PRO Красноярск

Красноярск – крупнейший деловой, промышленный и культурный центр Восточной Сибири, столица Красноярского края, второго по площади субъекта России. В красноярской агломерации проживает 1186 тыс. человек, что является одной из самых крупнейших агломераций Сибири. Официальный уровень безработицы на 2012г.: на 01.11.2012 г. составила 2903 чел., (за аналогичный период 2011 г.– 4328 чел.). Уровень безработицы на 01.11.2012 составил 0,46%, (на 01.10.2011 г. – 0,69%).

Экономическое состояние региона

В апреле 2012 г. Красноярск вошел в категорию городов-миллионников. На 1 сентября 2012 г. численность населения города составляла 1 007 000 человек.

В 2012 г. экономика города демонстрировала положительную динамику. Рост промышленного производства за январь-ноябрь составил 103,9%. За данный период значительно увеличились объем инвестиций (более, чем на 20%) и добыча полезных ископаемых (на 116%).

В январе-сентябре 2012 г. индекс потребительских цен снизился по отношению к аналогичному периоду 2011 г. и составил 104,2 (за первые три квартала 2011 г. он составлял 108,2).

Оборот розничной торговли за первые девять месяцев 2012 г. составил 114,9% к аналогичному периоду 2011 г. В структуре оборота розничной торговли в январе-сентябре 2012 г. удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 42,1%, непродовольственных товаров – 57,9% (в январе-сентябре 2011 г. – 44,1% и 55,9% соответственно).

Рост оборота розничной торговли стал возможен благодаря росту заработной платы, который за январь-ноябрь 2012 г. составил 11,9% по отношению к аналогичному периоду 2011 г. Средний уровень заработной платы по состоянию на 3 квартал 2012 г. составил 30 750 руб.

Состояние коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости Красноярска за 2012 год наблюдался активный прирост торговых площадей за счет ввода в эксплуатацию нескольких специализированных ТЦ и реконструкции существующих ТЦ. Что касается динамики арендных ставок, то в среднем индексация арендных ставок за год составила от 5 до 12% в зависимости от типа и назначения помещений. В целом, тенденции развития рынка коммерческой недвижимости можно характеризовать как вернувшиеся на докризисный уровень, заявлено несколько новых проектов для строительства и ведется активная работа по реализации замороженных проектов.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Показатель обеспечения города качественной офисной недвижимостью составляет 360 кв.м. на 1000 жителей (ориентировочный показатель). Общее предложение качественных офисных площадей составляет порядка 370 тыс. кв.м., что не является высоким показателем среди городов России. Причем, основная доля предложения приходится на помещения класса С. Наибольшая доля предложения рынка приходится на Центральный, Советский и Железнодорожный районы. В этих районах ведется активное строительство новых объектов.

За последние 3 года в этом сегменте коммерческой недвижимости ведется активное развитие, в посткризисный период было введено в эксплуатацию несколько объектов класса В и один класса А. В целом рынок развивается активными темпами, ведется строительство еще ряда объектов, после реализации которых показатель обеспеченности качественной офисной недвижимостью достигнет среднероссийского.

До 60% офисов в городе находятся в советских административных зданиях, построенных во времена СССР. Это связано с тем, что федеральные и иностранные девелоперы не успели массово зайти в Красноярск до кризиса. Рынок развивался в первую очередь за счет местного бизнеса. В период экономической нестабильности интерес к региону со стороны федеральных компаний сильно снизился, отодвинув перспективу развития рынка коммерческой недвижимости еще на несколько лет.

Особенностью рынка коммерческой недвижимости Красноярска является практически полное отсутствие бизнес-центров в «чистом виде». В основном, это здания, совмещающие офисные, торговые и (или) складские помещения. Большое количество офисных помещений располагаются на первых этажах жилых зданий.

Если большинство заявленных проектов реализуются, в среднесрочной перспективе рынок офисной недвижимости может пополниться примерно на 56 тыс. кв.м, таким образом, объем качественных бизнес-центров Красноярска к 2015 г. может составить около 241 тыс. кв.м. Средний показатель заполняемости качественных бизнес-центров Красноярска в течение прошедшего года немного вырос и составил около 94% (в начале года 91%).

Что касается классификации существующих офисных центров, то ситуация выглядит следующим образом:

Класс А: 2 объекта: «Первая Башня» и «Европа» общей площадью 72 000 кв.м. (Класс А заявлен, однако по общему мнению участников рынка данные объекты можно отнести к классу В+, причины: парковка, уровень сервиса, отделка помещения не удовлетворяют критерием отнесения данных объектов к классу А). Уровень арендных ставок в данных объектах 1500 – 2500 р/кв.м. Среди арендаторов – крупные федеральные компании (Ванкорнефть, Газпром), занимающие до 80% полезных площадей данных объектов.

Класс В: в 2012 году закончилась реконструкция БЦ «Метрополь». Объект можно отнести классу В (ранее это был явно выраженный С). Также был введен в эксплуатацию еще один БЦ общей площадью 13 тыс.кв.м. Диапазон арендных ставок 700-1500 р/кв.м. (представлена динамика ставок за 2012 год ).

Класс С: Занимает порядка 70% всего офисного фонда города. В основном это обусловлено наличием большого количества площадей бывших заводов

- ставки аренды

Наибольший рост арендных ставок в среднем на 15- 30%, наблюдался в 2007- начале 2008 гг., что было обусловлено недостатком предложения. За 2009 год ставки снизились на 25%. С начала 2010 г. арендные ставки начали медленно расти. Динамика роста ставок за 2010-2012 год составила 3-5% в год.

В 2012 году средние арендные ставки по классам распределились следующим образом:

Класс А – 2000 рублей за 1 кв.м. в месяц (с учетом НДС);

Класс В+ - 1250 рублей за 1 кв.м. в месяц (с учетом НДС);

Класс В – 1100 рублей за 1 кв.м. в месяц (с учетом НДС);

Класс С – 700 рублей за 1 кв.м. в месяц (с учетом НДС).

- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи офисной недвижимости по итогам 2012 года составляет 68 тыс. рублей за 1 кв.м. Причем в Центральном районе уровень продажи офисной недвижимости составляет 85-90 тыс. рублей за 1 кв.м.

- крупные сделки по аренде офисных площадей

Крупных сделок по аренде офисной недвижимости за 2012 год не отмечено.

- крупные сделки по продаже офисных площадей

Крупных сделок по продаже офисных площадей за 2012 год не отмечено.
- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

БЦ «Взлетная 57»

Взлетная 57

13 022

2011

2012

БЦ «Титан»

Взлетная 59

10 840

2008

2010

БЦ «Сириус»

Партизана Железняка 35 а

17 880

 

2010

БЦ «Маречака»

Маерчака 16

5 848

 

2011

 

- замороженные объекты

Не отмечено.

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Премьер-city

в центре города на площади перед ж/д вокзалом

15 000/5 200

 

~2013

БЦ «Баланс»

ул. Маерчака -Л.Прушинской-Заводская

62 000/30 000

2012

2014

«Красноярск-Сити»

участок м/д ул. 9 Мая, Авиаторов, Светло-горская, Шахтеров

н/д

 

2018

«Новая Взлётка»

Квартал м/д

ул. Партизана Железняка, Октябрьской и Авиаторов.

н/д

 

2016-2017

«Жемчужина Сибири»

Территория комбайнового завода

н/д

 

н/д

Административно-торговый комплекс «Спасский»

ул. Советская, 41

32 000/8 600

2010

2013

Бизнес-центр

ул. Авиаторов

13 000

 

2013

ОЦ «Вертикали»

Алексеева

12 000

2011

2014

ТОК

Шахтеров

17 000

2012

2013

ТОК

Высотная 2

16 000

2012

2014

 

- прогноз, ожидаемые тренды

На данный момент в городе ведется строительство сразу нескольких крупных БЦ, и некоторые из них будут введены в эксплуатацию уже в этом году. Среди трендов – создаются концептуальные многофункциональные объекты, сочетающие в себе офисную, торговую и гостиничную недвижимость.

При текущей макроэкономической ситуации на рынке в 2013 гг. возможен рост арендных ставок в пределах 3-5%, в 2014-2015 гг. – на уровне 5-7%. При этом рост цен в классе А будет минимальным.

Таким образом, средний уровень цен для бизнес-центров класса А в Красноярске к 2015 году составит 2100-2400 руб./кв.м (с учетом эксплуатационных расходов, без НДС), для класса В+ - 1500-1900 руб./кв.м, для класса В - 1000-1400 руб./кв.м. 

 

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Красноярска развит достаточно слабо. Общая арендопригодная площадь классических торговых центров на 01.01.2013 составляет 228 000 кв. м.  Обеспеченность торговыми площадями составляет 226 кв. м на 1 000 жителей, что является достаточно низким показателем. В городе функционирует пять торговых центров, однако наиболее значимыми объектами являются ТРЦ «Планета» и ТРЦ «Июнь» (оба открыты в 2008 г.). Примечательно, что оба проекта были реализованы сетевыми девелоперами («РосЕвроДевелопмент» и ГК «Регионы» соответственно).

В ближайшие несколько лет девелоперская активность в Красноярске будет не очень высокой. Единственный знаковый для города проект – ТРЦ «Торговый квартал» в поселке Солонцы площадью 117 000 кв. м (GLA) – планируется к открытию не ранее конца 2014 г. 

Еще один заинтересованный в регионе девелопер – ГК «Регионы». Помимо проекта «Июнь» компания развивает в городе сеть торговых центров «Сибирский городок», которые планируется создавать посредством реконструкции существующих низкокачественных торговых объектов. Всего в Красноярске компания владеет семью торговыми центрами под данным брендом.

В городе также ведется строительство нескольких торговых центров районного и микрорайонного формата, а также началась реконструкция фасадов красноярского здания «ЦУМ».

Доля вакантных площадей в современных ТЦ колеблется в среднем от 15 до 30%, хотя есть ряд успешных ТЦ, заполненных на 100% (к примеру, ТРЦ «Планета»). Крупнейшие моллы города в среднем заняты на 85%, а малоформатные – на 70%. Недостаточная заполняемость моллов объясняется наличием конкуренции между существующими крупными объектами. В торговых центрах старой постройки можно наблюдать отток арендаторов в более крупные новые объекты с грамотной концепцией и, соответственно, лучшей проходимостью. В связи с этим доля свободных площадей в малоформатных объектах доходит до 30%.

Открывшийся в кризисный 2008 ТРК «Огни» (60 000 / 42 000 кв.м GLA) на ул. Белинского, 8, через полтора года закрылся из-за нехватки «якорных» арендаторов, 2 года здание пустовало. Комплекс с новыми арендаторами планируется открыть в марте 2013.

Доля местных ритейлеров на красноярском продовольственном рынке остается высокой. На данный момент красноярские сети занимают около 70-75% структурированного рынка. Оставшаяся часть приходится на федеральных и иностранных игроков. Для западных регионов России такая ситуация не типична — доминирующее положение там занимают «федеральные» и иностранные игроки.

В 2012 году рынок торговой недвижимости развивался активными темпами и вышел на докризисный уровень. За последний год в городе были введены в эксплуатацию:

  1. Вторая очередь ТРЦ «Планета», на площадях которой разместились операторы Leroy Merlin, Marks&Spenсer, «Леонардо» и т.д.,
  2. Специализированный торговый центр «Атмосфера дома» (открытие состоялось в апреле 2012 г.). Якорными арендаторами стали: гипермаркет «Аллея» и мебельный магазин красноярской сети «Командор». Общая площадь центра – 43 тыс. кв.м, торговая - около 27 тыс. кв.м.
  3. В декабре 2012 г. открылся второй в Красноярске Metro C&C (ул. Кутузова, 1). Площадь объекта составила 12 тыс. кв.м.
  4. Торгово-выставочный центр «Республика» (общая площадь около 32 тыс. кв.м).
  5. ТРЦ «Комсомольский» (общая площадь – 32 тыс. кв.м, торговая – 20,9 тыс. кв.м).

- ставки аренды

В зависимости от объекта уровень ставок существенно отличается. Для якорных операторов средний уровень ставок составляет 400 рублей за 1 кв.м.

Сегмент бытовой техники – 700 рублей.

В торговых галереях уровень ставок 1800-2500. Однако есть примеры и более высоких ставок – в 4000 – 5000 рублей за квадратный метр («Планета»).

Аренда в коридорных зонах пользуется большой популярностью среди малого бизнеса. Этот сегмент развит в «Планете», «Июне», «Торговом квартале». Уровень ставок по данным местам колеблется в диапазоне от 15 до 25 тыс. за 1 кв.м.

Динамика ставок по предлагаемым в аренду помещениям по итогам года показал рост в 21%.

- цена продажи, стрит-ритейл

Очень сильно зависит от района: если в среднем по городу стоимость продажи 65 тыс. за 1 кв.м., то в центральном районе города – 105 тыс. за 1 кв.м. для помещений с отдельным входом. За отчетный период цена продажи испытывала положительную динамику, и по итогам года составила 14%.

- сделки по аренде торговых площадей

Международная сеть «Леруа мерлен» арендовала 12 тыс. кв.м. в ТРЦ «Планета», открытие состоялось в начале года. Также в начале года в Планете открылся Marks&Spenser (ориентировочно на 2 500 тыс.кв.м.).

Активное развитие ведет местный продуктовый ритейлер «Аллея» (группы «Командор»). Формат гипермаркета (от 3 000 кв.м) они начали  с 2011 года. За этот период открыто 5 гипермаркетов: 2 – в «Сибирских городках» (на Молокова, на Мате Залки), 1 – «Атмосфера дома», 1 – «Торговый квартал», 1 – в г. Канск. Общая площадь освоенных кв.м. – 18 500 кв.м.

Rith Family  - арендовала 8 000 кв.м. (по 250 рублей за 1 кв.м.) в составе ТЦ «Правый».

Мебельный мегаполис «Командор» арендовала 5 000 кв.м. по 400 рублей в ТК «Атмосфера Дома».

СМ детских товаров «Любимые дети» арендовала 3 000 кв.м. (300 рублей) на 3 Этаже ТК «Июнь».

«Уютерра» арендовала 3 000 кв.м. на 3 этаже ТК «Июнь».

Сеть детских товаров «Бубль Гум» (Владивосток) арендовала 4 000 кв.м. в составе ТЦ «Комсомольский».

Сеть супермаркетов «Красный яр» арендовала 2 000 кв.м. в составе ТЦ «Комсомольский».

- сделки по продаже торговых площадей

Не отмечено.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

«Атмосфера дома»

Вавилова 1

40 000

2011

2012

«Республика»

Красноярский рабочий 27

37 000

2011

2012

«Dommer»

9 мая 79

10 000

2010

2011

«Комсомольский»

Пр. Комсомольский 18

 

2010

2012

Вторая очередь ТРЦ «Планета»

9 мая 77

20 000

 

2012

Вторая очередь ТП «Мега»

Красноярский рабочий 27

10 000

2012

2013

Metro Cash&Carry

Кутузова 1

20 000

2011

2012

- прогноз, ожидаемые тренды

В 2013 году продолжится плавный рост арендных ставок. Ожидаемый средний уровень прироста ставок 5%. Что касается тенденций со стороны спроса, то ожидается повышение интереса к специализированным ТЦ, сосредотачивающим целевую аудиторию в рамках обозначенных товарных категорий. Заявленные к открытию ТЦ внесут существенные изменения в распределение покупательской активности аудитории существующих ТЦ. (В качестве примера: открытие ТЦ «Огни»  и ТГ «Енисей» в Центральном районе города приведет к оттоку покупателей из ТЦ «Квант» и ТРЦ «Июнь» на 20%, что более существенно скажется на ТЦ «Квант»).

Также ожидается, что в 2013г. будет заявлено к строительству 2 объекта районного масштаба, предпосылки: строительство 3 моста через «Енисей».

На данном примере можно прогнозировать тенденции к реконцепции существующих ТЦ «старой» постройки, а по возможности и к их реконструкции.

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Предложений складской недвижимости на рынке Красноярска очень много, но качественных предложений практически нет. В городе есть 2 качественных логистических центра класса А: «Тетра Логистик», «Терминал Северный», что составляет 12% в общем фонде складской недвижимости.

Совокупный объем складских площадей 309 тыс. кв.м. Общий объем качественных складов класса А и В не превышает 50 тыс. кв.м.

Свободными остаются 15–20% складских площадей.

Основную долю предложения занимают помещения бывших производственных предприятий.

Новых складских комплексов практически не строится, разве что только для своих целей крупными местными компаниями.

Территориально основная часть складских помещений расположена на правом берегу Енисея и за чертой города левого берега.

В настоящий момент спрос в регионе находится на низком уровне. Редкие заявки на складские площади, как правило, не превышают 1 тыс. кв.м. Во-первых, это объясняется более поздним выходом крупных торговых операторов на рынок Красноярска. Во-вторых, на пути следования основного транспортного потока, по которому товары поступают в город из европейской части России, на удалении 600 км от Красноярска находится Новосибирск, где расположено большое количество качественных складских площадей.

- ставки аренды

Диапазон арендных ставок 150-350 рублей за 1 кв.м. в месяц.

- цена продажи

Учитывая разное инженерно-техническое состояние реализуемых объектов, их стоимость заметно отличается. Имеются предложения и за 2 500 рублей за 1 кв.м., и 39 000 рублей за 1 кв.м.

- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

«Спортмастер» арендовал 3 000 кв.м (350-400 рублей за 1 кв.м.) в складском терминале компании «Стальмет».

- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Группа «Командор» купила складской терминал площадью 90 000 кв.м. на территории бывшего Шинного завода.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

STK-Logistic

Северное шоссе, 17

23 000

2007

Tetra Logistic

 

11 000

2009

- замороженные объекты, причины

О создании индустриального парка «Краскарго» на участке в 21 Га заявляла компания «Юнитекс Логистик»; проект был остановлен, ведется поиск соинвесторов. Из сетевых девелоперов только «Евразия Логистик» успела заявить о планах строительства склада, однако проект был «заморожен» на этапе выбора участка.

- новые проекты

Нет данных.

- прогноз, ожидаемые тренды.

Учитывая дефицит качественных складских помещений и тенденции развития крупных российских и международных операторов на территории Красноярска, прогнозируется рост строительства качественных логистических терминалов. Кроме того, высвобожденные производственные мощности бывших заводов «СибТяжМаш», «Стальмонтаж» и т.д. полностью удовлетворят спрос.

Однако уровень вакантности площадей в целом по рынку сохранится на высоком уровне, ввиду низкого качества данных помещений.

Гостиничная недвижимость

-  общая характеристика, предложение

В настоящее время в городе функционируют 45 гостиниц с общим номерным фондом около 2 200 номеров, из которых доля отелей 3-4* составляет порядка 48% общего объема номерного фонда. Объем 4* гостиниц не более 300 номеров. Гостиниц категории 5* в Красноярске не представлено.

Структура  номерного фонда г. Красноярск

Рынок средств размещения Красноярска, как и многих городов-миллионников,  представлен в основном гостиницами советского периода и мини-отелями, большинство из которых предлагает низкий уровень сервиса.

В структуре предложения доля мини-гостиниц составляет более половины от общего объема гостиниц в городе. Следует отметить, что доля мини-гостиниц в общей структуре предложения с каждым годом увеличивается и этот сегмент оказывает все более серьезную конкуренцию полноценным гостиницам Красноярска.

За последние годы рынок гостиничной недвижимости Красноярска, в основном, пополнялся мини-отелями. В 2011 году в городе были открыты - апарт-отель на 8 номеров «Артепартс», мини-гостиница «Городок» на 10 номеров, завершено строительство второй очереди отеля «Дом Отель» на 36 номеров.

2012 год отметился «бумом» заявленных объектов гостиничной недвижимости разного уровня: это и 3-х звездочный Hilton, и 5-ти звездочный Marriott. Город отмечается большой деловой активностью, проводится очень много различных спортивных и деловых мероприятий как российского, так и международного масштаба. Город претендует на проведение зимней универсиады 2019 года, поэтому тенденции к активному строительству качественного гостиничного фонда вполне обоснованы.

Обеспеченность гостиничными номерами Красноярска составляет 2,2 номера/1 000 жителей.  По коэффициенту обеспеченности города гостиничными номерами Красноярск на одном уровне с такими городами России, как Уфа и Самара, где средний уровень обеспеченности составляет около 2,5 номера.

- баланс спроса и предложения

На гостиничном рынке Красноярска отмечается незначительное  увеличение загрузки гостиниц. Рост заполняемости  гостиниц обеспечивается в первую очередь деловыми туристами, их доля в общем количестве гостей составляет около 70%.  Во время проведения в Красноярске крупных мероприятий, например, Красноярского экономического форума, загрузка гостиниц может достигать 90-100%.  Необходимо отметить высокую загрузку гостиниц в будние дни и спад - в выходные, что объясняется структурой туристического потока – большая часть туристов приезжает в город с деловым визитом в рабочие дни.

В период с 2007 года наблюдается ежегодный рост туристического потока в Красноярский край, в т.ч. и в кризисный период (2008-2009 гг.). В 2010 году произошло снижение туристического потока на 11 % из-за замедления общей деловой активности в крае по причине финансового кризиса. Доля российских туристов в структуре туристического потока составляют более 90%.

- стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера (стандартный, номер-люкс, номер-апартаменты и т.п.). Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 4* находится в пределах от 4000 руб. до 6000 руб., в гостиницах категории 3* - от 2100 руб. до 5000 руб. Для отелей уровня 1-2* этот показатель находится в диапазоне от 800 руб. до 2500 руб. Гостиниц категории 5* в Красноярске не представлено. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

- сделки по продаже-приобретению отелей

Гостиница «Турист» была приобретена международным оператором Almaks в 2010 году за 480 млн.  руб.

- сданные объекты

Не отмечено.

- замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

- новые проекты

Объект

Адрес

Дата начала строительства

Дата открытия

Marriott

Партизана железняка 35

2012

2014

Hilton

Молокова 33

2010

2013

- прогноз, ожидаемые тренды

В Красноярске заявлено о строительстве нескольких  гостиничных проектов. Так, гостиничная сеть Marriott International планирует строительство первой  в Красноярске гостиницы категории 5*, номерной фонд составит 216 номеров. В случае реализации это будет второй гостиничный проект Marriott в Сибири после Courtyard by Marriott, Irkutsk City Center. На начало 2013 г. намечена сдача в эксплуатацию гостиничного комплекса на пересечении ул. Взлетная и Молокова под управлением Hilton, номерной фонд которого составит около 300 номеров, инвестором проекта выступает ООО «Сибиряк». На 2013-2014 намечено открытие гостиницы с номерным фондом около 500 номеров в составе  бизнес-центра «Панорама», а также гостиницы на 200 номеров на Театральной площади.