PRO Москва

Москва является столицей Российской Федерации, городом федерального значения, административным центром Центрального федерального округа и центром Московской области, в состав которой не входит.

Крупнейший по численности населения город России и ее субъект - более 12,33 млн чел., самый населенный из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещерской низменности (на юго-востоке). Территория города составляет 2 511 кв. км. Треть (877 кв. км) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1 633 кв. км - за кольцевой автодорогой.

Москва является экономическим, политическим, инфраструктурным, туристическим и дипломатическим центром России. В столице сосредоточены около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от нее.

Москва - крупный мировой научный центр, представленный научно-исследовательскими институтами, работающими во многих отраслях, таких как ядерная энергетика, микроэлектроника, космонавтика и другие.

Экономическое состояние региона

В 2015 году инфляция в Москве составила 114,2% по отношению к декабрю 2014 года и превысила среднероссийский уровень на 1,3 п.п. Несмотря на рост инфляции, темпы ее прироста замедляются, и, по прогнозам экспертов, эта тенцендия сохранится и в следующем году. Превышение инфляции в столице над среднеросийским уровнем вызвано более интенсивным ростом цен на услуги и наблюдалось в основном в тех секторах, на которые власти города не имеют непосредственного влияния. При этом Москва более чувствительно реагировала на кризисную ситуацию из-за вовлеченности в глобальную экономику. В то же время экономика города быстрее восстанавливалась за счет большей гибкости и способности адаптироваться к новым условиям. Так, Москва продолжает оставаться крупным центром притяжения инвестиций. Объем инвестиций в основной капитал увеличился на 1,6% при снижении инвестиций по стране в целом на 8,4%.

Состояние коммерческой недвижимости

Экономический кризис, начавшийся в 2014 году, существенно повлиял на рынок коммерческой недвижимости и в 2015 году. Основным трендом 2015 года стал "рынок арендатора". Владельцы коммерческой недвижимости в 2015 году были готовы пересматривать стоимость договоров аренды, назначать границы валютных коридоров для валютных ставок и даже снижать рублевую стоимость аренды своих помещений. Достаточно сильно изменился формат цен на рынке площадей формата street retail. Запрет парковки на многих центральных улицах столицы снизил автомобильный трафик, рост ставок аренды вслед за курсом доллара также негативно сказался на количестве арендаторов помещений на центральных пешеходных улицах. В сегменте офисных площадей также произошли существенные изменения. Из-за высокой вакантности помещений офисов класса А и В многие арендаторы поменяли места локации своих бизнес-юнитов на более выгодные либо добились существенных скидок на занимаемые площади.

В сегменте качественной торговой недвижимости также произошли изменения. В 2015 году Россию покинули некоторые fashion-ритейлеры среднего и высокого ценового сегмента. В сложившейся ситуации качественные ТЦ вынуждены искать альтернативных арендаторов таких, как: детские развлекательные парки, российские несетевые дизайнерские магазины одежды, развлекательная инфраструктура. В целом наблюдается снижение показателей на рынке коммерческой недвижимости, которое объясняется падением экономики и сложной геополитической обстановкой. Продолжающийся спад темпов роста ВВП ведет к сокращению активности инвесторов. Объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России в 2015 году сократился почти на 40% по сравнению с предыдущим годом и составил 2,3 млн долларов, 92% из которых пришлось на Москву.

В течение всего 2015 года ставки капитализации сохранялись на одном уровне: 10,5% и 10,75% - для офисного и торгового сегментов соответственно, 12% - для складского сектора.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

По итогам 2015 года объем ввода арендопригодных офисных площадей составил 535,6 тыс. кв. м, что более чем в 2,5 раза ниже аналогичного показателя 2014 года и составляет 67% от заявленного на начало 2015 года объема ввода.
Ввод таких крупных объектов, как БЦ "IQ-квартал" и МФК "Башня Федерация, Восток" в рамках ММДЦ "Москва-Сити" перенесен на 2016 год.
Общий объем качественных офисных площадей на конец 2015 года достиг 16,23 млн. кв. м.

Предложение:
Если рассматривать объем введенных площадей в разрезе классов и зон города, то основной объем (38%) офисных объектов класса А был введен в зоне Садового кольца, а именно - в МФК "Оружейный" арендуемой площадью 90 тыс. кв. м. Примерно равный объем площадей класса А был введен в ММДЦ "Москва-Сити" ("Башня Эволюция") и в зоне между Садовым кольцом и ТТК: БЦ Atlantic и МФК "Кунцево Плаза".
Более половины объема новых офисных площадей класса В+ пришлось на зону между ТТК и МКАД: "ИНА Плаза" в Свиблово, БЦ "Алгоритм" в ЮЗАО, бизнес-парк "Сириус Парк" на Каширском шоссе и другие. Немногим менее трети офисных помещений класса В+ были введены в пределах ТТК: "Симонов Плаза" в деловом квартале "Симоновский", Danilov Plaza, БЦ "Настасьинский" и другие.

Спрос:
В 2015 году были заключены сразу несколько крупных сделок по аренде, три из них - на помещения общей площадью по 20 тыс. кв. м каждое.
На помещения класса А пришлись 44% от общего объема арендованных кв. м, остальной объем сделок пришелся на класс В (В+ и В-).
Интересно, что в 2015 году высокую активность на рынке аренды проявили компании государственного сектора: правительство Московской области, Агентство по страхованию вкладов, АИЖК, Фонд развития Дальнего Востока, Фонд развития моногородов, ЕЭТП и другие - почти все эти организации арендовали площади в офисных объектах класса В+. АИЖК арендовала 6 тыс. кв. м в МФК "Воздвиженка Центр" класса А, а Фонд развития Дальнего Востока - 590 кв. м в МФК "Город Столиц" (класс А) в ММДЦ "Москва-Сити".

-- ставки аренды, динамика

По итогам 2015 года рублевые ставки аренды на офисы класса А снизились на 15%, в классе В+ - на 20%.
Дальнейшего существенного снижения ставок аренды не прогнозируется, поскольку основные потрясения на рынке уже произошли, собственники скорректировали предлагаемые условия, а большинство арендаторов уже оптимизировало свои затраты на аренду, переехав в альтернативные помещения.
Средние базовые ставки аренды:
класс А - 28,9 тыс. рублей за 1 кв. м в год
класс В+ - 17,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год
класс В- - 7,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год

-- цена продажи, динамика

Месяц, 2015 год

Средневзвешенная цена, $/м2

Офисные внутри СК

Офисные вне СК

январь

7 673

3 459

февраль

7 364

3 261

март

7 626

3 338

апрель

7 928

3 726

май

7 792

3 436

июнь

7 534

3 637

июль

6 131

3 119

август

6 886

3 044

сентябрь

6 844

3 267

октябрь

6 099

3 114

ноябрь

6 962

3 369

декабрь

5 553

2 956

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

АРЕНДАТОР

ОБЪЕКТ

КЛАСС

АРЕНДОВАННАЯ

ПЛОЩАДЬ, КВ. М

Adidas Group

"Крылатские Холмы", к. 5

А

20 600

"Ямал СПГ"

"Алгоритм"

В+

20 000

Правительство Московской области

"Орбита-2"

В+

20 000

Агентство по страхованию вкладов

"Мосфильмовский"

В+

16 000

"Связной"

"Симонов Плаза"

В+

11 500

"Астерос"

ComCity

А

10 335

BASF

"Аркус III"

А

10 200

"СберТех"

РТС

В+

9 000

 
-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

В условиях нестабильной экономической обстановки в 2015 году произошло резкое сокращение сделок по продаже, их число уменьшилось на 36% по сравнению с аналогичным показателем в 2014 году. И именно за счет этого снижения сократилось и общее количество сделок за год. Объем сделок по продаже сократился еще сильнее, на 72%. Средний размер сделки по продаже сократился на 56% (до 600 кв. м). Компании, не желая брать на себя дополнительные риски, предпочитали арендовать офисы. Крупнейшими сделками в 2015 году стали покупка компанией "Тинькофф Банк" 8 тыс. кв. м в МФК "Водный", продажа здания на Волгоградском проспекте, 32 площадью 5,7 тыс. кв. м частному инвестору и сделка по продаже порядка 5 тыс. кв. м в БЦ "Аэродом".

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь общая, кв. м

Дата открытия

Башня "Эволюция" (I очередь)

Пресненская наб., участок 2 и 3

80 000  

1 кв. 2015

"Красная Роза ("Демидов")

Тимура Фрунзе ул.

31 500  

1 кв. 2015

"К2" (стр. А)

Калужское ш.2 км от МКАД,

70 800  

1 кв. 2015

"Сириус Парк" (стр. А)

Каширское ш., 3, корп. 2

85 000  

1 кв. 2015

"ИНА Плаза"

Кольская ул., 2А

9 040  

1 кв. 2015

Pallau RB

Рублево-Успенское ш., 1-й км

56 200  

2 кв. 2015

"К2" (стр. В)

Калужское ш.2 км от МКАД,

70 800  

2 кв. 2015

"Шереметьевский"

Полковая ул., 3, стр. 7

50 400  

2 кв. 2015

Улица Буракова, 29

Буракова ул., 29

8 730

2 кв. 2015

"Настасьинский"

Настасьинский пер., 4

4 725

2 кв. 2015

"Оружейный"

Оружейный пер., 41

152 500  

3 кв. 2015

"Сириус Парк" (стр. В, C, D, E, F)

Каширское ш., 3, корп. 2

85 000  

3 кв. 2015

Danilov Plaza

Новоданиловская наб., вл. 6

39 740  

3 кв. 2015

Atlantic

Можайский Вал ул., 8б

78 500  

3 кв. 2015

"Алгоритм"

Академика Пилюгина ул., вл. 22

46 220  

3 кв. 2015

"Симонов Плаза" ("Симоновский")

Ленинская Слобода ул., 26, стр. 5

65 500  

3 кв. 2015

"Крылатские Холмы" (корп. 5)

Крылатские Холмы ул., 17 

28 000  

3 кв. 2015

"IQ-квартал"

Пресненская наб., 10, стр. 2

228 000  

4 кв. 2015

Башня "Федерация" ("Восток")

Пресненская наб., 18

101 000

4 кв. 2015

Neopolis

Киевское ш., 3 км

104 000  

4 кв. 2015

"Большевик" (фаза II, стр. 9, 10, 17, 19, 20, 21, 28, 35)

Ленинградский просп., 15

73 370  

4 кв. 2015

G10 (I очередь)

Москва, Новомосковский АО, дер. Дудкино

230 000  

4 кв. 2015

Nagatino i-land ("Декарт", (II очередь)

Андропова просп., 18

144 000  

4 кв. 2015

Loft Time

Часовая ул., 28

49 000  

4 кв. 2015

"Аврора Бизнес-Парк III"

Садовническая наб., 82, стр. 2

57 628  

4 кв. 2015

"Оникс Клаб"

Проспект Мира, 127-129

14 720  

4 кв. 2015

"Кунцево Плаза"

Ярцевская ул., 19

235 300  

4 кв. 2015

-- замороженные объекты, причины;
Не отмечено

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь GBA

Дата открытия

Квартал открытия

"IQ-квартал"

Пресненская наб. 10, стр. 2

   228 000  

2016

4

Башня "Федерация" ("Восток")

Пресненская наб. 18

 

2016

2

Neopolis

Киевское ш., 3 км

   104 000  

2016

1

Nagatino i-land ("Кулибин", II очередь)

Андропова просп. 18

 

2016

1

"Большевик" (фаза II, стр. 9, 10, 17, 19, 20, 21, 28, 35)

Ленинградский просп. 15

     73 370  

2016

4

G10 (I очередь)

Москва, Новомосковский АО, дер. Дудкино

   230 000  

2016

2

К2 (стр. C)

Калужское ш.2 км от МКАД

     70 800  

н/д

н/д

К2 (стр. D)

Калужское ш.2 км от МКАД

     70 800  

н/д

н/д

ComCity (фаза Bravo)

Новомосковский АО, д. Говорово, Киевское ш. 2 км от МКАД

 

2016

3

"Большевик" (фаза Ib, стр. 4-6, 12, 14, 15, 18)

Ленинградский просп. 15

     73 370  

2016

1

Nagatino i-land ("Декарт", II очередь)

Андропова просп. 18

   144 000  

2016

1

"Оазис"

Коровий Вал ул. 5 , стр 1-3

     42 360  

2016

3

Искра Парк

Ленинградский просп. 35

   234 400  

2018

3

Loft Time

Часовая ул. 28

     49 000  

2017

1

"Омега-2" (к. В, "Симоновский")

Ленинская Слобода ул. 26

       2 500  

2016

1

Nagatino i-land ("Эдисон", 2-я очередь)

Андропова просп. 18

 

2016

1

Selectica

Варшавское ш. влю 148

     42 480  

2016

1

"Аврора Бизнес-Парк III"

Садовническая наб. 82, стр 2.

     57 628  

2016

1

"Парк Хуамин"

Вильгельма Пика ул. вл. 14

   100 000  

2018

1

Riverdale

2-й Павелецкий пр. 5

     25 140  

2016

1

"Империя II"

Пресненская наб. 6 стр.1

   105 000  

2018

 

"Оникс Клаб"

Проспект Мира 127-129

     14 720  

2016

2

МФК на Олимпийском проспекте

 

     75 000  

 

 

МФК на Смоленском бульваре

Смоленский бул.

     20 000  

2017

4

"Алкон II"

Ленинградский просп. 72

     45 400  

 

 

Stratos Lab

Наметкина ул. вл. 10 д.

     44 000  

2017

1

"Отрадный" (фаза III)

Отрадная ул.   2 стр. А

     21 800  

2016

4

"Отрадный" (фаза III)

Отрадная ул.  2 стр. Б

     35 900  

2016

4

Neo Geo (I и II очереди)

Бутлерова ул. 17

 

2016

1

Seven One

Дмитровское шоссе, 71 Б

     20 000  

2016

1

"ВТБ Арена Парк" (I очередь)

Ленинградский проспект, д.36, стр.2

     16 000  

2016

4

"ВТБ Арена Парк" (II очередь)

Ленинградский проспект, д.36, стр.2

     33 900  

2017

3

-- прогноз, ожидаемые тренды

Вероятнее всего, не все объекты, заявленные к реализации, будут сданы в 2016 году. Основная причина данного тренда - уменьшение масштабов и темпов строительства в связи с трудностями с финансированием. Также многие девелоперы наблюдают за состоянием рынка и ждут стабилизации сложившейся ситуации, выражающейся в избытке предложения свободных площадей в офисах класса А и В+.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В сегменте торговой недвижимости из позитивных тенденций можно назвать следующие. Поскольку собственникам в текущей ситуации достаточно сложно заполнить арендаторами торговые центры, то они стали рассматривать в качестве последних не только крупных сетевых ритейлеров, но и, например, новые бренды или небольшие дизайнерские магазины. Таким образом, некоторые компании получили "входной билет" в качественные крупные торговые центры. Баланс рынка на текущий момент смещен в сторону покупателя/арендатора, поэтому позитивные тенденции сейчас характерны именно для ритейлеров.
В 2015 году были открыты 14 торговых центров общей арендопригодной площадью 559,5 тыс. кв. м, что на 33% ниже аналогичного показателя 2014 года, и составляет только половину от заявленного ввода на начало 2015 года. Несмотря на существенный объем, заявленный к вводу в 2016 году, реальный показатель, по нашим оценкам, будет ниже и составит не более 570 тыс. кв. м. По всей вероятности, 2014 год стал пиковым по объему нового ввода, в дальнейшем этот показатель покажет тенденцию к снижению. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями на конец 2015 года достиг 463 кв. м на 1 тыс. жителей, увеличившись на 10,5% по отношению к показателю на конец 2014 года.
В четвертом квартале 2015 были открыты пять торговых центров общей арендопригодной площадью 220,3 тыс. кв. м. Данный показатель на 26% ниже аналогичного в 2014 году. В числе открытых объектов: ТРЦ "Zeленопарк" на Ленинградском шоссе близ Зеленограда, ТРЦ "Столица" также в Зеленограде, ТРЦ Avenue South West и ТРЦ "Рио Румянцево" от ГК "Ташир" и ТРЦ "Калита" в Ясенево (ЮЗАО). Существующий объем торговых площадей в ТЦ - 4,71 млн кв. м (GLA), насыщенность торговыми площадями на 1 тыс. человек составляет 380 кв. м.
На 2016 год заявлен ввод торговых центров совокупной площадью 457,8 тыс. кв. м.

-- ставки аренды

Продуктовый супермаркет
до 500 кв. м, 25 тыс.-35 тыс. рублей за 1 кв. м в год;
500 - 1 500 кв. м, 18 тыс-20 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Детские товары 700-1,5 тыс. кв. м, до 15 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Фитнес-центр от 1 тыс. кв. м, 6 тыс.-8 тыс. рублей за 1 кв. м в год.
Сотовая связь 30-50 кв. м, до 60 тыс.  рублей за 1 кв. м в год.
Фуд-корт 10-30 кв. м, 7% от оборота.
fashion retail 40-200 кв. м, до 160 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- цена продажи, стрит-ритейл

Ставки аренды для основных торговых коридоров Москвы:
Петровка ул.: от 40 тыс. до 170 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Кузнецкий Мост ул.:  от 55 тыс. до 160 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Арбат ул.: от 42 тыс. до 114 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Тверская ул.: от 49 тыс. до 110 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Новый Арбат ул.: от 35 тыс. до 97 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Б. Полянка ул.: от 42 тыс. до 87 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Мясницкая ул.: от 30 тыс. до 77 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Садовое кольцо: от 30 тыс. до 87 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Пятницкая ул.: от 36 тыс. до 48 тыс. рублей за 1 кв. м в год
Покровка ул., Маросейка ул.: от 30 тыс. до 57 тыс. рублей за 1 кв. м в год

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

GBA/GLA

Дата открытия

Columbus

Варшавское ш., 140

277 000 / 140 000

1 кв. 2015

"ЦДМ на Лубянке"

Театральный пр., 5, корп. 1

73 000 / 34 400

1 кв. 2015

"Кунцево Плаза"

Ярцевская ул., 19

212 000 / 64 000

1 кв. 2015

Mari

Поречная ул., 10

135 000 / 70 000

2 кв. 2015

"Клен"

Енисейская ул., 37

33 000 / 21 000

2 кв. 2015

"Тиара"

Мичуринский просп., корп. 110, квартал 39Б

15 000 / 8 000

2 кв. 2015

"Ода"

М. Филевская ул., 13

3 440 / 1 755

2 кв. 2015

"Zеленопарк"

Ленинградское ш., 17 км

140 000 / 110 000

4 кв. 2015

"Рио Румянцево"

Киевское ш., 1,5 км от МКАД

70 000 / 45 000

4 кв. 2015

"Юго-Запад"

Вернадского просп./Покрышкина ул.

85 000 / 40 000

4 кв. 2015

"Калита" (Ясенево)

Новоясеневский просп., вл. 7

43 900 / 19 000

4 кв. 2015

-- замороженные объекты, причины

Среди замороженных качественных ТЦ присутствуют следующие проекты:
ТЦ "Абрамцево" -  320 тыс. кв. м
ТЦ "Небо" - 62 тыс. кв. м
ТЦ Green Mall - 315 тыс. кв. м
ТЦ "Галерея Одинцово" - 70 тыс. кв. м
Даты реализации объектов перенесены на 2017 год. Причина приостановки строительства - нестабильная экономическая ситуация в стране, падение курса рубля, сложности с финансированием строительства и заполнением арендаторами.

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь GBA

Дата открытия

"Vegas Кунцево"

МКАД, 55-56 км

231 253

2017

"Рига Молл"

Новорижское ш., 5 км от МКАД

157 000

2016

"Галактика Парк"

Варшавское ш./МКАД

700 000

2017

"Бутово Молл"

Остафьевская ул./Чечерский пр.

143 000

2016

"Галерея Кутузовский"

Славянский бул., 3

137 000

2016

ComСity (торговая галерея)

Киевское ш., 2 км

125 000

2018

"Полежаевский"

Хорошевское ш., вл. 27, вл.33/1

114 000

2016

ТРЦ на Рязанском проспекте

Рязанский просп, вл. 20

94 000

2016

"Смоленский Пассаж-2"

Смоленская пл., вл. 7-9

61 500

2016

"Саларьево Молл"

Киевское ш., д. Саларьево (2,8 км от МКАД)

280 000

2017

"Зеленый"

Огородный пр., 10

9 145

2016

ТЦ в Измайлово

3-я Парковая ул., вл. 24

14 200

2016

Selectica

Варшавское ш., 148

42 000

2016

MetroMall

Дмитровское ш., 73

13 780

2016

"Косино Парк"

Святоозерская ул., вл. 5

90 000

2016

ТЦ на улице Миклухо-Маклая

Миклухо-Маклая ул., квартал 48А, корп. 14

6 900

2016

"Метрополис-2"

Ленинградское ш., вл. 16А, стр. 7

65 840

2016

"Рио Мытищи"

Ярославское ш., 2Б/Фуражный пр.

175 000

2016

"ВТБ Арена Динамо"

Ленинградский просп., 36, корп. 2

198 000

2017

Fashion House Moscow (II очередь)

Ленинградское ш., д. Черная Грязь, 14 км от МКАД

5 650

2016

"Мост"

Волгоградский проспект, д.46/15

8 900

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

Из новых трендов можно отметить усиление развлекательной составляющей в торговых центрах, хотя эта тенденция связана не только непосредственно с кризисом, но и с начавшимся усилением конкуренции в связи с большим объемом ввода новых площадей. Набирают популярность детские образовательно-развлекательные форматы: Kidzania в ТРЦ "Авиапарк", "Кидбург" в "ЦДМ на Лубянке" и другие.
На 2016 год заявлены к вводу порядка 650 тыс. кв. м торговых площадей в качественных торговых центрах, что на 15% выше объема ввода в 2015 году. Однако в реальности этот показатель будет ниже. Некоторые объекты, несмотря на высокие стадии строительной готовности, не смогли открыться в 2015 году по причине проблем с заполнением арендаторами. Торговые центры профильных девелоперов, которые работают в этом бизнесе на протяжении нескольких лет, будут пользоваться спросом у арендаторов и постепенно заполняться. Девелоперы ищут новые интересные форматы с целью привлечения покупателей, и в дальнейшем эта тенденция продолжится в условиях высокой конкуренции.
Для московского рынка объектов коммерческой недвижимости существуют неплохие перспективы. В первую очередь, это связано с большим количеством платежеспособного населения, гибкостью рынка и относительно небольшой по европейским меркам насыщенностью торговыми площадями на 1 тыс. человек в целом. Однако восстановление рынка торговой недвижимости, по нашим оценкам, начнется не ранее, чем через два-три года.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок складской недвижимости в 2015 году был одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой недвижимости. И девелоперам, и арендаторам приходилось адаптироваться к новым реалиям и новым ценовым диапазонам, которые теперь устанавливаются в рублях. Спрос на складскую недвижимость пятый год подряд не опускается ниже уровня 1 млн кв. м купленных и арендованных площадей. В начале года многие арендаторы и покупатели присматривались к тому, как будет реагировать рынок на негативные тенденции в экономике. Но уже в III квартале спрос резко вырос за счет заключенных крупных сделок. Стагнация рынка, которая привела к падению ставок и высокому уровню вакантных площадей, позволила арендаторам и покупателям находить оптимальные для них варианты и по стоимости, и по параметрам помещений. Поглощение в 2015 году снова, как и в период 2010-2013 годов, оказалось больше введенного в эксплуатацию нового строительства. Многие девелоперы использовали адресную стратегию, завершая строительство и вводя объект в эксплуатацию только при подтвержденном интересе клиента к складскому комплексу. Тем самым они старались избежать дополнительных налоговых выплат и простоя свободных площадей.
Объем поглощения площадей достиг максимального значения с 2012 года и превзошел показатель прошлого года на 28%. По итогам года было куплено и арендовано 1,3 млн кв. м складских помещений. Объем введенного в эксплуатацию нового предложения в 2015 году сократился в два раза по сравнению со значением предыдущего рекордного по этому показателю года (1,65 млн кв. м в 2014 году) и составил 800 тыс. кв. м. С начала года общее предложение на рынке Московского региона увеличилось на 8% (до 10,8 млн кв. м). Уровень вакантности на конец 2015 года в среднем по рынку составляет 8,8%, что эквивалентно 950 тыс. кв. м свободных площадей.

-- ставки аренды

Тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 года, в 2015 году сохранилась и стала повсеместной. При этом произошло падение стоимости аренды до минимально низких значений. Темпы падения были выше в первой половине года (15-17%), тогда как за второе полугодие ставки аренды уменьшились в среднем на 5-7%. На складские помещения класса А арендная ставка установилась на уровне 3,8 тыс.-3,9 тыс. рублей за 1 кв. м в год (triple net) , снизившись за год на 22-24%. Помещения класса В предлагаются за 3,5 тыс.-3,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год, что ниже уровня конца 2014 года на 20-22%.

-- цена продажи

Средняя цена продажи новых зданий сохраняется на уровне 40 тыс.-45 тыс. рублей за 1 кв. м

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

X5 Retail Group арендовала 66 тыс. кв. м. в ЛП "Софьино"
"Дикси" арендовала 54 тыс. кв. м в СК "А-терминал"
"Дочки-сыночки" арендовали 42 тыс. кв. м в СК "Инфрастрой Быково"
Globus Group арендовала 40 тыс. кв. м в СК "Холмогоры"
Nopeus ART арендовала 40 тыс. кв. м в ПЛК "Северное Домодедово"
Adidas арендовала 120 тыс. кв. м в СК "PNK-Чехов 2"

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Объем сделок по продаже, доля которых уверенно росла, начиная с 2010 года, в 2015 году составил 23% от совокупного поглощения, тем самым уменьшившись на 4 п.п. по сравнению с показателем 2014 года. При этом почти все такие сделки - сделки по продаже с последующим строительством объекта под клиента по схеме built-to-suit.
Крупнейшие сделки:
"Леруа Мерлен" приобрела 100 тыс. кв. м в ЛП "Южные врата"
"Дикси" приобрела 55 тыс. кв. м в "PNK - Северное Шереметьево"

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь (тыс. кв. м)

Дата открытия

"ПНК-Чехов 3" (1 корпус)

Симферопольское, 50

          102,2  

2 кв. 2015

"Холмогоры" (I очередь)

Ярославское, 31

            91,5  

2 кв. 2015

"Логопарк Север-2" (I-очередь)

Ленинградское, 27

            75,0  

1 кв. 2015

"ПНК-Бекасово" (3 корпус)

Киевское, 50

            63,5  

2 кв. 2015

"Шерризон-Норд" (I очередь)

Ленинградское, 14

            55,6  

4 кв. 2015

"Южные Врата" (здание 2, блоки CDE)

Каширское, 30

            50,0  

1 кв. 2015

"ПНК-Северное Шереметьево" (7 корпус)

Рогачевское, 25

            46,6  

4 кв. 2015

-- замороженные объекты, причины

Замороженных объектов не отмечено

-- новые проекты

Объект

Адрес (Шоссе, км от МКАД)

Площадь (тыс. кв. м)

Дата открытия

"Южные Врата"

Каширское, 30

100,0

3 кв. 2016

"ПНК-Валищево" (4 корпус)

Симферопольское, 32

96,0

3 кв. 2016

"Атлант Парк" (Ж7 корпус)

Горьковское, 27

60,4

1 кв. 2016

СК ССТ (III-очередь, Блок 4)

Новорязанское, 30

50,0

2 кв. 2016

"Внуково-II" (I очередь)

Киевское, 20

50,0

2 кв. 2016

ЛК FM Logistic (I очередь)

Носовихинское, 30

50,0

3 кв. 2016

"Кожухово"

Москва, Косинское ш., 5

47,7

1 кв. 2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2016 году будет сохраняться непростая ситуация для собственников, но при этом интерес со стороны арендаторов к наиболее качественным объектам будет способствовать постепенному выравниванию дисбаланса в спросе и предложении на рынке и стабилизации показателей. В 2016 году девелоперская активность сохранится на уровне 2015 года, отчасти за счет доминирования строительства по схеме built-to-suit. Объем нового предложения в 2016 году составит порядка 750 тыс. кв. м. Спрос уступит значению предыдущего года и составит порядка 1 млн кв. м. поглощенных площадей. Для рынка будет характерна высокая вакантность при низком уровне арендных ставок. Такие условия будут выгодны для арендаторов. Однако во втором полугодии ситуация может начать меняться в сторону снижения вакантности и постепенного увеличения арендных ставок по мере вымывания площадей в объектах с хорошей локацией и в наиболее современных объектах.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение

2015 год охарактеризовался для российского гостиничного рынка рядом изменений: полным переходом на рублевые денежные потоки (как в плане доходов, так и в плане расходов), локализацией спроса, значительным ростом числа гостей из российских регионов, бизнесменов и туристов, перемещением источников зарубежного спроса с Запада на Восток, ростом загрузки и сложностями с увеличением стоимости проживания в долларовом выражении во всех сегментах.
Московский рынок в 2015 году пополнился 757 номерами под международными брендами: Ibis Dynamo, Hampton by Hilton Strogino, Marriott New Arbat. Также в 2015 году был открыт StandArt hotel.
В 2016 году ожидается оживление рынка в части нового ввода: в Москве заявлены к вводу около 2,2 тыс. брендированных гостиничных номеров. Из интересных проектов, ожидаемых в этом году, стоит отметить крупную трехбрендовую гостиницу - Novotel, Ibis, Adagio - компании "Патеро Девелопмент" в районе Киевского вокзала на 701 номер, первый отель под международным брендом в московском аэропорту "Внуково" - Four Points by Sheraton.
-- баланс спроса и предложения

Качественные гостиницы практически во всех сегментах приняли в 2015 году значительно больше гостей, чем в предыдущем году. Средняя загрузка по рынку выросла в Москве на 4,2%, или 2,7 п.п. в абсолютном значении, достигнув 67,5%. Доходность на номер (RevPAR) в рублевом выражении увеличилась на 7%.

-- стоимость проживания, динамика

Средний тариф в Москве вырос по итогам 2015 года на 2% (до 8 тыс. рублей), причем основным драйвером динамики среднего показателя по рынку выступил люксовый сегмент, который завершил год на уровне 15 тыс. рублей (рост на 14%).

-- сделки по продаже-приобретению отелей

Крупных сделок отмечено не было

-- прогноз, ожидаемые тренды
На 2016 год с определенной долей уверенности можно предсказать следующее:
•    локальный спрос будет превалирующим источником дохода для большинства отелей, в том числе деловой спрос, основной сегмент для Москвы, станет преимущественно внутрироссийским;
•    туристы из массовых азиатских направлений будут превалирующей географией зарубежного спроса;
•    при дальнейшей стимуляции государством внутреннего туризма будет увеличиваться популярность российских направлений выходного дня и отпуска;
•    количество размещенных в отелях гостей (загрузка) на основных деловых и туристических направлениях будет расти;
•    тарифы в долларовом выражении должны начать стабилизироваться;
•    инвесторы будут крайне консервативно подходить к запуску реализации новых проектов.
В ближайшее время у отелей всех сегментов должна появиться возможность начать наращивать тарифы на фоне растущего спроса, чему будет способствовать стимуляция правительством дальнейшей локализации экономики. Стабилизация геополитической ситуации в мире и внешнего имиджа России помогут увеличить количество гостей из-за рубежа и частично вернуть западный спрос с более высоким уровнем платежеспособности. При условии же усиления национальной валюты и, соответственно, постепенного роста оценочной стоимости гостиничных активов, должен активизироваться и рынок транзакций.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: CBRE, S.A. Ricci, JLL, Knight Frank, Welhome, RRG, Praedium