PRO Красноярск

Красноярск - крупный промышленный, транспортный, научный, культурный и спортивный центр Восточной Сибири, один из красивейших городов страны. По итогам всероссийского конкурса, проводимого Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Красноярск многократно признавался одним из самых благоустроенных мегаполисов страны. Красноярск можно назвать сибирским центром экологического, спортивного и делового туризма.

Город является административным центром Красноярского края (второго по площади субъекта России). Площадь самого города составляет 353,9 кв. км. В красноярской агломерации проживают почти 1,2 млн человек, что является одной из самых крупнейших агломераций Сибири.

Экономическое состояние региона

Красноярский край:

Население, 1 января 2016 г. (Красноярск): 1 066 934 чел.
ВРП, 2014 г.: 1 423 247 млн рублей (19 529 млн долларов)
Темп роста ВРП, в сопоставимых ценах, в % к пред. году: 1,0%
Розничный товарооборот, сентябрь 2016 г.: 40 232 млн рублей (637 млн долларов)
Розничный товарооборот, 2015 г.: 487 187 млн рублей (12 502 млн долларов)
Рост оборота розничной торговли к предыдущему месяцу, сентябрь 2016 г.: -4,8%
Рост оборота розничной торговли к аналогичному периоду предыдущего года, сентябрь 2016 г.:-3,1%
Изменение оборота розничной торговли к предыдущему году, 2015 г.: -12,8%
Месячный номинальный доход на душу населения, август 2016 г.: 34 464 рублей (435 долларов)
Рост реального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, август 2016: -3,3%
Рост реального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2016: 4,3%
Годовой доход на душу населения, 2015 г.: 294 805 рублей (7 458 долларов)
Реальный рост доходов на душу населения в январе-августе 2016 г. к январю-августу 2015 г.: 0,1%
Рост номинального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, август 2016: -2,9%
Рост номинального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2016: 10,2%
Месячные расходы на душу населения, август 2016 г.: 19 556 рублей (301 доллар)
Рост расходов на душу населения к предыдущему месяцу, август 2016 г.: 0,9%
Рост расходов на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2016 г.: 4,9%
Годовые расходы на душу населения, 2015 г.: 229 600 рублей (5 804 доллара)
Месячная номинальная заработная плата на душу населения, август 2016 г.: 35 568 рублей (548 долларов)
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему месяцу, август 2016 г.:-3,1%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2016 г.: 6,4%
Рост номинальной заработной платы на душу населения с января-августа 2016 г. к январю-августу 2016 г.: 5,8%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему году, 2015 г.: 4,9%
Занятое население, 2015 г.: 1 508 тыс. чел.
Уровень безработицы, июле-сентябре 2016 г.: 5,5%
Уровень безработицы, 2015 г.: 6,7%
Население Красноярского Края, 1 января 2016: 2 866 500 чел.
Инфляция к предыдущему месяцу, сентябрь 2016 г.: 0,1%
Рост инфляции к декабрю 2015, сентябрь 2016 г.: 3,3%
Инфляция, 2015 г.: 10,6%
Изменение индекса цен производителей к предыдущему месяцу, сентябрь 2016: 0,1%
Изменение индекса цен производителей к декабрю 2015, сентябрь 2016 г.: 3,3%
Строительство, январь-сентябрь 2016 г.: 15 889 млн рублей (252 млн долларов)
Рост строительства в январе-сентябре 2016 года к соответствующему периоду предыдущего года: -6,5%
Жилищное строительство, сентябрь 2016: 66 тыс. кв. м
Рост жилищного строительства в январе-сентябре 2016 года к соответствующему периоду предыдущего года: -3,4%

Состояние коммерческой недвижимости

Аналитики отмечают, что основные тренды на рынке коммерческой недвижимости Красноярска остались такими же, как и в прошлом году: сокращение объёма ввода в эксплуатацию новых объектов (в среднем на 15%); редевелопмент уже начатых проектов, а также части тех, которые только вышли на рынок; малое количество новых проектов, в основном достраиваются старые; уровень доходности во всех без исключения сегментах понизился. Практически всему рынку пришлось перейти с долларовой в рублёвую зону (валютные сделки есть, но они проводятся лишь в строго заданных коридорах).

При всем этом рынок коммерческой недвижимости постоянно корректируется и достаточно точно реагирует на сигналы, поступающие извне.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем качественных офисных площадей на данный момент составляет около 268 тыс. кв. м. Среди объектов класса А, завершенных в 2015 году, стоит отметить БЦ "Капитал" (общая площадь 14 тыс. кв. м) и БЦ на ул. Шахтеров (общая площадь - 11,5 тыс. кв. м).
В бизнес-центрах класса А, давно представленных на рынке, доля вакантных площадей не превышает 5%.

-- ставки аренды, динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А варьируются от 10 тыс. до 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год (снижение 18-25% по сравнению с 2015 годом). Это один из самых высоких показателей среди городов-миллионников. Для офисов класса В ставки варьируются от 7 тыс. до 9 тыс. рублей за 1 кв. м в год (снижение примерно на 35%)

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ Nord

ул.9 мая, 6

2, 1 тыс. кв. м

2016

БЦ "Панорама на стрелке"

Мира проспект, 6

50 тыс. кв. м

2016

БЦ "Баланс"

ул. Маерчака, 10

27 тыс. кв. м

2016

БЦ "Офис-Холл в Малых Кварталах"

ул. Капитанская

15 тыс. кв. м

2016

БЦ "Панорама"

ул. Взлётная

35,5 тыс. кв. м

2016

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Многофункциональный апарт-отель "Парк Сити"

ул. П.Железняка, 40А

1,215 тыс. кв. м

2018

-- прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшие два года ожидается ввод сразу нескольких объектов класса А общей площадью свыше 100 тыс. кв. м.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Красноярск является одним из самых не насыщенных торговой недвижимостью городов среди миллионников. Так, он занимает 12-е место среди региональных городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему торговых площадей - в городе работают торговые центры совокупной арендуемой площадью 231,5 тыс. кв. м. По насыщенности качественными торговыми площадями Красноярск располагается в рейтинге миллионников на 11-й строчке с показателем в 220 кв. м на 1 тыс. жителей.

Основные тенденции:
Стремление арендаторов переложить часть капитальных затрат в новых проектах на арендодателей (требования по компенсации отделки или готовому ремонту в помещении)
Привлечение торговыми центрами соинвесторов и продажа помещений или прилегающих земель гипермаркетам.
Объединение арендатора и арендодателя для решения вопроса повышения конвертации: ритейлеры удлиняют периоды скидок и устраивают кросс-акции, объединяясь друг с другом.
Совершенствование торговыми центрами технологий B2C-продвижения.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Покровский

Пересечение ул. Линейной и ул. Дмитрия Мартынова

23, 7 тыс. кв. м

 

4 кв. 2016

Зеленый

Ул. Мужества, 10

23, 6 тыс. кв. м

4 кв. 2016

Галерея Енисей 2-я очередь

улица Дубровинского, д. 1г, стр.2

10 тыс. кв. м

 

4 кв. 2016

-- замороженные объекты, причины

ТРК на Предмостной (общая площадь 130 тыс. кв. м) – реализация проекта приостановлена из-за параллельного строительства объектов Универсиады-2019.

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Солонцы

Проспект Котельникова, 8а

105 тыс. кв. м

 

2017

-- прогноз, ожидаемые тренды

Продолжится тенденция на оптимизацию операционных расходов и смешение пула арендаторов. Однако наметившаяся в 2016 года стабилизация общеэкономической обстановки приведет к постепенному (пусть и незначительному) росту основных показателей. Ввод нового строительства будет минимальным. Процесс открытия арендаторов будет более долгим и сложным, но у объектов с удачной географией и концепцией есть перспективы.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок складских комплексов Красноярска на 64% заполнен помещениями класса С. Доля комплексов, условно отнесенных к категории D, составляет около 20% (185 тыс. кв. м). Впрочем, эксперты отмечают, что в 2016 году активно развивался сектор объектов класса В. При этом на рынке по-прежнему наблюдается острая нехватка складских площадей А-класса.

Доля вакантных площадей в качественных складских объектах составляет примерно 7%, при этом с учетом свободных площадей в объектах класса С, вакантность достигает 20-25%.

-- ставки аренды

Среднерыночная ставка аренды (без учета НДС, OPEX, коммунальных платежей) - 3 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Класс

Терминал №1

ул. Рейдовая

15 тыс. кв. м

2016

А

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

ИП Красный Яр

Ул. Кутузова, 1

18 тыс. кв. м

2016

4 кв. 2017

-- прогноз, ожидаемые тренды

Новые проекты в регионе не ожидаются в отсутствие спроса на складские площади, за исключением строительства на территории индустриального парка "Красный Яр". При возникновении интереса со стороны клиентов возможна реконструкция старых промышленных объектов. 

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Основной пик активности гостиничного рынка Красноярска пришелся на 2014-15 годы, когда в городе открылись сразу несколько отелей (Hilton, Ibis, Novotel). С вводом новых объектов произошло перенасыщение, что отрицательно сказалось на показателях загрузки и, соответственно, доходов. Как отмечают эксперты, на рынке существует дефицит высококачественных средств размещения при стабильно высоком спросе на их услуги: так, в городе до сих пор нет ни одной пятизвездочной гостиницы (строительство Marriott ощутимо затягивается). На 2017 год строительство новых объектов не предусмотрено.               

-- замороженные объекты, причины

Отель Marriott. В настоящий момент строительные работы временно приостановлены. Однако объект не законсервирован и проходит процедуру регистрации незавершенного строительства. Ввод гостиницы в эксплуатацию должен состояться до 2019 года.                  

-- прогноз, ожидаемые тренды

По-прежнему стимулом развития рынка будет являться подготовка к Универсиаде, хотя в этом отношении 2017 год станет годом затишья. Из прогнозируемых тенденций -  нулевой ввод новых крупных объектов, реконцепция зданий старой постройки, увеличение количества малых форматов: хостелов, мини-отелей, гостиниц в квартирах.