PRO Москва

Москва является столицей Российской Федерации, городом федерального значения, административным центром Центрального федерального округа и центром Московской области, в состав которой не входит.

Крупнейший по численности населения город России (население на 1 января 2013 года - 12 108 257 человек), а также самый населенный из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещерской низменности (на юго-востоке). Территория города на 2012 год составляет 2 510 кв. км. Треть (877 кв. км) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1 633 кв. км - за кольцевой автодорогой.

Москва является экономическим, политическим, инфраструктурным, туристическим и дипломатическим центром России. В столице сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от нее.

Москва - крупный мировой научный центр, представленный научно-исследовательскими институтами, работающими во многих отраслях, таких как ядерная энергетика, микроэлектроника, космонавтика и другие.

Экономическое состояние региона

Введение внешнеторговых ограничений и геополитическая нестабильность отрицательно сказались на национальной валюте, что по истечении третьего квартала 2014 года привело к очередному повышению уровня инфляции в целом по стране. Ключевая ставка была повышена с 7,5% до 8%, а затем и до 17%. Согласно текущей денежно-кредитной политике страны и прогнозам Банка России, повышение ключевой ставки в среднесрочной перспективе обеспечит снижение темпов роста индекса потребительских цен в стране до 4%, что, по мнению экспертов, является сомнительным, так как на текущий момент уровень инфляции составляет 6,5% и продолжает расти. Действующая ставка рефинансирования Банка России на третий квартал 2014 года осталась неизменна и составила 8,25%.

Состояние коммерческой недвижимости

- главные тренды

Сложившаяся в 2014 году геополитическая обстановка оказала существенное давление на развитие всех сегментов коммерческой недвижимости. Одним из ключевых последствий стало шоковое падение спроса во втором квартале 2014 года (минус 60%). В последующие кварталы спрос продемонстрировал восстановление до нормальных уровней, однако, в конце года вновь оказывается под ударом: на этот раз - со стороны стремительной девальвации курса российского рубля. По оценке CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца первого квартала 2015 года. При этом с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным при условии, что ВВП не перейдет в состояние рецессии с возможным падением в интервале 2-4% в первом полугодии 2015 года. После этого рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих двух-трех кварталов. Ближе к началу 2016 года ожидается восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Давление геополитической ситуации на офисный рынок в 2014 году главным образом отразилось на объеме заключенных сделок, который, по оценке CBRE, будет ниже уровня 2013 года на 25-30%. На фоне ограниченного спроса, объем нового офисного строительства является максимальным в посткризисный период (после 2008-2009 годов). По данным экспертов, в 2014 году в эксплуатацию было введено около 1,4 млн. кв. м, из которых на помещения в сегменте класса "А" приходится 50%. Впервые в истории рынка объем новых площадей класса "А" составил 0,7 млн. кв. м. Таким образом, по итогам 2014 года общий объем площадей класса "А" составил 3,4 млн. кв. м. Согласно прогнозам экспертов, объем заключенных сделок за 2014 год составит около 800 тыс. кв. м, из которых около 30% придется на помещения класса "А", 70% - на помещения класса "В".

Среди тенденций 2014 года, сохранивших свою актуальность с 2013 года, можно отметить, что спрос продолжается, в основном, со стороны российских компаний и преимущественно на помещения класса "В". Доля международных компаний по итогам 2014 года, по оценке, составит 20%. Данный тренд будет характерен и для 2015 года.

В связи с продолжающейся девальвацией рубля наблюдается рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. В настоящих условиях собственникам помещений необходимо проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов, такие как арендные каникулы либо отделка помещения за счет арендодателя и так далее.

- ставки аренды ($/м2/год), динамика

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии.

В течение 2014 года наблюдается все большая готовность собственников к предоставлению индивидуальных коммерческих условий. Арендодатели готовы идти на более существенные уступки в переговорах с арендаторами, а именно: увеличение срока арендных каникул, выполнение отделки за свой счет, фиксация курса доллара в договорах аренды. В целом по рынку максимальное снижение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в четвертом квартале, а именно, уменьшение на 10% от уровня на начало 2014 года, при этом, достижимые ставки аренды могут быть еще на 15-20% ниже запрашиваемых.

По оценке экспертов, ставки аренды продолжат снижаться и в 2015 году. В основном, это будет связано с тем, что будет сужаться разница между запрашиваемыми и достижимыми ставками. Средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте класса "А Прайм" составит 950-1 050 долларов, 550-650 долларов в сегменте класса "А", 350-450 долларов в сегменте класса "В".

- цена продажи, динамика

Запрашиваемые цены продажи не изменились относительно уровня 2013 года, однако некоторые собственники, которые в первую очередь продают помещения на этапе строительства, готовы предлагать покупателям индивидуальные условия, некоторые собственники анонсируют цены в рублях.  Средняя цена продажи в офисном здании класса "А" составляет 8 тыс. долларов за 1 кв. м, класса "В" - 4 500 долларов.

- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды ($/м2/год)

Здание

Площадь кв. м

Арендатор

Comcity

17 000

Систематика

БЦ "Алкон"

13 000

Pepsi Co

Офисное здание в Партийном переулке

10 300

РЕН ТВ

БЦ "РочДелЦентр"

7 500

Газпром-Медиа

Comcity

6 400

Oracle


- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи ($/м2/год)

Среди крупных сделок покупки  можно отметить приобретение компанией Мособлгаз одного строения в комплексе Паллау-РБ (общая площадь - 9 150 кв. м) и компанией Согаз - офисного здания в Уланском переулке (общая площадь - 16 300 кв. м).

- сданные объекты

Название здания

Адрес

Офисная площадь (кв. м)

Президент Плаза

Кульнева ул., 4

114 500

Аркус III

Ленинградский пр-т, 37

34 300

Арма

Сусальный Нижн. пер., 5

19 000

Аврора БП Строение F

Садовническая ул., 82

9 900

Comcity Фаза Альфа

Киевское ш., 2 км

107 500

Лотос

Одесская ул., 21/2

88 400

Верейская Плаза III

Верейская ул., 29, стр. 134

76 000

Савеловский Сити

Складочная ул., 1

56 700

Водный

Головинское ш., 5

52 300

Аэродом

Ленинградский пр-т, 37, стр. 7

26 700

Красносельский БЦ

Красносельская Верхняя ул., 3

17 300

Dominion Tower

Шарикоподшипниковская ул., 5, стр. 1

9 500

Романов Двор III

Романов пер., 4

5 800

ОКО

Пресненская наб., участок 16

110 000

K2, Строение А

Калужское ш., 2й км

18 400

AERO City

Куркинское ш.

32 000

Большевик Фаза I

Ленинградский пр-т, 15

28 000

Красная Роза Демидов

Тимура Фрунзе ул., 11

15 900

- новые проекты

Крупные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2015 году

Название здания

Адрес

Офисная площадь (кв. м)

IQ-Квартал

Москва-Сити, участок 11

130 278

Оружейный пер., 41-45

Оружейный пер., 41-45

100 000

 Сириус Парк

Каширское ш., 3

85 000

Башня Федерация Восток

Москва-Сити, участок 13

82 600

Эволюция  

Москва-Сити, участок 2,3

79 053

Миракс Башня B  

Кутузовский пр-т, 37

78 000

Симонов Плаза

Ленинская Слобода ул., 26

60 000

Neopolis

Киевское ш.

57 174

Миракс Башня A

Кутузовский пр-т, 37

56 000

Большевик Фаза II  

Ленинградский пр-т, 15

50 044

Атлантик  

Можайский Вал ул., 8

48 500

Пионерская Б. ул., 1/17

Пионерская Б. ул., 1/17

35 000

Nagatino i-land Фаза II Decart 

Андропова пр-т

31 500

G10 Фаза I

Киевское ш.

30 252

Pallau–RB

Рублево-Успенское ш.

30 250

Данилов Плаза

Новоданиловская наб., 6

12 640

Академика Пилюгина ул., 22

Академика Пилюгина ул., 22

24 950

МФЦ Крылатский

Крылатская ул., 15

24 500

Кунцево Плаза

Ярцевская ул., 19

23 200

K2 Строения B, C, D

Калужское ш.

55 000

Шереметьевский

Полковая ул., 3

15 800

Верейская ул., 11

Верейская ул., 11

9 500

Смоленский Пассаж Фаза 2

Смоленская пл., 7-9

9 000

- прогноз, ожидаемые тренды

Эксперты ожидают, что объем заключенных на рынке сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года, то есть около 800 тыс. кв. м. При этом значительная часть сделок, особенно в сегменте класса "В", будет заключена по ставкам аренды, номинированным в рублях. Доля свободных площадей продолжит увеличиваться благодаря сохранению ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства, который составит около 1,4 млн. кв. м.

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На развитие рынка торговой недвижимости в 2014 году повлияли сложившиеся геополитическая и макроэкономическая ситуации. Ряд проектов, заявленных к открытию в 2014 году, перенесли сроки ввода в эксплуатацию. Изначально в Москве на 2014 год анонсировался ввод около 750 тыс. кв. м торговых центров (GLA), но уже очевидно, что не все заявленные проекты будут открыты в срок. В результате, по предварительным оценкам, по итогам года в столице появится около 700-750 тыс. кв. м ТЦ, что все равно будет рекордным значением для рынка ритейла.

Несмотря на это, темпы прироста предложения оказались самыми высокими, начиная с 2010 года - в прошедшем году московский рынок пополнился 13 новыми торговыми объектами.

Текущая ситуация оказала влияние и на спрос. Многие торговые операторы пересмотрели планы развития на российском рынке. Ряд брендов объявили об уходе: Sepalla, Esprit, Gerry Weber, River Island, New look и другие. Кроме того, значительное давление на операторов, реализующих европейские и американские товары, оказывает продолжающееся ослабление рубля, что приводит к снижению маржинальности бизнеса.

В то же время, 2014 год стал рекордным по количеству новых международных брендов, вышедших на рынок России. За первые одиннадцать месяцев на рынок Москвы вышло 36 новых международных сети.

В текущем периоде также отмечается замедление темпов заполнения новых торговых центров арендаторами. В условиях высокой конкуренции на рынке торговые операторы чувствуют себя более свободно в выборе торговых объектов для своих магазинов, рассматривая преимущественно лучшие торговые центры столицы.

В результате существенного увеличения предложения с начала года и активной ротации арендаторов в рамках курса на оптимизацию бизнеса в московских ТЦ значительно выросла доля свободных площадей - с 3,5% на конец второго квартала 2014 года до 6% на конец третьего квартала. По предварительным прогнозам, по итогам года вакансия сохранится на уровне 6%.

Арендные ставки в торговых центрах пока остаются неизменными, в то время как ритейлеры настаивают на их снижении. Девелоперы в свою очередь готовы рассматривать альтернативные варианты изменения коммерческих условий, например, привязать арендную ставку на краткосрочный период - от трех месяцев до года - к нижней границе процента от оборота.

- ставки аренды ($/м2/год)*

Коммерческие условия на III квартал 2014 года, современные торговые центры Москвы

Профиль/тип арендатора

Средняя площадь, кв. м

Диапазон средних арендных ставок, долларов за 1 кв. м в год

Продуктовый гипермаркет

>8 000

100 – 200

Продуктовый гипермаркет (городской формат)

4 000 – 8 000

180 – 350

Гипермаркет формата DIY

>10 000

130 – 200

Продуктовый супермаркет

1 000 – 4 000

350 – 550

Бытовая техника и электроника

1 500 – 4 500

250 – 350

Спортивные товары

4 000 – 6 000

180 – 230

Спортивные товары

1 200 – 2 500

250 – 350

Товары для детей

1 000 – 2 500

300 – 400

Одежда

1 500 – 2 500

300 – 450

Многозальный кинотеатр

3 000 – 5 000

150 – 300

Арендатор торговой галереи

500 – 1 200

450 – 750

250 – 500

800 – 1 200

100 – 250

1 200 – 2 000

50 – 100

1 700 – 2 300

<50

2 000 – 3 600

Ресторан

300 – 600

500 – 800

Кофейня

150 – 300

1 200 – 2 000

Фуд-корт

50 – 100

1 600 – 2 300

*по итогам года ставки с высокой степенью вероятности будут пересмотрены в сторону понижения

Запрашиваемые ставки аренды по текущим маркетируемым площадям на основных торговых улицах Москвы

Название улицы

Диапазон средних арендных ставок на помещения 100-200 кв. м,           

USD/1 кв. м  (triple net)/год

Ценовой максимум арендных ставок, на помещения 100-200 кв. м,

USD/1 кв. м (triple net)/год

Большая Дорогомиловская

2 000 – 3 000

4 200

Кутузовский проспект

1 500 – 3 500

4 100

Ленинский проспект

1 500 – 3 000

3 300

Маросейка

1 500 – 3 000

7 750

Мясницкая

1 500 – 3 000

3 200

Новый Арбат

2 000 – 4 000

4 800

Петровка

3 000 – 5 000

6 500

Покровка

3 500 – 4 000

5 900

Проспект Мира

2 500 – 3 500

4 500

Пятницкая

2 500 – 4 000

4 250

Тверская

4 000 – 6 000

7 400

Большая Дмитровка

3 000 - 4 000

4 800

Климентовский переулок

1 500 - 2 000

6 250

Кузнецкий мост

2 500 – 4 500

4 850

Никольская

 2 000 - 3 500

4 100

Арбат

3 000 – 5 000

6 000

Столешников переулок

4 000 - 6 000

7 900

- сданные объекты

Название

 GLA кв. м

Девелопер

Адрес

Квартал

Гудзон

56 000

Immofinanz Group

Каширское ш., 12

I

Москворечье

19 500

Гарант Инвест Недвижимость

Каширское ш., 26

I

ВДНХ

19 500

АтомНис

1-я Останкинская ул., 55

I

Мандарин

6 200

 н/д

Пятницкое ш., 39

I

Вегас Крокус Сити

111 400

Crocus Group

МКАД, 66 км

II

Весна

56 000

Central Properties, Alto Assets

МКАД, 84 км

II

Отрада, 3-я очередь

11 500

Эльт

Пятницкое ш., 7 км

II

Водный

32 000

MR Group

Головинское ш., 5

III

Браво (Братеево Молл)

21 000

Дарья-СТ

Борисовские Пруды ул., 26

III

МЦ

12 400

Central Properties

Миклухо-Маклая ул., 36

III

Алфавит

11 000

Origin Capital

Куликовская ул., 13

III

Авиапарк

231 000

Amma Development

Ходныское поле

IV

Кунцево Плаза*

68 000

Enka TC

Ярцевская ул., 19

IV

Мозаика

68 000

OST Development

Кожуховская 7-я ул., 7

IV

Outlet Village Белая Дача

12 000

Hines

Новорязанское ш., 8

IV

Драйв

26 000

TAMP

МКАД, 8 км

IV

Orange Park

10 200

City & Malls PFM

Ленинская Слобода, 26

IV

*открытие запланировано на I квартал 2015 года

- новые проекты

Название

Площадь, тыс. кв. м

Девелопер

ТЦ в составе МФК на Шереметьевской ул.

н/д

"Энка-ТЦ"

Саларьево Молл

135 (GBA)

Essence Development

ТЦ в составе МФК на Звенигородском шоссе

100 (GLA)

Нордстар Девелопмент

Ярославка Молл

88 (GLA)

Essence Development

ТЦ на ул. Каховка

40 (GBA)

Собственник ТЦ "Принц"

ТРЦ Вива, 2-я очередь

20 (GBA)

Sonae Sierra

Районный ТЦ в Зеленограде

12 (GBA)

УК "Столица Менеджмент"

Июнь

70-80

ГК Регионы

МФК в Строгино

175 (GBA)

Дон-Строй-Инвест

Sky Mall

100

(GLA)

Hines

ЦДМ На Лубянке

 

73 (GBA)

Галс-Девелопмент

ТРЦ на  Звенигородском шоссе

260 (GBA)

 

- замороженные объекты, причины

Открытие большинства объектов, заявленных на 2014 год, состоялось в заданные сроки. Вместе с этим ряд собственников торговых центров все же сдвинули сроки ввода в эксплуатацию на следующий год. При этом на данный момент не один из застройщиков не заявлял о приостановке строительства. Отметим, однако, в связи с вероятным ухудшением макроэкономической ситуации в 2015 году риск замораживания строительства возрастет.

- прогноз, ожидаемые тренды

Рынок торговой недвижимости становится все более конкурентоспособным. Поэтому торговые операторы продолжат свое развитие с осторожностью, рассматривая лучшие предложения от девелоперов и анализируя эффективность каждого магазина. В ближайшем периоде наиболее вероятно сохранение динамики понижения арендных ставок. Кроме этого, во многих договорах аренды может произойти пересмотр коммерческих условий с целью фиксации валютного коридора, перехода на "рублевую ставку" или на процент от товарооборота.

Также в будущем периоде прогнозируется увеличение операционных расходов и доли вакантных площадей. У большинства ритейлеров, преимущественно сегмента "одежда и обувь", наиболее вероятно снижение товарооборота. Кроме этого, в связи с непростой экономической ситуацией ряд операторов пересмотрели планы экспансии на российском рынке, это относится как к федеральным, так и международным ритейлерам. По опыту кризиса 2008 года, когда девальвация курса рубля составляла 50%, прайм-ставка в торговых центрах на помещения площадью 100-200 кв. м. может упасть на 20%, после чего начнет медленно восстанавливаться до прежнего уровня.

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Ожидаемый объем нового предложения складов в Московском регионе составляет около 1,5 млн. кв. м, что сопоставимо с рекордным 2007 годом, когда на рынок вышло порядка 1,7 млн. кв. м качественных складских площадей. На данный момент в фазе активного строительства находится порядка 800 тыс. кв. м складских площадей, которые с большой вероятностью выйдут на рынок в течение первого полугодия 2015 года. Наибольший объем новых площадей сосредоточен на южном и северном направлениях Московского региона.

В отличие от стремительного роста предложения в 2014 году спрос на объекты складской недвижимости Московского региона демонстрирует отрицательную динамику по отношению к прошлому году. По итогам года объем купленных и арендованных складских площадей ожидается на уровне 0,75 млн. кв. м, что на 44% ниже уровня 2013 года. При сохранении негативных тенденций в экономике объем спроса в 2015 году может оказаться еще ниже.

Уровень свободных помещений в готовых складских комплексах достиг 5% в третьем квартале 2014 года. С учетом текущей динамики спроса и предложения, наиболее вероятен рост вакансии до 6-7% по итогам года. При сохранении текущих тенденций уровень вакансии может достигнуть 8-9% в 2015 году.

Ухудшение экономической ситуации в стране привело к снижению годового уровня спроса. Общий объем сделок по итогам года ожидается на уровне около 850 тыс. кв. м, что примерно на 30% ниже прошлогоднего показателя.

Рост доли вакантных помещений (с 1,32% до 8,9%), девальвация и колебания курса рубля привели к снижению уровня ставок аренды на 15% - со 135 до 115 долларов за 1 кв. м на конец 2014 года. Колебания курса рубля и девальвация снижали рублевый эквивалент ставок и провоцировали переход предложения в рублевую зону. В рублях на данный момент экспонируется 64% общего объема вакантных площадей строящихся объектов в высокой степени готовности. Из них 50% - это в строгом понимании рублевые ставки, и еще порядка 14% - это рублевые ставки в фиксированном коридоре валютного курса.

- ставки аренды, цена продажи ($/м2/год)

Ставки аренды для складов класса "А" находятся на уровне 100-115 долларов. Операционные расходы варьируются в диапазоне 25-40 долларов за 1 кв. м в год. Что касается цены продажи, то средняя цифра составляет 1 150-1 300 долларов.

- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды ($/м2/год)

STS Logistics, 39 тыс. кв. м в "Логопарк Север 2"

Компания Гулливер, 30 тыс. кв. м, складской комплекс "Бережки"

- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи ($/м2/год)

Производственная компания, 53 тыс. кв. м в PNK-Северное Шереметьево

DMD-Cargo, 22 тыс. кв. м, в PNK-Бекасово

- сданные объекты*

Объект

Адрес

Площадь, кв. м

Дата открытия

Инвестиции, млн. $

PNK-Северное Шереметьево

Рогачевское шоссе

157 850

4 кв. 2014

118

Логопарк Никольское

А 107

93 314

4 кв. 2014

70

РЦ "Парфентьево"

Новорязанское шоссе

90 000

4 кв. 2014

67

PNK-Чехов 2

Симферопольское шоссе

89 295

2 кв. 2014

67

Индустриальный Парк Южные Врата

М4 "Дон"

81 000

3 кв. 2014

60

ССТ Бритово

Новорязанское шоссе

80 000

1 кв. 2014

60

СК FM Logistic Дмитров

Дмитровское шоссе

70 000

2 кв./4 кв. 2014

52

Дмитровский Логистический Парк

А 107

69 368

2 кв. 2014

52

Логистический Парк Новая Рига

Новорижское шоссе

67 285

4 кв. 2014

50

Технопарк Быково

Новорязанское шоссе

61 928

2 кв. 2014

46

СК Нахабино 2

Новорижское шоссе

60 298

1 кв. 2014

45

СК Пивдом

Дмитровское шоссе

60 000

2 кв. 2014

45

Логистический парк Сынково

Симферопольское шоссе

54 399

3 кв. 2014

41

Томилино K-43

Новорязанское шоссе

43 206

1 кв. 2014

32

СК Киевское-22

Киевское шоссе

42 241

4 кв. 2014

32

*включены только наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 году.

- замороженные объекты, причины

ЛП Радумля, Логопарк Север-2.

- новые проекты*

Объект

Адрес

Площадь, кв. м

Дата открытия

Инвестиции, млн. $

PNK-Чехов 3

Симферопольское шоссе

100 000

2015

75

Технопарк Софьино

Новорязанское шоссе

91 000

2015

68

Логопарк Холмогоры

Ярославское

87 000

2015

65

PNK-Северное Шереметьево

Рогачевское шоссе

72 000

2015

54

Логистический парк Шерризон-Норд

Ленинградское

54 000

2015

40

Логистический парк Сынково

М4 "Дон"

52 000

2015

39

Дмитровский Логистический Парк

Дмитровское шоссе

46 000

2015

34

Индустриальный Парк Южные Врата

М4 "Дон"

41 000

2015

31

Логистический парк Ногинск, 3-я фаза

Горьковское шоссе

36 000

2015

27

*включены только проекты, находящиеся на стадии строительства.

- прогноз, ожидаемые тренды

Потенциальный объем нового  предложения в 2015 году составляет 1 млн. кв. м. Прогнозируемый годовой спрос на складские площади будет несколько ниже объемов строительства и ожидается на отметке  в 0,8-0,85 млн. кв. м. В совокупности это приведет к дальнейшему росту доли свободных помещений на рынке и снижению ставок аренды.

Помимо внутренних рыночных факторов на коммерческие условия будет оказывать влияние характер развития геополитической и экономической ситуации в стране. Возможны различные сценарии негативной динамики ставок. Тем не менее, среднесрочное понижение ставок аренды ниже уровня в 110 долларов не ожидается, т.к. в этом случае доходности девелоперского бизнеса будет нанесен существенный ущерб. Временный (от шести до девяти месяцев) коллапс ставок ниже уровня 110 долларов возможен. Однако он является неустойчивым в среднесрочном периоде.

Гостиничная недвижимость

- общая характеристика, предложение

Около 200 отелей с общим номерным фондом 40 тыс. номеров, из них 17,7 тыс. номеров относятся к качественным (включая 13,2 тыс. брендированных номеров). На ближайшие пять лет заявлен масштабный ввод - 10-15 тыс. качественных номеров,  в основном эконом- и среднего ценового сегментов.

С начала 2014 года в Москве открылись Mercure Бауманская (44 номера), Radisson Шереметьево (391 номер), первые в городе отели под брендами DoubleTree by Hilton (270 номеров) и Four Seasons (180 номеров). Ожидается открытие Marriott Новый Арбат 32 на 234 номера. Помимо этого в 2014 году компания Starwood вывела на российский рынок свой премиальный бренд St. Regis, под которым теперь работает гостиница на Никольской улице (открыта в 2013 году).

В разгар делового сезона на гостиничном рынке Москвы особенно остро начинало ощущаться влияние санкций, нестабильной экономической ситуации и слабеющего курса рубля. На показатель валовой операционной прибыли гостиниц негативно влияют возрастающие операционные расходы, при этом из-за политической обстановки падает и спрос на размещение – даже несмотря на то, что снижение курса рубля делает российские гостиницы более доступными для зарубежных туристов. По итогам девяти месяцев загрузка качественных гостиниц в Москве в целом по рынку сократилась на 9% до 60%, средний тариф снизился незначительно (на уровне процента) и составил около 5,6 тыс. рублей.

Показатель RevPAR (доходность на номер) гостиниц Москвы по итогам трех кварталов снизился на 10% в рублях по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. До июня падение было не таким значительным - только на 5%, тогда как, начиная с лета, негативный тренд усилился, и разрыв к прошлому году увеличился вдвое. Так, за три летних месяца, с июня по август, в Москве наблюдалось падение RevPAR более чем на 15%.

Наиболее серьезное влияние текущая ситуация оказала на гостиницы верхнего ценового сегмента, и это неудивительно. Это самый высококонкурентный сегмент гостиничного рынка Москвы - к нему относится почти 25% от общего объема брендированных номеров в городе. С начала года показатель RevPAR в сегменте упал на 14%, что явилось, прежде всего, следствием снижения  уровня загрузки на 9%. 2014 год является худшим для этого сегмента, начиная с 2010 года. Впервые доходность на номер в верхнем сегменте опустилась ниже показателя верхнего предела среднего сегмента.

Лучшую динамику в этом году демонстрируют отели верхнего предела среднего сегмента – они смогли удержать загрузку на уровне 70% при сокращении тарифа на 4% (до 5,5 тыс. рублей). Очевидно, что они забрали часть бизнеса у конкурентного верхнего сегмента. Показатели гостиниц среднего ценового сегмента также относительно стабильны. Загрузка в среднем снизилась на 2,5%, и по итогам трех кварталов лишь немного уступает уровню в 70%. Это хороший результат, демонстрирующий, что спрос на гостиничное размещение в Москве по-прежнему есть - вопрос в цене. Тариф уменьшился на 4% - лучше, чем в среднем по Москве.

- баланс спроса и предложения

В связи с напряжением внешнеэкономической и геополитической ситуации, спрос на гостиницы со стороны деловых и туристических потоков, в целом, показал устойчивую тенденцию к снижению. Уровень заполняемости гостиниц снизился на 5% в люксовом сегменте и составил 61%, на 1% в верхнем сегменте (70%) и на 4% в среднем сегменте (69%). В целом, объемы нового и заявленного предложения не соответствуют снижающемуся спросу на гостиницы со стороны деловых и туристических потоков.

- стоимость проживания, динамика

Средняя цена за номер в сутки (ADR) и доходность с одного номера (RevPAR) в долларовом выражении снизилась по всем сегментам, в среднем, на 15-20% по сравнению с прошлым годом. В среднем ценовом сегменте показатели сохранились на прежнем уровне.

Средняя стоимость номера, долларов в сутки:

- люксовый сегмент – 340;

- верхний сегмент – 160;

- средний сегмент – 110

- сделки по продаже-приобретению отелей

Апрель 2014 - ВТБ Капитал Управление активами выкупила проект Hotel Portfolio (84% доли) & Savoy (16% доли) общим номерным фондов 4 891 единица.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Кол-во номеров

Дата начала строительства

Дата открытия

Four Seasons Hotel Moscow 5*

ул. Охотный ряд, д. 2

180

2010

2014

Radisson Blu Шереметьево 4*

Аэропорт Шереметьево

391

2011

2014

Double Tree by Hilton 4*

Ленинградское шоссе, д. 39, стр.1

270

2010

2014

Интурист Коломенское 4*

Каширское шоссе, д.39Б

259

н/д

2014

Hilton Garden Inn New Riga 4*

д. Кострово

164

2011

2014

Mercure Moscow Baumanskaya 4*

ул. Бауманская, д. 54

47

2012

2014

Империя Сити 4*

Пресненская наб., д. 6

30

2012

2014

Принц Парк Отель 3*

Новоясеневский пр., д. 1Б, к.1

307

2011

2014

- новые проекты – проекты, заявленные к вводу на 2015 год

Объект

Адрес

Кол-во номеров

Дата начала строительства

Дата открытия

Marriott Новый Арбат 32 5*

ул. Новый Арбат, д. 32

234

2011

2015

Double Tree by Hilton Vnukovo 4*

Аэропорт Внуково

432

2011

2015

Radisson Arena Hotel 4*

Олимпийский пр., д. 1

363

2009

2015

Проект реконструкции гостиницы Киевская 4*

пл. Киевского вокзала

300

2012

2015

Hampton by Hilton Strogino 4*

ул. Кулакова

207

2011

2015

Бутик-отель "ПушкинЪ" 4*

Подсосенский пер., д. 21

110

2011

2015

Holiday Inn Nagatino i-Land 3*

пр. Андропова, д. 12

150

2013

2015

- прогноз, ожидаемые тренды

Показатели ADR и RevPAR могут продолжить свое снижение в течение года до стабилизации геополитической и экономической ситуации.

Показатели эффективности в среднем ценовом сегменте и сегменте бюджетных гостиниц останутся стабильными. При этом новое предложение в этих сегментах останется по-прежнему ограниченным.

Вследствие снижения курса рубля, спрос на люксовый сегмент продолжит смещение в верхний и средний сегменты.

В целом, спрос покажет тенденцию к замедлению; при этом уровень заполняемости, учитывая объемы заявленного ввода, может показать рекордный минимум.

Высока вероятность того, что ряд проектов, заявленных на 2015 год, не будут введены в срок, либо будут заморожены в виду текущего низкого спроса, нестабильных показателей эффективности и недостаточного финансирования.

Ожидается, что после разрешения текущего геополитического кризиса показатели ADR и RevPAR вернутся на уровень 2011-2013 годов.

 

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний:  CBRE, NAI Becar, JLL, Knight Frank.