PRO Красноярск

Красноярск - крупный промышленный, транспортный, научный, культурный и спортивный центр Восточной Сибири, один из красивейших городов страны. По итогам всероссийского конкурса, проводимого Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Красноярск многократно признавался одним из самых благоустроенных мегаполисов страны. Красноярск можно назвать сибирским центром экологического, спортивного и делового туризма.

Город является административным центром Красноярского края (второго по площади субъекта России). Площадь самого города составляет 353,9 кв. км. В красноярской агломерации проживают почти 1,2 млн человек, что является одной из самых крупнейших агломераций Сибири.

Экономическое состояние региона
Красноярск:
Население, 1 января 2016 г. (Красноярск): 1 083 865 чел.
ВРП, 2015 г.: 1 618 166 млн рублей 
Темп роста ВРП, в сопоставимых ценах, в % к пред. году: 1,0%
Оборот розничной торговли - 308,6 млрд рублей
Темп роста оборота розничной торговли в сопоставимых ценах - 100,8%
Изменение оборота розничной торговли к предыдущему году, 2015 г.: -12,8%
Оборот общественного питания - 12 млрд рублей
Темп роста оборота общественного питания в сопоставимых ценах - 103,6%
Среднедушевой денежный доход (месяц на душу населения) – 25198,11 руб
Темп роста среднедушевого денежного дохода в действующих ценах (номинальный), к соответствующему периоду предыдущего года - 104,5% 
Среднемесячная заработная плата - 36830 руб
Численность зарегистрированных безработных граждан - 14,6 тыс. человек
Уровень зарегистрированной безработицы, рассчитанный к численности экономически активного населения, - 1,0%
Объем платных услуг - 102,07 млрд рублей
Темп роста в сопоставимых ценах - 100,4%
Численность жителей, занятых в экономике - 525,384 тыс. человек
Финансовый результат деятельности организаций. Сальдированный финансовый результат (прибыль - убыток) - 29213935,3 тыс. рублей
Прибыль прибыльных организаций - 52167741,5 тыс. рублей
Убытки организаций - 22953806,2 тыс. рублей
Общая площадь жилых домов, введенных в эксплуатацию за счет всех источников финансирования - 750 тыс. кв. м
Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости стабилизируется практически во всех российских миллионниках, в этом отношении не стал исключением и Красноярск. Одним из главных драйверов развития для города становится зимняя Универсиада 2019 года. Наибольшая активность наблюдается в офисном и торговом секторах, наименьшая - в складском. Осталась прошлогодняя тенденция на сокращение объема ввода в эксплуатацию новых объектов, а рынок по-прежнему принадлежит арендатору.

Офисная недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Рынок офисной недвижимости Красноярска в основном представлен объектами класса В и В+. В целом на БЦ средней и повышенной классности (В, В+ и А) приходится доля в 70%, при этом лишь в 2017 году после запуска первой очереди БЦ "Баланс" доля проектов повышенной классности превысила 40%. 
Существующий объем качественных офисных площадей - 247,1 тыс. кв. м (134,8 тыс. кв. м - класс А, 112,3 тыс. кв. м - класс В,В+). Основной массив сосредоточен в Советском округе.
 
По мнению экспертов, город испытывает недостаток в качественных офисных центрах (0,2 кв. м на 1 жителя города), тем не менее новых проектов заявлено мало, больше тех, окончание строительства которых намечено на ближайшие год-два. 
 
Особенностью местного рынка является продажа помещений в новых офисных БЦ на этапе строительства небольшими площадями. В целом на рынке продажи офисных площадей наблюдаем стагнацию, переходящую в небольшое снижение спроса. Зачастую в красноярских офисных объектах смежных классов арендные ставки пересекаются, это позволяет съемщику улучшить "местожительства" без повышения затрат на аренду.  
 
-- ставки аренды, динамика
 
Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А варьируются от 10,45 тыс. до 21 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для офисов класса В ставки варьируются от 6,6 тыс.  до 9,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
БЦ "Баланс" (1 очередь)  Ул. Маерчака, 10 30,8 тыс. кв. м   Март 2017 года  
БЦ "Пикра" Ул. 60 лет Октября, 90 13 тыс. кв. м 2016 2017  
-- замороженные объекты, причины;
 
БЦ на ул. Молокова. Недостроенный 15-этажный офисный центр площадью 10,5 тыс. кв. м выставили на продажу. Степень готовности проекта оценивается в 15%.
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
БЦ "Баланс " (2 очередь)  Ул. Маерчака, 10 35 тыс. кв. м   I квартал 2018  

Общественно-деловой центр у ЦУМ
Ул. Карла Маркса 2,6 тыс. кв. м 2017 2018  
 
-- прогноз, ожидаемые тренды.
 
Эксперты прогнозируют повышение интереса к качественным офисным объектам (в частности, со стороны московских и санкт-петербургских компаний) в контексте Универсиады 2019 года, которая будет проведена в Красноярске. 2018 год останется годом арендатора, поэтому арендные ставки сохранят тенденцию к уменьшению и спровоцируют переезд съемщиков в офисные центры классом выше.

Общественно-деловой центр у ЦУМ

 

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Красноярский рынок торговой недвижимости ведет активную жизнь, притом эту активность создают как местные игроки, так и "пришлые". Усиливают свои позиции "Лента" и "Мясничий", открылся новый магазин "Леруа Мерлен", прицениваются к городу McDonald's, "Ашан", "ДаблБи" (во всех случаях дебют должен был состояться в 2017 году, однако его перенесли на 2018 год), "Магнит" планирует выкупить сибирские розничные сети "Красный Яр" и "Батон" и так далее.
 
При этом Красноярск остается в числе аутсайдеров по обеспеченности населения торговыми площадями: на 1000 человек приходится 273 кв. м. Хуже показатель среди миллионников России только у Омска и Перми. Анонсировано несколько новых объектов общей площадью около 105 тыс. кв. м, однако есть и проекты, которые так и не вышли на рынок (к примеру, ТРЦ "Торговый квартал", "Мега"/IKEA).
 
-- ставки аренды 
 
Средняя ставка аренды - 500 рублей - 1,3 тыс. рублей
 
-- цена продажи
 
Средняя цена продажи - 40 тыс. - 85 тыс. рублей. 
 
-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи 
 
Сделок по продаже помещений в торговых центрах мало, и в основном они проходят в нижнем ценовом диапазоне.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства
Дата открытия
Инвестиции
ТРЦ "Галерея Енисей" (2 очередь) ул. Дубровинского, 1г/2     2017  
-- замороженные объекты, причины
 
ТРК на Предмостной (общая площадь 130 тыс. кв. м) – реализация проекта приостановлена из-за параллельного строительства объектов Универсиады-2019.
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
ТРЦ "Зеленый" ул. Мужества, 10 54,5 тыс. кв. м   I квартал 2018  
"Солонцы" Проспект Котельникова 8а 105 тыс. кв. м   2018  
ТЦ "Red Молл" перекресток ул. Батурина – Алексеева 11,3 тыс. кв. м   2018  
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
В преддверии Универсиады-2019, которую примет Красноярск, можно ожидать дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости города. Причем в 2018 году этот процесс, по мнению аналитиков, будет протекать наиболее бурно. В пользу этого, в частности, говорит прогноз экспертов о рекордном вводе в Красноярске новых торговых площадей среди российских регионов (105 тыс. кв. м из 800 тыс. кв. м).
Складская недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Большую часть рынка занимают складские помещения классов С и D. На качественные объекты приходится 9% (класс В) и 7% (класс А), и нехватка подобных проектов остро ощущается: примерный дефицит площадей класса А составляет около 150 тыс. - 200 тыс. кв. м. Наблюдается интерес к покупке складских комплексов под собственные нужды (зачастую с дальнейшей их реконструкцией).
 
-- ставки аренды 
 
Среднерыночная ставка аренды в классе А - 4,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В – 3,3 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе С – 2,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
 
-- цена продажи 
 
Средняя цена продажи - 25 тыс. рублей за 1 кв. м в год в классе В, в классе С – 17 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции Класс
ИП Красный Яр Ул. Кутузова  18 тыс. кв. м 2016 4 кв. 2017    
 
-- прогноз, ожидаемые тренды.
 
Возможно появление новых объектов, поскольку федеральным игрокам необходимы качественные проекты для своих нужд. Также основным форматом останется BTS.
Гостиничная недвижимость
-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)
 
Красноярск - миллионник и один из главных городов Сибири, однако гостиничный рынок развит не в достаточной мере. Большинство крупных объектов было построено в советское время, а основной пик активности пришелся на 2014-15 годы, когда открылись сразу несколько отелей (Hilton, Ibis, Novotel). В последние годы пополнение осуществлялось за счет небольших средств коллективного размещения (хостелы. мини-отели и прочее). Средний уровень загрузки - 57%. 
 
Дать положительный импульс должна зимняя Универсиада, которую Красноярск примет в 2019 году. Проведение крупного международного спортивного форума, как подсчитали эксперты, поспособствует увеличению номерного фонда гостиниц города на 1,5 тыс. единиц и реконструкции старых отелей.
 
-- замороженные объекты, причины;
 
Отель Marriott. В настоящий момент строительные работы временно приостановлены. Однако объект не законсервирован и проходит процедуру регистрации незавершенного строительства. Ввод гостиницы в эксплуатацию должен состояться до 2019 года. Также городские власти отказались от строительства 30-этажного отеля возле 4-го моста, вместо этого решив возвести здесь автостоянку.
 
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
По-прежнему стимулом развития рынка будет являться подготовка к Универсиаде. Из прогнозируемых тенденций -  минимальный ввод новых крупных объектов (в частности, за «Красфармой» в Свердловском районе на ул. Подгорной, 2 на продажу выставлен участок под строительство гостиницы. Не исключено, что будет наконец реализован проект Marriott), реконцепция зданий старой постройки, увеличение количества малых форматов: хостелов, мини-отелей, гостиниц в квартирах.