PRO Челябинск

Челябинск - крупный индустриальный, финансовый, научный и культурный центр Южного Урала, является транспортным узлом Транссибирский магистрали. Во время Второй Мировой Войны многие предприятия были перемещены сюда из Центральной России, благодаря чему город стал важным индустриальным центром.

 

Экономическое состояние региона

По данным Департамента социологии Финансового университета при Правительстве Российской Федерации за 2014 год, Челябинск является одним из самых благоустроенных городов России и входит в первую пятерку российских городов по количеству вводимой в эксплуатацию новой жилой площади.

Челябинск - седьмой по количеству жителей город в Российской Федерации, административный центр Челябинской области и единственный в России городской округ с внутригородским делением. Население - свыше 1,18 млн человек. Челябинск расположен в центре материка Евразия, на восточном склоне Уральских гор, на реке Миасс в 200 км южнее Екатеринбурга, в 1 879 км к востоку от Москвы.

Челябинск является деловым, научным, культурным и спортивным центром Южного Урала. Крупный транспортный узел, стоит на Транссибирской магистрали. В городе находится одноименный международный аэропорт.

Челябинск - крупный промышленный центр с предприятиями металлургии, машиностроения, металлообработки, приборостроения, трубной, химической, легкой и пищевой промышленности. По индустриальной мощи Челябинск находится в первой десятке городов России. Около 40 % продукции города составляет металл. Челябинск является одним из крупнейших в России производителей высококачественных сплавов, жаропрочных и нержавеющих сталей, сортового и листового проката. Челябинск производит 43 % российских ферросплавов, более 60 % российского производства цинка, пятую часть труб страны, высококачественные железнодорожные рельсы, тяжелые гусеничные тракторы, гусеничные краны, строительно-дорожные машины, фронтальные погрузчики, трубоукладчики, карьерные самосвалы, прицепы-тяжеловозы, уникальные металлоконструкции и приборы.

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости Челябинска представлен торговыми, офисными, производственными и складскими помещениями. В силу активного экономического развития региона во всех сегментах отмечается достаточно высокий спрос. Зачастую потенциальные арендаторы сталкиваются с недостатком компактных офисных помещений.

Ситуация со спросом на помещения офисного типа несколько поменялась в связи с резким колебанием валют в конце года и экономической нестабильностью в стране.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Текущий объем офисных площадей составляет 162 518 кв. м. За 2014 год объем офисных площадей увеличился на 24%, что является одним из самых высоких показателей ввода, начиная с 2000 года.

Тем не менее, строительство нескольких объектов класса "А" заморожено. В новых бизнес-центрах класса "А" доля свободных площадей превышает 35%.

-- ставки аренды

Класс "А" - 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

Класс "B" - 850 рублей за 1 кв. м в месяц.

-- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи составила 61 310 рублей за 1 кв. м.

-- крупные сделки по аренде офисных площадей

Крупных сделок отмечено не было.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей

Крупных сделок отмечено не было.

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

БЦ "Свобода"

Свободы, 32

3 200

2003

ОЦ "ВИПР"

Елькина, 45а

6 300

2005

БЦ "Аркаим Плаза"

Карла Маркса, 38

14 100

2005

БЦ "Челябинск-Сити"

Кирова, 159

20 740

2008

БЦ "Ньютон"

 

 

улица Труда, дом 78

 

10 161

 

 

2014

 

GREENPLEX

Российская ул., 110к1

10 271

 

2014

-- замороженные объекты, причины;

Еще с 2013 года на рынке находится 2 замороженных объекта класса "А" – БЦ "Монолит" на улице Труда 153 (47 тыс. кв. м) и БЦ "Персей" на улице Свободы (15 тыс. кв. м).

-- новые проекты 

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

Grand Vera

 

 

Молодогвардейцев, 31

 

17 425

2015

 

 

 

БЦ "Массив"

 

 

Ленина проспект, 27/1 

 

11 650

 

2015

-- прогноз, ожидаемые тренды.

В общем приросте ожидается порядка 30 тыс. кв. м качественных офисных площадей по итогам 2015 года. 

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Несмотря на то, что c 2011 года в Челябинске не был введен ни один качественный торговый центр, уровень обеспеченности торговыми площадями сопоставим с другими "миллионниками" и составляет 265 кв. м на 1 тыс. человек.

По доле международных брендов от общего числа представленных в России, Челябинск находится во второй десятке среди российских городов. В 2014 году в городе были представлены лишь 76 международных ритейлеров из почти 480. Основным препятствием для новых сетевых игроков был дефицит качественных торговых площадей. Учитывая хорошую покупательскую способность населения Челябинска и отсутствие конъюнктурных шоков в экономике города, потребительский спрос будет достаточным для успешного развития ритейла.

Большинство торговых проектов развивается местными компаниями. Недостаток доступных земельных участков в центре города и сильный контроль со стороны местных властей при получении разрешении на строительство являются одними из ключевых факторов, сдерживающих развитие рынка.

Стрит-ритейл сконцентрирован в основном в зоне Площади Революции, на улицах Кирова, Ленина, Свободы, Труда, К. Маркса, которые расположены вблизи друг от друга.

В городе работает ряд федеральных и международных ритейлеров: "Ашан", Metro Cash&Carry, "Перекресток", "Пятерочка", Inditex, бренды Melon Fashion Group, LPP и прочие.

К наиболее качественным объектам можно отнести: "Родник" (63 тыс. кв. м GLA), "Фокус" (42 тыс. кв. м GLA), "Кольцо" (34,5 тыс. кв. м GLA), "Фиеста" (34,1 тыс. кв. м GLA), "Горки" (38,5 тыс. кв. м GLA), "Гагарин Парк" (33 тыс. кв. м GLA).


Что касается уровня арендных ставок, то средний рост арендных ставок в период с 2011 по 2014 годы составлял 8%.

-- ставки аренды

2-6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

-- цена продажи, стрит-ритейл

Средняя цена продажи составила 78 534 рублей за 1 кв. м.

-- сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было.

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

Крупных сделок отмечено не было.

-- сданные объекты

Название

Адрес

Общая площадь (GBA), кв. м

Арендопригодная площадь (GLA) кв. м

Год ввода

"Челябинский Торговый Центр"

ул. Каслинская, 64

32 000

18 000

1975

ТК "Никитинский"

ул. Советская, 34

14 000

8 300

1999

ТОК Бизнес-дом "Спиридонов"

пр. Ленина, 21В,

7 500

7 000

2000

ТК "Европа Азия"

ул. Кирова, 74

6 000

4 200

2000

ТК "Синегорье"

ул. Степана Разина, 9

28 200

14 600

2002

ТЦ "Каскад"

пл. МОПРа, 10

11 000

7 700

2004

ТК "KC"

ул. Черкасская, 15

58 000

40 600

2004

ТЦ "Алое Поле"

ул. Ленина, 64д

7 600

5 300

2005

ТК "Башня"

ул. Салютгая, 27

9 000

6 300

2006

ТРЦ "Фокус"

ул. Молдавская, 16

70 000

32 000

2006

ТРК "Горки" ("Сити-Парк")

ул. Артиллерийская, 136

55 000

38 500

2007

ТК "Гостиный Двор"

ул. Коммуны, 60

21 700

15 200

2007

ТРК "Куба"

ул. Цвиллинга, 25

50 000

26 000

2008

ТК "Северо-Западный"

проспект Победы, 348/1

27 000

18 900

2008

ТЦ "Маяк для дома"

ул. Дарвина, 2

35 000

24 500

2009

ТРЦ "Родник"

ул. Труда, 203

135 000

63 000

2011

ТЦ "Гагарин парк"

ул. Труда, 183

50 000

33 000

2011

ТРК "Фиеста"

ул. Молодогвардейцев, 7

46 000

34 100

2011

ТРК "Урал"

ул. Воровского, 6

41 000

19 000

2011

ТК "Кольцо"

ул. Дарвина, 18

50 500

35 400

2011

ТЦ "Лайнер"

ул. Б. Гагарина, 46

7 500

5 200

2012

-- замороженные объекты, причины

ТЦ "Фазенда" – 13 884 кв. м.

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

ТРЦ "Алмаз"

Копейское шоссе, 64

90 000

4 кв. 2015

 -- прогноз, ожидаемые тренды

Показатель обеспеченности торговыми площадями в значительной мере увеличится по итогам 2015 года за счет ввода ТРЦ "Алмаз". В конце 2015 года объем существующего предложения составит 394 тыс. кв. м. Компания IKEA также выразила свои намерения о строительстве в Челябинске ТЦ "МЕГА".

Кроме того, эксперты прогнозируют дальнейшее повышение спроса на торговые площади в городе, что связано с экспансией крупных сетевых ритейлеров, которая ожидается в Челябинске, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию. Уже заявили о своем намерении реализовать проекты в Челябинске "Лента", "О'кей" и "Леруа Мерлен"

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок складской недвижимости Челябинска, несмотря на выгодное расположение на пересечении транспортных магистралей М5, М36 и М51, характеризуется низкими темпами развития. Близость Екатеринбурга, крупнейшего транспортно-логистического центра Урала, является сдерживающим развитие фактором. На фоне низкого объема спекулятивного предложения компании, выходящие на рынок Челябинска, вынуждены прибегать к строительству складов под собственные нужды.

Стоит отметить, что были анонсированы планы по организации особой экономической зоны в рамках транспортно-логистического комплекса и на прилегающих к нему территориях, что поможет привлечь как региональных, так и федеральных арендаторов.

Объем качественных складских площадей в Челябинске составляет порядка 216 720 кв. м. Основу складского предложения составляют объекты низкого качества. Тем не менее, на рынок постепенно выходят объекты класса "А", в ближайшие годы ожидается постепенное усиление конкуренции на рынке складских помещений.  

Доля свободных площадей по итогам 2014 года составила 9%.

-- ставки аренды

Уровень арендных ставок в складских помещениях составляет порядка 3 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

-- цена продажи

Средняя цена продажи составила 23 800 руб. за 1 кв. м.

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было.

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Крупных сделок отмечено не было.

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

СК "Форпост" (Радонежский)

Радонежская, 11

42 000

2014

"Каскад Челябинск"

Первомайская, 1а

26 400

2006

ЛК "Линпарк"

Копейшское ш., 9п

18 000

2006

"Оль-Логистик Центр"

Копейское ш., 1п

13 500

2015

ТЛК "Южно-Уральский"

75 км к югу от Челябинска, на территории между железнодорожной магистралью и федеральной автодорогой М-36

82 300

2015

-- замороженные объекты, причины

н/д

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

СК "Форпост" 2 очередь (Радонежский)

 Радонежская, 11

20 000

2015

"Логоцентр"

2 км от Троицкого тракта

30 000

2017

 -- прогноз, ожидаемые тренды.

Ожидаемый ввод новых площадей в ближайшие годы находится в районе 20 тыс. кв. м. Наблюдается высокий спрос на качественные складские площади, особенно со стороны сектора ритейла и логистических операторов, который будет возрастать по мере развития транспортной инфраструктуры региона. Введенный в эксплуатацию в 2015 году ТЛК "Южноуральский", претендующий на статус ОЭЗ, станет одним из главных транспортных хабов и одной из крупнейших инвестиционных площадок в регионе.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение

Согласно данным федеральной службы госстатистики, заполняемость гостиниц Челябинской области в 2014 году снизилась по сравнению с показателями прошлого года. Кроме того, сократилось и количество самих отелей - со 151 до 149 единиц. Также на 268 единиц сократился номерной фонд.

Основой гостиничного рынка Южного Урала являются отели с номерным фондом менее 35 единиц - это 62% от общего числа гостиниц. За ними идут гостиницы на 36-100 номеров, что составляет 31%, и меньше всего в регионе гостиниц с номерным фондом от 100 единиц - их только 7%.

-- баланс спроса и предложения

В 2014 году гостиничный рынок Челябинска состоял из 68 отелей, 23 из которых имели ту или иную категорию звездности. За 2014 год в Челябинске открылись еще несколько отелей. Четырехзвездочный отель Radisson Blu на 211 номеров открылся на пересечении улиц Энгельса и Труда. Новый отель "Арбат" с номерным фондом в 77 единиц открылся около площади Революции. На Северо-Западе Челябинска был построен и сдан в эксплуатацию отель "Мелиот" на 98 номеров.

-- стоимость проживания, динамика

Средняя стоимость находится на уровне 3,6 тыс. руб. в сутки.

-- сделки по продаже-приобретению отелей

Крупных сделок отмечено не было.

-- замороженные объекты, причины;

Park Inn ("4 звезды").

-- новые проекты

Объект

Адрес

Дата открытия

Holiday Inn Express

ул. Университетская Набережная, д. 18

2015

"Парк Сити"

ул. Лесопарковая, 6

2015

-- прогноз, ожидаемые тренды

С точки зрения гостиничного рынка Челябинск существует прежде всего благодаря бизнес-туризму. Несмотря на большое количество проводимых в Челябинске деловых и спортивных мероприятий, последний год характеризует снижение спроса. За 2014 год заполняемость отелей упала и многие гостиницы вынуждены оптимизировать издержки. На будущий год не запланировано никаких крупных инвестиционных проектов, а это значит, что бизнес-туристы тоже сократятся - меньше людей будут приезжать на переговоры и другие деловые встречи.

Снижение спроса, скорее всего, приведет к активной конкурентной борьбе. Не исключено, что ряд отелей пойдет на снижение тарифов, а также начнет вводить новые услуги, которые смогут привлечь клиентов.