PRO Екатеринбург

Екатеринбург (с 1924 по 1991 — Свердловск) — административный центр Свердловской области, четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска) город в России. Транспортно-логистический узел на Транссибирской магистрали, крупный промышленный центр (оптико-механическая промышленность, приборостроение и тяжёлое машиностроение, металлургия, полиграфическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность, военно-промышленный комплекс).

Екатеринбург — административный, культурный, научно-образовательный центр Уральского региона, наделённый статусом центра Уральского федерального округа. Также здесь располагается штаб Центрального военного округа, Президиум Уральского отделения Российской академии наук и 35 территориальных органов федеральной власти, из-за чего город ещё называют «столицей Урала».

Екатеринбург является одним из крупнейших финансово-деловых центров России, здесь сконцентрированы офисы транснациональных корпораций, представительства иностранных компаний, большое количество федеральных и региональных финансово-кредитных организаций. Банковский сектор Екатеринбурга насчитывает более 90 банковских организаций, в числе которых 19 местных.

Экономическое состояние региона

Свердловская область:
Население, 1 января 2015 г. (Екатеринбург): 1 444 439 чел. 1 444 439
ВРП, 2014 г.: 1 661 431 млн рублей (22 797 млн долларов)
Темп роста ВРП, в сопоставимых ценах, в % к пред. году: 0,1%
Розничный товарооборот, август 2016 г.: 92 186 млн рублей (1 420 млн долларов)
Розничный товарооборот, 2015 г.: 1 025 793 млн рублей (25 373 млн долларов)
Рост оборота розничной торговли к предыдущему месяцу, август 2016 г.: 1,8%
Рост оборота розничной торговли к аналогичному периоду предыдущего года, август 2016 г.: -4,7%
Изменение оборота розничной торговли к предыдущему году, 2015 г.: -11,0%
Месячный номинальный доход на душу населения, июль 2016 г.: 36 743 рублей (663 долларов)
Рост реального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2016: -2,2%
Рост реального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2016: -5,6%
Годовой доход на душу населения, 2015 г.: 389 570 рублей (9 867 долларов)
Реальный рост доходов на душу населения в январе-июле 2016 г. к январю-июлю 2015 г.: -5,4%
Рост номинального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2016: -1,7%
Рост номинального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2016: 1,4%
Месячные расходы на душу населения, июль 2016 г.: 29 280 рублей (473 доллара)
Рост расходов на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2016 г.: -3,4%
Рост расходов на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2016 г.: 3,0%
Годовые расходы на душу населения, 2015 г.: 318 390 рублей (8 045 долларов)
Месячная номинальная заработная плата на душу населения, июль 2016 г.: 32 046 рублей (478 долларов)
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему месяцу, июль 2016 г.: -6,1%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, июль 2016 г.: 4,2%
Рост номинальной заработной платы на душу населения с января-июле 2016 г. к январю-июлю 2016 г.: 4,6%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему году, 2015 г.: 6,5%
Занятое население, 2015 г.: 2 257 тыс. чел.
Уровень безработицы, июне-августе 2016 г.: 5,4%
Уровень безработицы, 2015 г.: 6,8%
Население Свердловской области, 1 января 2016: 4 330 000 чел.
Инфляция к предыдущему месяцу, август 2016 г.: -0,1%
Рост инфляции к декабрю 2015, август 2016 г.: 3,9%
Инфляция, 2015 г.: 14,0%
Изменение индекса цен производителей к предыдущему месяцу, август 2016: 1,4%
Изменение индекса цен производителей к декабрю 2014, август 2016 г.: 6,6%
Строительство, январь-августе 2016 г.: 61 192 млн рублей (912 млн долларов)
Рост строительства в январе-августе 2016 года к соответствующему периоду предыдущего года: -0,2%
Жилищное строительство, август 2016: 143 тыс. кв. м
Рост жилищного строительства в январе- августе 2016 года к соответствующему периоду предыдущего года: -25,3%

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга сегодня уже хорошо насыщен торговыми и офисными площадями.  При фактическом отсутствии поглощения на рынке в городе все еще периодически появляются новые офисные и торговые центры, что увеличивает уровень конкуренции между игроками в этих сегментах и падению ставок аренды на площади.  Рост вакантности в ТЦ и БЦ объясняется общим снижением активности бизнеса,  а также фактом ввода новых объектов. Некоторые владельцы, поняв развитие данных негативных тенденций, начали работать над детальными антикризисными стратегиями управления объектами.

 

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Екатеринбург является лидером по объему предложения качественных офисных площадей - 664 тыс. кв. м. В 2015 году были введены всего два офисных здания общей площадью 16 тыс. кв. м. Сроки открытия других проектов, заявленных на 2015 год, были перенесены на 2016-2017 годы.
Ставки аренды в классе А сопоставимы со ставками для класса В в Москве.

-- ставки аренды (в долл. за кв. м в год), динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов Класса А снизились на 8-12% по сравнению с 2015 годом, и в настоящий момент для класса А варьируются в диапазоне от 12 000 до 15 000 рублей за 1 кв. м в год, для офисов класса В - от 9 тыс. до 11 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- цена продажи, динамика

Отрицательные изменения в стоимости объектов в большей степени относятся к первичному рынку, где стоимость площадей упала на 7 %.  На данный момент площади в возводимых административных зданиях можно купить в среднем за 83 тыс. рублей за 1 кв. м. В 2014 году этот показатель составлял 88 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом на вторичном рынке цена офисных помещений не падала. Стоимость квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88 тыс.-89 тыс. рублей за 1 кв. м, а в классе С она увеличилась на +6 % и составляет около 64 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобное поведение продавцов объясняется тем, что на вторичном рынке присутствует большое количество непрофессиональных инвесторов, которые часто увязывают цену на недвижимое имущество с общими инфляционными процессами на потребительском рынке.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв. м)

Сделок инвестиционного качества по приобретению офисных помещений или зданий нет

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Арена"

Ул. 8 Марта, 49

14 000

2015

БЦ на ул. Ельцина

Ул. Ельцина, 34

25 500

2015

Дом Контор "Строгановъ"

Ул. Карла Либкнехта, дом 5

3 021

2015

БЦ "Маршал"

ул. Шейнкмана, 9

7800

2016

-- замороженные объекты, причины;

БЦ Бриг, 17 000 кв. м, БЦ Корнеол, 4 000кв. м
Сложная экономическая ситуация, большое количество имеющихся офисных площадей

-- новые проекты (таблица)

Объект

Площадь

Дата открытия

"Демидов"

27 000

2016

"Эльбрус"

7360

2016

FM

17500

2016

"Невада"

18500

2017-2018

-- прогноз, ожидаемые тренды

К выходу на рынок до конца 2016 года заявлено около 50 тыс. кв. м, но вследствие сложившейся экономической ситуации фактические объемы ввода могут оказаться значительно ниже.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Екатеринбург является самым насыщенным торговой недвижимостью городом среди региональных городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) - здесь работают торговые центры совокупной арендуемой площадью 760 тыс. кв. м.
Самым новым торговым центром города является "Академический" (общая площадь - 60 тыс. кв. м, арендуемая - 30 тыс. кв. м), открытый во 2-м квартале 2016 года. Во 2-м квартале 2017 года планируется к вводу пятая очередь ТРЦ "Гринвич" (крупнейший торговый объект города), вследствие чего предложение увеличится до 785 тыс. кв. м.
Рынок городских ТК Екатеринбурга вновь фиксировал снижение покупательной способности населения, покупательского трафика и уровня его конверсии. Все это привело к падению средних арендных ставок и увеличению коэффициента вакантных площадей. Последний показатель уже превышает нормативный уровень и достиг в среднем по рынку порядка 5-7%. Для некоторых проектов данный показатель уже достиг уровня 15%. При этом для вводимых в эксплуатацию ТЦ, сегодня приемлемым и даже позитивным считается заполняемость при открытии на уровне в 60-70%.
Падение средних арендных ставок за 2 полугодие 2015 года и первую половину 2016 года составило в среднем около 7-9% (в некоторых объектах оно может достигать и 17-22%). При этом значительная часть арендаторов уже перешла в расчетах с девелоперами на формулу - на процент от оборота.

-- ставки аренды (в долл. за 1 кв. м в год)

42 тыс. рублей за 1 кв. м в год в наиболее успешных проектах

29 тыс. рублей за 1 кв. м в год в устойчивых проектах

14 тыс. рублей за 1 кв. м в год в проблемных проектах

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Пассаж"

Ул. Вайнера, 9А

30 000

Ноябрь 2015

"Академический"

ул. Краснолесья, 133

30 000

Апрель 2016

 

 

 

 

 

 

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Гринвич " 5 очередь

Ул. 8 Марта, 46

25 000

2 кв. 2017

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2017 году количество вакантных площадей не должно превысить 10-15%. Коррекция цен аренды на рынке продолжится, однако не будет носить резкий характер за счет сдерживания ростом коммунальных расходов. Ожидается усиление дифференциация ТЦ на рынке, при котором сильные проекты упрочат свои позиции, а слабые войдут в стадию еще более глубокого кризиса ведения бизнеса. Для многих проектов недостатки существующих концепций на фоне острой конкуренции на рынке станут носить явный и рискованный для конкурентоспособности объекта характер и приводить к весомому снижению доходов. Тяжелая конкурентная обстановка на рынке будет вынуждать собственников еще активнее проводить комплексные, а не частичные реконцепции торговых центров.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Объем рынка качественных складских площадей достиг 1 млн кв. м., таким образом, Екатеринбург занимает второе место среди региональных городов России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему складской недвижимости (после Новосибирска).
Доля свободных площадей на рынке качественных складских объектов составляет около 2%. По-прежнему наблюдается дефицит складских объектов классов А и В, в связи с чем зафиксированы высокие ставки аренды. Регион является одним из ведущих логистических хабов страны, что привлекает ритейлеров строить собственные логистические и распорядительные центры.

-- ставки аренды (в долл. за кв. м в год)
Уровень запрашиваемых арендных ставок, исключая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи, составляет около 4,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долл. за 1 кв. м в год)
Аренда 14,3 тыс. кв. м STS Logistics в логопарке "Медион".
Аренда 8,4 тыс. кв. м КДВ в логопарке "Пышма".

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Терминал Чкаловский"

Екатеринбург, ул. Черняховского, 86

36 000

2016

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

СК "Ролси" (фаза II)

Серовский тракт, 1

Екатеринбург

Свердловская обл.

 

20 000 кв. м.

2016

СК "Ролси" (фаза III)

Серовский тракт, 1

Екатеринбург

Свердловская обл.

 

50 000 кв. м.

2017

ТЛЦ "Северный "(фаза III)

г. Среднеуральск, ул. Уральская, 1  Свердловская область,

30 000 кв. м.

2016-2017

СК "Правобережный"

г. Екатеринбург, ул. Монтажников, 26а

9 744 кв. м.

2017

СК "Евразия"

Свердловская обл., 2 км от ЕКАД, между Екатеринбургом и Верхней Пышмой

80 000 кв. м

2018

-- прогноз, ожидаемые тренды
Строительство проектов built-to-suit становится особенно актуальным для ритейлеров, логистов и дистрибьюторов, которые продолжают экспансию в регионы. Почти все крупные девелоперы предлагают возможности BTS и готовы начать строительство при наличии клиента. 

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Сейчас в городе насчитывается семь брендированных отелей (Hyatt Regency, Park Inn, Novotel, Ramada, Hilton и два отеля рядом с аэропортом, управляемые Vienna International). Открытие отелей одним за другим привело к насыщению рынка. Однако в долгосрочной перспективе все же есть возможности для развития новых объектов, так как проведение в 2018 году нескольких матчей чемпионата мира по футболу не приведет к появлению здесь излишнего гостиничного предложения.

-- баланс спроса и предложения

В Екатеринбурге работают 110 средств размещения на 9 750 мест. Основную часть гостиничного спроса (80-85 %) составляют деловые туристы из России, чувствительные к цене. По уровню обеспеченности гостиничными номерами на 1 тыс. жителей отстает от российских городов туристического значения (Казань, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург), но опережает другие крупные города России. 55% от всех гостиничных объектов города работают в сегменте "3 звезды". В сегменте гостиниц уровня "4 звезды" на данный момент функционируют около 20% объектов. Отели уровня "1 и 2 звезды" составляют еще около 21%. Рынок отелей класса "5 звезд" представляют всего три объекта.
В городе ощущается дисбаланс в предложения и нехватка объектов размещения уровня 1-2 звезды, и с приближением крупных международных мероприятий эта нехватка будет нарастать, поскольку среди европейских, да и российских туристов отели данной категории довольно популярны.

 -- стоимость проживания, динамика

В пятизвездочном сегменте средняя стоимость проживания находится на уровне 8,5 тыс.-9,5 тыс. рублей за ночь. В четырехзвездочных отелях этот показатель составляет примерно 4,5 тыс.-5 тыс. рублей за ночь, а в трехзвездочном - 3,5 тыс.-4 тыс. рублей за ночь.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Doubletree by Hilton, Екатеринбург

 

141 номер

2015

-- прогноз, ожидаемые тренды

Перед началом крупных мероприятий, проведение которых планируется в Екатеринбурге, городские чиновники стараются сделать агломерацию привлекательной для туристов. Это делается и для того, чтобы возводимые к мероприятию отели были востребованы и после завершения чемпионата. Тем не менее размещение небольших отелей в центре города может существенно подпортить его внешний вид, да и нужны эти отели на весьма короткий срок.  При этом из-за отсутствия у многих гостиниц сертификации гостиничный фонд Екатеринбурга пока не готов принять ЧМ-2018. Номерной фонд отелей, которые прошли сертификацию, составляет около 4,8 тыс. мест, в то время как в 2018 столица Урала ожидает порядка 6 тыс. гостей.