PRO Казань

Казань — город в Российской Федерации, столица Республики Татарстан, крупный порт на левом берегу реки Волги. Город является одним из крупнейших экономических, политических, научных, культурных и спортивных центров России, второй по величине город Поволжского экономического района (после Самары).

Казань имеет зарегистрированный бренд «третья столица России» до 2017 г. Численность постоянного населения Казани по итогам переписи 2010 г. составляет 1 145,4 тыс. чел. Вокруг Казани сложилась группировка поселений, составляющих одну из крупнейших городских агломераций РФ. Численность агломерации составляет 1,56 млн. чел. С точки зрения демографии город характеризуется положительной динамикой за счет миграционного прироста.

Экономическое состояние региона

По итогам 2014 года темп роста валового регионального продукта составил 101,3% в сопоставимых ценах к уровню преды­дущего года (в 2013 году - 102,4%). В целом по республике объем ВРП составил 1631,4 млрд. руб.

В 2014 году в экономику и социальную сферу республики привлечено 542,8 млрд. руб. инвестиций в основной капитал.

Рост потребительских цен с начала года (декабрь 2014 года к декабрю 2013 года) составил 109,7%, что на 3,4 процентных пункта выше, чем в предыдущем году, и на 1,7 процентных пункта ниже, чем в Российской Федерации.

Республика Татарстан - один из самых развитых регионов России. По итогам 2015 года. Татарстан стал лидером Поволжья по приросту населения (+0,44%), при этом рост численности населения в республике наблюдается с 2008 года.

Столица Татарстана – Казань – крупный экономический, научный и транспортный центр России.

Бренд "Третья столица России", присвоенный городу в 2009 году, а также успешное проведение Универсиады в 2013 году повысили привлекательность всего региона. Татарстан занимает третью позицию в рейтинге инновационной активности регионов России, кроме того по итогам 2013 года национальное рейтинговое агентство отнесло Республику Татарстан к группе регионов с высокой инвестиционной привлекательностью.

В 2014 году по сравнению с 2013 годом в структуре экономики наблюдалось увеличение удельного веса оптовой и розничной торговли (с 14,2% до 15,2%), сельского хозяйства (с 5,1% до 6,0%).

В 2014 году доля малого и среднего бизнеса в структуре ВРП по оценке составила 25,7%.

Во второй половине 2014 года отмечалось снижение спроса на внутреннем рынке. В результате темпы роста оборота розничной торговли по итогам года составили 102,3% в сопоставимых ценах к уровню 2013 года.

Состояние коммерческой недвижимости

Казань - один из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов, за 10 последних лет объем торговой недвижимости вырос примерно в 4 раза, офисных помещений - почти в 5 раз.

Казань входит в пятерку самых обеспеченных торговыми площадями российских городов. Но, в то же время, часть из них уже не соответствует современным требованиям, морально устарела.

В сегменте складской и промышленной недвижимости есть перспективы. Даже несмотря на не слишком высокую инвестиционную привлекательность.

В целом в 2014 году  прослеживается тенденция сокращения издержек, ею руководствуются и инвесторы, и арендаторы. 

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем качественного предложения офисной недвижимости Казани составляет  296,2 тыс. кв. м общей площади и представлен как бизнес-центрами, так и многочисленным неспециализированным предложением.

Бизнес-центры Казани с распределением по классам

Бизнес-центры общая площадь, кв. м арендуемая площадь, кв. м
Класс "А" 61 880 41 460
Класс "В+" 134 515 87 280
Класс "В-" 99 845 74 910
ИТОГО 296 240 203 650

Вакансия в сегменте бизнес-центров класса А составляет 5%.  Похожая ситуация и в классе "В+", и в классе "В-": уровень вакансии составляет 9 и 11% соответственно.

Средний показатель по рынку вакантных помещений в качественных бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию до 2014 года, составляет 8,3%.

-- ставки аренды, динамика

Средние арендные ставки в наиболее качественных бизнес-центрах Казани с распределением по классам зданий выглядят следующим образом:

класс "А" – 1 160 руб./кв. м в месяц;

класс "В+"  – 791 руб./кв. м в месяц;

класс "В-"  – 681 руб./кв. м в месяц;

Минимальные и максимальные арендные ставки с распределением по классам 

Бизнес центры

Ставка аренды руб./кв. м в месяц

MIN

MAX

СРЕДНЯЯ

Класс "А"

800

1 475

1 160

Класс "В+"

450

1 200

791

Класс "В-"

400

900

681

 
Пик ставок аренды в классе "А" был достигнут в конце 2013 года – 1 271 руб./кв. м в месяц (валовая ставка). Рост ставок в этом классе составил 11%, начиная с 2008 года (с учетом падения ставок в посткризисный 2009 год на 17%).

Динамика ставок аренды в бизнес-центрах за период с 2008 по 2106 (прогноз) годы с распределением по классам

-- цена продажи, динамика

По данным местных агентств недвижимости средняя цена продажи офисного помещения в Казани составляет 76 500 руб./кв. м.

Цены продажи на офисные помещения с распределением по местоположению, руб./кв. м.

  Центр города Места с высоким трафиком Вдоль крупнейших улиц города Прочие
Средняя 102 400 82 000 62 400 59 300

-- крупные сделки по аренде офисных площадей

Alliance Business Center  арендовали этаж целиком (порядка 900 кв. м общей площади) в БЦ "Корстон", ул. Н. Ершова 1.

Dupont арендовали помещение с бизнес-центре "Капитал", ул. К. Маркса, 28. 

-- крупные сделки по продаже офисных площадей 

Крупных сделок по продаже в 2014 году не было

-- сданные объекты

Объект Адрес Площадь Дата открытия
БЦ "Булак" ул. Островского, 84 5 460 2 кв. 2004
БЦ "Ибрагимовский", блок Б Ибрагимова пр-т 2 640 4 кв. 2005
БЦ "Татария" ул. Ершова, 29б 5 640 1 кв. 2006
БЦ "Корстон" ул. Николая Ершова, 1а 8 100 2 кв. 2006
Бизнес-парк "Идея" ул. Петербургская, 50 30 000 2006
Торгово-офисный центр "Сувар-Плаза" ул. Спартаковская, 6 111 000 2006
БЦ на Островского ул. Островского, 87 7 831 2007
"IT-парк" ул. Петербургская, 52 8 000 4 кв. 2009
БЦ "Азинский" Проспект Победы 13 500 4 кв. 2011
БЦ GrandPlaza Площадь Тукая, 6 3 500 2 кв.2012
БЦ "Паравитта" Х. Ямашева пр., 36 6 172 2013

БЦ "На Сеченова"

Ул. Сеченова 19 4 500 2014
МФК "Кловер Хаус" Щербаковский переулок, 7  20 000 2014

-- замороженные объекты.

Bauer Plaza адрес: Проезд Ямашева 45а офисная площадь 4 350 кв. м

-- прогноз, ожидаемые тренды.

В 2015 году в эксплуатацию планируется ввести четыре новых бизнес-центра общей площадью 20 000 кв. м.

В ближайшие три года заявлено о планах строительства еще 5 объектов, общей площадью более 95,2 тыс. кв. м. При этом на ближайшие годы не запланировано ни одного объекта класса "А".

Таким образом, качественное предложение офисного сегмента рынка Казани в ближайшие три года пополнится на 115,2 тыс. кв. м общей площади и 94,1 тыс. кв. м арендуемой площади.

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Казань – один из первых городов России, в котором началось становление рынка торговой недвижимости. Наиболее активный ввод в эксплуатацию торговых центров был отмечен в 2005 – 2007 гг. (в этот период на рынок вышло около 60% площадей от суммарного предложения в ныне действующих качественных торговых объектах).

В настоящий момент в городе Казани функционируют ряд торговых и торгово-развлекательных центров, составляющих наиболее качественное предложение, общей площадью зданий (GBA) около 672 тыс. кв. м. и торговой площадью (GLA) – 452 тыс. кв. м.

Уровень свободных помещений в торговых центрах Казани составляет 23%, при этом в лучших объектах города (TOP-5) уровень вакансии составляет 1,23%.

Анализ таких факторов как ротация и состав арендаторов демонстрирует, что ситуация для рынка торговой недвижимости города не самая позитивная. Ротация арендаторов в действующих торговых центрах Казани в 2,5 раза выше, чем в 2013 году и самая высокая за последние 7 лет. С середины 2014 года арендаторы меняются даже в наиболее качественных торговых центрах: на смену крупным сетевым федеральным операторам приходят местные сети и индивидуальные предприниматели.

-- ставки аренды 

Номинальная средняя ставка аренды на наиболее востребованный формат помещений площадью от 100 до 200 кв. м на первом этаже составляет 17 310 рублей за кв. м в год.

На ставку аренды в пределах одного торгового центра влияют такие факторы, как: этаж, площадь, группа товаров, бренд, расположение в торговой галерее. 

Средние ставки аренды с распределением по группам товаров в качественных ТЦ Казани

 

БАЗОВАЯ СТАВКА АРЕНДЫ (РУБЛЕЙ/КВ.М. В ГОД)

 

Арендуемая площадь (кв. м)

Группа товаров

<50

50-100

100-200

200-300

300-500

500-900

900-1000

1000-2000

2000-3000

Аксессуары и Ювелир. изделия

33 099

25 032

 

 

 

 

 

 

 

Развлечения и досуг

 

 

 

 

 

 

 

2 258

3 721

Товары для детей

 

19 459

10 257

7 950

 

5 875

 

 

8 814

Модная одежда

27 114

23 392

19 085

12 135

7 319

8 529

7 590

3 105

 

Косметика и парфюмерия

 

17 721

 

16 900

 

16 024

 

 

 

Бытовая техника

 

32 675

17 738

 

 

 

 

 

4 919

Кафе

 

15 015

 

 

11 115

11 700

 

 

 

Фаст-фуд

27 356

18 779

20 489

 

 

 

 

 

 

Рестораны

 

 

 

 

 

5 840

 

 

 

Товары для дома

72 513

65 710

 

 

 

18 703

14 200

11300

 

Белье

45 782

26 442

18 786

18 826

16 489

 

 

 

 

Обувь и сумки

 

24 400

17 508

14 210

 

 

 

 

 

Спорт. товары

 

 

 

 

16 458

 

 

4 991

 

 

Особую группу составляют "якорные" арендаторы, привлекающие в торговые центры большой поток посетителей и, как правило, занимающие крупные площади.

Средние ставки аренды для "якорных" арендаторов с распределением по группам товаров в торговых центрах качественного формата 

 

БАЗОВАЯ СТАВКА АРЕНДЫ (руб./кв. м. в год)

 

Арендуемая площадь (кв. м)

Группа товаров

1000 - 4000

4000 - 7000

7000 – 11000

11000 - 15000

15000 +

Продуктовый гипермаркет

5 200

3 800

1 980

 

2 530

DIY

 

 

3 650

1 960

 

Спортивные товары

 

5 000

 

 

 

Бытовая техника

6 600

 

 

 

 

Кинотеатр

3 720

 

 

 

 

-- цена продажи, стрит-ритейл

Средняя цена продажи составила 75 000 руб./кв. м

-- сделки по аренде торговых площадей 

Первый магазин итальянской марки "Chicco" в Казани, 110 кв. м в ТЦ "Галерея Тандем".

Магазин питерской сети парфюмерии и косметики "Рив Гош", площадь 1 500 кв. м. в ТЦ "Галерея Тандем".

Магазин игрушек "Бегемот", площадь 1 200 кв. м в торгово-деловом центре на ул. Чистопольской, 11.

Польский магазин "Reserved", площадь 1 500 кв. м в ТРК Тандем

Магазин "Детский мир", площадь 1 500 кв. м в ТРЦ Южный

Магазина шведского ритейлера "H&M" площадь 2 000 кв. м в ТЦ Мега. Это третий магазин в Казани

Московский люксовый ритейлер "Podium market", торгующий одеждой, аксессуарами и обувью на 2 и 3 этажах здания бывшего "Детского мира" на ул. Пушкина

Парфюмерный магазин екатеринбургской сети "Золотое яблоко", площадью 1,5 тыс. кв. м  в здании бывшего "Детского мира" на ул. Пушкина.

Магазин линии "Violeta by Mango" в Меге.

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи 

Крупных сделок по продаже за минувший год не было

-- сданные объекты 

Объект

Адрес

Площадь, тыс. кв. м (GLA)

Девелопер

Дата открытия

ТРК "Сити Центр"

ул. Мавлютова, 45

18 000

ООО "Сувар-Казань"

2003

ТЦ "Торговый Квартал"

Ямашева просп., 97

25 000

ООО "Сувар-Казань"

2004

ТРЦ "Мега"

Победы просп., 141

90 500

ИКЕА Мос

2005

ТРК "Тандем"

Ибрагимова просп., 56

42 850

ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ТАНДЕМ"

2005

ТЦ SuvarPlaza

ул. Спартаковская, 6

17 000

ООО "Сувар-Казань"

2006

ТЦ "Кольцо"

ул. Петербургская, 1

23 000

ЗАО "Эдельвейс"

2006

ТРК "Тандем"

ул. Декабристов

43 800

ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ТАНДЕМ"

2006

ТЦ "Бульвар на Петербургской"

ул. Петербургская, 9

12 570

 н/д

2007

ТРК "Парк Хаус"

Ямашева просп., 46/33

47 500

ГК "Время"

2007

ТРЦ "Франт"

ул. Юлиуса Фучика, 117

25 000

"Квазар"

2009

ТК "XL"

ул. Ямашева, 97

28 000

ООО "Сувар-Казань"

2009

ТРЦ "Южный"

Победы просп., 91

46 800

ЗАО "Казстройинвест"

2011

ТЦ "Бахетле"

ул. Ленинградская

6 100

ООО "БАХЕТЛЕ"

2012

Ритейл-парк "Адмирал"

ул. К. Цеткин, 8/27

20 000

  н/д

2012

ТЦ "Золотое яблоко"

Ул. Пушкина,2

6000

н/д

2014

"Галерея Тандем"

Проспект Ибрагимова, 56а

5500

н/д

2014

Торгово-административный центр на Чистопольской

Чистопольская, 11

9200

н/д

2014

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-- замороженные объекты, причины

н/д

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

"Горький"

Горьковское ш./ Можайского ул.

53 000

2016

"ГоркиПарк"

Даурская ул.

37 000

2017

ТЦ на ул. Зорге

Ул. Зорге

36 000

2017

-- прогноз, ожидаемые тренды 

Рынок торговой недвижимости Казани, как и других российских городов, в 2015 году будет подвержен снижению потребительской активности в силу снижения покупательной способности.

Сокращение планов развития многих ритейлеров может вынудить их закрыть наименее прибыльные магазины. В случае Казани это может повлечь незначительный рост вакантных площадей, на 0.5-1 процентный пункт. Сдерживающим фактором более резкого роста вакансии будет отсутствие новых проектов.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общий объем качественного предложения складской недвижимости в Казани на сегодняшний день составляет порядка 300 тыс. кв. м и представлен как профессиональными складскими комплексами, так и многочисленным неспециализированным предложением и собственными распределительными центрами торговых операторов. Качественное предложение на рынке Казани составляет 24,5% от общего объема складов, 75,5% предложения по складам в Казани занимают склады класса "C" и "D".

Складские комплексы

общая площадь, кв. м

Класс "А"

243 302

Класс "В"

40 178

ИТОГО

283 480

 

Анализ спроса, а также анализ состава арендаторов складских комплексов, расположенных в регионах России (за пределами Москвы и Санкт-Петербурга), показал, что по итогам 2014 года самым крупных потребителем складских помещения класса "А" и "В" являются "Торговые сети" (ритейл). На втором месте находится сегмент "Производство", на третьем – "Логистика".

По результатам 2013 года, сегмент "Дистрибьюция" занимала треть от общего количества арендуемых в складских комплексах площадей. В 2014 году данный сегмент демонстрирует спрос на рынке чуть больше 1%.

Структура спроса на складские помещения в регионах, в сравнении 2013 и 2014 гг.

-- ставки аренды 

Анализ предложения помещений в складских комплексах Казани показал, что средний уровень ставок в классе "А" находится на отметке в 390 руб./кв. м в месяц; в классе "В" – 358 руб./кв. м в месяц.

В классе "А" стоимость парковочного места для грузового автотранспорта составляет 6000 руб./место в месяц; для легкового – 2700 руб./место в месяц.

В классе В стоимость парковки в отдельный платеж, как правило, не выделяется. 

-- цена продажи 

Средняя стоимость находится в диапазоне 20-30 тыс. руб./кв. м

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Крупных сделок в 2014 году не зафиксировано

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи 

Крупных сделок в 2014 году не зафиксировано

-- сданные объекты 

 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

СК Q-Park

1 км от аэропорта, трасса M7

83 000

2008

Логопарк "Биек Тау"

Высогорский район, трасса M7

160 000

2009

ЛК "Константиновский"

Высокогорский район, в 2,5 км. восточнее села Константиновка

11857

2009

СК "Айс Билдинг"

Горьковское шоссе, 49

7000

2012

Агро-промышленный парк

ул. Аграрная, 2

5000

2012

-- замороженные объекты, причины

ЛП Биек Тау (фаза II), 54 000 кв. м

СК Рафф (фаза IV), 15 000 кв. м

-- новые проекты 

С 2010 года вблизи железнодорожной станции Свияжск в Зеленодольском районе ведется строительство Свияжского межрегионального мультимодального логоцентра. Свияжский МЛЦ должен стать ядром транспортно-логистической системы перевозки грузов в Поволжском регионе, а со вступлением России в ВТО - крупным перевалочным пунктом экспортно-импортных грузов для всех регионов Поволжья и узловым речным портом для перевозки грузов по международным транспортным коридорам. Строительство ведется на территории 140 га.

Складской комплекс "Прогресс", расположенный на ул. А. Кутуя, ведет строительство второй очереди общей площадью 4 000 кв. м.

Также строится распределительный центр X5 Retail Group на трассе М7 общей площадью 48000 кв. м.

-- прогноз, ожидаемые тренды.

Существенных изменений рыночной конъюнктуры не ожидается.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение 

В 2014 году в Казани насчитывалось 63 гостиницы на 5490 номеров, 29 мини-отелей и 36 хостелов, общим номерным фондом в 709 номеров.

Существующие гостиницы представлены гостиницами советского типа (в основном, представляющими старый номерной фонд, не относящийся к качественному сегменту) и современными бизнес-отелями, построенными в период с 2000 по 2014 гг. На сегодняшний день в городе функционирует четыре отеля под управлением международных операторов:

Park Inn (под управлением Rezidor Group);

Ibis (под управлением Accor);

Courtyard (под управлением Marriott);

Ramada Kazan City Center (под управлением Wyndham Hotel Group International).

Из российских гостиничных операторов в Казани присутствуют:

AMAKS Hotels & Resorts ("АМАКС Сафар-отель");

Korston Hotel & Mall (гостиничный торгово-развлекательный комплекс "Корстон").

Основные гостиничные проекты открыты в 2013 голу к Универсиаде:

"Корстон" (II очередь) – 209 номеров;

"Кристалл" – 165 номеров;

Ramada Kazan City Center - 157 номеров;

Relita Kazan Hotel – 150 номеров;

"Биляр Палас" – 124 номера;

"Олимп"  - 93 номера;

"Московская" – 62 номера;

"Татар-Инн" – 53 номера;

"Корона" – 38 номеров.

Большое влияние на загрузку гостиниц оказывает проведение в городе массовых мероприятий, в том числе, чемпионата мира по водным видам спорта, но массовые мероприятия снижают ADR, поскольку гостиницы контрактуются по специальным ценам.

-- баланс спроса и предложения

В 2014 году загрузка гостиниц снизилась на 5-10%, средняя загрузка качественных отелей среднеценового уровня снизилась с 50-55% в 2013 году до 47-50% в 2014 году. Экономичные отели сохранили спрос на примерно том же уровне.

Казань остается городом, насыщенным гостиничным предложением, что выражается в низкой среднегодовой загрузке (на уровне 50%).

В будущем не ожидается серьезного расширения рынка за счет нового предложения, поскольку гостиничные операторы осторожно относятся к развитию новых проектов в Казани. Это позволяет прогнозировать выравнивание ситуации в среднесрочной перспективе (3-5 лет), поскольку спрос растет быстрее, чем планируемое новое предложение.

-- стоимость проживания, динамика

Средние цены на качественные отели колеблются в интервале 1,6-3,5 тыс. рублей, в среднем по рынку – 2 тыс. рублей.

-- сделки по продаже-приобретению отелей

Рыночных сделок не отмечено. Есть активы на продажу, но интерес инвесторов невысокий – Казань характеризуется как специфический и "закрытый" рынок, работа на котором требует локального административного ресурса. Кроме того, из-за низких операционных показателей гостиницы не генерируют достаточного денежного потока, чтобы заинтересовать инвестора.

-- прогноз, ожидаемые тренды

В среднесрочной перспективе – рост загрузки под воздействием различных мероприятий и роста экономики. Небольшой рост ADR, в том числе, за счет инфляции.

При написании материала использованы данные компаний CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers int.,Knight Frank, данные Администрации города Пермь