТРЦ «Родник-2», общей площадью свыше 150 тыс. кв.м, однако точных данных о концепции проекта пока нет.

— прогноз, ожидаемые тренды

Среди актуальных трендов в Челябинске, как и во многих городах-«миллионниках» с развитым рынком торговой недвижимости, стоит отметить реконцепцию существующих торговых комплексов. Суммарная площадь объектов, нуждающихся в обновлении дизайна, концепции или архитектуры, на сегодняшний день составляет около 100 тыс. кв. м.

Ставки аренды в торговых центрах в ближайшие два года, вероятнее всего, сохранятся на уровне 2013 года с незначительным увеличением. Ставки аренды на торговых улицах, учитывая возрастающий интерес локальных ритейлеров, будут увеличиваться.

— ставки капитализации

Ставка капитализации могут превышать 11,5 - 12%.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок качественных складских помещений города Челябинск представлен комплексами класса B. Количество предложений качественных объектов на рынке складской недвижимости довольно ограничено. Общий объем качественных складских площадей класса В составляет около 90 тыс. кв. м.

— ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

Ставки аренды по классу В составляют 167 – 250 руб./кв. м в мес.

— цена продажи

Наиболее вероятные цены продажи зданий целиком, не включая НДС, в 2013 году складских комплексов находились в диапазоне:

  • по классу В – 18 – 23 тыс. руб./кв. м;
  • по классу С – 13,5 – 18 тыс. руб./кв. м.

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

— сданные объекты

Из крупнейших спекулятивных складских комплексов можно отметить СК «Каскад» общей площадью 26,4 тыс. кв. м и СК «Оптимум» площадью 7 тыс. кв. м.

В предкризисные годы девелоперы Raven Russia, PNK Group и VVV Company заявляли о планах по строительству крупных спекулятивных складских комплексов, однако данные планы были скорректированы в 2008-2009 гг. В результате ни одного крупного спекулятивного складского комплекса в регионе так и не было построено.

Объект

Площадь

Дата открытия

ТОК «Каскад Челябинск»

24 500

2006

ЛК Linpark

18 000

2006

ЛК «Интеграция»

45 600

2009

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

ТЛК «Южноуральский»

автодорога М36

1 очередь – около 63 тыс. кв. м; 2 очередь – около 34 тыс. кв. м

2013

2014

— прогноз, ожидаемые тренды.

В среднесрочной перспективе существенных изменений сложившейся на рынке ситуации не ожидается. Текущий спрос удовлетворён. Появление современных складских площадей в регионе возможно вместе с реализацией проекта ТЛК «Южноуральский», а также в виде единичных объектов, возводимых собственниками под собственные нужды. Значительных колебаний коммерческих условий также не предвидится.

— ставки капитализации

Ставка капитализации могут превышать 13,5 - 14%.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение

В настоящий момент на рынке гостиничной недвижимости города Челябинска функционирует 42 гостиницы общей площадью 93 тыс.кв. м. Совокупный объем предложения составил 2360 номеров, из которых на долю гостиниц 3* и ниже приходится 77%. В Челябинске расположено 2 гостиницы категории 5*, общий номерной фонд которых составляет 196 номеров - «Гранд-отель Видгоф» (139 номера), Отель «Березка» (57 номеров).

В Челябинске присутствуют лишь два профессиональных оператора - Heliopark Group (гостиница, расположенная в поселке Смолино - Heliopark Смолино,61 номер) и Intercontinental Hotel Group (гостиница Holiday Inn – 54 номера).

В качественном предложении города только один объект, вместимость которого превышает 200 номеров – гостиница «Малахит» (3*, 408 номеров). В наибольшем количестве объектов качественного предложения номерной фонд находится в пределах 100 – 250 номеров.

В августе 2011 года началось строительство нового четырехзвездочного отеля международного класса на пересечении ул. Труда и ул. Энгельса под руководством крупнейшего международного гостиничного оператора Rezidor Hotel Group. Предполагается, что в гостинице будет 192 комфортабельных номера, два ресторана, банкетный зал, помещения для конференций и переговоров, а также фитнес-клуб с крытым бассейном. Открытие гостиницы запланировано на 2014 год.

Обеспеченность гостиничными номерами Челябинска составляет 1,7 номера/1 000 жителей.

Структура номерного фонда г. Челябинск

— баланс спроса и предложения

В Челябинске представлен в большей степени сегмент делового туризма. На его долю приходится порядка 80-90% всех прибывающих в город. Однако, принимая во внимание программу администрации города по развитию туристических направлений в регионе, в перспективе можно ожидать увеличение доли рекреационного туризма.

Необходимо выделить периоды повышенной активности города, которые обусловлены фактором сезонности бизнеса и рекреационного туризма. В сегменте бизнес-туризма выделяют два периода: весенне-летний (март-июнь); осенний (сентябрь-ноябрь). В это время загрузка многих гостиниц достигает 70 - 90%, что обусловлено активным проведением в этот период выставок, конференций, встреч, которые генерируют потоки туристов.

Среднегодовой показатель заполняемости в сегменте 3 - 5* составляет порядка 50-65%.

Поток приезжих в г. Челябинск осуществляется через аэропорт «Баландино». Всего за 2011 год аэропорт обслужил 834 тысячи пассажиров, что на 26% больше, чем в 2010 г. Согласно утвержденной областной программе «Развития туристско-рекреационной деятельности в Челябинской области на 2011–2016 гг.» планируется увеличение туристического потока, размещенных постояльцев в гостиницах на 143%.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера. Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 5* варьируется от 5 200 до 7 500 руб., 4* находится в пределах от 4 300 руб. до 5 000 руб., в гостиницах категории 3* - от 900 руб. до 4 000 руб. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно. Распределение стоимости размещения в зависимости от категории представлено на диаграмме.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

— сданные объекты

В начале 2012 года был введен в эксплуатацию второй по счету в городе пятизвездочный отель «Гранд-отель Видгоф» с общим номерным фондом 139 номеров. Девелопером проекта выступила ГК «Бовид». Управляющей компанией стала УК «Бовид», данная компания также занимается управлением ОЦ «Бовид», ГК «Березка», «Славянка». «Гранд-отель Видгоф» представляет собой 21-этажный ГОК: на 1 и 4-8 этажах расположены офисы. 

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты

На 2014 г. запланировано открытие гостиницы под управлением гостиничного оператора Rezidor Hotel Group, номерной фонд составляет 192 номера.

— прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшие два года планируются к открытию еще 3 гостиницы, одна из которых носит мировую известность («Rezidor Hotel Group»), общий номерной фонд данных гостиниц составит около 340 номеров.