PRO Екатеринбург

Екатеринбург (с 1924 по 1991 — Свердловск) — административный центр Свердловской области, четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска) город в России. Транспортно-логистический узел на Транссибирской магистрали, крупный промышленный центр (оптико-механическая промышленность, приборостроение и тяжёлое машиностроение, металлургия, полиграфическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность, военно-промышленный комплекс).

Екатеринбург — административный, культурный, научно-образовательный центр Уральского региона, наделённый статусом центра Уральского федерального округа. Также здесь располагается штаб Центрального военного округа, Президиум Уральского отделения Российской академии наук и 35 территориальных органов федеральной власти, из-за чего город ещё называют «столицей Урала».

Екатеринбург является одним из крупнейших финансово-деловых центров России, здесь сконцентрированы офисы транснациональных корпораций, представительства иностранных компаний, большое количество федеральных и региональных финансово-кредитных организаций. Банковский сектор Екатеринбурга насчитывает более 90 банковских организаций, в числе которых 19 местных.

Экономическое состояние региона

В 2014 году темпы роста социально-экономического развития Российской Федерации демонстрировали довольно сдержанную динамику, что в большей мере объясняется влиянием внешних факторов. Резкое снижение мировых цен на энергоносители и экономические санкции, введенные в отношении России в связи с событиями в Крыму и на востоке Украины, стали причиной ослабления национальной валюты, снижения инвестиционной активности, значительного ухудшения ситуации в ряде отраслей российской экономики и, как следствие, снижения уровня предпринимательской уверенности организаций обрабатывающей промышленности.

Экономическое развитие Екатеринбурга в 2014 году происходило в сложных экономических условиях, ставших отражением общероссийских тенденций. Значения ряда основных показателей социально-экономического развития Екатеринбурга демонстрируют более низкую динамику в сравнении с Российской Федерацией и Свердловской областью, что объясняется высокими темпами социально-экономического его развития в предыдущие годы.

В целом, сдержанное экономическое и социальное развитие Екатеринбурга, сохранение лидирующих позиций среди городов-миллионников обеспечивается за счет проведения сбалансированной муниципальной экономической политики и успешной реализации стратегических проектов и программ в рамках Стратегического плана развития Екатеринбурга до 2020 года.

Состояние коммерческой недвижимости

По итогам 2014 года сеть предприятий сферы обслуживания населения в Екатеринбурге включала 4988 объектов общей площадью 551,4 тыс. кв. м. В 2014 году обеспеченность площадями предприятий сферы обслуживания составила 377,3 кв. м на 1000 горожан (в 2013 году – 361,9 кв. м на 1000 горожан).

Наибольшая концентрация объектов коммерческой недвижимости приходится приходится на Верх-Исетский, Октябрьский и Ленинский районы.

Рост посещаемости Екатеринбурга иностранными туристами, развитие внутреннего туризма, а также повышение интенсивности международных связей способствовали позитивному развитию гостиничного бизнеса.

В рамках реализации стратегического проекта "Гостиницы Екатеринбурга" в 2014 году за счет нового строительства введена в эксплуатацию гостиница по улице Сортировочной, за счет перепрофилирования состоялся ввод 11 гостиниц. В то же время закрылись 10 гостиниц. Ввод в эксплуатацию двух вновь построенных гостиниц по проспекту Ленина (на 200 мест) и на пересечении проспекта Ленина и улицы Хохрякова (на 100 мест) был перенесен с 2014 года на 2015 год, в связи с чем количество международных гостиничных операторов осталось на уровне 2013 года (5 единиц).

В настоящее время Екатеринбург является крупной площадкой для проведения выставок межрегионального и международного значения. Так, в 2014 году в Екатеринбурге проведено 90 выставочных мероприятий, из них доля международных выставок составила 16,7%. Коэффициент загруженности выставочных площадей по итогам прошедшего года составил 40%.

 

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Лидер среди городов-миллионников по объему предложения офисных площадей (около 650 тыс. кв. м качественных офисных площадей Класса А и B+). За прошедший год было введено несколько офисных зданий общей площадью 68 тыс. кв. м, основной ввод наблюдался в классе B.

Рынок офисных центров в Екатеринбурге в 2014 году активно развивался, став флагманом среди всех сегментов коммерческой недвижимости города. Только во втором полугодии 2014 года были открыты 7 офисных зданий:

▪ 2 и 3 оч. БЦ "Clever Park" (GBA ~32,7 тыс. кв. м, GLA ~23 тыс. кв. м);

▪ "Аврора" (GBA ~24 тыс. кв. м, GLA ~17 тыс. кв. м);

▪ "К5" (GBA ~11,2 тыс. кв. м, GLA ~7,5 тыс. кв. м);

▪ БЦ "Век" (GBA ~5,2 тыс. кв. м, GLA ~3,7);

▪ БЦ на ул. Монтажников, 26/а (GBA ~5,1 тыс. кв. м, GLA ~3,6 тыс. кв. м);

▪ Офисно-торговый центр на ул. Родонитовой, 18/б (GBA ~4,2 тыс. кв. м, GLA ~3,5 тыс. кв. м).

За прошедший год в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 9 офисных центров совокупной общей площадью (GBA) ~100 тыс. кв. м, совокупной арендной площадью (GLA) ~70 тыс. кв. м. 

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы. Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров достаточно высоки, за 2007-2014 гг. они составили ~11% в год. Следует также отметить, что количество новых бизнес-центров в 2014 году могло быть еще выше – девелоперами было запланировано открытие еще трех офисных центров: "Карнеол" (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), офисный центр на Шевчено/Бажова и "FM", однако сроки сдачи этих объектов были передвинуты.

Всего же в 2015 году ожидается открытие 13 офисных центров, общей арендной площадью (GLA) более 100 тыс. кв. м. 

Наиболее крупными из этих объектов являются БЦ "Демидов" и БЦ "Бриг". Важно отметить, что рынок Екатеринбурга в последние несколько лет поглощал примерно по 70-80 тыс. кв. м новых офисных площадей. Однако в 2014 году темпы поглощения уменьшились до ~50 тыс. кв. м.

Таким образом, конкурентная обстановка на рынке постепенно все больше обостряется, что предъявляет повышенные требования к качественным и концептуальным характеристикам вводимых офисных площадей. Представляет интерес оценить уровень развития рынка офисной недвижимости Екатеринбурга по сравнительному показателю обеспеченности офисными площадями ряда крупных городов Европы и России.

По классам рынок офисных центров Екатеринбурга сегментируется следующим образом. В Екатеринбурге на сегодняшний день все еще преобладают бизнес-центры класса "С" (~51%), хотя их доля постепенно сокращается. Доля офисных центров класса "А" составляет ~3%, на бизнес-центры класса "В+" приходится ~9%, доля офисных центров класса "B" находится на уровне ~36%. При этом наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов "В" и "В+", поскольку ценовые характеристики объектов данных классов более привлекательны, а международных и крупных федеральных компаний, являющихся основными потребителями офисов класса "А", и для которых важен статус объекта, в Екатеринбурге ограниченное количество.

Следует отметить, что хотя на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса "С" объектами более высоких классов (данная тенденция свидетельствует о развитии рынка и продолжится в будущем), такие офисные центры по-прежнему востребованы. Помимо более низкой  стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса "С" и ниже также является удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов (минимальный арендный лот может быть 10-20 кв. м). 

Для основных потребителей офисных центров данного класса (предприятия малого бизнеса, стартапы и т.д.) указанные преимущества перекрывают недостатки таких зданий, связанные с неудовлетворительным микроклиматом, инфраструктурой, зачастую небольшой парковкой и др. В целом, по-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд.

Распределение офисных центров по административным районам Екатеринбурга неравномерно. Рынок офисных центров Екатеринбурга наиболее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимости всегда будут наиболее привлекательны. Тем не менее, в центральной части города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест размещения офисных центров – только 2 из 9 открытых в 2014 году офисных центров, расположены в границах  внутреннего транспортного кольца Екатеринбурга. В ближайшие несколько лет развитие офисов в центральной части города будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Срединного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный и др.).

Нестабильная экономическая ситуация стала причиной падения спроса на офисы. А высокие темпы строительства увеличили рост объема вакантных площадей. Больше всего это затронуло качественные офисы. Однако, в минувшем году впервые за 5 лет стали дешеветь офисы класса В.

-- ставки аренды 

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов Класса А варьируются от 13 000 до 17 000 руб./кв. м/год, для офисов Класса В – от 10 000 до 14 000 руб./кв. м/год.

В Екатеринбурге в течение II полугодия 2014 года арендные ставки на качественные офисные площади имели отрицательную динамику. 

При этом в течение II полугодия 2014 общий уровень вакантных площадей несколько увеличился. Как уже было отмечено выше, открытие всех запланированных в 2015 году офисных объектов (GBA более 100 тыс. кв. м) повлечет за собой существенное снижение средних по рынку цен аренды и увеличение уровня вакантных площадей (скажется демпинг со стороны новых ОЦ, стремящихся заполнить свои арендные площади).

-- цена продажи, динамика

Если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 года явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. В условиях рынка с уменьшающейся доходностью от аренды и растущей альтернативной доходностью, они все больше предпочитают последнюю. Банковские депозиты могут стать, если не способом приумножения средств, то, по меньшей мере, спасением их от инфляции. Тогда как инвестиции в недвижимость в среднесрочной перспективе приведут лишь к сокращению размера капитала, ввиду отсутствия капитализации и наличия эксплуатационных затрат. Среди покупателей офисов остается лишь часть компаний, которые предполагают приобретать помещения для собственной эксплуатации, и они сегодня рассчитывают на получение определенных дисконтов от продавцов.

Тем не менее, массового снижения цен на рынке продажи пока не наблюдается. Отрицательные корректировки коснулись только первичного рынка, где за последние полгода средний показатель снизился на –7 %. Сейчас площади в строящихся административных зданиях можно приобрести в среднем за 82 600 руб./кв. м. В сентябре этот показатель составлял около 88 400 руб./кв. м. В то же время на вторичном рынке стоимость офисных помещений не снижалась. Цена квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88-89 тыс. руб./кв. м, а в классе С она выросла на +6 % и составляет сегодня 64 000 руб./кв. м. Такое поведение продавцов связано с тем, что на вторичном рынке присутствует масса непрофессиональных инвесторов, которые зачастую увязывают цену на недвижимое имущество с общими инфляционными процессами на потребительском рынке. Многими из них площади приобретались на «пике» стоимости и сегодня они не готовы предоставлять большие дисконты. Скорее, они предпочтут "заморозить" цену, отложив продажу "до лучших времен", если собственность не сопряжена с чрезмерными кредитными обязательствами.

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь, кв.м

Дата открытия

БЦ "Палладиум"

ул. Хохрякова, 6

22,500

2008

БЦ "Онегин Плаза"

ул. Розы Люксембург, 49

44 500

2009

БЦ "Венский дом"

ул. Сакко и Ванцетти

10 500

2010

ДЦ "На Основинской"

ул. Основинская

14 500

2011

ЦМТ, 2 очередь

ул. Белинского

13 100

2011

БЦ "Высоцкий"

ул. Красноармейская

117 000

2011

БЦ "Филитцъ"

ул. Луначарского

28 000

2011

БЦ "Татищевский"

ул. Татищева

9 300

2011

БЦ "Summit"

ул. 8 марта

45 000

2011-2012

БЦ "Манхэттен"

ул. Мамина Сибиряка

56 000

2012

БЦ "Авейде"

ул. Авейде

5 000

2012

БЦ "Президент"

ул. Ельцина, 1

32 000

2013

БЦ "Суворов"

ул. Радищева, 6а

20 000

2013

БЦ "Царский мост"

ул. Розы Люксембург, 66

12 075

2013

БЦ "Портал"

ул. Библиотечная

20 000

2013

БЦ Clever Park

ул. Ткачей, 25

28 590

2014

ДК "К5"

улице Халтурина

10 700

2014

БЦ "Корин"

пересечение ул. Фурмановой и ул. Уктусской

7 500

2014

Деловой центр

ул. Старых большевиков

6 000

2014

БЦ "Карнеол"

ул. Гоголя - Энгельса

15 000

2013-2014

"Аврора"

ул. Малышева, 12

28 000

2014

БЦ FM

ул. Фурманова, 128

12 000

2014

ДЦ на Чернышевского

ул. Чернышевского

10 600

 

-- новые проекты

Объект

Площадь кв. м

Дата открытия

Демидов-Плаза

27 000

2015

Бриг

17 000

2015

FM

10 039

2015

Форум Молл

16 000

2015

Карнеол

15 000

2015

Невада

18 000

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

К выходу на рынок в 2015 году заявлено около 160 тыс. кв. м, но вследствие сложившейся экономической ситуации, фактические объемы ввода могут оказаться значительно ниже.

Одной из главных тенденций, проявившихся на рынке в 2014 году является привлечение в проекты офисных центров частных инвесторов. Большинство девелоперов в настоящее время предпочитает продавать офисные площади на этапе строительства.

Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве. Необходимо отметить, что данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам, но также частным инвесторам и арендаторам. В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта, при этом для частных инвесторов доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой. Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене.

Среди других тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие (многие сохранили свое значение с предыдущего года, однако при развитии кризисных явлений в 2015 году часть этих тенденций временно может потерять свое значение):

▪ обострение конкурентной обстановки на рынке и связанная с этим качественная дифференциация объектов;

▪ усиление концептуализации и брендинга офисных центров;

▪ для снижения рисков возрастает значимость финансово-экономических подходов при создании офисных центров (разработка бизнес-плана);

▪ перспективное развитие офисных центров на базе многофункциональных зданий;

▪ повышение значимости обеспеченности парковочными местами в общей конкурентоспособности офисных центров;

▪ смещение вектора развития офисных центров к районам расширенного центра, перспективное развитие сегмента back-office;

▪ ориентация стратегий развития офисных центров на потребности арендатора;

▪ постепенное перераспределение рынка УК в пользу крупных операторов;

▪ использование инноваций в строительных технологиях, используемых материалах, инженерных и "зеленых" технологиях.

Помимо обозначенных выше тенденций, также нужно указать и некоторые особенности развития рынка офисных центров Екатеринбурга. 

Прежде всего, это недостаточный уровень развития новых концептуальных форматов офисной недвижимости в городе (например, коворкинг-центры, лофт-центры, ОЦ клубного формата, ОЦ концепции "живи и работай" и др.). Концептуальный уровень проектирования высотных бизнес-центров ("Высоцкий", "Демидов", первоначально "Исеть" и др.) надо признать как явно недостаточный (идет частая коррекция и смена концепций). Развитие таких объектов на базе МФК требует качественной маркетинговой оптимизации каждой из функций зданий по наполнению, площадям и позицинированию в соответствии с требованиями рынка).

Таким образом, обострение конкурентной обстановки на рынке усилило дифференциацию офисных центров и бизнес-центров (потребитель имеет хороший выбор) в пользу наиболее качественных, концептуально интересных, имеющих развитый спектр дополнительных услуг, включая уникальные. Создать малоконцептуальный офисный центр без его маркетинговой оптимизации и затем прилагать героические усилия при его заселении – главная болезнь девелоперов на региональном рынке.

Влияние кризисных явлений в экономике на развитие рынка офисной недвижимости до декабря 2014 года введенные против России санкции оказывали больше психологическое влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом и сегмент офисной недвижимости в частности. Недавнее же резкое падение рубля на валютном рынке, а также повышение ЦБ РФ ключевой ставки оказывает уже прямое негативное влияние на рынок офисной недвижимости. Эти моменты в 2015 году будут резко снижать инвестиционную активность застройщиков, поскольку большинству девелоперов кредитные ресурсы станут практически недоступны (экономически нецелесообразны).Нужно отметить, что конкуренция на рынке офисных центров Екатеринбурга уже достаточно велика, значительная часть вводимых в строй новых площадей офисных центров остается невостребованной (заселение идет крайне медленно), а арендные ставки имеют устойчивый тренд на понижение. В существующих экономических условиях девелоперы будут массово пересматривать планы своего развития – замораживать проекты офисных центров на ранних стадиях осуществления, аккумулируя ресурсы для проектов, на завершающих этапах строительства. При этом даже те объекты, которые будут вводиться в строй, рискуют остаться незаполненными. Их владельцам придется демпинговать, ухудшая экономические показатели своего проекта и рискуя не выйти на расчетный срок окупаемости.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Екатеринбург входит в тройку городов, лидирующих по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями. Однако, несмотря на значительную конкуренцию между торговыми объектами, рынок Екатеринбурга остается перспективными для девелопмента качественных проектов с хорошей локацией и качественной концепцией.

Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга является одним из самых развитых среди региональных городов России. Общее предложение торговых площадей составляет более

1 млн кв. м. (GLA- 669 тыс. кв. м). Обеспеченность качественными площадями –

473 кв. м/тыс. человек.

Раннее развитие рынка торговой недвижимости в городе на фоне остальных региональных городов стало причиной того, что многие объекты на текущий момент нуждаются в редевелопменте.

Кроме того, в городе функционируют множество объектов районного и микрорайонного форматов арендопригодной площадью не более 15 тыс. кв. м.

Стоит отметить,  у города есть еще потенциал для развития новых проектов.

-- обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках, кв. м/1 000 жителей

-- динамика нового строительства и общего предложения 2007-2016П, тыс. кв. м

-- ставки аренды

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга упрощенно справедливо проводить с выделением трех условных групп объектов: успешные (наиболее крупные и современные ТЦ, вакантных площадей в них практически нет, формируется лист ожидания); устойчивые (также довольно современные ТЦ, доля вакантных площадей в этих объектах не превышает 3%); проблемные (ТЦ с комплексом конструктивных и концептуальных недостатков, доля вакантных площадей – более 3-5%).

Ставки в проблемных ТЦ находятся на уровне 1000-2000 руб/кв. м/мес.

В устойчивых от 2500 до 3500  руб/кв. м/мес.

В успешных от 3500 до 5000 руб/кв. м/мес.

-- сданные объекты 

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

Кит

ул. Амундсена, 65

18530

1998

Гринвич Фаза 1,2

ул. 8 Марта, 46

31000

2002

Успенский

ул. Вайнера, 10

16000

2002

Гермес Плаза

ул. Малышева, 16

6897

2005

МЕГА Екатеринбург

ул. Металлургов, 87

84000

2005

Парк Хаус I

ул. Сулимова, 50

31344

2005

Карнавал

ул. Халтурина, 55

40000

2006

Герлз Маркет Гринго

ул. Карла Либкнехта, 23Б

10150

2008

Мегаполис

ул. 8 Марта, 149

23000

2008

Алатырь

ул. Малышева, 5

40000

2009

Европа

пр. Ленина, 25

10800

2009

Фан Фан

ул. Ясная, 2

18000

2009

Гринвич фаза III

ул. 8 Марта, 46

58800

2009

КомсоМолл

Дублер Сибирского тракта, 2

41000

2010

Галерея "Архитектор"

ул. Малышева, 8

6200

2011

Ботаника Молл

ул. Академика Шварца, 1

14000

2012

Галерея на Радищева

ул. Радищева, 27

8500

2012

Гранат

ул. Амундсена, 63

12040

2012

Радуга Парк

ул. Репина, 94

54788

2012

Глобус

ул. Щербакова, 4

84000

2013

Радуга Парк фаза III

ул. Репина, 94

12200

2013

Гринвич 4 очередь

ул. 8 Марта, 46

85000

2014

ТРЦ "Стрелка"

Пр-т Космонавтов, 23А

5 800

2014

-- замороженные объекты

ТЦ "Crystals"

ТЦ "Astroom"

МФК "Форум Молл"

-- новые проекты 

Объект

Адрес

Площадь, кв. м (GLA)

Дата начала строительства

Дата открытия

Девелопер

ТРЦ ASTRA Mall

Космонавтов пр-т, д. 10

135 000

2014

1 кв. 2016

ARCHITECTORgroup

ТРЦ "Гринвич", 5 очередь

Ул. 8 Марта, д. 46

48 750

2014

2 кв. 2016

ООО "Малышева 73"

ТРЦ "Пассаж"

Ул. Вайнера, д. 9

48 000

2012

3 кв. 2015

ООО "Малышева 73"

ТПУ на ул. 8 марта/Щорса, 1 очередь

Ул. 8 Марта/Щорса

46 400

-

2016

RED Group

ТРЦ "Академический"

Ул. В. Де Геннина/Краснолесья

32 000

2014

2016

ООО "НПП Стройтэк"

"Галерея на Радищева", 2 очередь

Ул. Радищева, д. 27

7 515

2014

2016

Forum Group

-- прогноз, ожидаемые тренды

Подводя итоги 2014 г. и анализируя планы девелоперов на 2015 год, можно отметить, что развитие рынка торговой недвижимости Екатеринбурга поддерживало наметившийся общероссийский тренд смещения девелоперской активности из "миллионников" в менее крупные российские города. Так, в 2014-2015 годах показатели нового строительства остаются достаточно низкими. В 2016 году ситуация может измениться: согласно планам девелоперов ожидается ввод 269,7 тыс. кв. м (максимальный показатель с 2007 года).

 

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Екатеринбург - крупный транспортный и торгово-распределительный центр, вызывающий интерес у федеральных торговых сетей.

Рынок складской недвижимости Екатеринбурга является одним из самых развитых и в то же время перспективных для строительства новых логистических объектов.

До 2014 г. рынок складской недвижимости Екатеринбурга демонстрировал активные темпы развития. Но в 2014 г. на рынок было введено всего два небольших качественных объекта: СК на улице Чистопольская площадью 8 000 кв. м и СК "УралТрастСервис" площадью 7 000 кв. м.

Текущее предложение на складском рынке Екатеринбурга не может полностью удовлетворить спрос, поэтому вакантность остается на низком уровне и не превышает 2%.

Общий объем предложения качественных складских площадей в Екатеринбурге составляет около 700 тыс. кв. м, из которых почти половина соответствует классу А.

Среди наиболее значимых объектов можно выделить складские комплексы "Терминал Чкаловский" (220 тыс. кв. м) и "Уральский"  (195 тыс. кв. м)

Стоит отметить, рынок сладкой недвижимости Екатеринбург является привлекательным для развития новых объектов: крупные федеральные игроки (PNK Group, a2logistic и A Plus Development) анонсировали свои планы по строительству новых складских объектов, общий объем предложения которых составит порядка 300 тыс. кв. м.

-- ставки аренды

Несмотря на стабильный спрос и существующий дефицит на складском рынке Екатеринбурга экономическая ситуация оказала влияние на некоторую корректировку ставок аренды в готовых объектах. На конец 2014 г. заявляемые ставки аренды на помещения класса А составили 3 800 руб./кв. м/год, на помещения класса В –3 000 руб./кв. м/год.

Ставки аренды класс А:

420-470 руб./кв. м/мес

Ставки аренды класс В:

380-450 руб./кв. м/мес

Ставки аренды класс С:

280-350 руб./кв. м/мес

-- цена продажи 

Цена продажи качественных складских объектов в Екатеринбурге мало отличается от московской и составила на конец 2014 г. порядка 43 000 руб. за кв. м, не включая НДС.

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды 

 

Дата

Компания

Площадь

Комплекс

1 кв. 2014 г.

Iron Mountain

1 000

СК "Северный"

1 кв. 2014 г.

General Motors

23 482

"Пышма" ("Сибирский")

2 кв. 2014 г.

Конфиденциально

6 500

СК "Новокольцовский"

2 кв. 2014 г.

Конфиденциально

5 665

Промышленный комплекс

4 кв. 2014 г.

General Motors

15 251

"Пышма" ("Сибирский")

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Крупных сделок продажи в 2014 году не было

-- сданные объекты 

Объект

Площадь кв. м

Дата открытия

СК на ул. Чистопольская 6
 (2 очередь)

8 000

2 кв. 2014 г.

СК  "УралТрастСервис"

7 000

3 кв. 2014 г.

Терминал Чкаловский

254 200

2008

Логопарк Уральский I, II

195 000

 

Ролси СК

20 000

2013

Новокольцовский СК

56 000

2012

Транспортно-логистический центр "Северный"

35 000

н/д

СК "Новокольцовский"

26 000

н/д

СК "Малахит"

24 500

н/д

СК "Русь"

24 000

н/д

Терминал "Исток"

20 000

н/д

Грузовой терминал в аэропорту Кольцово

18 000

н/д

-- замороженные объекты, причины

Стоит отметить, что компания a2group планировала построить первую очередь логистического комплекса "A2 Екатеринбург", но в связи с отсутствием потенциальных арендаторов, готовых подписывать договоры аренды до начала строительства, а также в связи с активным строительством в Ростове-на-Дону, работы в Екатеринбурге так и не были начаты. 

-- новые проекты 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Складской комплекс РОЛСИ, 3 очередь

улица 22 Партсъезда, 2

50 000 кв. м

1 кв. 2015 г.

Индустриальный парк ПРО-БИЗНЕС-ПАРК

в Чкаловском районе на 1-м км Полевского тракта – пос. Полеводство

800 000 кв. м планируется

Планируется возвести до 2018 г., под клиента, bts

ПНК Косулино (ПНК Екатеринбург)

пос. Косулино

119 697 кв. м

под клиента, bts

A2 Екатеринбург

в непосредственной близости от пересечение Кольцовского тракта с Большой Кольцевой Автодорогой

118 000 кв. м

под клиента, bts

А Плюс Парк Екатеринбург

Дублер Сибирского тракта, 8 км от ЕКАД и аэропорта Кольцово, 22 км до ближайшей станции метро и ж/д вокзала

71 304 кв. м

под клиента, bts

Логистчиеский комплекс RED

на дублере Сибирского тракта 10/2

167 000 кв. м

под клиента, bts

-- прогноз, ожидаемые тренды

По заявлениям девелоперов в 2015-2016 гг. в Екатеринбурге должно появиться несколько крупных складских объектов: "A2logistic Екатеринбург" общей площадью 118 000 кв. м, "ПНК Косулино" площадью 120 000 кв. м, Логистчиеский комплекс RED – 167 000 кв. м, "А Плюс Парк Екатеринбург" - 72 000 кв. м и другие. Однако, по оценкам специалистов, объем ввода данных объектов будет уменьшен. Тем более, что девелоперы с осторожностью выходят на региональные рынки и предпочитают строить объекты под определенного клиента по системе built-to-suit, что позволяет минимизировать риски, связанные с реализацией спекулятивных площадей.

Ставки аренды и цена продажи будут корректироваться только в сторону увеличения, так как в текущей экономической ситуации растет стоимость строительства качественных складских и индустриальных объектов, а девелоперы не готовы сдавать в аренду и продавать комплексы ниже себестоимости.

Рынок характеризуется дефицитом предложения качественных объектов, в результате чего наблюдаются относительно высокие ставки аренды в сравнении с другими логистическими центрами России. Высокие спрос на складские площади наблюдается со стороны ритейлеров, многие из которых строят собственные складские помещения. К 2016 году на рынок Екатеринбурга планируются к вводу более 500 тыс.кв.м. новых высококачественных складских площадей, в том числе:

Индустриальный парк класса А компании PNK Group в 14 км. от ЕКАД, вблизи поселка Косулино.

Логистический комплекс класса А краснодарской компании А2Logistic на трассе, ведущей в аэропорт Кольцово.

Логистический центр группы RED на дублере Сибирского тракта, где будут расширены уже действующие объекты: индустриальный парк "Уральский", терминал "Чкаловский", складской терминал "исток" и комплекс "Новокольцовский-2".

 

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение

Рынок  гостиниц Екатеринбурга по своим количественным характеристикам в 2014 году развивался достаточно слабо – в городе в 2014 году не было открыто ни одной значимой гостиницы (не считая мини-отели и хостелы). Сроки  открытия отеля  "Doubletree by Hilton" (141 номер, 200 мест), гостиницы на ул. Ленина/ Хохря-кова (89 номеров, 100 мест) и гостиницы на ул. Академической (34 номера, 50 мест) перенесены с 2014 на 2015 год. Таким образом, в Екатеринбурге по-прежнему работает 109 средств размещения на ~9600 мест.

Основными факторами, сдерживающими появление новых крупных гостиниц, являются:

▪  дефицит качественных площадок под строительство гостиниц в центральной части города;

▪  имеющаяся насыщенность рынка гостиниц Екатеринбурга;

▪  общая  стагнация российской экономики (повышение стоимости инвестиционных ресурсов и увеличение риска долгосрочных вложений) и др.

При этом Екатеринбург уже  является одним из наиболее развитых региональных рынков данного типа в России. В городе работают гостиницы всех категорий ("звезд") и ценовых сегментов, в Екатеринбург уже пришли многие федеральные и международные гостиничные сети (Rezidor, Hyatt, Wyndham, Accor и др.). Для  характеристики  уровня развития рынка гостиниц целесообразно сравнить показатель обеспеченности гостиницами Екатеринбурга с аналогичными показателями других крупных городов России и Европы. Необходимо учитывать, что данный показатель не совсем корректно характеризует достаточность мест в гостиничном фонде, поскольку преимущество получают туристические города с небольшим количеством постоянного населения, а крупные города, наоборот, имеют невысокий показатель (целесообразнее относить номерной фонд гостиниц к объемам туристических потоков).

Екатеринбург по уровню обеспеченности гостиничными номерами на 1000 жителей отстает от  российских  городов туристического значения (Казань, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург), но опережает другие крупные города России. При этом нужно учитывать, что основу туристического потока Екатеринбурга, в отличие от перечисленных выше городов, формирует деловой туризм (~70%), познавательный и рекреационный туризм в силу объективных обстоятельств в столице Урала развиты пока недостаточно хорошо.

В  2014 году основная концентрации гостиниц по-прежнему наблюдается в центральной части города  –  в пределах внутреннего транспортного кольца  (включая исторический центр города) расположено ~52% всех гостиниц Екатеринбурга.

Следует отметить, что данное расположение большинства гостиниц оправдано, поскольку для объектов данной специализации  важна пешеходная доступность и доступность на общественном транспорте, а также близость к культурным и административным учреждениям, памятникам истории и архитектуры, основная часть которых распложена в центре Екатеринбурга. Вместе с этим, гостиницы не создают большой поток посетителей, не осложняя своим функционированием транспортную ситуации на центральных улицах. Примерно 32% гостиниц Екатеринбурга размещены в зоне срединного транспортного кольца, доля объектов, локализированных в периферийных районах города, составляет ~16%. Данные сегменты составляют гостиницы,  расположенные  вблизи крупных транспортных развязок  и магистралей  или использующие благоприятные характеристики природной среды своего окружения (ориентированы, в том числе, на организации отдыха посетителей).

Главным фактором, обеспечивающим развитие рынка гостиниц в Екатеринбурге, являются  довольно высокие показатели  туристического потока  (ежегодно столицу Урала посещают около 1 млн. человек). При этом в 2014 году данный показатель имел небольшую отрицательную динамику, что сразу отразилось на показателе средней загрузки отелей. 

В 2014 году уровень загрузки отелей  снизился  до уровня ~50%, что объясняется негативными тенденциями в российской экономике и снижением деловой активности населения  (как уже было отмечено выше, основу туристического потока (~70%) Екатеринбурга формирует деловой туризм). Наиболее популярны у туристов  в Екатеринбурге гостиницы среднего ценового уровня  –  в них уровень загрузки может несколько превышать среднерыночный. 

Одним из основных показателей, характеризующих конкурентную обстановку на рынке гостиниц является достигнутая стоимость номера в отелях различных категорий. На стоимость номера в гостиницах оказывают влияние следующие основные факторы:

▪  расположение гостиницы и ее класс;

▪  широта и качество предоставляемых услуг;

▪  характеристики и оснащенность номера и др. 

На графике представлены базовые цены, определенные по данным сайтов гостиниц, в действительности ряд гостиниц  к данным ценам может предоставлять скидки, зависящие от сезона, длительности проживания и других факторов.

-- баланс спроса и предложения

В структуре гостиниц в Екатеринбурге преобладают гостиницы класса "3 звезды" ~55%. В сегменте гостиниц уровня "4 звезды" на сегодняшний день работают  ~19%  объектов.  На сравнительно низкодоходные сегменты гостиниц "1 звезда" и "2 звезды" приходится ~22%. Рынок гостиниц класса "5 звезд" достаточно стабилен (3 гостиницы). В целом, можно сделать вывод, что  город испытывает нехватку гостиниц уровня 1-2 звезды, и с приближением крупных международных мероприятий (матчи Чемпионата мира по футболу) данный дефицит будет ощущаться все острее, поскольку среди европейских, да и российских туристов отели данной категории весьма популярны. На сегодняшний день отели сегмента "1-2 звезды"  представлены  преимущественно  старыми гостиницами и приобъектными общежитиями  гостиничного типа, часть из которых при проведении реконструкции может перейти в сегмент гостиниц уровня "3 звезды". При этом недостаток гостиниц категории "1-2 звезды" в Екатеринбурге сегодня несколько компенсируется мини-отелями, апарт-отелями  и квартирами, сдающимися в аренду посуточно. Также в данном ценовом диапазоне работает другой весьма перспективный сегмент средств размещения – хостелы. 

-- прогноз, ожидаемые тренды

К  основным тенденциям, действовавшим на рынке гостиниц Екатеринбурга в 2014 году, можно отнести следующие: 

▪  перераспределение клиентов среди гостиниц, связанное с повышением конкуренции на рынке и структурированием совокупности объектов по конкурентоспособности;

▪  активная сертификация гостиниц в свете проведения в Екатеринбурге крупных мероприятий

федерального и международного значения;

▪  качественное развитие рынка  –  расширение комплекса услуг в гостиницах различных кате-

горий, повышение уровня сервиса;

▪  между смежными классами гостиниц начинают стираться границы спектра предоставляемых

услуг и общего уровня сервиса;

▪  нишу гостиниц эконом-сегмента (1-2 звезды) постепенно занимают мини-отели, апарт-отели,

хостелы, а также  квартиры, сдающиеся  в аренду посуточно;

▪  активное развитие перспективных сегментов рынка гостиниц: хостелы,  апарт-отели, доход-

ные дома, загородные гостиницы и т.д.;

▪  постепенное перераспределение рынка гостиниц Екатеринбурга в пользу профессиональных управляющих компаний, имеющих в портфеле сразу несколько объектов и др.

Наблюдающиеся с конца 2014 года негативные изменения в экономике России, уже оказывают свое влияние на все сегменты рынка коммерческой недвижимости. При этом произошедшая в декабре 2014 года девальвация  рубля  для рынка гостиниц, в отличие от других сегментов рынка недвижимости, может  иметь и благоприятное влияние  –  ожидается увеличение объемов внутреннего туризма, а также въездного туризма (для иностранцев доступность России как туристического направления повышается). Однако Екатеринбургу, с его сильной зависимостью от делового туризма и неразвитостью других его видов, ждать сильного увеличения туристического потока не стоит. Наоборот, снижение деловой активности в РФ, связанное с кризисными тенденциями в экономике, неизбежно приведет к снижению потоков делового туризма в городе.

Помимо этого, кризисные явления в экономике России дополнительно повысят востребованность недорогих средств размещения. Сегмент гостиниц экономкласса будет развиваться во многом за счет мини-отелей, апарт-отелей  и хостелов.  Кроме того, ожидается появление в Екатеринбурге и крупных хостелов федеральных сетей. Также нужно отметить, что в ближайшие годы ожидается усиление конкуренции на рынке гостиниц Екатеринбурга класса 3-4 звезды. В данных сегментах постепенно происходит насыщение рынка  –  средние цены на проживание будут неизбежно снижаться, неконкурентоспособные гостиницы будут покидать данный сегмент, переходя в категорию отелей эконом-класса (данный процесс уже начался).

При написании материала использовались данные компаний Colliers Int., JLL, Knight Frank, "Урал-Гермес", "Уральская Палата Недвижимости"