PRO Москва

Москва является столицей Российской Федерации, городом федерального значения, административным центром Центрального федерального округа и центром Московской области, в состав которой не входит.

Крупнейший по численности населения город России (население на 1 января 2013 года - 12 108 257 человек), а также самый населенный из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещерской низменности (на юго-востоке). Территория города на 2012 год составляет 2 510 кв. км. Треть (877 кв. км) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1 633 кв. км - за кольцевой автодорогой.

Москва является экономическим, политическим, инфраструктурным, туристическим и дипломатическим центром России. В столице сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме того, большая часть крупнейших компаний зарегистрирована и имеет центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено за тысячи километров от нее.

Москва - крупный мировой научный центр, представленный научно-исследовательскими институтами, работающими во многих отраслях таких, как: ядерная энергетика, микроэлектроника, космонавтика и другие.

Состояние коммерческой недвижимости
Объем ввода коммерческой недвижимости в Москве сократился во всех сегментах в среднем в два раза. Общий объем по трем сегментам – офисы, торговые центры, склады – ожидается на уровне около 900 тыс. кв. м по сравнению с 1,9 млн кв. м в 2016 году. Связано это с завершением девелоперского цикла: проекты, которые были начаты до кризиса, завершаются, а проекты нового цикла еще не готовы ко вводу.
Офисная недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Совокупный объем ввода офисов в 2017 году не превысит 250 тыс. кв. м. Девелоперский цикл прошлого периода подходит к концу: проекты, строительство которых началось пять-семь лет назад, уже завершены и объекты, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайшее время, являются завершающими в этом цикле.
 
Объем сделок аренды и покупки офисов в Москве в 1-3 кварталах составил 770 тыс. кв. м, что на 10% меньше объема аналогичного периода 2016 года. Снижается доля сделок продления и пересмотра коммерческих условий — большая часть крупных игроков уже изменила условия своего пребывания в текущих офисах, поэтому в структуре спроса преобладают новые сделки аренды и покупки.
 
Доля свободных площадей продолжает снижаться, достигнув показателя 14,7% по итогам 3-го квартала. Желание компаний занимать площади в высококачественных зданиях становится все более явным: наибольшее снижение вакантности произошло в классе А, где доля вакантных офисов за квартал сократилась с 16,7 до 15,7%.
 
Ставки аренды без учета эксплуатационных расходов и НДС:
 
В премиальном сегменте – 600-750 долл. США/кв. м/год, или 35-44 тыс. руб./кв. м/год. 
В классе А – 400-670 долл. США/кв. м/год, или 24-40 тыс. руб./кв. м/год.
В классе В+ – 2-25 тыс. руб./кв. м/год.
В классе В- – 8-12 тыс. руб./кв. м/год.
 
-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды 
 
Арендатор Объект Класс Арендованная площадь, кв. м
Яндекс Большевик А 17 000
Теле2 Комсити А  13 053
Технологический Центр Дойче Банка Аквамарин III A  10 200
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Офисная площадь, кв. м Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Большевик Фаза I (зд. 2-6, 12, 15, 18) Москва, Ленинградский пр-т, 15 14 143   1 кв. 2017  
Дубровка Плаза
Москва, п. Сосенское, Ясеневая ул., 1
7 000   1 кв. 2017  
Оазис Москва, Коровий Вал ул., 5 35 000   3 кв. 2017  
Фили Град Фаза II Москва, Береговой пр-д, вл. 21 949   3 кв. 2017  
Форум Сити Вернадского пр-т, 37, стр. 2 13 634   3 кв. 2017  
Грузинка 30 Москва, Грузинская Б. ул., 30А, стр. 1 4 000   3 кв. 2017  
IQ-квартал Москва, Пресненская наб., 11 123 192   2017 4 кв.  

17 000

 

Торговая недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
По предварительной оценке JLL, в 2017 году в Москве ожидается ввод около 150 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что станет наименьшим показателем за пять лет. По итогам года общий объем арендопригодных площадей в качественных ТЦ составит 5,15 млн кв. м. Насыщенность торговыми центрами достигнет 413 кв. м на 1 тыс. жителей.
 
Главным трендом московского рынка торговой недвижимости в 2017 году было снижение вакантности в качественных торговых центрах Москвы, чему способствовал низкий объем нового предложения. Доля свободных площадей в качественных торговых центрах уменьшилась с 7,5% на конец 2016 года до 6% на конец 2017 года. Уровень вакантности в праймовых торговых центрах, с высокими показателями посещаемости и конверсии, держался на уровне близком к нулю на протяжении всего года.
 
Общая активность международных ритейлеров в 2017 году сопоставима с уровнем прошлого года, когда на рынке появилось 47 новых брендов против 49 в этом году.
 
Кроме того, некоторые иностранные бренды принимают решения о возращении на рынок в будущем году: американский производитель сумок и аксессуаров Coach, немецкий fashion-ритейлер Orsay, французские парфюмерно-косметические магазины бренда Sephora.
 
-- ставки аренды 
 
На протяжении последних двух лет наблюдается стабилизация арендных ставок в торговых центрах Москвы. Максимальная ставка аренды для помещений площадью 100 кв. м на первом этаже торговой галереи остается на уровне 195 тыс. руб. за кв. м в год, средняя в торговой галерее – 74 тыс. руб. за кв. м в год.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь GBA/GLA Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Vegas Кунцево 55 км МКАД
231 253/
113 402
  3 кв. 2017  
Фили Град Береговой проезд, 5
15 000/ 
12 000
  4 кв. 2017  
Видное Ритейл Парк М4 Дон
105 000/
24 500
  4 кв. 2017  
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь GBA Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Каширская плаза Каширское шоссе, 61 195 500/
71 000
  2018  
Остров Мечты Нагатинская Пойма 243 000/
65 000
  2018  
Арена плаза Ленинградский проспект, 36
169 700/
20 000
  2018  
Миля Авиаконструктора Миля ул.
38 000/
18 765
  2018  
ТПУ «Рассказовка» Боровское шоссе / ул. К. Чуковского
29 000/
18 600
  2018  
Смоленский пассаж, 
2 очередь
Смоленская пл., 7к9
58 510/
17 750
  2018  
Киргизия Зеленый проспект, 81
25 561/
14 234
  2018  
Галеон Ленинский проспект, 123
36 557/
14 000
  2018  
ТПУ «Рязанская» ул. Нижегородская
20 000/
14 000
  2018  
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
Дальнейшее восстановление девелоперской активности будет происходить на фоне стабилизации российской экономики. Это приведет к положительной динамике ввода торговых центров в столице в 2018-2020 годах. Стоит отметить, что значительную долю в структуре новых проектов занимают районные ТЦ небольшого формата на месте бывших кинотеатров, которые реализует компания ADG group. Это в результате приведет к снижению среднего размера строящихся торговых центров – с 50 тыс. кв. м в 2017 году до 34 тыс. кв. м в 2018 году и 29 тыс. кв. м в 2019 году.
 
В условиях отсутствия значительного ввода новых площадей (около 300 тыс. кв. м в 2018 году) мы будем наблюдать постепенное заполнение торговых центров, введенных в 2015–2017 годах, и стабилизацию доли вакантных площадей на уровне 6%. 
169 700/
20 000
Складская недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
По предварительной оценке JLL, объем ввода складских площадей в Московском регионе в 2017 году составит около 450-500 тыс. кв. м, что в 2 раза меньше результата 2016 года, а общий объем рынка вырастет до 16,8 млн кв. м. Доля вакантных площадей достигнет 8%, или около 1,3 млн кв. м из общего объема предложения на рынке.
 
Объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе за первые девять месяцев года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 26%, до 864 тыс. кв. м.
 
Более половины объема июля-августа текущего года обеспечили две крупнейшие в истории рынка сделки с компаниями e-commerce – покупка «Утконосом» 70 тыс. кв. м в «Логопарк Север – 2» и контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 тыс. кв. м между Wildberries и компанией «А Плюс Девелопмент». Помимо этого, в минувшем квартале «Гала-Центр» арендовал 23 тыс. кв. м в «Томилино».
 
Среди активных игроков первых трех кварталов 2017 года можно выделить ритейлеров и производственные компании (47% и 22% соответственно).
Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400-500 тыс. кв. м. В результате годовой объем спроса может составить 1,3-1,4 млн кв. м.
 
-- ставки аренды 
 
3 000 - 3 600 руб./кв. м/ год (triple net)
 
---- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи
 
Период Арендатор Название объекта Площадь (кв. м)
2 кв. 2017 KSS Freight Village 35 625
2 кв. 2017 Техстройконтракт PNK Парк Валищево 14 000
3 кв. 2017 Wildberries.ru ИП Коледино 145 981
3 кв. 2017 Утконом Ориентир Север - 2 68 719
 
-- сданные объекты (таблица) - Примеры крупных складских комплексов
 
Объект Адрес Площадь (тыс. кв. м) Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Ориентир Север 2 (блоки 2-4, 4) Московская область, Солнечногорский район, 82 762   2-4 кв. 2017  
ЛП Клин Логистикс Московская область, г. Клин 56 520   2 кв. 2017  
ЛП Дмитров (блок С) Московская область, Дмитровский район, деревня Никольское 45 412   1,3 кв. 2017  
Green Store Г. Москва 42 700   4 кв. 2017  
PNK Парк Бекасово (строение 4) Московская область, Нарофоминский городской округ 33 430   4 кв. 2017  
Борисовка (фаза I) Московская область, городской округ Подольск 33,000  
4 кв. 2017
 
Transservice Custom (фаза II) Московская область, Пушкинский район, село Тарасовка 22 300   2 кв. 2017  
Diart Московская область, Солнечногорский район 16 235   1 кв. 2017  
 
-- новые проекты (таблица) - Примеры крупных складских комплексов
 
           
           
           
           
           
           
           
           
           
Объект Адрес (Шоссе, км от МКАД) Площадь (тыс. кв. м) Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Wildberries.ru Симферопольское шоссе, 34 км от МКАД 100 000 4 кв. 2018
Склад в Солнечногорском районе Ленинградское шоссе, 33 км от МКАД 90 000 2 кв. 2018
Ориентир Север 3 (BTS для Утконос) Ленинградское шоссе, 33 км от МКАД 68 719 3 кв. 2018
PNK Парк Валищево (стр. 11) Симферопольское шоссе, 32 км от МКАД 52 452 4 кв. 2018
ЛП Внуково 2 (фаза II) Боровское шоссе, 20 км от МКАД 50 000 4 кв. 2017
ПСК Кожухово Косинское шоссе, 8 км от МКАД 47,500 1 кв. 2018
Технопарк Успенский (фаза II) Горьковское шоссе, 44 км от МКАД 42 000 4 кв. 2017
Атлант Парк Горьковское шоссе, 29 км от МКАД 40 000 3 кв. 2018
-- прогноз, ожидаемые тренды.
 
---- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи
Гостиничная недвижимость

-