PRO Москва

Москва — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России (население на 1 января 2012 года — 11 612 943 человек; в новых границах — 11 911,1 тысячи человек на 1 сентября 2012 года), самый населённый из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Уровень безработицы в столице — 0,5% от экономически активного населения, самый низкий в России.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещёрской низменности (на юго-востоке). Территория города на 2012 год составляет 2 510 кв. км. Треть (877 кв. км) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1 633 кв. км — за кольцевой автодорогой.

Москва является экономическим, политическим, инфраструктурным, туристическим и дипломатическим центром России. В столице сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от неё.

Москва — крупный мировой научный центр, представленный научно-исследовательскими институтами, работающими во многих отраслях, таких как ядерная энергетика, микроэлектроника, космонавтика и другие.

По данным компании «Ernst & Young» за 2011 год, Москва занимает 7-е место среди европейских городов по инвестиционной привлекательности, причём её рейтинг растёт.

Экономическое состояние региона

В сравнении с предыдущими годами, покупатель стал более избирательным, т.к. появилось больше возможностей выбора. Все чаще при выборе коммерческой недвижимости покупатели обращают внимание на: эффективную планировку, качество построенного здания, местоположение (район города), удаленность от метро, качественную управляющую компанию, обязательное наличие парковки в достаточной мере, инфраструктуру. Для этого девелоперы стали строить бизнес-парки более функциональными, обеспечивая инфраструктуру с качественным обслуживанием.

Отличительной чертой 2012 г. стала децентрализация спроса. В условиях запрета на строительство новых объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, ограниченного объема качественного предложения

и высокой  конкуренции многие ритейлеры были вынуждены развивать свой бизнес в спальных районах столицы, городах Подмосковья и регионах России.

Несмотря на политическую неопределенность и сложную макроэкономическую ситуацию, спрос на рынке офисной недвижимости Москвы в 2012 г. был на достаточно высоком уровне. Однако это не привело к росту ставок аренды. Учитывая опыт 2009 года, арендаторы по-прежнему предъявляют повышенные требования к помещениям и детально анализируют соотношение цены и качества объекта по его основным характеристикам.

Состояние коммерческой недвижимости

- главные тренды

1. Усиление монополизма крупных застройщиков и девелоперов.

2. Динамичное развитие логистических комплексов.

3. Повышение спроса на офисы класса А.

4. Возвращение иностранных инвесторов.

5. Повышение качества при строительстве бизнес – центров.

6. Повышение качества услуг управляющих компаний.

7. Увеличение спроса на особняки.

9. Апартаменты стали пользоваться большим спросом.

10. Застройщики и девелоперы при строительстве стали уделять большое внимание апартаментам.

11. Большая часть ПСН и особняков продана банкам/отделениям банка.

12. Стали больше покупать в кредит.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 2012 г. составляет 12,4 млн кв.м. Обеспеченность качественными офисными площадями превышает 1 000 кв. м на 1 000 жителей и составляет 1 073 кв.м.

По итогам года в Москве введено в эксплуатацию 632 тыс. кв. м офисных площадей, что практически сопоставимо с показателем прошлого года (686 тыс. кв.м). Уровень вакантных площадей имеет незначительную тенденцию к снижению на 1 - 2,5 %.

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. При этом основное повышение ставок пришлось лишь на отдельные качественные объекты А класса, расположенных преимущественно в ЦАО.

По предварительным прогнозам в 2012 г. объем качественных офисных площадей Москвы превысит показатель 2011 г. на 19%. Тем не менее, темпы строительства по-прежнему остаются низкими. Девелоперы постепенно завершают проекты, строительство которых началось еще до кризиса 2008-2009 гг. При этом тенденция переноса сроков сдачи в эксплуатацию офисных объектов продолжается. Если ситуация не изменится, в перспективе 1-2 лет существует опасность возникновения дефицита качественных офисных помещений в Москве.

Основное строительство новых офисных площадей ведется за пределами ТТК. При этом большинство объектов возводится в СЗАО. Девелоперы стремятся удовлетворить высокий спрос на офисы, расположенные в этой части города.

 - ставки аренды, динамика

По итогам 2012 г. уровень арендных ставок в классе A в центральном деловом районе (ЦДР) составил $750 - $1 250 /кв. м в год (здесь и далее не включая НДС и операционные расходы). Ставки аренды на помещения класса B+ составляют $650 - $750/кв. м в год – в пределах ЦДР, $370 – 550/кв.м в год - вне делового центра города, класса В – $250 - 400/кв.м. в год.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляют $110-140/кв.м в год, в классе В+ - $80 - 115 кв.м в год, в классе В- – $60-85/кв.м в год.

В целом, после кризиса 2008 г., когда ставки аренды достигли нижнего пика (525 и 375 долларов за кв.м. в год по классу А и В соответственно), динамика восстановления ставок идет невысокими темпами. На протяжении 2012 г. ставки аренды поднимались только на самые ликвидные объекты, как правило, класса А в пределах Садового Кольца и объекты, расположенные в ЗАО.

 - цена продажи, динамика

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными

(класс А – $7 500 - 15 000/кв.м, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500/кв.м – вне делового центра города; класс В+ – $3 500- 7 500/кв.м; класс В- – $2 500-4 000/кв.м).
- крупные сделки по аренде офисных площадей

Арендатор

Название объекта

Реализованная площадь, кв.м

Адрес

Ростелеком

ДЦ Телеком-Сити

90 000

В 2 км от МКАД по Киевскому ш.

Mail.ru

БЦ Sky Light

29 332

Ленинградский пр-т, 39

Евразийская экономическая компания

БЦ Вивальди Плаза

23 875

ул. Летниковская, 2

Merlion

ДЦ Кубик

17 000

66-й км МКАД

Новартис

ДЦ Алкон

16 000

Ленинградский пр-т, 72

Филипп Морис

БЦ Легенда

9 000

Цветной б-р,2

ГК Экспро

БЦ Evolution Tower

6 000

ММДЦ «Москва Сити»

Рольф

БЦ Кругозор

4 755

ул. Обручева,30/1

Tele2 Россия

БЦ Олимпия Парк

4 690

Ленинградское шоссе, 39

Pegas Touristic

БЦ Смольный

4 200

ул. Смольная, 14

- крупные сделки по продаже офисных площадей

Покупатель

Название объекта

Реализованная площадь, кв.м

Адрес

1Q Properties

БЦ Серебряный город

41 660

Серебряническая наб., 29

Норильский Никель

Легион II

29 684

Большая Татарская, 13, стр. 2

Райффайзенбанк

Менгер, БЦ, часть Nagatino i-Land, 1 очередь

24 945

Андропова просп., 18, корп. 2

Альфа-банк

Паскаль,  БЦ, часть Nagatino i-Land, 1 очередь

23 000

Андропова просп., 18, корп. 3

 

- инвестиционные сделки

Название объекта

Продавец

Покупатель

Сумма сделки (оценка)

Общая площадь объекта

БЦ «Бахрушинский дом»

UFG Real Estate

Sponda Plc.

$47 миллионов.

5 000 кв.м

БЦ «Лесная плаза»

«ВТБ Капитал»

O1Properties

$300 млн.

50 000 кв.м

«Дукат 3»

Hines

O1 Properties

$370 млн

33 250 кв.м

«Серебряный Город»

Evans Randall

О1 Properties

$333 млн.

59100 кв.м

Офисно-жилой комплекс «Бородино»

Н.д.

«Интеко»

$80 млн.

15 000 кв.м

Выкуп 50% доли в проекте «Аквамарин 3»

Super Passion Ltd (партнер проекта)

AFI Development

$230 млн.

78 000 кв.м

 

- сданные объекты

 

Объект

Адрес

Площадь\

Общая/офисная

Дата открытия

«Золотое кольцо»

Южнопортовая, 5

46 000 / 46 000

I квартал 2012

Light House

Валовая, 28

44 580 / 20 800

I квартал 2012

West Park

Очаковское, 29

39 000 / 33 915

I квартал 2012

БЦ «Воробьевский»

Университетский, 12

16 000 / 14 400

I квартал 2012

БЦ «Жуковского»

Жуковского,12

23 000 / 7 250

I квартал 2012

Бизнес-парк River City

Ленинградское, 65

12 400 / 9 500

I квартал 2012

БЦ «Стремянный, 26»

Стремянный, 26

7 500 / 7 500

I квартал 2012

«Гранд Сетунь Плаза»

Горбунова, 2

75 460/60 000

II квартал 2012

БЦ «Кубик»

Москва, 65 км МКАД

28 700 / 18 000

II квартал 2012

«Олимпик Холл»

Олимпийский,16

23 107 / 11 000

II квартал 2012

«Дежнев Плаза»

Дежнева пр.

17 500/11 000

II квартал 2012

Деловой дом «Лефортово»

Авиамоторная, 12

15 000 / 6 000

II квартал 2012

БЦ «Пырьева 2» (Дом на Мосфильмовской)

Пырьева, 2

Н.д. /16 400

II квартал 2012

БЦ «Арма» (реконструкция здания на территории комплекса)

Нижний Сусальный пер. 5, стр. 17

Н.д. / 6 084

II квартал 2012

Особняк «Усадьба Всеволжских»

Тимура Фрунзе 11, стр. 56

970 / 720

II квартал 2012

Sky Light

Ленинградский прю, 39

111 240/77 500

III квартал2012

МФК City Point

Краснопресненская 8А

76 000 / 27 000

III квартал 2012

«Аквамарин III»

Озерковская, 22-24

78 000 / 55 422

III квартал 2012

Офисное здание в составе комплекса

«Мирлэнд»

2-ая Хуторская 38А, стр. 26

68 720 / 7 230

III квартал 2012

«Красногорск Плаза»

МО, г. Красногорск, 3,5 км от МКАД

31 400 /21 600

III квартал 2012

Riga Land, фаза 2,блок В

Новорижское ш., 7 км от МКАД

170 000 / 22 800

III квартал 2012

Smart Park на Научном

Научный, 14 А

15 600/ 10 200

III квартал 2012

«Атмосфера», бизнес квартал (реконструкция 2,3 очередь)

Сущевская 25, стр. 1

20 700/20 000

III квартал 2012

БЦ «Новорязанская, 24»

Новорязанская, 24

Н.д. / 25 760

III квартал 2012

«Алкон»

Ленинградский пр., 72

102 200/ 66 800

IV квартал 2012

Бизнес-парк Solutions, 2 очередь

Кировоградская ул, 23 А, стр 2.3

Н.д. /9 500

IV квартал 2012

W-плаза 2

Варшавское ш., 1 стр 6

23 000 / 20 000

IV квартал 2012

Особняк «Пятницкая ул., 49 стр.2»

Пятницкая ул., 49 стр.2

2 052 / 2 052

IV квартал 2012

- замороженные объекты, причины

Не отмечено.

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

«Меркурий Сити»

Краснопресненская наб.

158 500/ 86 000

 2013

БЦ в составе ГДК «Парк победы»

Василисы Кожиной ул, вл.1

135 500 / 62 000

2013

БЦ White Gardens

Лесная улица, 27

95 000 / 63 300

2013

«Девять акров», 2 очередь

Научный пр., 19

90 700 / 67 800

2013

Офисно-гостиничный комплекс Radisson SAS Olympiysky

Олимпийский пр.,1

76 950 / 26 050

2013

БЦ Lotte Plaza 2

Профсоюзная ул.

58 860 / 38 480

2013

Golden Gate

Энтузиастов ш. 2-4

46 700 / 20 800

2013

БЦ «Аэродом»

Ленинградский пр, 37

36 000 / 33 000*

2013

БЦ Wall Street

Валовая 37

33 316 / 24 000

2013

«Кантри Парк 3»

Панфилова ул. 19

27 800/ 22 000

2013

БЦ «Нахимовский»

Нахимовский пр., 58

22 900 / 15 370

2013

БЦ «Ленинской пр, 119»

Ленинской пр, 119

22 650/ 16 200

2013

Premium: West

Можайское ш. 165

20 000 / 18 800

2013

«Юсупов двор»

Садовая-Черногрязская ул., 8

Н.д. / 10 000

2013

МФК Технопарк «Орбита», 2 очередь

Кулакова ул.

112 000 / 21 000

2013

БЦ «Марьина роща»

Марьиной рощи, вл. 4

17 500 / 14 500

2013

«Домино»

Большая Ордынка ул., д. 65

7 800 / 6 900

 

 

- прогноз, ожидаемые тренды

В 2013 году объем нового предложения будет держаться на уровне 2011-2012 гг. и составит порядка 600-650 тыс. кв.м.

В 2013 г. можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости на 5-7%. Рост арендных ставок внутри Садового кольца будет идти более быстрыми темпами, чем в целом по рынку. Повышение ставок в следующем году в этом районе может составить 10-15%.

Ограниченное количество участков под застройку коммерческой недвижимости в Москве, сложности с финансированием проектов в условиях неопределенности на внешних рынках будут способствовать сокращению объёма нового предложения, что в свою очередь в перспективе 1-2 лет может привести к дефициту качественных офисных помещений. 

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогам 2012 года составило 4 414 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 383 кв.м GLA на 1 000 жителей.

Совокупная общая площадь введенных за 2012 г. объектов составила 541 329 кв.м (284 390 кв.м - GLA).

2012 год был отмечен существенным ростом рынка торговой недвижимости. Ритейлеры продолжают активно развиваться, осваивать различные регионы. Такое развитие торговых сетей при гораздо более медленном появлении новых качественных объектов приводит к высокой конкуренции среди арендаторов на ликвидные площади. Особенно это видно в Москве, где многим компаниям просто нет возможности открывать необходимое количество новых магазинов, в соответствии с утвержденной программой развития, из-за низкого уровня вакантных площадей.

В условиях ограничения строительства объектов в центре Москвы и низкого объема ввода новых торговых объектов розничные сети общественного  питания, банки, аптеки увеличили активность в сегменте помещений формата street retail. Это в свою очередь привело к повышению конкуренции за наиболее привлекательные помещения и росту ставок аренды, особенно в  популярных торговых коридорах в центре Москвы.

В 2012 г. ввиду дефицита качественных  торговых площадей и высокого уровня ставок аренды в Москве многие ритейлеры сменили фокус на регионы.

- ставки аренды

В течение 2012 значительного роста арендных ставок не наблюдалось, как в сегменте торговых центров, так

и в сегменте стрит-ритейл. Ставки росли в пределах предусмотренной уже заключенными договорами аренды индексации – 5-15%.

Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. Особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений.

В сегменте помещений формата street retail наблюдался рост ставок аренды по наиболее ликвидным помещениям, расположенным на наиболее востребованных направлениях в центральной части города.

Средние ставки аренды на рынке помещений street retail Москвы, IV кв. 2012 г.

Форматы торговых операторов

GLA, кв.м.

Ставки аренды, $ за кв.м. в год, triple net

Гипермаркет продуктов питания

5 000 – 10 000

120 – 350

Гипермаркет DIY

8 000 – 15 000

100 – 200

Супермаркет продуктов питания

1 000 – 2 500

350 – 1000

Супермаркет/гипермаркет электроники и бытовой техники

1 000 – 5 000

300 – 900

Универмаг одежды

1 000 – 3 000

250 – 600

Одежда/обувь

50 – 1000

500 – 3 500

Кинотеатры

1 500 – 6 000

150 – 280

Развлекательный центр

1 500 – 6 000

120 – 200


- цена продажи, стрит-ритейл

В 2012 г. в сегменте street retail определяющими факторами для ритейлеров при выборе нового места под магазин являлись интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории. Операторы стремились извлечь выгоду с каждого квадратного метра. Имиджевые проекты стали единичными. 

Со стороны собственников объектов недвижимости формата street retail высокая активность была связана
с желанием заменить неэффективных арендаторов на более надежных и платежеспособных партнеров, способных обеспечить стабильный поток арендных платежей. В связи с этим зачастую собственники готовы были расстаться с арендаторами до окончания срока действия договора аренды.

Ставки аренды (min|max) на помещения street retail по основным торговым коридорам Москвы, IV кв.  2012 г.

Торговый коридор

Арендная ставка, долл./кв.м в год

Ул. Тверская

2 000-7 000

Ул. Петровка

2 000-4 200

Ул. Арбат

1 800-3 000

Ул. 1-я Тверская – Ямская

1 700-3 000

Ленинградский пр-т

1 300-3 000

Ул. Большая Дмитровка

1 800-3 000

Ленинский пр-т

1 100-3 000

Ул. Кузнецкий Мост

1 800-2 900

Ул. Мясницкая

1 200-2 800

Кутузовский пр-т

1 700-2 800

Ул. Маросейка

2 000-2 800

Пр. Мира

1 300-2 100

Ул. Пятницкая

1 200-2 000

 

Средние ставки аренды*, долл./ кв.м в год

В пределах Садового кольца

1 900-2 600

Между Садовым кольцом и ТТК

1 600-2 400

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

 700-1 500

 

- сделки по аренде торговых площадей

Компания-

арендатор

Арендуемая площадь, кв.м

Торговый центр

Адрес

Торговый дом 7

5 500

РИО

Ленинградское шоссе

Inditex

5 442

ИЮНЬ

г. Мытищи, Волковское шоссе

Inditex

5 000

Весна

Алтуфьевское шоссе

Кронверк Синема

4 000

Весна

Алтуфьевское шоссе

Ре Трейдинг

2 400

Отрада

Пятницкое шоссе

О’КЕЙ-Экспресс

2 000

Сомбреро

Варшавское шоссе,  д.152А

H&M

2 000

Отрада

Пятницкое шоссе

Спортмастер

1 880

БрендСити

26 км МКАД

Funky Town

1 800

ИЮНЬ

г. Мытищи, Волковское шоссе

ЦУМ Outlet

1 600

Fashion House Moscow

Ленинградское шоссе

Kanzler

1 500

Мега Белая Дача

г. Котельники

Мироторг

1 500

Евродом

Одинцово

Детский ГУМ

1 500

Малый корпус

ГУМ

Ветошный пер.

MaxFitness

1 400

Ереван Плаза

ул. Б. Тульская, д. 13

Уютерра

1 100

Афимолл Сити

ММДЦ «Москва Сити»

Домаркет

1 000

МЦ

ул. Миклухо-Макалая, вл. 36

 

- сделки по продаже торговых площадей

Название объекта

Продавец

Покупатель

Сумма сделки (оценка)

Общая площадь объекта

40% ТЦ «Времена года»

Volksbank Real Estate 

Romanov Property Holdings Fund

$130 млн.

64 000 кв.м

Оставшиеся 50% долей участия в торговом центре «Золотой Вавилон Ростокино»

Патеро Девелопмент

Immofinanz

$150 млн.

241 000 кв.м

50% ТРЦ «Мозаика»  (не построен)

TriGranit Development Corporation

RGI International и Rusresorts Петра Шуры

не более $40 млн.

134 000 кв.м

ТЦ в Сокольниках

ВТБ

Холдинг-центр

около $65 млн.

25 000 кв.м

 

 - сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Торговая галерея гост. Москва

Москва, Охотный ряд, 2

21 000/ 18 600

I квартал 2012

«Эго Молл»

Дежнева, д. 23

11 200 / 5 500

I квартал 2012

«Сомбреро»

Варшавское шоссе, д.152А

17 300 / 6 112

II квартал 2012

Outlet Village Белая Дача

Мос. обл. г. Котельники, Яничкин пр-д, д. 2

24 000/ 22 000

III квартал 2012

ТЦ «Свиблово»

Москва, Снежная ул.

18 215 / 5 850

III квартал 2012

ТЦ «Тропа»

Москва, Профсоюзная ул., вл.118

7 800 / 5 500

III квартал 2012

ТЦ «Панфиловский»

Зеленоград, Панфиловский просп., 6а

19 918 / 13 306

III квартал 2012

ТРЦ «Калейдоскоп»

Москва ул. Химкинский бульвар вл.7-23

110 000 / 41 000

IV квартал 2012

ТЦ «МЦ»

Москва, Нагатинская, д.16

15 700/ 12 400

IV квартал 2012

«Парус»

МО, Химки, Мельникова ул.

35 500/ 17 000

IV квартал 2012

ТЦ «Отрада», 2 фаза

7 км Пятницкого ш

55 000/38 500*

IV квартал 2012

 

- замороженные объекты, причины

Не отмечено.

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

River Mall

Автозаводская ул.

260 000/91 200

2013

ТРЦ GoodZone

Каширское ш., 12, вл. 12

120 000/70 000

2013

«РИО», Ленинский, 109

Ленинский, 109

76 000 / 35 000

2013

«Рио на Шереметьевской»

Шереметьевская ул.

75 000/ 35 000

2013

«Весна»

Пересечение МКАД и Алтуфьевского шоссе

70 720/ 57 350

2013

ТЦ «Спортэкс» (Авиамоторная)

Москва, 5−я Кабельная ул.,2

26 000/ 18 000

2013

Fashion House

МО, Черная грязь

38 600/ 26 765

2013

Outlet Village Внуково, 1 фаза[1]

Мос. обл. г. Котельники, Яничкин пр.

29 700/ 16 600

2013

«Москворечье»

Каширское ш., 24, корп.3

24 490/ 19 780

2013

ТРЦ «Авиапарк»

Хорошевское шоссе, д. 38а.

300 000 /235 000

2014

Vegas Crocus City

55-56 км МКАД

283 000 / 111 000

2014

ТРЦ «Бутово Молл»

Пересечении Остафьевской ул. и Чечерского пр.

143 000 / 60 000

2014

ТРЦ «Мозаика»

7-ая Кожуховская ул.

134 000 / 68 000

2014

ТРЦ «Реутов Парк»

МО, г. Реутов

90 000 / 41 000

2014

«Детский Мир» (реконструкция)

Театральный пр.

74 0000

2014

Outlet Village Внуково, 2 фаза

Мос. обл. г. Котельники, Яничкин пр.

Н.д./ 10 000

2014

Vegas Кунцево

между Можайским и Рублёво-Успенским ш.

231 000 / 113 000

2014-15

 

- прогноз, ожидаемые тренды

В 2013 г., по заявлениям девелоперов должно быть открыто около 720 510 кв.м GBA/ 369 695 кв.м – GLA. Стоит ожидать открытия не более, чем 70% от заявленного объема.

Уровень вакантных площадей на конец IV кв. 2012 г. составляет в Москве 1,5-2% в среднем по рынку, в след. году уровень вакансий будут держаться на уровне 1%, но по-прежнему, сильно различаться в зависимости от уровня и качества ТЦ.

Рост арендных ставок возможен в следующем году на 10-12% в качественных объектах с хорошей концепцией.

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопредели невысокий объем ввода новых торговых площадей в Москве. Из 1 127 000 кв.м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в эксплуатацию в 2013 году, будут реализованы не раньше 2014 года.

В связи с этим дефицит на качественные торговые помещения сохранится. Можно прогнозировать, что собственники торговых центров продолжат политику активной ротации арендаторов с целью повышения эффективности своих объектов. Поэтому ставки аренды на помещения в формате торговых центров имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным объектам.

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На протяжении прошедших 4х кварталов 2012 года, мы наблюдали всё возрастающие объёмы вводимых

в эксплуатацию складских зданий.  Общий объём построенных в 2012 году объектов практически эквивалентен суммарному приросту предложения за 2010-2011 годы.

Прогноз на следующий год выглядит довольно оптимистично, несмотря на существующие экономические риски: девелоперы анонсировали строительство более 1 400 тыс. кв. м складских площадей на 2013 год.

Тем не менее, текущие масштабы строительства отстают от текущего спроса, а общее предложение качественных складских объектов в регионе далеко от того уровня, когда потребность Москвы и Московской области в складских помещениях будет удовлетворена. Как результат, дефицит складских площадей будет сохраняться и в дальнейшем, в особенности при сохранении текущих темпов роста сектора розничной торговли, являющегося основным генератором спроса в Московском регионе и в целом по России.

Доля вакантных площадей будет оставаться на крайне низком уровне, сравнимым с нынешним. В следующем году можно ожидать небольших колебаний показателя вакантности в пиковые периоды ввода в эксплуатацию складских объектов.

- ставки аренды

Прайм ставка аренды, 140 долларов за кв.м/год. 

Средние запрашиваемые ставки аренды, 130-140 долларов кв.м/год.

- цена продажи

1 100 – 1 200 долларов за кв.м/г

- крупные сделки по аренде складских площадей

 

Объект

Регион

Площадь, кв.м

Арендатор

ЛП Крёкшино

Москва

91 454

Itella

PNK-Чехов 2

Москва

60 000

Конфиденциальный

PNK-Толмачёво

Москва

38 000

Конфиденциальный

Инд. Парк «Южные Врата»

Москва

33 000

Конфиденциальный

Лешково

Москва

27 000

Santens Service

МПК Бусиновский

Москва

25 300

Net Lab

МЛП Подольск

Москва

23 000

Wildberrries.ru

Юнипак

Москва

20 700

Man Truck & Bus

Инфрастрой Быково

Москва

20 500

BSH

Инд. Парк «Южные Врата»

Москва

20 389

Paul Hartmann AG

Инфрастрой Быково

Москва

20 000

La Moda

Инд. Парк «Южные Врата»

Москва

20 000

FM Logistic

ЛП «Климовск»

Москва

20 000

KupiVIP

- крупные сделки по продаже складских площадей

PNK-Внуково

58000

Национальная Компьютерная корпорация

PNK-Внуково

49 500

ЦентрОбувь

PNK-Chekhov 2

42 000

Конфиденциальный

PNK-Внуково

33 000

PRV Group

PNK-Внуково

28 000

Fix Price

PNK-Внуково

25 223

Fourtex

PNK-Внуково

22 636

Конфиденциальный

 - сданные объекты

Не отмечено.

- замороженные объекты, причины

Не отмечено.

- новые проекты

Не отмечено.

- прогноз, ожидаемые тренды.

В наступившем году по нашему мнению можно ожидать точечное появление на рынке небольших складских помещений класса «А», ввод в эксплуатацию заявленных в ушедшем году проектов, дальнейшее развитие формата built to suit, т.к масштабного спекулятивного строительства не будет и по-прежнему сохранится дефицит на качественные площади.

На 2013 анонсировано более 1 500 тыс. кв. м складских объектов, среди которых:

Название

Анонсированная площадь строительства, кв. м

ЛП «Радумля»

291 985

PNK-Чехов 2

259 982

Инд. Парк «Южные Врата

200 000

PNK-Север

100 000

ЛП «Климовск»

48 000

 
Гостиничная недвижимость

- общая характеристика, предложение

На конец 2012 г. в Москве объем качественного номерного фонда составил 21 тыс. номеров. Всего за 2012 г. номерной фонд Москвы увеличился на 253 номера, что меньше показателя предыдущих лет (наибольшее увеличение приходится на 2010-2011 гг. тогда было введено 3,2 тыс. номеров.). В 2012 г. были открыты только Azimut Moscow Tulskaya Hotel (3*,144 номера) и Mercure Arbat Moscow (4*, 109 номеров). Таким образом, прирост предложения гостиниц в 2012 году пришелся на гостиницы 3-4*.

География размещения качественного предложения на конец 2012 года сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номерного фонда в ЦАО (46% объема предложения).
Рисунок 1. Распределение номерного фонда по округам, номеров

 

Доля отелей категории 3* на конец года составляет 35% от общего объема качественного предложения, в меньшей степени представлены гостиницы категории 5* - 27%, гостиницы категории 4* занимают 38% от всего качественного номерного фонда.

Рисунок 2. Динамика изменения объема качественного номерного фонда за период 2008-2012 г., прогноз
2013 г. (с учетом сертифицированных гостиниц на конец 2012 г)

В 2013 г. на рынке будет введено около 2 тыс. номеров, таким образом, общий объем качественного номерного фонда к 2012 году составит около 23 тыс. номеров.

- баланс спроса и предложения

По предварительным итогам, количество посетивших Москву иностранных туристов в 2012 году составило 5 миллионов человек. По прогнозам к 2025 году  число туристов  должно увеличиться до 20 миллионов в год. Для реализации этой задачи принята госпрограмма «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012-2016 годы». Даже с учетом того, что заявленные объемы увеличения туристического потока в реальной жизни не будут столь масштабными, в среднесрочной перспективе город ощутит нехватку отелей средней ценовой категории.

- стоимость проживания, динамика

В IV кв. 2012 г. продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере

в качественных гостиницах 3* и увеличение стоимости проживания в гостиницах 4-5* по сравнению
со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет.

По сравнению с аналогичным периодом 2011 г. средняя стоимость размещения (ADR) в Москве в IV кв. 2012 года в гостиницах категории 3* снизилась на 17% и составила 4 600 руб. за номер, для гостиниц 4* стоимость составляет 9 100 руб. за номер, для 5* - 16 700 руб. за номер.

- сделки по продаже-приобретению отелей

Название объекта

Продавец

Покупатель

Сумма сделки (оценка)

Номерной фонд

ОАО «Гостиница «Националь»

Правительство Москвы

ЗАО «Смарт Финанс Групп»

$156 млн долларов

201

Hilton Moscow Leningradskaya (30% доли Москвы/ 7,7 тыс. кв. м)

Правительство Москвы

ОАО «Садко Отель» (владелец остальных 70% в праве общей собственности)

$36 млн долларов (за 30% доли)

275

ЖК «Садовые кварталы», проект гостиничного комплекса «Люксъ Отель», МФК «Саммит», территория РТИ «Каучук»

Борис Иванишвили

Группа «БИН»

$982 млн долларов

 

Метрополь

Правительство Москвы

«Охотный Ряд Делюкс»

$296 млн долларов

362

Будапешт

Правительство Москвы

 «НовоСтрой+»

$34,5 млн долларов

166

Radisson SAS Славянская

Правительство Москвы

ООО «Отель-Инвест»

$175 млн долларов

427


- замороженные объекты, причины

Не отмечено.

 - прогноз, ожидаемые тренды

Отмечается интерес международных гостиничных операторов к увеличению числа отелей. Так, американская гостиничная сеть «Morgans Hotel Group» объявила о расширении своей сети гостиниц и об открытии в Росcии первой гостиницы под брендом Delano на территории делового центра «Москва-Сити». Номерной фонд гостиницы будет состоять из 160 номеров. Запланированная дата ввода в эксплуатацию - 2015 г.

Отмечается тенденция увеличения заинтересованности гостиничных операторов к зоне выставочных комплексов. Выдано разрешение на строительство двух гостиниц на территории «Экспоцентра». Номерной фонд гостиниц составит 100 и 150 номеров. Сроки реализации проекта, а также гостиничный оператор пока не определены.

В рамках проекта  «Крокус Сити» компания Crocus Group планирует возвести 22-этажную гостиницу в рамках первой очереди строительства многофункционального комплекса. В рамках 1 очереди проекта заявлено

о строительстве гостиницы Marriott на 250 номеров, а также 200 апартаментов общей площадью 30 тысяч квадратных метров. Также 1 очередь будет включать гостиницу Holiday Inn.