PRO Казань

Казань — город в Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом берегу реки Волги. Город является одним из крупнейших экономических, политических, научных, культурных и спортивных центров России, второй по величине город Поволжского экономического района (после Самары).

Казань имеет зарегистрированный бренд «третья столица России» до 2017 г. Численность постоянного населения Казани по итогам переписи 2010 г. составляет 1 145,4 тыс. чел. Вокруг Казани сложилась группировка поселений, составляющих одну из крупнейших городских агломераций РФ. Численность агломерации составляет 1,56 млн. чел. С точки зрения демографии город характеризуется положительной динамикой за счет миграционного прироста.

Строительство жилой недвижимости в городе характеризуется крайне активными темпами,

в сжатые сроки застраиваются целые жилые кварталы. Объем ввода жилья в Казани
в январе-марте 2012 года увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 46,6 %.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников крупных и средних предприятий и организаций г. Казани за январь-апрель 2012 года составила 22 934 рубля и выросла по сравнению с январем-апрелем 2011 года на 17,3%. Реальная заработная плата (рассчитанная с учетом индекса потребительских цен) составила в январе-апреле 2012 года 114,1% к уровню января-апреля 2011 года. Численность официально зарегистрированных безработных снизалась на 19,3% по отношению к данным аналогичного периода предыдущего года.

Экономическое состояние региона

Казань — один из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России, лидирующий по инвестициям в основной капитал и строительство город Поволжья (113,05 млрд. на начало 2011 г.). Структура экономики города распределяется следующим образом, согласно данным на 01.01.2011г.: добыча полезных ископаемых (21%), обрабатывающие производства (17%), торговля (14%), строительство (10%), транспорт и связь (8%), операции с недвижимостью (11%), сельское хозяйство (5%), прочие ВЭД (14%). Рост наблюдается почти по всем видам экономической деятельности.

По данным Отдела Государственной статистики города Казань индекс промышленного производства на крупных и средних предприятиях за январь-декабрь 2011 года по сравнению с январем-декабрем 2010 года составил 103,8% (за январь-декабрь 2010 года - 106,0%), за декабрь 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года - 110,6% (за декабрь 2010 года - 93,1%).
В январе-декабре 2011 года предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных средств, введены в действие жилые дома общей площадью 942 686 кв. метров, что на 22,1% выше уровня соответствующего периода прошлого года. Из них предприятиями и организациями введено в эксплуатацию 774 359 кв. метров, населением, как индивидуальное жилищное строительство, — 168 327 кв.метров.
Оборот розничной торговли  по крупным и средним предприятиям составил 28,2 млрд. руб. с ростом к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах на 7,8%.

Состояние коммерческой недвижимости

В 2011 г. в связи с улучшением общей экономической ситуации в стране наблюдалось оживление рынка недвижимости Казани, увеличение числа регистрационных действий с недвижимостью.

Рынок коммерческой недвижимости города стал также более привлекательным, в том числе для зарубежных инвесторов, с тех пор, как Казань выиграла право проведения Универсиады-2013.

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения
На рынке офисных помещений Казани представлены высококачественные бизнес-центры класса A и B. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 183 кв. м на 1 000 жителей.
Общее предложение офисных площадей составляет более 410 тыс.кв.м. Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению.

Большинство бизнес-центров класса А имеет заполняемость, близкую к 100%, это: БЦ Сувар Плаза, Корстон, Бизнес-парк Идея. Объекты класса В заполнены на 85-90%. В последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности на периферию. Этому способствует недостаточная транспортная доступность (пробки) и отсутствие парковок.

Спрос на качественные офисные помещения устойчивый. Запросы на помещения от 1 000 – до 5 000 кв.м. удовлетворяются в основном за счет аренды или покупки помещений в отдельно стоящих особняках, административных зданиях.

Ведется несколько проектов реконструкций старых складских, торговых и производственных объектов под офисные помещения для размещения call-центров, back-офисов и центров обработки данных.

—  ставки аренды (руб. кв.м./мес.)

Класс А 900 – 1 200 р/кв. м в месяц, вкл. НДС и OpEx  в размере 150 – 200 р/кв.м. ($400-440 /кв. м/год)

Класс В 700 – 1 100  р/кв. м в месяц, вкл. НДС и OpEx  в размере 150 – 200 р/кв.м. ($240-360 /кв. м/год)

В классе В - средняя арендная ставка находится на уровне 650 р.за кв.м. Класс С от 400-450 р.за кв.м.

Ставки индексируются, растут.

—  цена продажи, динамика

Центр города от 70 до 120 тыс. руб/кв.м. Продажа в основном отдельно стоящих особняков и встроено-пристроенных помещений. ($1 300-3 300/кв. м – в долларовом эквиваленте)

Цены продажи офисных площадей в бизнес-центрах класса В варьируется от 37 до 65 тыс.руб./кв.м, не включая НДС, в офисных центрах класса С – от 30 до 45 тыс. руб./кв.м.

Продаются также помещения под реконструкцию в старых административных зданиях. Цены могут быть крайне низкими от 28 до 40 тыс. руб/кв. м из-за большого объема необходимых вложений для ремонта.

—  крупные сделки по аренде офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м)

Не отмечено.

—  крупные сделки по продаже офисных площадей

Властей активно продают исторические здания частному бизнесу с целью их восстановления для дальнейшего экономического использования (таким образом, были проданы дом Фукса, дом по ул. Карла Маркса и здание известной типографии «Миллят», дом Осокина).

 —  сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Бизнес-парк «Идея»

Петербургская ул., 50

30 000

2006

Торгово-офисный центр «Сувар-Плаза»

Спартаковская ул., 6

111 000

2006

БЦ на Островского

Островского ул., 87

7831

2007

БЦ Азинский

Проспект Победы

13 500

4 кв. 2011

 —  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Заявленная дата открытия

Grand Plaza

Площадь Тукая, д.6

3 500

2 кв.2012

Bauer Plaza

Ямашева проспект, д.57

2 700

1 кв. 2012

—  прогноз, ожидаемые тренды

В 2011 году на рынке офисной недвижимости наметилась тенденция оживления. Выросло число сделок по продажам офисных площадей. К тренду года можно отнести активные действия властей по продаже исторических зданий частному бизнесу с целью их восстановления для дальнейшего экономического использования. В феврале 2012 года стало известно, что 17 объектов культурно-исторического наследия Казани планирует восстановить инвестиционная группа компаний «ASG». Скорее всего, реконструированные площади будут использованы, как офисы и торговые помещения. Действия казанского муниципалитета направлены на реконструкцию исторического центра города в рамках подготовки к Универсиаде-2013.

В преддверии Универсиады-2013 активность на рынке аренды офисной недвижимости будет расти, в связи с развитием малого бизнеса и расширением присутствия федеральных компаний. С 2011 года в объектах класса А, В+ наметилась тенденция к сокращению доли вакантных площадей. На данный момент качественные объекты заполнены практически полностью.

Снижение предложения в объектах класса А, В+ повлечет за собой рост арендных ставок, который наблюдался и в прошлом году. В 2012 году рост арендных ставок в целом по рынку может составить не более 10%. Спросом будут пользоваться бизнес-центры с парковочными местами и лучшим сервисом. 

Торговая недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

По состоянию на начало 2012 года Казань является одним из лидеров среди российских городов по количеству представленных в городе международных сетей (седьмое место, 76 торговых сетей). Например, на рынке Казани в 2011 году появились такие международные марки как H&M, Marks & Spenser, Auchan и другие.

Предложение

Рынок торговой недвижимости Казани стал развиваться одним из первых в регионах. Это первый региональный город, где  открыла свой торговый центр IKEA (в 2005 г.). Приход шведского девелопера был знаковым для города. Во-первых, с открытием «Меги» торговая площадь торговых центров увеличилась почти вдвое. Во-вторых, в город пришло много новых иностранных и федеральных ритейлеров.

Следующий 2006 г. еще более усилил конкуренцию на рынке торговой недвижимости. Открылись сразу четыре торговых центра совокупной торговой площадью 115 000 кв. м: «Парк Хаус», «Кольцо», «Сувар Плаза», «Корстон Hotel &Mall» и ЦУМ (после реконструкции).

Столь интенсивное развитие торговой недвижимости в Казани привело к тому, что в 2007-2008 гг. эксперты стали говорить о перенасыщении рынка города. Кризис 2008 г. снизил темпы девелопероской активности, и в последующие три года было открыло лишь два торговых центра: XL (в 2009 г.) и «Франт» (в 2010 г.).

2011 г. был ознаменован интересом девелоперов к реконструкции старых универмагов в центре города. Реконцепции подверглись казанский ГУМ и «Детский Мир», который был переименован в «Бульвар на Петербургской».

Сейчас в Казани насчитывается 13 торговых центров общей площадью 622 100 кв. м (GLA – 400 000 кв.м). Обеспеченность горожан одна из самых высоких в России – 350 кв. м/1 000 жителей).

Насыщенность города торговой недвижимостью заставляет девелоперов искать новые регионы для развития. Так, в ближайшей перспективе в Казани не откроется ни одного крупного торгового центра. Существующие проекты либо малы по площади (менее 15 000 кв. м GLA), либо находятся на стадии поиска инвесторов.

Тем не менее, в среднесрочной перспективе по мере устаревания существующих торговых центров можно ожидать появления новых проектов высокого качества, соответствующих последним тенденциям проектирования торговой недвижимости.

Спрос

Несмотря на то, что рынок торговой недвижимости в Казани развивался не очень активно последние несколько лет, ритейлеры проявляют к данному городу повышенный интерес.

В 2012 г. на рынок Казани вышли или анонсировали свой выход ряд крупных ритейлеров.

Продуктовый сектор пополнился немецким гипермаркетом Selgros, который открылся в районе Мамадышского тракта в феврале 2012 г. Краснодарский «Магнит» планирует открыть свой первый магазин в городе в конце лета.

Новые имена есть в сегменте DIY. В марте 2012 г. в Казани появился первый магазин оренбургской сети «Стройландия». Также интерес к рынку региона проявляет Leroy Merlin, строительство гипермаркета запланировано на 2012 год.

«Одежные» ритейлеры также проявляют интерес к городу. Inditex планирует привести в Казань Massimo Dutti и Zara Home.
РАЗВИТИЕ РИТЕЙЛЕРОВ В КАЗАНИ В 2012 г.

Название сети

Площадь магазина, кв. м

Торговый центр

Дата открытия

Перекресток

1 430

Чистопольская ул.*

I квартал 2012 г.

Lady&Gentleman City

2 000

ГУМ

II квартал 2012 г.

Inditex (марки Bershka, Zara, Pull and Bear, Stradivarius)

4 000

«Парк Хаус»

До конца 2012 г.

Планета фитнес

5 600

Мусина ул.*

III квартал 2012 г.

*Магазин в формате Street retail (Источник: Colliers International)

—  ставки аренды (в долл. кв.м./год)
 

Формат магазина

Площадь, кв.м

Диапазон средних арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Якорный арендатор

>5 000

100 – 180

2 000 – 5 000

220 – 300

1 000 – 2 000

230 – 330

Арендатор торговой галереи

>600

280 – 360

300 – 600

300 – 600

100 – 300

500 – 1 000

50 – 100

800 – 1 200

<50

1 200 – 1 800


—  цена продажи (руб./кв.м)

50 000 – 120 000 р/кв.м в зависимости от расположения.

—  сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м в год)

Новые арендаторы:

В ТЦ Сувар Плаза во втором полугодии 2011 года появились новые арендаторы: Bosco, La Perla. В первой половине 2012 года: BANG and OLUFSEN, Blake Dress, Celyne. Расширился Bogner.

В ТЦ Южный во втором полугодии 2011 года появились новые арендаторы: Lindex, Levi's, Romano Botta, Love Republic, Champion, Ecco. В июне 2012 года открылся ресторан KFC.


—  сданные объекты
 

Объект

Адрес

Площадь, тыс.кв.м GLA

Дата открытия

Девелопер

Южный

Победы просп. 91

46 800

2011

Казстройинвест ЗАО

Парк Хаус

Ямашева просп. 46/33

47 500

2007

Время ГК

Suvar Plaza

Спартаковская ул. 6

17 000

2006

Сувар-Казань ООО

Кольцо

Петербургская ул. 1

23 000

2006

«Эдельвейс» ЗАО

Тандем

Ибрагимова просп. 56

42 850

2005

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ТАНДЕМ»

Мега

Победы просп. 141

90 500

2005

ИКЕА Мос

Сити Центр

Мавлютова ул. 45

18 000

2003

Сувар-Казань ООО

Торговый Квартал

Ямашева просп. 97

25 000

2004

Сувар-Казань ООО


—  новые проекты

 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТЦ «Бахетле»

Ленинградская ул.

6 100

2012

Ритейл-парк «Адмирал»

К. Цеткин ул. 8/27

20 000

2012

Проект компании Mirland

 

38 000

2014

Clover Plaza

Щербаковский переулок, д.7

14 100

2013-2014 гг.

 

ТЦ на ул. Нариманова

Нариманова ул./Тази Гиззата ул.

7 375

 

 

—  прогноз, ожидаемые тренды

Казань не является приоритетным городом для активного развития международных сетей в 2012-2014 годах. Количество выходящих на рынок города новых брендов коррелирует с объемом нового качественного предложения, поэтому резкого роста количества международных сетей не прогнозируется.

 

Складская недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок качественных складских помещений достаточно пассивен. На рынке присутствует существенный избыток предложения. В Казани представлены складские комплексы классов A, B и C. Общий объем наиболее качественных складских помещений класса А и В на конец IV кв. 2011 г. составил 143,4 тыс. кв. м. Наиболее крупные действующие современные объекты:

-  «Биек Тау», класс А, арендуемая складская площадь – 50 тыс. кв. м. Расположен на трассе М7 «Волга», рядом с с. Макаровка (в настоящее время идет восстановление корпусов, разрушившихся от обильных снегопадов прошлой зимой);

 - «Q Парк Казань», 1 очередь, класс А, арендуемая площадь очереди – 69 тыс. кв.м. Расположен в городской черте, в Советском районе. Арендаторы – Schneider Electric, McDonalds и др.

—  ставки аренды (руб./кв.м в год)

В IV кв. 2011 года диапазон наиболее вероятных ставок при сдаче в аренду складских площадей класса А составил 2,4-3 тыс. руб./кв.м в год, не включая НДС и операционные расходы, для класса В – 2,1-2,5 тыс. руб./кв.м в год, для класса С – 1,2-1,8 тыс. руб./кв.м в год.

—  цена продажи

Наиболее вероятные цены продажи складских комплексов целиком оценивались на уровне 25-35 тыс. руб./кв.м, не включая НДС для класса А, 18-25 тыс. руб./кв.м для класса В и 13-18 тыс. руб./кв.м для класса С.

—  крупные сделки по аренде складских площадей

В начале 2012 года компания Эльдорадо арендовала около 27 000 в складском комплексе Q-Park, свободных площадей в нем практически не осталось. В середине 2011 года компания ЭТМ арендовала 18,5 тыс. кв. м в логистическом парке Биек Тау.

—  крупные сделки по продаже складских площадей

Крупных продаж качественных складских комплексов за последние 1,5 года зафиксировано не было.

—  сданные объекты 
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Q-Park

1 км от аэропорта, трасса M7 (Казань – Оренбург)

70 000

2008

Биек Тау Логопарк

Высогорский район, Казань, трасса M7

100 000

2009

—  новые проекты

Объект

Площадь

Адрес

Заявленная дата открытия

Q Парк Казань, 2 очередь

84 000

1 км от аэропорта, трасса M7

IV кв. 2014

Q Парк Казань, 3 очередь

84 000

1 км от аэропорта, трасса M7

IV кв. 2018

Биек Тау (1Б фаза 1)

40 000

Высогорский район, трасса M7

III кв. 2012

Биек Тау (1Б фаза 2)

60 000

Высогорский район, трасса M7

III кв. 2013

—  прогноз, ожидаемые тренды

По итогам 2011 г. Казань стала третьим городом после Москвы и Санкт-Петербурга по объему поглощения площадей на рынке складской недвижимости. Прирост сданных в аренду площадей составил около 55 тыс. кв. м, в том числе две крупнейших на российском рынке складской недвижимости сделки: торговая сеть «Эльдорадо» арендовала около 27 тыс. кв. м в Q-парке, и компания «ЭТМ» (поставщик электротехнической продукции) в «Биек Тау» арендовала 19 тыс. кв. м. Перспективы развития рынка складской недвижимости приходятся на сегмент build-to-suit (строительство качественных складских площадей на продажу под заказ). Среди факторов, снижающих инвестиционную привлекательность казанского рынка складов, - невысокие относительно Москвы и Санкт-Петербурга арендные ставки при одинаковой себестоимости строительства.

Со снижением доли вакантных площадей возможен рост ставок, и в более далекой перспективе (13-14 год) -начало строительства новых проектов.

Гостиничная недвижимость

—  общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

В настоящее время в городе функционируют 60 гостиниц с общим номерным фондом  около 3,5 тыс. номеров, из которых на долю гостиниц 3* и ниже приходится 60%. В Казани расположено 2 гостиницы категории 5*, общий номерной фонд которых составляет 311 номеров - Отель Корстон Казань (202 номера), Отель Мираж (109 номеров).
Структура  номерного фонда г. Казань

В качественном предложении города нет объектов, вместимость которых превышает 250 номеров. В наибольшем количестве объектов качественного предложения номерной фонд находится в пределах 100 – 250 номеров.

В отношении уровня качества стоит отметить, что рынок средств размещения представлен  гостиницами, построенными в советский период и затем реконструированными, гостиницами открытыми с 2 000 гг., а также гостиницами, которые управляются международными операторами. В Казани расположено 3 гостиницы, которые находятся под управлением международных операторов (Courtyard by Marriott 4*, Ibis Kazan Centre Hotel  3*, Park Inn Kazan 4*).

По заявлениям администрации, к 2013 г., когда в Казани должна состояться Универсиада, номерной фонд вследствие которой должен увеличиться до 5,5-6 тыс.номеров, также предполагается строительство Деревни Универсиады, вместимость которой составит более 11 тыс. человек.

Обеспеченность гостиничными номерами г. Казань составляет 3 номера/1 000 жителей, после проведения Универсиады данный показатель должен увеличиться до 5 номеров/1 000 жителей.

—  баланс спроса и предложения

В Казани запланировано проведение ряда крупных спортивных соревнований, таких как Универсиада 2013, чемпионат мира по водным видам спорта 2015 года, а также чемпионат мира по футболу 2018 года. Ежегодно, по данным министерства по делам молодежи, спорту и туризму Республики Татарстан, поток туристов в Казань увеличивается ежегодно на 10-15%. Так, согласно этим данным, в 2009 году количество туристов составило около 900 тыс. человек, в 2010 году – около 1,1 млн., в 2011 данный показатель составил около 1,3 млн. туристов.

Гостиничный рынок Казани характеризуется высоким уровнем развития. В городе представлено большое количество качественных местных гостиниц, также работает 3 международных отеля, находящихся под управлением международных операторов (Accor Ibis, Rezidor Park Inn, Marriott Courtyard). В целом спрос на гостиницы отстает от предложения, что определяет невысокую стоимость гостиничных номеров.

—  стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера. Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 5* стоимость варьируется 4 800-5 000 руб.,4* находится в пределах от 2 100 руб. до 5 300 руб., в гостиницах категории 3* - от 2 000 руб. до 4 500 руб. Для отелей уровня 1-2* этот показатель находится в диапазоне от 500 руб. до 2 000 руб. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.



—  новые проекты 

 

Объект

Адрес

Заявленная дата открытия

Hilton Garden Inn

Петербургская площадь

II кв. 2014

Hilton Hotels & Resorts

 

IV кв. 2014

—  прогноз, ожидаемые тренды

Общие перспективы развития гостиничной недвижимости Казани оцениваются как высокие. В будущем планируется проведение крупных мероприятий, которые связаны с большим притоком туристов, такие как Универсиада в 2013 году и Чемпионат мира по футболу в 2018 году. Всего к Универсиаде планируется построить еще 18 гостиниц. На казанский гостиничный рынок планируют выйти такие высококлассные мировые бренды (уровень 5*), как Kempinsky и Shangri-La.