PRO Екатеринбург

Екатеринбург (с 1924 по 1991 — Свердловск) — административный центр Свердловской области, четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска) город в России. Транспортно-логистический узел на Транссибирской магистрали, крупный промышленный центр (оптико-механическая промышленность, приборостроение и тяжёлое машиностроение, металлургия, полиграфическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность, военно-промышленный комплекс).

Екатеринбург — административный, культурный, научно-образовательный центр Уральского региона, наделённый статусом центра Уральского федерального округа. Также здесь располагается штаб Центрального военного округа, Президиум Уральского отделения Российской академии наук и 35 территориальных органов федеральной власти, из-за чего город ещё называют "столицей Урала".

Екатеринбург является одним из крупнейших финансово-деловых центров России, здесь сконцентрированы офисы транснациональных корпораций, представительства иностранных компаний, большое количество федеральных и региональных финансово-кредитных организаций. Банковский сектор Екатеринбурга насчитывает более 90 банковских организаций, в числе которых 19 местных.

Экономическое состояние региона

Свердловская область:

Население, 1 января 2015 г. (Екатеринбург): 1 461 372 чел.
ВРП, 2014 г.: 1 661 431 млн рублей (22 797 млн долларов)
Темп роста ВРП, в сопоставимых ценах, в % к пред. году: 0,1%
Розничный товарооборот, август 2015 г.: 92 186 млн рублей (1 420 млн долларов)
Розничный товарооборот, 2015 г.: 1 025 793 млн рублей (25 373 млн долларов)
Рост оборота розничной торговли к предыдущему месяцу, август 2016 г.: 1,8%
Рост оборота розничной торговли к аналогичному периоду предыдущего года, август 2015 г.: -4,7%
Изменение оборота розничной торговли к предыдущему году, 2015 г.: -11,0%
Месячный номинальный доход на душу населения, июль 2015 г.: 36 743 рублей (663 долларов)
Рост реального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2015: -2,2%
Рост реального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2015: -5,6%
Годовой доход на душу населения, 2015 г.: 389 570 рублей (9 867 долларов)
Реальный рост доходов на душу населения в январе-июле 2015 г. к январю-июлю 2014 г.: -5,4%
Рост номинального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2015: -1,7%
Рост номинального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2015: 1,4%
Месячные расходы на душу населения, июль 2015 г.: 29 280 рублей (473 доллара)
Рост расходов на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2015 г.: -3,4%
Рост расходов на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2015 г.: 3,0%
Годовые расходы на душу населения, 2015 г.: 318 390 рублей (8 045 долларов)
Месячная номинальная заработная плата на душу населения, июль 2015 г.: 32 046 рублей (478 долларов)
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2015 г.: -6,1%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2015 г.: 4,2%
Рост номинальной заработной платы на душу населения с января-июле 2016 г. к январю-июлю 2015 г.: 4,6%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему году, 2015 г.: 6,5%
Занятое население, 2015 г.: 2 257 тыс. чел.
Уровень безработицы, июне-августе 2016 г.: 5,4%
Уровень безработицы, 2015 г.: 6,8%
Население Свердловской области, 1 января 2015: 4 330 000 чел.
Инфляция к предыдущему месяцу, август 2015 г.: -0,1%
Рост инфляции к декабрю 2015, август 2015 г.: 3,9%
Инфляция, 2015 г.: 14,0%
Изменение индекса цен производителей к предыдущему месяцу, август 2015: 1,4%
Изменение индекса цен производителей к декабрю 2014, август 2015 г.: 6,6%
Строительство, январь-августе 2015 г.: 61 192 млн рублей (912 млн долларов)
Рост строительства в январе-августе 2015 года к соответствующему периоду предыдущего года: -0,2%
Жилищное строительство, август 2015: 143 тыс. кв. м
Рост жилищного строительства в январе- августе 2015 года к соответствующему периоду предыдущего года: -25,3%

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга насыщен торговыми и офисными площадями. Объем поглощения рынком объектов коммерческой недвижимости по итогам года практически находится на нулевой отметке. При этом в столице Урала продолжают выходить на рынок новые офисные и торговые центры. Эксперты отмечают, что такое состояние рынка может привести к росту конкуренции, увеличению вакантности в ТЦ и БЦ, а также дальнейшему падению ставок.
Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга начал рост в 2007 году и на сегодняшний момент достиг максимальной насыщенности – игроки рынка перешли к качественной конкуренции. В условиях кризиса и высокой конкуренции собственники коммерческой недвижимости стали задуматься о более осознанном управлении объектами, основанном на состоянии рынка. Кризис установил свои правила – арендатор стремился занять качественные площади по оптимальной арендной ставке.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Всего на 2015 год в Екатеринбурге был запланирован ввод 13 офисных центров общей арендной площадью более 100 тыс. кв. м. Однако на деле состоялся запуск лишь трех крупных объектов: БЦ "Маршал" (GBA ≈7,7 тыс. кв. м), БЦ на ул. Бажова, 33 (GBA ≈7,5 тыс. кв. м) и офисное здание на территории БК "Квартал" (GBA ≈10,7 тыс. кв. м).
Эксперты отмечают, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга в целом развивался и постепенно увеличивал свой объем, хотя под воздействием кризисных явлений количественное увеличение фонда замедлилось до примерно 3% в год.
В Екатеринбурге наблюдается преобладание бизнес-центров класса С (около 49%), однако их доля постепенно сокращается. Доля офисных центров класса А составляет примерно 3%, класса В+ - около 9%, B - около 39%. При этом наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов В и В+ – все запущенные в эксплуатацию в 2015 году, а также запланированные к открытию в 2016 году офисные центры относятся к именно к этим классам. Их ценовые характеристики (ставки аренды, стоимость продажи площадей) выше, чем классе С, а международных и крупных федеральных компаний, являющихся основными потребителями офисов класса А, и для которых важен статус объекта, в уральской столице ограниченное количество. Тем не менее во всех классах можно обнаружить недостаток офисных зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд.
По географическому признаку рынок офисных центров Екатеринбурга наиболее развит в центральных районах города, то есть в локациях, которые для данного типа недвижимости всегда будут особенно привлекательными. Но важно упомянуть, что количество свободных участков земли в центре уральской столицы ограничено, а стоимость их достаточно высока, поэтому аналитики делают вывод, что в ближайшие несколько лет после выхода экономики из кризиса развитие офисного рынка будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т. д.) и за счет освоения районов расширенного центра Екатеринбурга.

Средний уровень вакантных площадей в офисных центрах существенно увеличился. В зависимости от класса этот показатель варьируется от 2% до 7%. Так, в объектах класса А средний уровень вакантных площадей составляет около 19%, класса В+ - примерно 15%, класса В - примерно 20%. В отдельных офисных центрах уровень вакантных площадей мог достигать 40% и более.

-- ставки аренды (в долл. за кв. м в год), динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисных помещений БЦ класса А составляет 1050 руб. за кв. м , в классе В+ - 946 руб. за кв. м, классе В - 773 руб. за кв. м.

-- цена продажи, динамика

Отрицательные изменения в стоимости объектов в большей степени относятся к первичному рынку, где стоимость площадей упала на 7 %.  На данный момент площади в возводимых административных зданиях можно купить в среднем за 83 тыс. рублей за 1 кв. м. В 2014 году этот показатель составлял 88 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом на вторичном рынке цена офисных помещений не падала. Стоимость квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88 тыс.-89 тыс. рублей за 1 кв. м, а в классе С она увеличилась на +6 % и составляет около 64 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобное поведение продавцов объясняется тем, что на вторичном рынке присутствует большое количество непрофессиональных инвесторов, которые часто увязывают цену на недвижимое имущество с общими инфляционными процессами на потребительском рынке.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв. м)

Сделок инвестиционного качества по приобретению офисных помещений или зданий нет

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Арена"

Ул. 8 Марта, 49

14 000

2015

БЦ на ул. Ельцина

Ул. Ельцина, 34

25 500

2015

Дом Контор "Строгановъ"

Ул. Карла Либкнехта, дом 5

3 021

2015

БЦ "Маршал"

ул. Шейнкмана, 9

7800

2016

-- замороженные объекты, причины;

БЦ "Бриг", 17 000 кв. м, БЦ "Корнеол", 4 000 кв. м
Сложная экономическая ситуация, большое количество имеющихся офисных площадей

-- новые проекты (таблица)

Объект

Площадь

Дата открытия

"Демидов"

27 000

2016

"Эльбрус"

7360

2016

FM

17500

2016

"Невада"

18500

2017-2018

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2016 году, по предположениям экспертов, количественный активный рост рынка может временно возобновится (при условии сдачи большинства запланированных объектов), однако в перспективе (2017-2019 гг.) объем ввода новых офисных площадей (в кризис новые проекты БЦ практически не начинаются) будет крайне мал. Впрочем, данная ситуация окажет положительное влияние на рынок, так как с прошлого года объем поглощения новых офисных площадей в Екатеринбурге находится на нулевом (а по некоторым оценкам, даже на отрицательном) уровне.
Нужно отметить, что одним из факторов роста рынка в последние годы служила продажа офисных центров в "нарезку" частным инвесторам, которыми офисный рынок в последние годы воспринимался как инвестиционно привлекательный инструмент для вложения финансовых средств. Из-за перенасыщения рынка предложением и со связанной с этим коррекцией ставок аренды, частные инвесторы не могут рассчитывать на нормальную доходность офисных площадей. Таким образом, данный инструмент повышения спроса на офисы практически исчерпал себя.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На конец 2015 года в Екатеринбурге в местах дислокации торговых узлов сконцентрированы 85% всех торговых площадей города. В 2015 году за счет нового строительства введено в эксплуатацию 123 объекта розничной торговли, общая площадь которых составила 82,2 тыс. кв. м, в том числе наиболее крупные: торговый центр "Пассаж" по улице Вайнера (29 тыс. кв. м), торговый центр "МаксиДом" по улице Тверитина (20 тыс. кв. м). В этом же году были возведены еще два выделяющихся по площади торговых объекта – ТЦ "Октябрь" в микрорайоне Уралмаш (около 4,7 тыс. кв. м) и ТЦ "Светлореченский" (около 17,3 тыс. кв. м). Однако их нельзя отнести к категории качественных торговых центров: первый из-за относительно малых площадей, второй – ввиду отсутствия концепции и продажи торговых площадей различным операторам в нарезку.

К концу года в Екатеринбурге функционировали 36 торговых центров общей площадью 1502,7 тыс. кв. м (торговая площадь - 882,5 тысячи тыс. кв.м, или 43,7% от общего количества торговых площадей города). Обеспеченность торговыми площадями торговых центров на 1000 жителей увеличилась до 597,2 кв. м (571,9 кв. м - в 2014 году). Торговые площади объектов торговли составили 2019 кв. м, обеспеченность торговыми площадями достигла 1366, 3 кв. м на 1000 жителей (в 2014 году – 1324,1 кв. м на 1000 жителей). По обеспеченности качественными торговыми площадями Екатеринбург занимает место в тройке лидеров среди российских городов-миллионников.

Большое влияние на развитие сферы торговли и общественного питания оказало развитие сетевых предприятий торговли и общественного питания. Потребительский рынок Екатеринбурга в 2015 году был представлен 1041 сетевым оператором, объединяющим 4690 предприятий (с учетом арендаторов в торговых центрах). В продовольственном ритейле количество сетей увеличилось на две единицы, количество предприятий розничной торговли, входящих в сеть, увеличилось на 54 объекта. Прирост произошел за счет открытия магазинов торговых сетей "Абрау-Дюрсо", "Аленка", "ДобрынинЪ", "Молочное место", "Медведь", "Улерой 68", "Любава" и других. В непродовольственной торговле количество сетевых структур уменьшилось на 24 сети, количество предприятий сократилось на 202 объекта. В то же время произошло открытие магазинов такими  операторами,  как "А.В.Т.-спорт", Fashion House, "Кенгуруша", Rich Family, "Дзинь ля-ля", "Орматек", "Плюс+", "Мыльная опера", "ДаритеКрасиво!" и другие.

-- ставки аренды (в руб. за 1 кв. м в год)

33-45 тыс. рублей за 1 кв. м в год в наиболее успешных проектах

22-32 тыс. рублей за 1 кв. м в год в устойчивых проектах

12-18 тыс. рублей за 1 кв. м в год в проблемных проектах

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Пассаж"

Ул. Вайнера, 9А

30 000

Ноябрь 2015

"Максидом" (первая очередь)

Ул. Тверитина, 45

40 000

апрель 2015

 

 

 

 

 

 

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Гринвич " 5 очередь

Ул. 8 Марта, 46

25 000

2 кв. 2016

ТРЦ "Академический"

Ул. Краснолесья, 133

30 000

2 кв. 2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

В условиях кризиса, как считают эксперты, перспективно будет выглядеть концепция дискаунтных торговых центров. Пока эту нишу устойчиво занимают рыночные и небольшие торговые комплексы. Конкурентоспособность специализированных объектов, которые имеют ориентацию на товары длительного пользования (мебельные, детские, спортивные, автомобильные ТЦ), напротив, будет снижаться. Не исключено, что ассортимент специализированных ТЦ пополнится за счет появления групп товаров повседневного спроса (чтобы захватить новую аудиторию покупателей). Повысится значимость развлекательной составляющей в ТЦ на базе проводимых реконцепций; большую роль будут играть концептуализация, маркетинговые технологии и брендинга торговых центров.

В целом рынок торговых центров Екатеринбурга достиг стадии первичного насыщения, а уровень конкуренция на нем вырос. Поэтому, если кардинально не изменится экономическая ситуация в стране, то будут развиваться качественные характеристики самих ТЦ и отдельные сегменты рынка торговых центров (районные и микрорайонные ТЦ – часть микрорайонов города их еще не имеет, ТЦ дискаунтного типа и другие). Коррекция цен аренды на рынке также продолжится, но не будет носить критичный характер за счет сдерживания ростом коммунальных расходов.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На конец года объем складских площадей в Екатеринбурге составлял 1868,4 тыс. кв. м (в 2014 году – 1787,2 тыс. кв. м), в том числе 955 тыс. кв. м - складские площади классов А и В (в 2014 году - 853 тыс. кв. м). Согласно данным аналитиков город остался региональным лидером по объему имеющихся качественных складских помещений. Ближайший конкурент - Новосибирск. Кроме того, столица Урала удержала первенство и по стоимости аренды квадратного метра в качественном сегменте (А и В+), ставки по-прежнему оставались сопоставимыми с московскими (425-550 руб. кв. м. с НДС). Как отмечают эксперты, в среднем ставки в Екатеринбурге остаются практически постоянными на протяжении последних двух лет. Это обусловлено отсутствием свободных площадей в данном сегменте, спрос по-прежнему превышает предложение, особенно на складах с удобной локацией. Самыми привлекательными районами для арендаторов по-прежнему являются Кольцово и В. Пышма.

-- ставки аренды (в руб. за кв. м в год)

Средний уровень запрашиваемых арендных ставок, исключая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи, для помещений класса А составил 4800-5700 руб за 1 кв. м в год, для класса В – 4400-5000, для класса С – 2100-4200.

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долл. за 1 кв. м в год)

Заметными сделками по аренде стали: очередной блок площадью несколько тыс. кв. м. в "Чкаловском", который арендовала компания "Сима-лэнд"; в этом же комплексе на 20 000 заключен договор с "Деловыми линиями"; 11 000 кв. м склада на Фрезеровщиков- 87 арендовала логистическая компания "Санта-плюс"; 4500 кв.м. на Предельной - фармацевтическая компания "Пульс".  Онлайн-магазин OZON.ru арендовал новый складской комплекс класса А площадью 6,7 тыс. кв. м

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

СК "Ролси" (фаза II)

Серовский тракт, 1

Екатеринбург

Свердловская обл.

 

20 000 кв. м.

2016

СК "Ролси" (фаза III)

Серовский тракт, 1

Екатеринбург

Свердловская обл.

 

50 000 кв. м.

2017

ТЛЦ "Северный "(фаза III)

г. Среднеуральск, ул. Уральская, 1  Свердловская область,

30 000 кв. м.

2016-2017

СК "Правобережный"

г. Екатеринбург, ул. Монтажников, 26а

9 744 кв. м.

2017

СК "Евразия"

Свердловская обл., 2 км от ЕКАД, между Екатеринбургом и Верхней Пышмой

80 000 кв. м

2018

-- прогноз, ожидаемые тренды

На рынке складской недвижимости, уверены аналитики, продолжится процесс, который начался еще в 2014 году, - падение уровня ввода новых площадей. Девелоперы продолжат возводить складские помещения преимущественно формата built-to-suit. Спекулятивные площадки если и будут запускаться, то их максимум — 1,5-5 тыс. кв. м, и они будут класса В и С, а вот на качественные спекулятивные проекты класса А и В сохранится дефицит. Также эксперты предрекают дальнейшее увеличение спроса на кросс-докинг как общероссийскую тенденцию, но Екатеринбург не отреагирует на нее должным образом, поскольку здесь таких площадок практически нет, а их создание не вызовет интереса у инвесторов и застройщиков.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Сейчас в городе работают отели пяти международных операторов (Hyatt Regency, Park Inn, Novotel, Ramada и Vienna International). Открытие подряд сразу нескольких гостиниц привело к насыщению рынка. Однако в долгосрочной перспективе все же есть возможности для развития новых объектов, так как проведение в 2018 году нескольких матчей чемпионата мира по футболу не приведет к появлению здесь излишнего гостиничного предложения.

-- баланс спроса и предложения

Екатеринбург стал лидером в рейтинге российских городов по уровню комфорта и обслуживания в гостиницах. С показателем 4,19 балла уральская столица обогнала Казань (4,17), Санкт-Петербург (4,1), Москву и Новосибирск (по 3,98). Также она вошла в топ-5 самых посещаемых российских городов занял четвертое место, пропустив вперед Москву, Санкт-Петербург и Казань.

В последние годы в Екатеринбурге наблюдается рост количества иностранных туристов. Это связано с повышением узнаваемости города на рынке делового и познавательного туризма. В 2015 году отмечено увеличение числа иностранных граждан, посетивших столицу Урала, на 0,4%. Однако количество иностранных гостей, прибывших в Екатеринбург с туристическими целями, уменьшилось на 3,7% и составило 5,2 тыс. человек.
 
По данным Комитета по организации бытового обслуживания
населения Администрации Екатеринбурга, в 2015 году в городе работали 114 средств размещения на 10612 мест. Основную часть гостиничного спроса (80-85 %) составили деловые туристы из России, чувствительные к цене.

Общее количество классифицированных отелей - 32 (28,8 % от общего количества гостиниц). Общее количество номеров в них 2794 (51,1% от
общего количества номеров), общее количество мест 4709 (45,8% от общего количества мест). В классе "5 звезд" представлены два объекта, в классе "4 звезды" - 11, в классе "3 звезды" - 13, в классах "1 и 2 звезды" и "мини-отель" - по 3.

В городе наблюдается диспропорция в предложении и нехватка объектов размещения уровня "1-2 звезды". Учитывая, что Екатеринбург должен принять матчи ЧМ-2018 по футболу, нехватка будет нарастать, поскольку среди европейских и российских туристов отели именно этой категории довольно популярны.
 
-- стоимость проживания, динамика

В пятизвездочном сегменте средняя стоимость проживания находится на уровне 8,5 тыс.-9,5 тыс. рублей за ночь. В четырехзвездочных отелях этот показатель составляет примерно 4,5 тыс.-5 тыс. рублей за ночь, а в трехзвездочном - 3,5 тыс.-4 тыс. рублей за ночь.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Doubletree by Hilton, Екатеринбург

 

141 номер

2015

-- прогноз, ожидаемые тренды

Перед началом крупных мероприятий, проведение которых планируется в Екатеринбурге, городские чиновники стараются сделать агломерацию привлекательной для туристов. Это делается и для того, чтобы возводимые к мероприятию отели были востребованы и после завершения чемпионата. Тем не менее размещение небольших отелей в центре города может существенно подпортить его внешний вид, да и нужны эти отели на весьма короткий срок.  При этом из-за отсутствия у многих гостиниц сертификации гостиничный фонд Екатеринбурга пока не готов принять  мундиаль.