PRO Казань

Казань — город в Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом берегу реки Волги. Город является одним из крупнейших экономических, политических, научных, культурных и спортивных центров России, второй по величине город Поволжского экономического района (после Самары).

Казань имеет зарегистрированный бренд «третья столица России» до 2017 г. Численность постоянного населения Казани по итогам переписи 2010 г. составляет 1 145,4 тыс. чел. Вокруг Казани сложилась группировка поселений, составляющих одну из крупнейших городских агломераций РФ. Численность агломерации составляет 1,56 млн. чел. С точки зрения демографии город характеризуется положительной динамикой за счет миграционного прироста.

Строительство жилой недвижимости в городе характеризуется крайне активными темпами, в сжатые сроки застраиваются целые жилые кварталы. По итогам 9 месяцев 2013 года сданы в эксплуатацию 5132 квартиры общей площадью 331 тыс. кв.м и 804 индивидуальных жилых дома общей площадью 142 тыс. кв.м, что на 9,1% больше соответствующего периода прошлого года.

Среднемесячная начисленная зарплата в Казани за январь-октябрь 2013 года составила 28162 рубля и выросла по сравнению с январем-октябрем 2012 года на 16,3%.

В 2012 и 2013 годах в десятку рейтинга городов по удобству для ведения бизнеса журнала «Forbes» вошла Казань. По итогам VI всероссийского конкурса муниципальных образований Казань признана лучшим муниципалитетом Российской Федерации.

Экономическое состояние региона

Казань — один из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России, лидирующий по инвестициям в основной капитал и строительство город Поволжья. Структура экономики города согласно данным на 01.01.2011 года, распределяется следующим образом: добыча полезных ископаемых (21%), обрабатывающие производства (17%), торговля (14%), строительство (10%), транспорт и связь (8%), операции с недвижимостью (11%), сельское хозяйство (5%), прочие ВЭД (14%). Рост наблюдается почти по всем видам экономической деятельности.

В январе-декабре 2011 года предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных средств введены в действие жилые дома общей площадью 942 686 кв. метров, что на 22,1% выше уровня соответствующего периода прошлого года. Из них предприятиями и организациями введено в эксплуатацию 774 359 кв. м., населением как индивидуальным жилищным строительством, — 168 327 кв.м.

Оборот розничной торговли  по крупным и средним предприятиям составил 28,2 млрд. руб. с ростом к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах на 7,8%.

В 2012 году Казань заняла 6-е место в рейтинге качества городской среды, составленном Министерством регионального развития РФ, Российским союзом инженеров, Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, а также Московским государственным университетом им. М. В. Ломоносова.

2013 год стал временем усложнения экономической ситуации для Казани. Во-первых, Универсиада 2013 г. стала затратной для города. В развитие инфраструктуры и объектов сервиса Казани было вложено 228 млрд рублей, в том числе 81 млрд рублей — из республиканского бюджета. Во-вторых, уменьшились темпы роста экономики и доходы ключевых предприятий. 

Состояние коммерческой недвижимости

С 2003 до 2013 годы объем торговой недвижимости Казани вырос приблизительно в 4 раза, офисных помещений – в 5 раз. Обеспеченность торговыми площадями в расчете на тысячу жителей в г. Казани – 970 кв. метров на 1000 жителей.

Причем в отличие от ряда других городов-«миллиоников», в которых показатель еще выше, большинство торговых площадей в Казани отличаются высоким качеством, находятся в торговых центрах. Спецификой казанского рынка коммерческой недвижимости является опережающий рост количества качественных торговых помещений над качественными офисными помещениями. Вместе с тем, очень много бизнес-центров классов B и C. В категориях А, В+ и В-, количество свободных площадей не превышает 8%, в А классе – вовсе около 2%. Но несмотря на активное строительство, рост арендных ставок продолжается. Так, рост с начала года составил в среднем около 11,5%, что выше показателя инфляции. Цены на аренду офисов с начала 2013 года выросли в среднем на 8-12%, еще сильнее выросли ставки в торговых центрах – на 6-15%. Но вследствие насыщения рынка, эксперты предрекают в скором времени некое охлаждение данного роста, вплоть до уровня годовой инфляции. Причиной этого, кроме перенасыщения популярных сегментов, являются и не лучшие макроэкономические показатели в российской экономике.

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения
 

На рынке офисных помещений города представлены помещения классов: A, B и C.

Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 65 кв. м на 1000 жителей.

Общий объем предложения наиболее качественных офисных помещений (класса А и В) по состоянию на 4 кв. 2013 г. составил 77 тыс. кв. м. В основном наиболее качественные офисные помещения представлены классом B – 60 тыс. кв. м., или 77,8% от общего предложения. Офисы класса А составляют 22,2% от общего предложения, или 17,1 тыс. кв. м.

Суммарный объем офисных площадей составляет около 148 тыс. кв. м.

В пером полугодии 2013 года было завершено строительство БЦ «Корстон» (Фаза II), БЦ «Татария» (Фаза II) и БЦ «Паравитта» и общее предложение офисных площадей увеличилось на 14 тыс. кв. м.

—  ставки аренды (руб. кв.м./мес.)

Наиболее вероятные ставки аренды находятся в диапазоне:

  • для класса А – от $273 до $426 кв. м/год;
  • для класса В – от $218 до $303 кв. м/год;
  • для класса С – от $121 до $225 кв. м/год.

—  цена продажи, динамика

Наиболее вероятный диапазон по продаже офисных зданий:

  • для класса А – $1820 – $2430 за квадратный метр;
  • для класса В – $1060 – $1670 за квадратный метр;
  • для класса С – $760 – $1215 за квадратный метр.

—  крупные сделки по аренде офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м)

Не отмечено.

—  крупные сделки по продаже офисных площадей

Нет.

 —  сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «Булак»

ул. Островского, 84

5 460

2 кв. 2004

БЦ «Ибрагимовский», блок Б

Ибрагимова пр-т

2 640

4 кв. 2005

БЦ «Татария»

ул. Ершова, 29б

5 640

1 кв. 2006

БЦ «Корстон»

ул. Николая Ершова, 1а

8 100

2 кв. 2006

Бизнес-парк «Идея»

ул. Петербургская, 50

30 000

2006

Торгово-офисный центр «Сувар-Плаза»

ул. Спартаковская, 6

111 000

2006

БЦ на Островского

ул. Островского, 87

7 831

2007

IT-парк

ул. Петербургская, 52

8 000

4 кв. 2009

БЦ «Азинский»

Проспект Победы

13 500

4 кв. 2011

БЦ BauerPlaza

Ямашева пр-т

2 700

1 кв. 2012

БЦ GrandPlaza

Площадь Тукая, 6

3 500

2 кв.2012

БЦ «Паравитта»

Х. Ямашева пр., 36

6 172

2013

 —  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Заявленная дата открытия

МФК «Кловер Хаус»

Щербаковский переулок, 7 

20 000

2014

МФК «Четыре Татарина»

ул. Тукая, 64

2 493

2014

Деловой центр «Смарт Сити Казань»

Лаишевский район

800 000

2033

—  прогноз, ожидаемые тренды

В 2014 году ожидается завершение строительства единственного объекта класса «А» МФК «Кловер Хаус» (20 000 кв. м).

Торговая недвижимость

Описание: Торговая недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

Качественных объектов торговой недвижимости в Казани, удовлетворяющих стандартам, предъявляемым современным торговым центрам, на данный момент всего 8. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 330 тыс. кв. м.

 

Знаковым стало открытие в 2013 году первого в Казани гипермаркета Leroy Merlin. Однако новых качественных торговых центров в городе за последние годы не появилось.

Предложение

Рынок торговой недвижимости Казани стал развиваться одним из первых в регионах. Это первый региональный город, где открыла свой торговый центр IKEA (в 2005 г.). Приход шведского девелопера был знаковым для города. Во-первых, с открытием «Меги» торговая площадь торговых центров увеличилась почти вдвое. Во-вторых, в город пришло много новых иностранных и федеральных ритейлеров.

Следующий 2006 г. еще более усилил конкуренцию на рынке торговой недвижимости. Открылись сразу четыре торговых центра совокупной торговой площадью 115 000 кв. м: «Парк Хаус», «Кольцо», «Сувар Плаза», «КорстонHotel&Mall» и ЦУМ (после реконструкции).

Столь интенсивное развитие торговой недвижимости в Казани привело к тому, что в 2007-2008 гг. эксперты стали говорить о перенасыщении рынка города. Кризис 2008 г. снизил темпы девелопероской активности, и в последующие три года было открыло лишь два торговых центра: XL (в 2009 г.) и «Франт» (в 2010 г.).

2011 год был ознаменован интересом девелоперов к реконструкции старых универмагов в центре города. Реконцепции подверглись казанский ГУМ и «Детский Мир», который был переименован в «Бульвар на Петербургской».

Настоящим трендоv в торговой недвижимости стало строительство в течение последних двух лет специализированных ТЦ и торговых комплексов районного масштаба. Наиболее привлекательными для большинства арендаторов являются торговые и торгово-развлекательные центры. Через них проходит наибольший поток клиентов, более высокие арендные ставки способны компенсировать больший оборот торговой точки. Также, несмотря на некоторую перенасыщенность ТЦ в центре Казани, Советском и Ново-Савиновском районах, ощущается нехватка в традиционно промышленных Кировском и Авиастроительном.

 

—  ставки аренды (в долл. кв.м./год)
 

Формат магазина

Площадь, кв.м

Диапазон средних арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Якорный арендатор

>5 000

100 – 200

2 000 – 5 000

220 – 300

1 000 – 2 000

230 – 330

Арендатор торговой галереи

>600

300 - 400

300 – 600

400 – 600

100 – 300

500 – 1 000

50 – 100

1000 – 1 200

<50

1 200 – 1 800

—  цена продажи (руб./кв.м)

50 000 – 120 000 р/кв.м в зависимости от расположения.

—  сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м в год)

Нет.

—  сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь, тыс.кв.м (GLA)

Девелопер

Дата открытия

ТРК «Сити Центр»

ул. Мавлютова, 45

18 000

Сувар-Казань ООО

2003

ТЦ «Торговый Квартал»

Ямашева просп., 97

25 000

Сувар-Казань ООО

2004

ТРЦ «Мега»

Победы просп., 141

90 500

ИКЕА Мос

2005

ТРК «Тандем»

Ибрагимова просп., 56

42 850

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ТАНДЕМ»

2005

ТЦ SuvarPlaza

ул. Спартаковская, 6

17 000

Сувар-Казань ООО

2006

ТЦ «Кольцо»

ул. Петербургская, 1

23 000

«Эдельвейс» ЗАО

2006

ТРК «Тандем»

ул. Декабристов

43 800

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ТАНДЕМ»

2006

ТЦ «Бульвар на Петербургской»

ул. Петербургская, 9

12 570

 

2007

ТРК «Парк Хаус»

Ямашева просп., 46/33

47 500

Время ГК

2007

ТРЦ «Франт»

ул. Юлиуса Фучика, 117

25 000

Квазар

2009

ТК «XL»

ул. Ямашева, 97

28 000

Сувар-Казань ООО

2009

ТРЦ «Южный»

Победы просп., 91

46 800

Казстройинвест ЗАО

2011

ТЦ «Бахетле»

ул. Ленинградская

6 100

ООО «БАХЕТЛЕ»

2012

Ритейл-парк «Адмирал»

ул. К. Цеткин, 8/27

20 000

 

2012




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

—  новые проекты

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Проект компании Mirland

 

38 000

2014

ТРК Clover Plaza

Щербаковский переулок,7

14 100

2014

ТЦ «Тандем галерея»

Ибрагимова пр-т, д. 56

5 000

1 кв. 2014

ТЦ на ул. Нариманова

ул. Нариманова /ТазиГиззата

7 375

 н/д

TriumphHouse

 

26 300

2015

 

—  прогноз, ожидаемые тренды

 

Казань не является приоритетным городом для активного развития международных сетей в 2014 году. Количество выходящих на рынок города новых брендов коррелирует с объемом нового качественного предложения, поэтому резкого роста количества международных сетей не прогнозируется.

Складская недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

Совокупный объем качественной складской недвижимости Казани составляет по итогам 2013 года 266 тыс. кв. м. площадей класса А, причем большая часть этого объема приходится на 2 крупнейших проекта – BiekTau и Q-Park.

Уровень вакантных площадей не превышает 5%.

—  ставки аренды (руб./кв.м в год)

В 4 кв. 2013 года, по экспертным оценкам компании CBRE, наиболее вероятные ставки при заключении договора аренды в современных складских комплексах по классам в среднем составляют:

  • по классу А – 250 – 380  руб./кв. м в мес. (без оплаты коммунальных услуг);
  • по классу С – 100 – 120 руб./кв. м в мес.

Средняя величина эксплуатационных расходов, возмещаемых арендаторами, составляет:

  • по классу А – 30 $/кв.м. /год.

В целом для рынка характерна ставка gross, без выделения базы и операционных расходов.

—  цена продажи

Для помещений класса А (согласно экспертной оценке) цена предложения должна находиться в диапазоне от 23-28 тыс. руб/кв.м.

Для помещений класса В (согласно экспертной оценке) цена предложения должна находиться в диапазоне от 17 до 23 тыс. руб/кв.м.

—  крупные сделки по аренде складских площадей

Нет данных.

—  крупные сделки по продаже складских площадей

Крупных продаж качественных складских комплексов зафиксировано не было.

—  сданные объекты 
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

СК Q-Park

1 км от аэропорта, трасса M7

83 000

2008

Логопарк «Биек Тау»

Высогорский район, трасса M7

160 000

2009

 

ЛК «Константиновский»

Высокогорский район, в 2,5 км. восточнее села Константиновка

11857

2009

 

СК «Айс Билдинг»

Горьковское шоссе, 49

7000

2012

 

Агро-промышленный парк

ул. Аграрная, 2

5000

2012

 

—  новыепроекты

Объект

Площадь

Адрес

Заявленная дата открытия

Q-Park, 2 очередь

84 000

1 км от аэропорта, трасса M7

4 кв. 2014

Свияжский Межрегиональный мультмодальный логистический центр

207 360

Зеленодольский р-н, у железнодорожной станции Свияжск, в устье реки Свияга

2015

Q-Park, 3 очередь

84 000

1 км от аэропорта, трасса M7

4 кв. 2018

—  прогноз, ожидаемые тренды

Арендаторы рынка складской недвижимости Казани ограничены двумя крупными объектами - «Биек Тау» и «QПарк». Развития складского сегмента в Казани в ближайшем будущем будет происходить преимущественно в формате BTS.

Гостиничная недвижимость

—  общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Казань в числе лидеров среди городов-«миллионников» по обеспеченности гостиницами. Сегмент гостиничной недвижимости получил колоссальный опыт и толчок в развитии благодаря Универсиаде, проводимой в 2013 году в столице Татарстана. Гостиничный бум уже привел к ужесточению конкуренции в сегменте четырех звезды, а некоторые участники рынка даже предсказывают в будущем обвал рынка.

Активно развивается MICE-туризм (выставки, форумы, конгрессы и пр.). Несмотря на рост отрасли, лишь 10% казанских гостиниц официально классифицированы. Загрузка наиболее популярных отелей Казани составляет 65-70%. Эксперты отмечают увеличение средней продолжительности проживания в гостинице на срок до 1 месяца за последние годы. Среди основных тенденций - увеличение числа отелей и номеров, рост отелей под международным управлением и увеличение качества номерного фонда.

Коэффициент  обеспеченности гостиничными номерами Казани составляет 2,2 номера/1 тыс. человек. Казань оказалась также лидером среди регионалов по обеспеченности 4* номерами - 0,8 номера/1 тыс. жителей.

Всего же сейчас в Казани 104 гостиницы. Общий номерной фонд 5365 номеров, 9053 места.

К Универсиаде 2013 года было введено в эксплуатацию 9 гостиниц на 776 номеров, 1326 мест («Биляр», «Корона», «Татар Инн», «Рамада», 2 очередь гостиницы «Корстон», «Московская», хостелы «Коммуна» и «Кремлин» и общежитие гостиничного типа при комплексе водных видов спорта).

Структура  номерного фонда г. Казань

В качественном предложении города нет объектов, вместимость которых превышает 250 номеров. В наибольшем количестве объектов качественного предложения номерной фонд находится в пределах 100 – 250 номеров.

В отношении уровня качества стоит отметить, что рынок средств размещения представлен  гостиницами, построенными в советский период и затем реконструированными, гостиницами открытыми с 2000-х, а также гостиницами, которые управляются международными операторами. В Казани расположено 3 гостиницы, которые находятся под управлением международных операторов (Courtyard by Marriott  4*, Ibis Kazan Centre Hotel  3*, Park Inn Kazan 4*).


—  баланс спроса и предложения

В Казани запланировано проведение ряда крупных спортивных соревнований, таких как чемпионат мира по водным видам спорта 2015 года, а также чемпионат мира по футболу 2018 года. Ежегодно, по данным министерства по делам молодежи, спорту и туризму Республики Татарстан, поток туристов в Казань увеличивается ежегодно на 10-15%.

Гостиничный рынок Казани характеризуется высоким уровнем развития. В городе представлено большое количество качественных местных гостиниц, также работает 3 международных отеля, находящихся под управлением международных операторов (Accor Ibis, Rezidor Park Inn, Marriott Courtyard). В целом, спрос на гостиницы отстает от предложения, что определяет невысокую стоимость гостиничных номеров.

—  стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера. Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 5* стоимость варьируется 4 800-5 000 руб., в гостиницах 4* находится в пределах от 2 100 руб. до 5 300 руб., в гостиницах категории 3* - от 2 000 руб. до 4 500 руб. Для отелей уровня 1-2* этот показатель находится в диапазоне от 500 руб. до 2 000 руб. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.



—  новые проекты 
 

Объект

Адрес

Заявленная дата открытия

HiltonGardenInn

Петербургская площадь

2 кв. 2014

HiltonHotels&Resorts

 

4 кв. 2014





 

 

 

—  прогноз, ожидаемые тренды

Общие перспективы развития гостиничной недвижимости Казани оцениваются как высокие. В будущем планируется проведение крупных мероприятий, которые связаны с большим притоком туристов, такие как Чемпионат мира по футболу в 2018 году. Всего к ним планируется построить еще 18 гостиниц. На казанский гостиничный рынок планируют выйти такие высококлассные мировые бренды (уровень 5*), как Kempinsky и Shangri-La.