PRO Красноярск

Красноярск – крупный промышленный, транспортный, научный, культурный и спортивный центр Восточной Сибири, один из красивейших городов страны. По итогам всероссийского конкурса, проводимого Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Красноярск многократно признавался одним из самых благоустроенных мегаполисов страны. Красноярск можно по праву назвать сибирским центром экологического, спортивного и делового туризма.

Город является административным центром Красноярского края (второго по площади субъекта России). Площадь самого города составляет 353,9 км2. В красноярской агломерации проживает 1186 тыс. человек, что является одной из самых крупнейших агломераций Сибири.

Среднемесячная заработная плата на октябрь 2013 года составила 31 720 руб. Официальный уровень безработицы на конец 2013 года составил 1,4 %. (на 01.11.2012 составил 0,46%).

Экономическое состояние региона

Положение Красноярска на пересечении существующих и перспективных межконтинентальных трасс железнодорожного, автомобильного, воздушного и водного транспорта (выход на Северный морской путь) обусловливает возможность развития города как крупнейшего транспортного центра, связывающего страны Европы со странами Северной Америки, Южной Азии, Северной Атлантики и северной части Тихого Океана. Близость Красноярска (по сравнению с городами европейской части России) к Японии, Китаю, Южной Корее и другим странам динамично развивающегося Азиатско-Тихоокеанского региона создаёт возможность для активного роста экономики и других сфер жизни города. Основные отрасли экономики города — космическая промышленность, цветная металлургия, гидроэнергетика. Традиционно наибольшее внимание к себе привлекает обрабатывающее производство, представленное такими крупными предприятиями, как ОАО «РУСАЛ Красноярский Алюминиевый Завод», ООО «Красноярский металлургический завод» (ООО «КрАМЗ»), ОАО «Красноярский завод цветных металлов им. В.Н. Гулидова» и др.

В апреле 2012 г. Красноярск получил официальный статус «миллионника», став третьим сибирским мегаполисом с численностью населения более 1 млн. В администрации рассматривается вопрос об объединении в муниципальное образование «Большой Красноярск» всей городской агломерации – Красноярска, городов-спутников: Дивногорска, Сосновоборска, Берёзовки и нескольких посёлков.

В 2011 г. международная консалтинговая компания McKinsey представила доклад «Урбанизированный мир», где были изложены перспективы Красноярска как города, который через 14 лет войдет в список 600 ведущих мегаполисов мира. Согласно прогнозу исследователей, в шести сотнях крупнейших городов мира через 14 лет будет сосредоточено 60% мирового капитала и 25% всех жителей планеты. В McKinsey предполагают, что дальнейшее развитие города обусловлено сырьевой базой.

В 2013 г. численность населения города составляла 1003,9 тыс. человек. Экономика города демонстрировала положительную динамику. Среднедушевой доход за 2013 год - 21415,1 рублей, рост составил по сравнению с 2012 годом 6,4%. Розничный товарооборот в 2013 году  достиг 166814,4 млрд. рублей.

Состояние коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости Красноярска за 2013 год наблюдался активный прирост торговых площадей за счет ввода в эксплуатацию нескольких специализированных ТЦ и реконструкции существующих ТЦ. Что касается динамики арендных ставок, то в среднем индексация арендных ставок за год составила от 5 до 12% в зависимости от типа и назначения помещений. В целом, тенденции развития рынка коммерческой недвижимости можно характеризовать как вернувшиеся на докризисный уровень, ведется активная работа по реализации замороженных проектов.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем офисных площадей на данный момент составляет около 197 тыс. кв. м. Показатель обеспечения города качественной офисной недвижимостью составляет 360 кв.м. на 1000 жителей (ориентировочный показатель). Общее предложение качественных офисных площадей составляет порядка 370 тыс. кв.м., что не является высоким показателем среди городов России. Причем основная доля предложения приходится на помещения класса С. Наибольшая доля предложения рынка приходится на Центральный, Советский и Железнодорожный районы. В этих районах ведется активное строительство новых объектов.

За последние 3 года в этом сегменте коммерческой недвижимости ведется активное развитие, в посткризисный период было введено в эксплуатацию несколько объектов класса В и один класса А. В целом рынок развивается активными темпами, ведется строительство еще ряда объектов, после реализации которых показатель обеспеченности качественной офисной недвижимостью достигнет среднероссийского.

До 60% офисов в городе находятся в советских административных зданиях, построенных во времена СССР. Это связано с тем, что федеральные и иностранные девелоперы не успели массово зайти в Красноярск до кризиса. Рынок развивался в первую очередь за счет местного бизнеса. В период экономической нестабильности интерес к региону со стороны федеральных компаний сильно снизился, отодвинув перспективу развития рынка коммерческой недвижимости еще на несколько лет.

Особенностью рынка коммерческой недвижимости Красноярска является практически полное отсутствие бизнес-центров в «чистом виде». В основном, это здания, совмещающие офисные, торговые и (или) складские помещения. Большое количество офисных помещений располагаются на первых этажах жилых зданий.

Если большинство заявленных проектов реализуются, в среднесрочной перспективе рынок офисной недвижимости может пополниться примерно на 56 тыс. кв.м, таким образом, объем качественных бизнес-центров Красноярска к 2015 г. может составить около 241 тыс. кв.м. Средний показатель заполняемости качественных бизнес-центров Красноярска в течение прошедшего года немного вырос и составил около 94% (в начале года 91%).

Что касается классификации существующих офисных центров, то ситуация выглядит следующим образом:

Класс А: 3 объекта: «Первая Башня» и «Европа» и «Сириус» (Класс А заявлен, однако, по общему мнению участников рынка, данные объекты можно отнести к классу В+, причины: парковка, уровень сервиса, отделка помещения не удовлетворяют критерием отнесения данных объектов к классу А). Уровень арендных ставок в данных объектах 1500 – 2500 р/кв.м. Среди арендаторов – крупные федеральные компании (Ванкорнефть, Газпром), занимающие до 80% полезных площадей данных объектов.

Класс В: в 2012 году закончилась реконструкция БЦ «Метрополь». Объект можно отнести классу В (ранее это был явно выраженный С). Также был введен в эксплуатацию еще один БЦ общей площадью 13 тыс.кв.м. Диапазон арендных ставок 700-1500 р/кв.м. (представлена динамика ставок за 2012 год ).

Класс С: Занимает порядка 70% всего офисного фонда города. В основном это обусловлено наличием большого количества площадей бывших заводов.

- ставки аренды

Наибольший рост арендных ставок - в среднем на 15- 30% - наблюдался в 2007- начале 2008 гг., что было обусловлено недостатком предложения. За 2009 год ставки снизились на 25%. С начала 2010 г. арендные ставки начали медленно расти. Динамика роста ставок за 2010-2012 год составила 3-5% в год.

В 2013 году средние арендные ставки по классам распределились следующим образом:

Класс А – 500–600 долл. США/кв. м/год;

Класс В – 300–500 долл. США/кв. м/год.

- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи офисной недвижимости по итогам 2012 года составляет 2 000 – 3 500 долл. США за 1 кв.м.

- крупные сделки по аренде офисных площадей

Крупных сделок по аренде офисной недвижимости за 2013 год не отмечено.

- крупные сделки по продаже офисных площадей

Крупных сделок по продаже офисных площадей за 2013 год не отмечено.


- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «Титан»

ул. Взлетная, 59

10 840

2010

БЦ «Сириус»

ул. Партизана Железняка, 35а

17 880

2010

БЦ «Маречака»

ул. Маерчака, 16

5 848

2011

БЦ «Метрополь»

Мира просп., 10

28 000

2012

БЦ «Взлетная 57»

ул. Взлетная, 57

13 022

2012

 

- замороженные объекты

Не отмечено.

- новые проекты

 

 

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

БЦ «Премьер-CITY»

в центре города на площади перед ж/д вокзалом

15 000/5 200

 

~2014

БЦ «Баланс»

ул. Маерчака -Л.Прушинской-Заводская

62 000/30 000

2012

2014

БЦ «Вертикали»

ул. Алексеева

12 000

2011

2014

БЦ «Спасский»

ул. Советская, 41

31 525

 

2014

БЦ «Новая Взлётка»

квартал м/д, ул. Партизана Железняка, Октябрьской и Авиаторов

н/д

 

2016-2017

БЦ «Жемчужина Сибири»

территория комбайнового завода

н/д

 

н/д

БЦ «Красноярск-Сити»

участок м/д ул. 9 Мая, Авиаторов, Светло-горская, Шахтеров

н/д

 

2018


- прогноз, ожидаемые тренды

На данный момент в городе ведется строительство сразу нескольких крупных БЦ, и некоторые из них будут введены в эксплуатацию уже в этом году. Среди трендов – создаются концептуальные многофункциональные объекты, сочетающие в себе офисную, торговую и гостиничную недвижимость.

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Как было описано выше, Красноярск располагается на реке Енисей, которая разделяет город на две части, при этом на левом берегу преобладает жилая застройка, на правом – промышленные территории. В связи с этим предложение действующих торговых центров по районам города географически распределено неравномерно. Практически все торговые центры расположены на левом берегу.

Годом появления рынка торговой недвижимости Красноярска можно считать 2001 г., когда открылся первый торговый центр, который можно отнести к качественному предложению, – ТРЦ «Торговый квартал на Свободном». Общая площадь объекта составляет почти 37 тыс. м2. Проект был реализован девелоперской компанией «Торговый Квартал».

Начиная с 2004 г. на рынке Красноярска стал наблюдаться постепенный прирост объема предложения, однако большая часть появляющихся в этот период торговых площадей приходится на объекты рыночного формата. Бум развития рынка торговых помещений пришелся на 2007 г., когда было открыто сразу несколько крупных центров: в начале года «КрасПТМ» ввел в эксплуатацию первый районный ТРК «Самолет» (якорем стал ночной клуб), «ТРЭК» запустил ТЦ «Евразия», компания «Метрополь» открыла ТЦ «Взлетка-Plaza», «Завам» – ТОЦ «Авеню». Однако необходимо отметить, что вышеперечисленные торговые центры имеют некоторые концептуальные недостатки, не позволяющие отнести их к профессиональным объектам.

В 2008 г. в Красноярске открылся ТРЦ «Планета» (Советский р-н), который и сейчас остается крупнейшим в городе. Общая площадь центра составила 140 тыс. м2, а инвестиции в проект достигли 4,5 млрд. руб. В том же 2008 г. был введен в эксплуатацию ТРЦ «Июнь», общая площадь которого составляет 75 000 м2. Таким образом, текущее предложение в качественных крупноформатных объектах составляет чуть более 252 тыс. м2 (торговая площадь – 176,5 тыс. м2). На данный момент, по показателю обеспеченности торговыми площадями Красноярск (175,8 м2 на 1000 жителей) опередил Пермь, но уступает таким городам, как Омск, Уфа, Челябинск.

Топ-3 торговых центров Красноярска

Объект

Адрес

GLA, м2

Девелопер

ТРЦ «Планета»

ул. 9 Мая, 77

96 000

«РосЕвроДевелопмент»

ТРЦ «Июнь»

ул. Партизана Железняка, 23

50 000

ГК «Регионы»

ТРЦ «Торговый квартал на Свободном»

Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4

30 500

ООО «Торговый квартал»

Торговые операторы

В структуре розничного товарооборота Красноярска большую часть занимают индивидуальные предприниматели (42,5%), что говорит в первую очередь о несформировавшемся в международном понимании рынке, а также о том, что потребители часто совершают покупки на рынках, в палатках, ларьках, зачастую зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимательств.

Среди крупных федеральных и региональных ритейлеров, присутствующих на рынке Красноярска, можно выделить Metro C&C, гипермаркет «О‘Кей», «Эльдорадо», «М.Видео» и др. Стоит отметить, что среди жителей города популярны и продуктовые сети локальных торговых операторов: супермаркетов «Красный Яр» и «Командор», которые повсеместно присутствуют в Красноярске, а также сети «Аллея гипермаркет»,

- ставки аренды

В зависимости от объекта уровень ставок существенно отличается. Для якорных операторов средний уровень ставок составляет 400 рублей за 1 кв.м.

Сегмент бытовой техники – 700 рублей.

В торговых галереях уровень ставок 1800-2500. Однако есть примеры и более высоких ставок – в 4000 – 5000 рублей за квадратный метр («Планета»).

Аренда в коридорных зонах пользуется большой популярностью среди малого бизнеса. Этот сегмент развит в «Планете», «Июне», «Торговом квартале». Уровень ставок по данным местам колеблется в диапазоне от 15 до 25 тыс. за 1 кв.м.

Динамика ставок по предлагаемым в аренду помещениям по итогам года показала рост в 21%.

- цена продажи, стрит-ритейл

Очень сильно зависит от района: если в среднем по городу стоимость продажи 65 тыс. за 1 кв.м., то в центральном районе города – 105 тыс. за 1 кв.м. для помещений с отдельным входом. За отчетный период цена продажи испытывала положительную динамику и по итогам года составила 14%.

- сделки по продаже торговых площадей

Не отмечено.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

«Торговый комплекс на Свободном»

ул. Телевизорная, 1, стр. 4, 2, 90

30 000

-

2001

ТРЦ «Июнь»

ул. Партизана Железняка, 23

50 000

-

2008

ТЦ «Dommer»

ул. 9 мая, 79

10 000

2010

2011

ТРЦ «Планета», 2 очередь

ул. 9 мая, 77

20 000

 

2012

ТЦ  «Комсомольский»

пр. Комсомольский 18

 

2010

2012

ТЦ «Республика»

ул. Красноярский рабочий, 27

37 000

2011

2012

ТЦ Metro Cash&Carry

ул. Кутузов, 1

20 000

2011

2012

ТЦ «Атмосфера дома»

ул. Вавилова, 1

40 000

2011

2012

ТЦ «Мега», 2 очередь

ул. Красноярский рабочий, 27

10 000

2012

2013

ТЦ «КомсоМОЛЛ» (экс. «Огни»)

ул. Белинского, 8

42 200

-

2013

 

- новые объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

ТЦ «Торговый Квартал»

Северное шоссе

110 000

-

2015

 

- прогноз, ожидаемые тренды

В 2014 году продолжится плавный рост арендных ставок. Что касается тенденций со стороны спроса, то ожидается повышение интереса к специализированным ТЦ, сосредотачивающим целевую аудиторию в рамках обозначенных товарных категорий. Заявленные к открытию ТЦ внесут существенные изменения в распределение покупательской активности аудитории существующих ТЦ.

Можно прогнозировать тенденции к реконцепции существующих ТЦ «старой» постройки, а по возможности и к их реконструкции.

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Начиная с 2009 года объем качественных складских площадей в Красноярске остается на уровне 45-50 тыс. кв. м. При этом качественное предложение составляет всего около 20% от общего объема рынка. Местных операторов устраивает качество существующих складов, а необходимости в больших площадях у них нет. Таким образом, заметной активности спроса на качественные складские помещения в городе нет. В такой ситуации имеет смысл только строительство под заказчика, но и в этом направлении активности в последнее время не наблюдалось. 

- ставки аренды

Диапазон арендных ставок 150-350 рублей за 1 кв.м в месяц.

- цена продажи

Учитывая разное инженерно-техническое состояние реализуемых объектов, их стоимость заметно отличается. Имеются предложения и 2 500 рублей за 1 кв.м, и 39 000 рублей за 1 кв.м.

- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Не отмечено.

- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

STK-Logistic

Северное шоссе, 17

23 000

2007

Tetra Logistic

 

11 000

2009

 

 

- замороженные объекты, причины

О создании индустриального парка «Краскарго» на участке в 21 Га заявляла компания «Юнитекс Логистик»; проект был остановлен, ведется поиск соинвесторов. Из сетевых девелоперов только «Евразия Логистик» успела заявить о планах строительства склада, однако проект был «заморожен» на этапе выбора участка.

- новые проекты

Нет данных.

- прогноз, ожидаемые тренды.

Учитывая дефицит качественных складских помещений и тенденции развития крупных российских и международных операторов на территории Красноярска, прогнозируется рост строительства качественных логистических терминалов. Кроме того, высвобожденные производственные мощности бывших заводов «СибТяжМаш», «Стальмонтаж» и т.д. полностью удовлетворят спрос.

Однако уровень вакантности площадей в целом по рынку сохранится на высоком уровне ввиду низкого качества данных помещений.

Гостиничная недвижимость

-  общая характеристика, предложение

В настоящее время в городе функционируют 45 гостиниц с общим номерным фондом около 2 200 номеров, из которых доля отелей 3-4* составляет порядка 48% общего объема номерного фонда. Объем 4* гостиниц не более 300 номеров. Гостиниц категории 5* в Красноярске не представлено.

Структура  номерного фонда г. Красноярск
 

Рынок средств размещения Красноярска, как и многих городов-«миллионников»,  представлен в основном гостиницами советского периода и мини-отелями, большинство из которых предлагает низкий уровень сервиса.

В структуре предложения доля мини-гостиниц составляет более половины от общего объема гостиниц в городе. Следует отметить, что доля мини-гостиниц в общей структуре предложения с каждым годом увеличивается и этот сегмент оказывает все более серьезную конкуренцию полноценным гостиницам Красноярска.

За последние годы рынок гостиничной недвижимости Красноярска в основном пополнялся мини-отелями. В 2011 году в городе были открыты: апарт-отель на 8 номеров «Артепартс», мини-гостиница «Городок» на 10 номеров, завершено строительство второй очереди отеля «Дом Отель» на 36 номеров.

2012 год отметился «бумом» заявленных объектов гостиничной недвижимости разного уровня: это и трехзвездочный Hilton, и пятизвездочный Marriott. Город отмечается большой деловой активностью, проводится очень много различных спортивных и деловых мероприятий как российского, так и международного масштаба. Город претендует на проведение зимней универсиады 2019 года, поэтому тенденции к активному строительству качественного гостиничного фонда вполне обоснованы.

Обеспеченность гостиничными номерами Красноярска составляет 2,2 номера/1 000 жителей.  По коэффициенту обеспеченности города гостиничными номерами Красноярск на одном уровне с такими городами России, как Уфа и Самара, где средний уровень обеспеченности составляет около 2,5 номера.

- баланс спроса и предложения

На гостиничном рынке Красноярска отмечается незначительное  увеличение загрузки гостиниц. Рост заполняемости  гостиниц обеспечивается в первую очередь деловыми туристами, их доля в общем количестве гостей составляет около 70%.  Во время проведения в Красноярске крупных мероприятий, например Красноярского экономического форума, загрузка гостиниц может достигать 90-100%.  Необходимо отметить высокую загрузку гостиниц в будние дни и спад - в выходные, что объясняется структурой туристического потока – большая часть туристов приезжает в город с деловым визитом в рабочие дни.

В период с 2007 года наблюдается ежегодный рост туристического потока в Красноярский край, в т.ч. и в кризисный период (2008-2009 гг.). В 2010 году произошло снижение туристического потока на 11 % из-за замедления общей деловой активности в крае по причине финансового кризиса. Доля российских туристов в структуре туристического потока составляют более 90%.

- стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера (стандартный, номер-люкс, номер-апартаменты и т.п.). Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 4* находится в пределах от 4000 руб. до 6000 руб., в гостиницах категории 3* - от 2100 руб. до 5000 руб. Для отелей уровня 1-2* этот показатель находится в диапазоне от 800 руб. до 2500 руб. Гостиниц категории 5* в Красноярске не представлено. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

- сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

- сданные объекты

Не отмечено.

- замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Дата начала строительства

Дата открытия

Hilton

ул. Молокова, 33

2010

2013

 

- новые проекты

Объект

Адрес

Дата начала строительства

Дата открытия

Marriott

ул. Партизана Железняка, 35

2012

2014

 

- прогноз, ожидаемые тренды

В Красноярске заявлено о строительстве нескольких  гостиничных проектов. Так, гостиничная сеть Marriott International планирует строительство первой  в Красноярске гостиницы категории 5*, номерной фонд составит 216 номеров. В случае реализации это будет второй гостиничный проект Marriott в Сибири после Courtyard by Marriott, Irkutsk City Center. На 2013-2014 намечено открытие гостиницы с номерным фондом около 500 номеров в составе  бизнес-центра «Панорама», а также гостиницы на 200 номеров на Театральной площади.