PRO Красноярск

Красноярск - крупный промышленный, транспортный, научный, культурный и спортивный центр Восточной Сибири, один из красивейших городов страны. По итогам всероссийского конкурса, проводимого Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Красноярск многократно признавался одним из самых благоустроенных мегаполисов страны. Красноярск можно назвать сибирским центром экологического, спортивного и делового туризма.

Город является административным центром Красноярского края (второго по площади субъекта России). Площадь самого города составляет 353,9 кв. км. В красноярской агломерации проживают почти 1,2 млн человек, что является одной из самых крупнейших агломераций Сибири.

Экономическое состояние региона

К концу 2014 года резко ухудшились экономические условия, и введенные против России санкции, что вкупе с резким падением цен на нефть и курса рубля, а также повышением ключевой ставки Центробанка, отразилось на показателях всей экономики.
Индекс промышленного производства за 2014 год составил 101,9 %, при среднем показателе по России в 101,7 % (в декабре в крае - 101,3 %, по России - 103,9 % к декабрю 2013 года). Сложившийся темп развития промышленности края обеспечили все основные промышленные виды деятельности: добывающий сектор, где рост составил 103 %, обрабатывающие производства (100,6 %) и энергетика (103,8 %).

В добывающем секторе возросла добыча нефти, включая газовый конденсат - на 2,9% к январю-декабрю прошлого года, газа природного и попутного - в 2,5 раза в основном за счет увеличения добычи попутного газа на Ванкорском месторождении, сократилась добыча угля - на 1,5 % (добыто 37,8 млн тонн) в условиях низкой загрузки теплоэлектростанций в период января-августа 2014 года. В энергетике рост связан с увеличением выработки электроэнергии на 5,9 % (выработано 65 млрд кВт∙ч) за счет увеличения выработки на ГЭС (на 12,7 %) в условиях поэтапного ввода всех гидроагрегатов Богучанской ГЭС.

В обрабатывающих производствах положительными результатами характеризуется производство в крупных видах деятельности: металлургическое производство и производство готовых металлических изделий (104,1 %), производство неметаллических минеральных продуктов - строительных материалов (102,0 %).

Также увеличилось производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования (111,9 %), резиновых и пластмассовых изделий (108,4 %), прочих производств (производство ювелирных изделий, мебели - (138,8 %), которые представлены в основном деятельностью малых и средних предприятий.

При этом в ряде обрабатывающих производств отмечается снижение объемов, в том числе по следующим значимым видам деятельности: производство пищевых продуктов, включая напитки (83,9 %), обработка древесины и производство изделий из дерева (93,3 %), нефтепродуктов (88,7 %), где причинами спада в основном являются проблемы в деятельности отдельных предприятий; производство машин и оборудования (78,5 %), производство транспортных средств и оборудования (86,6 %) - на фоне понижения спроса на продукцию предприятий.

В 2014 году крупными организациями края использованы 235,5 млрд рублей инвестиций в основной капитал, или 87% к 2013 году (Россия - 97,2%).

Объем работ в строительстве в 2014 году составил 135,8 млрд рублей или 90,7 % к предыдущему году (Россия - 95,5%). В крае введены свыше 1,2 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 105,9 % к 2013 году.

По важнейшим социальным показателям отмечаются следующие изменения. Инфляция на потребительском рынке края (сводный индекс потребительских цен) за декабрь 2014 года по краю составила 109,5 % (по отношению к декабрю 2013 года) и сложилась ниже среднего по регионам СФО (110,8%) и среднероссийского показателя (111,4%).

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника за 2014 год составила 33 328,5 рублей и увеличилась по отношению к 2013 году номинально на 7,2 %, реально - на 1,4%. Среднедушевой денежный доход по итогам года  составил 24 350,3 рублей.

Состояние коммерческой недвижимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости Красноярска показывает, что активнее всего развивается сегмент офисной и торговой недвижимости. Также в связи с застройкой новых жилых микрорайонов динамично развивается сегмент "стрит-ритейл". Наименьший прирост площадей показывает сектор складской недвижимости. Рост стоимости в сегменте офисных центров связан с выходом на новые этапы строительства, а также с повышением спроса на отдельные проекты. Снижение курса рубля повысило спрос на офисные помещения в строящихся бизнес-центрах города. В сегменте стрит-ритейла появились предложения, стоимость которых ниже рыночной. Обычно это предложения старых помещений с низкой остаточной стоимостью, на которых существенно отразится изменение схемы налогообложения.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем качественных офисных площадей на данный момент составляет около 241 тыс. кв. м.

В бизнес-центрах класса А, давно представленных на рынке, доля вакантных площадей не превышает 4%.

Особенностью рынка офисных центров Красноярска является то, что помещения в новых офисных центрах продаются на этапе строительства небольшими площадями. Стоимость зависит как от самого офисного центра, так и от этапа строительства. В связи с этим стоимость помещений увеличивается со временем, показывая рост средней̆ стоимости офисных помещений на рынке города до 3-5% за четвертый квартал 2014 года. Реальный̆ же рост ставок не превышает 1-2 %.

Также внесли корректировки наступившая волна экономического кризиса и падение курса рубля. В декабре 2014 года повысился спрос на качественные офисные помещения в строящихся бизнес-центрах, предлагаемые строительными компаниями.

-- ставки аренды, динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов находятся в диапазоне от 500 до 1,4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

Стоимость арендных ставок по отдельным объектам незначительно снизилась, это в основном относится к верхнему диапазону ставок, тем самым произошло сужение диапазона ставок аренды. В среднем диапазоне цен продажи офисных помещений по ряду районов, наоборот, произошло расширение диапазона за счет повышения верхней̆ границы.

-- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи варьируется в зависимости от класса помещения и находится в диапазоне от 45 тыс. до 110 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Крупных сделок отмечено не было

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

БЦ "Титан"

ул. Взлетная, 59

10 840

2010

БЦ "Сириус"

ул. Партизана Железняка, 35а

17 880

2010

БЦ " Маерчака"

ул. Маерчака, 16

5 848

2011

БЦ "Метрополь"

Мира просп., 10

28 000

2012

БЦ "Взлетная 57"

ул. Взлетная, 57

13 022

2012

БЦ "Спасский"

ул. Ладо Кецховели, 22а

31 525

2014

ТОЦ "Ньютон"

Шоссе Нефтяников, 28

18 400

2014

-- замороженные объекты, причины;

н/д

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь GLA кв. м

Дата открытия

БЦ "Панорама"

 

улица Взлетная

 

       

       35 500

 

2015

БЦ "Панорама на стрелке"

 

Мира проспект, 6

 

       

       50 000

 

2015

БЦ "Вертикали"

 

 

Алексеева, 49

 

      

       25 000

 

2015

БЦ "Премьер-City"

 

Деповская 15

 

        15 003

2015

БЦ "Капитал"

Молокова, 37/1 

        10 000

2015

БЦ "Баланс"

Маерчака, 10

        27 000

2017

 -- прогноз, ожидаемые тренды.

В ближайшие два года ожидается ввод сразу нескольких объектов класса А общей площадью свыше 100 тыс. кв. м.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В данный момент в городе действуют только четыре качественных торговых проекта общей площадью 200 тыс. кв. м. По сравнению с другими городами России в Красноярске очень маленький уровень GLA на душу населения - на 1 тыс. жителей приходится 192 кв. м, цифры соотносимы с показателями в Барнауле и Саратове. Предложение распределено по городу неравномерно. Самая высокая концентрация торговых проектов - в Советском районе на левобережной части города. В правобережных районах недостаточно качественного торгового предложения. В ближайшем будущем GLA здесь может вырасти до 349 тыс. кв. м. Если все проекты, находящиеся сейчас на этапе строительства, выйдут на рынок, то GLA на 1 тыс. человек в городе составит примерно 350 кв. м. Аналогичный показатель наблюдается и на довольно насыщенных рынках Нижнего Новгорода (367 кв. м) и Ярославля (369 кв. м). Кроме того, о своих планах на строительство заявляет местный девелопер - компания "Сибиряк". Проект станет первым качественным торговым центром на правом берегу города.

Местный рынок представляет огромный потенциал для федеральных брендов. Федеральные и местные ритейлеры вышли на рынок Красноярска относительно недавно, и продолжают расширяться.

Основные местные сети: "Красный Яр", "Командор", гипермаркеты "Аллея", "Роза" и "Светофор". Среди федеральных операторов здесь действуют Spar, Metro Cash & Carry, "О'Кей", "Наш" и "Лента". "Ашан" и "Магнит" также заявляют о планах по выходу на рынок Красноярска.

Магазины электроники: "М. Видео", DNS, "Эльдорадо", "Цифровой Папа", Media Markt. С развитием федеральных ритейлеров сегмента DIY значительно сократилось доля местных. Среди действующих федеральных и международных брендов - "Леруа Мерлен" и "Уютерра". В 2016 году OBI планирует открыть здесь свой первый магазин. IKEA также планирует открыть в городе ТЦ "Мега".

-- ставки аренды

Средняя ставка аренды в ТЦ находится в диапазоне от 500 до 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

Средняя ставка в стрит-ритейле находится в диапазоне от 500 до 1,8 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

-- цена продажи, стрит-ритейл

Цена продажи помещений в ТЦ находится в диапазоне от 50 тыс. до 100 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

Цена продажи помещений стрит-ритейла находится в диапазоне от 30 тыс. до 175 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.

-- сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

Крупных сделок отмечено не было

-- сданные объекты

Название

GBA, кв. м

GLA, кв. м

Год открытия

"ТК на Свободном"

37 100

27 500

2001

ТЦ "Квант"

24 000

18 500

2002

ТЦ "Торговый проспект Мега"

30 000

26 500

2006

ТК "Планета"

107 000

62 000

2008

ТЦ "Взлетка-Плаза"

15 500

12 500

2008

ТК "Июнь"

75 000

50 000

2008

ТЦ "Сибирский Городок Солонцы"

33 917

29 000

2011

ТРЦ "Комсомольский"

30 000

21 000

2012

ТЦ "Комсомолл"

60 000

42 000

2013

ТЦ "Планета" 3 очередь

18 000

15 000

2014

новые проекты (таблица)

Название

GBA, кв. м

GLA, кв. м

Статус

"Торговый Квартал"

240 000

106 000

Строящийся

ТРЦ на Предмостной площади

130 000

60 000

Планируемый

ТЦ "Покровский"

39 000

23 700

Планируемый

-- прогноз, ожидаемые тренды

Индикатором того, что потенциал Красноярского края сетевой розницы пока не использован полностью, служит достаточно низкая доля сетевых операторов в общем объеме оборота розничной торговли. В 2014 году она составляла 19,5%, в то время как среднее значение по России равно 27.9%.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем качественных складских площадей составляет примерно 200 тыс. кв. м. В городе наблюдается дефицит качественных складских площадей. Основные существующие складские объекты - производственные здания класса С.

Наиболее активно растущим сектором складских комплексов являются комплексы класса В. Это новые проекты общей̆ площадью обычно до 10 тыс. кв. м, состоящие из отдельных зданий площадью 1,2 тыс.-1,8 тыс. кв. м. Данные комплексы имеют систему охраны, иногда ж/д тупик.

Из-за выгодного местоположения (автомобильный̆ трафик, первая линия) по некоторым проектам принимается решение создания концепции торгово-складского комплекса, на территории которого возможно осуществлять оптово-розничную торговлю (например, торгово-складская база "Сапсан").

Самыми распространенными складскими помещениями до сих пор остаются помещения класса С, расположенные на территориях бывших промплощадок.

В настоящее время рынок производственно-складской̆ недвижимости Красноярска развивается в двух направлениях:

1. Расширяются уже существующие проекты складских и производственных комплексов.

2. Строятся новые комплексы под свои нужды.

-- ставки аренды

Среднерыночная ставка аренды (без учета НДС, OPEX, коммунальных платежей) составляет 3 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- цена продажи

Средняя цена продажи варьируется от 10 тыс. до 39 тыс. рублей за 1 кв. м

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Крупных сделок не отмечено

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Крупных сделок отмечено не было

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Класс

Терминал "Северный"

Северное шоссе, 17

26 945

А

"Тетра-Логистик"

ул. Норильская, 7

30 368

А

"СибСклад"

Северное шоссе, 7г

19 937

В

"Сапсан"

ул.Котельникова,7

6 104

В

ПСК "Норильская"

ул. Норильская, 9

9 529

В

ПСК "Свердловская"

ул. Свердловская, 6а стр.1

40 137

В

-- замороженные объекты, причины

н/д

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ИП "Красный Яр"

ул. Кутузова, 1

82 800

2016-2017

Терминал №1

ул. Рейдовая

15 000

2016

 -- прогноз, ожидаемые тренды.

Несмотря на очевидный дефицит качественных складских площадей, будущее спекулятивное предложение практически отсутствует, при этом застройщики готовы начинать строительство только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса.

Основу складского предложения составляют низкокачественные промышленные объекты.

Местные компании не предъявляют значительных требований к качеству объекта, уделяя больше внимания транспортной доступности и существующей инженерной инфраструктуре. Присутствие крупных розничных сетей в регионе по-прежнему ограничено.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение

В Красноярске функционируют 29 организаций гостиничного формата с суммарным номерным фондом в размере 2,9 тыс. мест. По числу мест в гостиницах на 1 тыс. жителей город сильно уступает многим другим миллионникам. В 2014 году единственной работающей гостиницей под управлением международного оператора был Hilton Garden Inn (259 номеров, ул. Молокова). Строительство данного объекта обошлось в 2,5 млрд рублей. Его открытие в январе 2014 года, стало, вероятно, главным событием гостиничного рынка регионального центра.

Основная часть гостиниц, открывшихся в последние годы, представляет собой небольшие и несетевые предприятия (до 100 номеров): "Дом-Отель" (92 номера), "Такмак SPA Отель" (83 номера), "Яхонт-плюс" (59 номеров), "Метелица" (37 номеров), "Купеческий" (19 номеров), Soft Hotel (25 номеров, открылся в 2013 году).

-- баланс спроса и предложения

В городе работают только две сертифицированные трехзвездочные гостиницы: "Октябрьская" и "Красноярск". Средний уровень загрузки в четырехзвездочных отелях составил 60%, в трехзвездочных - 54%. Отелей категории "5 звезд" в городе нет. Гостиницы преимущественно зарабатывают на бизнес-туристах, доля которых составляет 82% от числа постояльцев.

-- стоимость проживания, динамика

Средняя продолжительность пребывания в четырехзвездочных отелях составила 1,5-2 дня, в трехзвездочных - 2-2,5 дня. По состоянию на середину 2014 года, стоимость проживания в отелях категории "3 звезды" в одноместном стандартном номере колеблется от 2,5 тыс. до 4,6 тыс. рублей в сутки (включая НДС, с завтраком); в отелях категории "4 звезды" - от 3,8 тыс. до 5,9 тыс. рублей в сутки.

-- сделки по продаже-приобретению отелей

Крупных сделок не отмечено

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата начала строительства

Дата открытия

Hilton

ул. Молокова, 33

41 000

2010

2014

-- замороженные объекты, причины;

Marriott 5 звезд (перенос срока сдачи в эксплуатацию на 2017 год)

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата начала строительства

Дата открытия

Ibis/Novotel

Ул. Карла Маркса 125

22 400

2014

2015-2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

Стимулом развития рынка становится подготовка к Универсиаде 2019 года. В активные фазы соответствующие проекты войдут в период 2015-2018 годах. В центре города рядом с гостиницей "Красноярск" (ул. Карла Маркса) началось возведение двух отелей - Ibis и Novotel. Инвестором выступает турецкая компания "Кайи Груп". Ibis (категория "3 звезды+") рассчитан на 112 номеров, Novotel (категория "4 звезды+") - на 92 номера. По предварительным подсчетам, объем инвестиций в проект составит 45-60 млн евро. Строительство планируют завершить в 2015 году. Компания "Сибнефть" начала строительство административно-гостиничного комплекса (отель уровня "4 звезды") на набережной реки Кача по ул. Игарская. Первое здание планируют построить к 2016 году.

В будущем планируется реконцепция гостиниц старой постройки (инвестиции до 10% до 15% годового оборота). За последние несколько лет эта тенденция коснулась почти половины отелей, открывшихся в 60-х-70-х годах прошлого века, или начавших работать после 2000-х. Также прогнозируются рост числа малых форматов: мини-отелей, гостиниц в квартирах. Также аналитики говорят об увеличении доли отелей в составе многофункциональных комплексов (строящиеся объекты), как инструменте диверсификации рисков и повышения доходности.