PRO Красноярск

Красноярск - крупный промышленный, транспортный, научный, культурный и спортивный центр Восточной Сибири, один из красивейших городов страны. По итогам всероссийского конкурса, проводимого Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Красноярск многократно признавался одним из самых благоустроенных мегаполисов страны. Красноярск можно назвать сибирским центром экологического, спортивного и делового туризма.

Город является административным центром Красноярского края (второго по площади субъекта России). Площадь самого города составляет 353,9 кв. км. В красноярской агломерации проживают почти 1,2 млн человек, что является одной из самых крупнейших агломераций Сибири.

Экономическое состояние региона

Численность постоянного населения Красноярска в 2015 году составила 1, 067 млн человек.

Темп роста ВРП в сопоставимых ценах (в %) к предыщему году - 1,0%.

Розничный товарооборот - 487 187 млн рублей (изменение показателя оборота розничной торговли к предыдущему году -11,5%)

Доходы бюджета - 28,103 625 млрд. рублей.  Расходы - 29,113 954 млрд. рублей.

Уровень среднемесячной заработной платы составил 38, 538 тыс. рублей  при величине прожиточного минимума 10,291 тыс. рублей. Суммарная просроченная задолженность по заработной плате на предприятиях города составила 52,9 млн. руб.

Занятое население: 1 508 тыс. чел. В государственных учреждениях службы занятости населения состояло на учете 4,99 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан. Статус безработного имели 3,5 тыс. человек. Уровень безработицы - 6,7% (по отношению к показателям прошлого года наблюдается отрицательная динамика - 0,54%).

Состояние коммерческой недвижимости

Аналитики отмечают, что основные тренды на рынке коммерческой недвижимости Красноярска остались такими же, как и в прошлом году: сокращение объёма ввода в эксплуатацию новых объектов (в среднем на 15%); редевелопмент уже начатых проектов, а также части тех, которые только вышли на рынок; малое количество новых проектов, в основном достраиваются старые; уровень доходности во всех без исключения сегментах понизился. Практически всему рынку пришлось перейти с долларовой в рублёвую зону (валютные сделки есть, но они проводятся лишь в строго заданных коридорах).

При всем этом рынок коммерческой недвижимости постоянно корректируется и достаточно точно реагирует на сигналы, поступающие извне.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем качественных офисных площадей на данный момент составляет около 268 тыс. кв. м. Среди объектов класса А, завершенных в 2015 году, стоит отметить БЦ "Капитал" (общая площадь 14 тыс. кв. м) и БЦ на ул. Шахтеров (общая площадь - 11,5 тыс. кв. м).
В бизнес-центрах класса А, давно представленных на рынке, доля вакантных площадей не превышает 5%.

-- ставки аренды, динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А - от 12 тыс. до 18 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В - от 8,9 тыс. до 11,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ в составе ЖК SkySeven

Авиаторов, 21/3 стр

2, 209 тыс. кв. м

2015

 

БЦ на улице шахтеров

Шахтёров, 69

8 тыс. кв. м

2015

БЦ "Капитал"

Молокова, 37а

10 тыс. кв. м

2015

Офис-центр отеля "Ибис - Novotel"

ул.К.Маркса, 123

6 тыс. кв. м

2015

-- новые объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ Nord

ул.9 мая, 6

2, 1 тыс. кв. м

2016

БЦ "Панорама на стрелке"

Мира проспект, 6

50 тыс. кв. м

2016

БЦ "Баланс"

ул. Маерчака, 10

27 тыс. кв. м

2016

БЦ "Офис-Холл в Малых Кварталах"

ул. Капитанская

15 тыс. кв. м

2016

БЦ "Панорама"

ул. Взлётная

35,5 тыс. кв. м

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшие два года ожидается ввод сразу нескольких объектов класса А общей площадью свыше 100 тыс. кв. м.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общая площадь качественных ТЦ и ТРЦ составляет более 600 тыс. кв. м. Большая часть предложения приходится на торговые центры. Если учитывать площадь только качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска, то уровень обеспеченности населения находится на отметке 410 кв. м (GLA)/ тыс. чел. При этом уровень обеспеченности всеми торговыми площадями Красноярска достигает порядка 740 кв. м (GLA)/тыс. чел.
Средняя доля вакантных помещений в современных ТЦ находится на уровне 15%. В менее современных объектах происходит отток арендаторов. В связи с этим доля свободных площадей в непрофессиональных и малых торговых центрах колеблется в пределах 25-30%.

Продолжится тенденция, когда объекты с устаревшей концепцией и высоким уровнем вакантных площадей подвергнутся редевелопменту или реконцепции с целью удержания арендаторов и постепенного возврата спроса.

-- ставки аренды

1 100 – 2 500 руб. / кв. м / месяц

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Галерея Енисей

ул. Дубровинского 1г стр. 2

43 тыс. кв. м

Август 2015

ТРЦ «МАВИ»

ул. Щорса, 44

40 тыс. кв. м

Июнь 2015

ТЦ «Авиатор»

ул. Авиаторов, 5

20 тыс. кв. м

Август 2015

-- замороженные объекты, причины

ТРК на Предмостной (общая площадь 130 тыс. кв. м) – реализация проекта приостановлена из-за параллельного строительства объектов Универсиады-2019.

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Покровский

Пересечение ул. Линейной и ул. Дмитрия Мартынова

23 700 кв. м

 

4 кв. 2016

Солонцы

Проспект Котельникова 8а

105 000 кв. м

 

2017

Галерея Енисей 2-я очередь

улица Дубровинского, д. 1г, стр.2

10 000 кв. м

 

4 кв. 2016

Зеленый

Ул. Мужества, 10

23 600 кв. м

4 кв. 2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

В следующем году с учетом готовящихся к запуску крупных объектов объем торговых площадей увеличится на 180 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности населения торговыми площадями приблизится к критическому уровню в 500-600 кв. м на 1000 жителей. Таким образом, рынок  Красноярска будет близок к своему насыщению. В этой ситуации, произойдет перераспределение потоков посетителей, а ведущие марки уйдут из устаревших комплексов в новые.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Красноярск нельзя назвать крупным логистическим хабом. Общая площадь качественных помещений составляет около 100 тыс. кв. м. Порядка 70%  объектов относятся к классу «С», преимущественно они расположены в полуподвальных помещениях и на территории бывших промышленных площадок.
Ставки аренды средние, чуть ниже, чем в крупных городах-миллионниках. Эксперты отмечают, что большой потребности в развитии нового предложения в городе не возникает: развитие сегмента будет происходить преимущественно от запросов клиентов, то есть только с появлением резидентов начнется строительство новых объектов.  Кроме того, развитию рынка Красноярске мешает географическая близость к Новосибирску (который обладает более солидными складскими мощностями) и отдалённость от большинства других крупных городов России.

-- ставки аренды

Среднерыночная ставка аренды (без учета НДС, OPEX, коммунальных платежей) - 3 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Терминал №1

ул. Рейдовая

15 тыс. кв. м

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

Новые проекты в регионе не ожидаются в отсутствие спроса на складские площади, за исключением строительства на территории индустриального парка "Красный Яр". При возникновении интереса со стороны клиентов возможна реконструкция старых промышленных объектов.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

В Красноярске отсутствуют отели  категории "5 звезд", а основной совокупный фонд в 1987 номеров приходится на 19 объектов сегмента "3-4 звезды", из которых только пять гостиниц прошли официальную процедуру классификации. За отчетный период в городе открылись два новых крупных объекта - "Ibis Красноярск Центр" и "Novotel Красноярск Центр" - что, по мнению экспертов, привело к перенасыщению гостиничного рынка. Среднегодовой уровень загрузки не превысил порога в 50%. При этом общий объем номерного фонда не удовлетворяет требованиям размещения предполагаемого числа гостей Универсиады, которую Красноярск примет в 2019 году. Как считают эксперты, ситуация изменится в лучшую сторону нескоро: гостиничный бизнес остро реагирует на экономическую обстановку в стране (кризисные явления, санкции и прочее), а событие, которое может дать импульс к развитию индустрии, - Универсиада - состоится лишь через четыре года.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Дата открытия

"Ibis Красноярск"

ул. К. Маркса, 125

2015

"Novotel Красноярск"

ул. К. Маркса, 125

2015

-- замороженные объекты, причины

Отель Marriott. В настоящий момент строительные работы временно приостановлены. Однако объект не законсервирован и проходит процедуру регистрации незавершенного строительства. Ввод гостиницы в эксплуатацию должен состояться до 2019 года.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Гостиничный рынок Красноярска перенасыщен и в 2016 году его расширение за счет появления новых объектов не ожидается. Основные операционные показатели останутся на уровне 2015 года, но при условии оздоровления российской экономики возможен их небольшой рост.