PRO Москва

Москва является столицей Российской Федерации, городом федерального значения, административным центром Центрального федерального округа и центром Московской области, в состав которой не входит.

Крупнейший по численности населения город России (население на 1 января 2013 года - 12 108 257 человек), а также самый населенный из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещерской низменности (на юго-востоке). Территория города на 2012 год составляет 2 510 кв. км. Треть (877 кв. км) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1 633 кв. км - за кольцевой автодорогой.

Москва является экономическим, политическим, инфраструктурным, туристическим и дипломатическим центром России. В столице сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрирована и имеет центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от нее.

Москва - крупный мировой научный центр, представленный научно-исследовательскими институтами, работающими во многих отраслях таких, как: ядерная энергетика, микроэлектроника, космонавтика и другие.

Состояние коммерческой недвижимости
Объем ввода коммерческой недвижимости в Москве сократился во всех сегментах в среднем в два раза. Общий объем по трем сегментам – офисы, торговые центры, склады – ожидается на уровне около 900 тыс. кв. м по сравнению с 1,9 млн кв. м в 2016 году. Связано это с завершением девелоперского цикла: проекты, которые были начаты до кризиса, завершаются, а проекты нового цикла еще не готовы ко вводу.
Офисная недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Совокупный объем ввода офисов в 2017 году не превысит 250 тыс. кв. м. Девелоперский цикл прошлого периода подходит к концу: проекты, строительство которых началось пять-семь лет назад, уже завершены и объекты, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайшее время, являются завершающими в этом цикле.
 
Объем сделок аренды и покупки офисов в Москве в 1-3 кварталах составил 770 тыс. кв. м, что на 10% меньше объема аналогичного периода 2016 года. Снижается доля сделок продления и пересмотра коммерческих условий — большая часть крупных игроков уже изменила условия своего пребывания в текущих офисах, поэтому в структуре спроса преобладают новые сделки аренды и покупки.
 
Доля свободных площадей продолжает снижаться, достигнув показателя 14,7% по итогам 3-го квартала. Желание компаний занимать площади в высококачественных зданиях становится все более явным: наибольшее снижение вакантности произошло в классе А, где доля вакантных офисов за квартал сократилась с 16,7 до 15,7%.
 
Ставки аренды без учета эксплуатационных расходов и НДС:
 
В премиальном сегменте – 600-750 долл. США/кв. м/год, или 35-44 тыс. руб./кв. м/год. 
В классе А – 400-670 долл. США/кв. м/год, или 24-40 тыс. руб./кв. м/год.
В классе В+ – 2-25 тыс. руб./кв. м/год.
В классе В- – 8-12 тыс. руб./кв. м/год.
 
-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды 
 
Арендатор Объект Класс Арендованная площадь, кв. м
Яндекс Большевик А 17 000
Теле2 Комсити А  13 053
Технологический Центр Дойче Банка Аквамарин III A  10 200
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Офисная площадь, кв. м Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Большевик Фаза I (зд. 2-6, 12, 15, 18) Москва, Ленинградский пр-т, 15 14 143   1 кв. 2017  
Дубровка Плаза
Москва, п. Сосенское, Ясеневая ул., 1
7 000   1 кв. 2017  
Оазис Москва, Коровий Вал ул., 5 35 000   3 кв. 2017  
Фили Град Фаза II Москва, Береговой пр-д, вл. 21 949   3 кв. 2017  
Форум Сити Вернадского пр-т, 37, стр. 2 13 634   3 кв. 2017  
Грузинка 30 Москва, Грузинская Б. ул., 30А, стр. 1 4 000   3 кв. 2017  
IQ-квартал Москва, Пресненская наб., 11 123 192   2017 4 кв.  

17 000

 

 

Торговая недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
По предварительной оценке JLL, в 2017 году в Москве ожидается ввод около 150 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что станет наименьшим показателем за пять лет. По итогам года общий объем арендопригодных площадей в качественных ТЦ составит 5,15 млн кв. м. Насыщенность торговыми центрами достигнет 413 кв. м на 1 тыс. жителей.
 
Главным трендом московского рынка торговой недвижимости в 2017 году было снижение вакантности в качественных торговых центрах Москвы, чему способствовал низкий объем нового предложения. Доля свободных площадей в качественных торговых центрах уменьшилась с 7,5% на конец 2016 года до 6% на конец 2017 года. Уровень вакантности в праймовых торговых центрах, с высокими показателями посещаемости и конверсии, держался на уровне близком к нулю на протяжении всего года.
 
Общая активность международных ритейлеров в 2017 году сопоставима с уровнем прошлого года, когда на рынке появилось 47 новых брендов против 49 в этом году.
 
Кроме того, некоторые иностранные бренды принимают решения о возращении на рынок в будущем году: американский производитель сумок и аксессуаров Coach, немецкий fashion-ритейлер Orsay, французские парфюмерно-косметические магазины бренда Sephora.
 
-- ставки аренды 
 
На протяжении последних двух лет наблюдается стабилизация арендных ставок в торговых центрах Москвы. Максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя в торговой галерее – 74 тыс. руб. за кв. м в год.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь GBA/GLA Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Vegas Кунцево 55 км МКАД
231 253/
113 402
  3 кв. 2017  
Фили Град Береговой проезд, 5
15 000/ 
12 000
  4 кв. 2017  
Видное Ритейл Парк М4 Дон
105 000/
24 500
  4 кв. 2017  
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь GBA Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Каширская плаза Каширское шоссе, 61 195 500/
71 000
  2018  
Остров Мечты Нагатинская Пойма 243 000/
65 000
  2018  
Арена плаза Ленинградский проспект, 36
169 700/
20 000
  2018  
Миля Авиаконструктора Миля ул.
38 000/
18 765
  2018  
ТПУ «Рассказовка» Боровское шоссе / ул. К. Чуковского
29 000/
18 600
  2018  
Смоленский пассаж, 
2 очередь
Смоленская пл., 7к9
58 510/
17 750
  2018  
Киргизия Зеленый проспект, 81
25 561/
14 234
  2018  
Галеон Ленинский проспект, 123
36 557/
14 000
  2018  
ТПУ «Рязанская» ул. Нижегородская
20 000/
14 000
  2018  
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
Дальнейшее восстановление девелоперской активности будет происходить на фоне стабилизации российской экономики. Это приведет к положительной динамике ввода торговых центров в столице в 2018-2020 годах. Стоит отметить, что значительную долю в структуре новых проектов занимают районные ТЦ небольшого формата на месте бывших кинотеатров, которые реализует компания ADG group. Это в результате приведет к снижению среднего размера строящихся торговых центров – с 50 тыс. кв. м в 2017 году до 34 тыс. кв. м в 2018 году и 29 тыс. кв. м в 2019 году.
 
В условиях отсутствия значительного ввода новых площадей (около 300 тыс. кв. м в 2018 году) мы будем наблюдать постепенное заполнение торговых центров, введенных в 2015–2017 годах, и стабилизацию доли вакантных площадей на уровне 6%. 
169 700/
20 000

 

Складская недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
По предварительной оценке JLL, объем ввода складских площадей в Московском регионе в 2017 году составит около 450-500 тыс. кв. м, что в 2 раза меньше результата 2016 года, а общий объем рынка вырастет до 16,8 млн кв. м. Доля вакантных площадей достигнет 8%, или около 1,3 млн кв. м из общего объема предложения на рынке.
 
Объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе за первые девять месяцев года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 26%, до 864 тыс. кв. м.
 
Более половины объема июля-августа текущего года обеспечили две крупнейшие в истории рынка сделки с компаниями e-commerce – покупка «Утконосом» 70 тыс. кв. м в «Логопарк Север – 2» и контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 тыс. кв. м между Wildberries и компанией «А Плюс Девелопмент». Помимо этого, в минувшем квартале «Гала-Центр» арендовал 23 тыс. кв. м в «Томилино».
 
Среди активных игроков первых трех кварталов 2017 года можно выделить ритейлеров и производственные компании (47% и 22% соответственно).
Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400-500 тыс. кв. м. В результате годовой объем спроса может составить 1,3-1,4 млн кв. м.
 
-- ставки аренды 
 
3 000 - 3 600 руб./кв. м/ год (triple net)
 
---- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи
 
Период Арендатор Название объекта Площадь (кв. м)
2 кв. 2017 KSS Freight Village 35 625
2 кв. 2017 Техстройконтракт PNK Парк Валищево 14 000
3 кв. 2017 Wildberries.ru ИП Коледино 145 981
3 кв. 2017 Утконом Ориентир Север - 2 68 719
 
-- сданные объекты (таблица) - Примеры крупных складских комплексов
 
Объект Адрес Площадь (тыс. кв. м) Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Ориентир Север 2 (блоки 2-4, 4) Московская область, Солнечногорский район, 82 762   2-4 кв. 2017  
ЛП Клин Логистикс Московская область, г. Клин 56 520   2 кв. 2017  
ЛП Дмитров (блок С) Московская область, Дмитровский район, деревня Никольское 45 412   1,3 кв. 2017  
Green Store Г. Москва 42 700   4 кв. 2017  
PNK Парк Бекасово (строение 4) Московская область, Нарофоминский городской округ 33 430   4 кв. 2017  
Борисовка (фаза I) Московская область, городской округ Подольск 33,000  
4 кв. 2017
 
Transservice Custom (фаза II) Московская область, Пушкинский район, село Тарасовка 22 300   2 кв. 2017  
Diart Московская область, Солнечногорский район 16 235   1 кв. 2017  
 
-- новые проекты (таблица) - Примеры крупных складских комплексов
 
Объект Адрес (Шоссе, км от МКАД) Площадь (тыс. кв. м) Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Wildberries.ru Симферопольское шоссе, 34 км от МКАД 100 000   4 кв. 2018  
Склад в Солнечногорском районе Ленинградское шоссе, 33 км от МКАД 90 000   2 кв. 2018  
Ориентир Север 3 (BTS для Утконос) Ленинградское шоссе, 33 км от МКАД 68 719   3 кв. 2018  
PNK Парк Валищево (стр. 11) Симферопольское шоссе, 32 км от МКАД 52 452   4 кв. 2018  
ЛП Внуково 2 (фаза II) Боровское шоссе, 20 км от МКАД
50 000
  4 кв. 2017  
ПСК Кожухово Косинское шоссе, 8 км от МКАД 47,500   1 кв. 2018  
Технопарк Успенский (фаза II) Горьковское шоссе, 44 км от МКАД 42 000   4 кв. 2017  
Атлант Парк Горьковское шоссе, 29 км от МКАД 40 000   3 кв. 2018  
Гостиничная недвижимость
-- баланс спроса и предложения
 
В 2017 году мы наблюдали стабильный рост качественного гостиничного рынка Москвы – с точки зрения как объема предложения, так и основных операционных показателей. Мы прогнозируем, что по итогам года загрузка в среднем по качественному рынку увеличится на 1,4 п.п. в сравнении с предыдущим годом и превысит 73%, тем самым установив очередной рекорд. Средний тариф (ADR) также продолжит рост и в целом за год увеличится примерно на 2%, до 7,6 тыс. руб. В совокупности это приведет к приросту в доходности на номер (RevPAR), которая приблизится к 5,5 тыс. руб.
В этом году предложение брендированных гостиниц в Москве и области увеличилось на 2 тыс. номеров, что составляет более половины ввода в России в целом (3,7 тыс. номеров). Основной объем столичных открытий пришелся на верхний предел среднего сегмента – 43%, далее следуют средний сегмент (24%), эконом (18%) и верхний предел среднего сегмента (15%). Стоит отметить, что ни один люксовый отель в уходящем году открыт не был.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Кол-во номеров Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Ibis Октябрьское поле 242   2017  
Ibis Budget Панфиловская 120   2017  
Ibis Аэропорт Домодедово 150   2017  
Hilton Garden Inn Красносельская 292   2017  
Azimut  Смоленская 474   2017  
Park Inn Измайлово 109   2017  
Hyatt Regency Петровский Парк 298   2017  
Holiday Inn Express Павелецкая 243   2017  
Tulip Inn Софрино Парк Отель 119   2017  
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Кол-во номеров Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Four Points by Sheraton Внуково 250   2018  
Holiday Inn Express Шереметьево 198   2018  
Holiday Inn Express Ховрино 170   2018  
Radisson Blu Олимпийский 340   2018  
DoubleTree by Hilton Внуково 432   2018  
Pentahotel Новый Арбат 242   2018