PRO Нижний Новгород

Нижний Новгород считается крупным мегаполисом, численность населения которого за последние годы приблизилась к 2 млн. человек (5-е место по России после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга). Он является столицей Волго-Вятского экономического района. Расстояние до Москвы составляет чуть более 400 км (самый ближайший к столице крупный город).

Как по численности населения, так и по промышленному потенциалу Нижний Новгород входит в первую пятерку городов России. Денежный доход в среднем на душу населения демонстрирует уверенную тенденцию роста. По показателю средней начисленной заработной платы Нижний Новгород находится посередине между основными крупными российскими федеральными центрами.

Инвестиционная привлекательность Нижнего Новгорода обусловлена положительной динамикой его экономического развития, выгодным географическим положением и наличием высокоразвитой транспортной инфраструктуры (крупнейший центр машиностроения).

Деловая активность в городе в 2011 гг. возросла по сравнению с кризисным периодом. Испытывающие наибольшие негативные последствия отрасли экономики, которые занимают важное место (машиностроение), наращивают объемы производства.

Объем инвестиций в основной капитал экономики Нижнего Новгорода за 7 месяцев 2011 года составил более 24,4 млрд. рублей.  Зарубежные инвестиции за этот же период составили 456 млн. рублей. Больше всех в нижегородские предприятия инвестировали японская фирма «Ниссан Трейдинг, ЛТД» и французские компании «Ондулин SA» и «Оффитек SA».

Состояние коммерческой недвижимости

Общая торговая площадь города составила около 770 тыс. кв. м, из них около трети приходится на современные торговые центры. В городе также имеются магазины крупных российских и международных торговых сетей.

Все это является привлекательными факторами для российских и международных предприятий различных отраслей, которые открывают в городе свои производства, филиалы и представительства. Стоит отметить, что пик активности в отрасли строительства пришелся на 2007-2008 гг. После кризиса 2009 г. возобновилась работа по сносу ветхих зданий, строительству объектов коммерческой недвижимости. К актуальным проблемам города можно отнести неравномерность развития районов и чрезмерную загруженность исторического центра.

Если сравнивать рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода с аналогичными рынками других городов Поволжья, то можно с уверенностью сказать о лидирующих позициях Нижнего Новгорода.

С небольшим перевесом в сегменте торговой недвижимости выигрывает лишь Самара. В целом, близость Нижнего Новгорода к Москве предопределяет его интенсивное развитие.

В 2011 году рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода охарактеризовался стабилизацией

и постепенным восстановлением после кризиса. Значительных изменений в ценах продаж и ставок аренды отмечено не было.

Основные факторы роста на рынке недвижимости - это общий рост экономики города и снижение барьеров при получении кредитных средств. При активизации финансового рынка и увеличении доступности заемных средств объем инвестиций в сегмент офисной недвижимости возрастет.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Рынок офисных помещений Нижнего Новгорода еще полностью не преодолел начальный этап своего развития, но с учетом проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию, он стремится к увеличению объема предложений качественных площадей. Подобные перспективы роста также связаны с переориентацией интересов девелоперов в сторону региональных рынков по мере насыщения коммерческими проектами столичного рынка.

Но ситуация все равно остается сложной. Например, под офисные здания часто сдают помещения  бывших научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования. Зачастую офисные помещения в таких строениях сдаются полулегально. Вторым, более качественным источником предложения офисных помещений выступают бывшие жилые и административные здания, подвергшиеся полной или частичной реконструкции. Последним источником предложения выступают специализированные офисные центры и торгово-офисные комплексы. Вслед за ростом предложения возрастет и конкуренция между наиболее качественными бизнес-центрами, а менее успешные объекты вынуждены будут либо предлагать арендаторам более гибкие цены, либо осуществлять реконцепцию и модернизацию зданий во избежание «миграции» клиентов. Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время неудовлетворен, и он будет расти. Причина этому – дефицит качественных предложений.

Согласно данным экспертов, наибольший спрос по объему площадей в качественных бизнес-центрах Нижнего Новгорода приходится на помещения до 50 кв. м (около 30%). В меньшей степени востребован диапазон площадей 80-160 кв. м – около 25% входящих запросов. Диапазон 300–500 кв. м также имеет спрос в размере 14-17% в бизнес-центрах высоких классов.

Структура рынка по прогнозам специалистов LCMC изменится в сторону увеличения доли офисных площадей классов «А» и «В», что характерно для региональных рынков офисной недвижимости в принципе.

Рынок качественных бизнес-центров в Нижнем Новгороде в большей степени представлен высокими классами. Их общая доля в структуре рынка составляет 57%. Наименее качественный сегмент – класс «С» - составляет 43%. Стоит отметить, что на рынке офисной недвижимости Нижнего Новгорода фактически отсутствует класс А.

Общая арендная площадь современных офисных центров (класс А и В) на конец 2011 года составила 112,6 тыс. кв. м. Общая платежеспособность арендаторов в период кризиса существенно снизилась, что привело к ужесточению конкуренции на рынке. Наиболее современные офисные центры с максимальными ставками,

а также недавно построенные объекты вынуждены снижать цены в связи с низкой загрузкой. Интерес со стороны крупных международных компаний к аренде офисной недвижимости оценивается как средний и растущий, так как социально-экономическая роль города в экономике страны высока.

-- ставки аренды (в $ за кв. м в год), динамика

В 2010-2011 гг. наблюдалась стабилизация ценовых показателей без значительных изменений. На конец 2011 года средние наиболее вероятные рыночные базовые ставки (без расходов и НДС) составили:

270-400 $/кв. м в год для офисов класса А

220-320 $/кв. м в год для офисов класса В.

-- цена продажи, динамика

В 2011 году экспертами рынка отмечается стабилизация ситуации на рынке офисной недвижимости Нижнего Новгорода, без значительных изменений цен продаж помещений. 

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

БЦ класса В «Эсквайр»

Советская улица, д.18

6 250 кв. м

 

IV кв. 2011

-- новые проекты

Объект

Адрес

Общая площадь, кв. м

Дата открытия

Премьер

Блохиной улица, д.9

15 260

2013

На Печерской, 57

Большая Печерская улица, д.57

21 750

2013

Парус

Тимирязева улица, д.11

16 280

2013

Сити-Центр

Гагарина проспект, д.50

9 100

2013

- прогноз, ожидаемые тренды
 

В стадии строительства находится несколько современных офисных центров, часть из которых испытывают недостаток финансирования.

Эксперты рынка прогнозируют стабилизацию ценовых показателей офисной недвижимости Нижнего Новгорода в будущем году с незначительными изменениями в пределах 10%.

Проанализировав подробно ситуацию на сегодняшнем рынке офисной недвижимости, можно наметить основные  тенденции развития рынка на ближайшие пару лет. Во-первых, произойдет увеличение доли офисных площадей класса «А», следовательно, ввиду повышенного спроса в данном сегменте, медленно поползут вверх арендные ставки (выше уровня инфляции). Во-вторых, произойдет открытие новых деловых центров. В-третьих, ввиду отсутствия необходимой территории в центральной исторической части города наступит децентрализация рынка. В-четвертых, ощутимым станет дефицит офисных площадей «мелкой нарезки». И в-пятых, высокий уровень заполняемости бизнес-центров всех классов сохранится.

 

 

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Если до начала 90-х годов центральная часть города представляла собой, в основном, комплекс ведомственных административных зданий, культурных и образовательных учреждений, а также торговых объектов советского образца (например, «ЦУМ»), то на протяжении последних лет центр города преобразился в торгово-деловую зону (происходит реконструкция площадей магазинов и пристройка новых помещений к жилому фонду).

Однако основным источником пополнения рынка качественными объектами торгового профиля является новое строительство отдельно стоящих зданий и реконструкция зданий изначально неторгового назначения с последующим перепрофилированием их под торговые объекты. Наличие этих факторов указывает на дефицит специализированных торговых объектов в городе, а также на активное развитие рынка. Несмотря на прошедший экономический кризис, строительство объектов в Нижнем Новгороде продолжается. Сейчас ведется строительство как минимум двух крупных торговых объектов.

Кроме того, в последнее время в Нижнем Новгороде наблюдается значительное увеличение количества магазинов федеральных торговых сетей. На смену разрозненным магазинам приходят крупные сетевые структуры, покупающие или арендующие торговые площади у прежних собственников. Подобные тенденции на рынке недвижимости способствуют постепенному регулированию торгового процесса.

На сегодняшний момент в Нижнем Новгороде успешно функционируют специализированные торговые центры, якорями в которых являются магазин аудио-, видео- и бытовой техники, продуктовый гипермаркет, гипермаркет товаров для дома, мебели, и т.п. Площадь специализированного торгового центра может варьироваться от 2 000 кв. м и более. Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты на рынке - комплексы с проработанной концепцией и упорядоченным набором арендаторов.

Общий объем предложения в наиболее качественном сегменте торговых центров  Нижнего Новгорода приближается к  500 тыс.кв.м.

В Нижнем Новгороде, как и в других городах России, наиболее востребованы площади в тех торговых центрах, которые находятся в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, крупных узловых остановок общественного транспорта. Основной спрос приходится на торговые центры, расположенные в верхней части Нижнего Новгорода, а также на Площади Революции, рядом с Московским вокзалом.

На рынке торговых помещений Нижнего Новгорода можно отметить ярко выраженную тенденцию поступательного роста объемов предложения, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности данного сегмента рынка и наличии интереса к нему со стороны девелоперов и инвесторов.

На сегодняшнем рынке недвижимости Нижнего Новгорода наиболее распространенным видом сделок является сдача в аренду помещений в торговых центрах. Продажа редка, происходит только на этапе строительства отдельных ТЦ и является скорее исключением из правила, что говорит о цивилизованности рынка. (Во многих городах-милионниках до сих пор присутствует практика продажи БЦ и ТЦ частями нескольким арендаторам, что приводит к невозможности качественного управления, а соответственно, и функционирования объекта).

В течение последних лет рынок розничной торговли в городе активно и успешно осваивался сетевыми операторами, как местными, так и федеральными. Это говорит о том, что он интересен не только российским ритейлерам. Зарубежный менеджмент также по достоинству оценил покупательский потенциал Нижнего Новгорода. 

-- ставки аренды (в $ за кв. м в год)

Уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ варьируется в зависимости от формата объекта, арендуемой площади.

продуктовый гипермаркет – $320-400 за кв. м в год

кинотеатр – $180-240 за кв. м в год

торговая галерея – $600-6 000  за кв. м в год

Ставка аренды для встроенных помещений (стрит-ритейл) составляет в среднем 240-300 $/кв. м /год

-- цена продажи, стрит-ритейл

 

Торговые помещения в формате стрит-ритейл выставляются на продажу по цене $2 300-2 800 за кв. м.

На наиболее привлекательные помещения цена может доходить до $ 4 500 за кв. м.

-- сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в $ за кв. м в год)

Ставки аренды зависят от уровня торгового центра. В наиболее востребованных ТЦ арендная плата составляет 1 100-1 400 $/кв. м/год (для магазинов площадью 100-200 кв. м, расположенных на первом этаже ТЦ).

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Девелопер

Дата открытия

Seven

Кораблестроителей ул., 22 б

8 950

«Эталон-Инвест»

01.04.2009

«Ганза»

Родионова ул., 165/13

20 663

«Жилстрой-НН»

01.12.2011

 

-- замороженные объекты, причины

Во время кризиса многие объекты, особенно находящиеся на стадии проектирования, были заморожены.

Среди приостановленных проектов – ТРЦ «Небо» (75 000 кв. м GLA, девелопер – ГК «Электроника». Проект приостановлен из-за неурегулированных земельных вопросов), ТРЦ «Куба» (18 000 кв. м GLA, девелопер –«Маринс Групп»).

 

-- новые проекты

 

Объект

Адрес

Площадь

Девелопер

Дата открытия

«РИО»

Московское ш., д. 12

100 000

«Ташир»

2012

«Седьмое небо»

Бетанкура ул., д. 1

100 000

«Столица Нижний»

2012

«Порт»

Нижневолжская наб.

30 000

«Стройинвестинжиниринг»

2012

-- прогноз, ожидаемые тренды

 

Основной тенденцией, ожидаемой на рынке г. Нижний Новгород в дальнейшей перспективе, станет появление в рамках многофункциональных комплексов (в том числе в составе жилых и деловых комплексов) торговой, развлекательной, офисной и гостиничной составляющий. Данные объекты по своим характеристикам будут приближаться к столичным и европейским стандартам.

В 2012 г. ожидается открытие трех торговых центров общей площадью 230 000 кв. м (156 000 кв. м – GLA).

С открытием новых ТЦ на рынок Нижнего Новгорода могут выйти новые торговые операторы, которые остерегались выходить на рынок в формате Street retail. Также может произойти некоторая ротация арендаторов  - из существующих ТЦ в новые более удачные по местоположению и концепции проекты.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Качественное предложение складской недвижимости Нижнего Новгорода представлено объектами класса А и В и составляет на конец 2011 года 125,4 тыс. кв. м арендных площадей. В среднесрочной перспективе на рынок планируется выход современного складского комплекса «Волжский индустриальный парк» общей площадью 30 000 кв. м.

Единственный действующий склад класса В имеет высокую заполняемость, он поглощает практически весь уровень спроса в своем сегменте. В перспективе спрос на данную недвижимость может возрасти, так как ожидается строительство новых торговых центров и рост интереса к городу со стороны крупных торговых операторов.

- ставки аренды (в $ за кв. м в год)

 

Наиболее вероятные диапазоны по средним ставкам аренды на складские помещения на конец 2011 года составили (без НДС и эксплуатационных расходов):

100-130 $/кв. м/год – класс А

57-80 $/кв. м/год – класс В

40-60 $/кв. м/год – класс С

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи (в $ за кв.м)

 

-- новые проекты

 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Инвестиции

Мегалоджикс

 

Богородский район (юг)

80 000 (арендная площадь)

2014

 

Литер Ока

 

Богородский район (юг)

83 000 (арендная площадь)

2014

Общие инвестиции в проект составят около $176 млн.

Волжский индустриальный парк

 

Кстовский район (юго-восток)

56 000 (арендная площадь)

2018

 


-- прогноз, ожидаемые тренды

Рынок близок к локальному насыщению, однако в ближайшие годы ожидается рост деловой активности и рост рынка торговой недвижимости. Это может привести к некоторому увеличению заполняемости складских комплексов.

Во II кв. 2011 г. было начато строительство 2 очереди складского комплекса «Волжский индустриальный парк», поэтому, наиболее вероятно, в краткосрочной перспективе инвестиций в складской сегмент класса А не будет. В целом, это положительно повлияет на развитие рынка складской недвижимости Нижнего Новгорода.

 

 

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение 
Количество номеров в основных гостиницах города на конец 2011 года составило 1 892 номера. 19 гостиниц, с заявленной категорией 2, 3 и 4 звезды.

На сегодняшний день на рынке гостиничной недвижимости наблюдается дефицит международных гостиничных операторов и отсутствие гостиниц категории 5*. В настоящее время на рынке присутствует только один международный оператор - Accor Group с гостиницей 3* IBIS. В перспективе ожидается выход еще одного крупного международного оператора Kempinski с гостиницей 5*.

-- баланс спроса и предложения
Перспективы развития сегмента оцениваются как достаточно высокие. Это один из наиболее востребованных сегментов недвижимости. Высокое экономическое и историческое значение города обуславливает сохранение долгосрочного потенциала развития. При этом в городе не представлено ни одной гостиницы верхнего сегмента. Дефицит предложения удовлетворяется за счет размещения туристов в гостиницах заявленной категории 4 звезды.
-- стоимость проживания, динамика
В 2011 году не отмечалось роста стоимости проживания в гостиницах. Средняя стоимость номера у стойки в гостиницах 3 звезды во 2-й половине составила 4 260 руб./номер, в гостиницах 4 звезды — 8 300 руб./номер в сутки. В течение будущего года в Нижнем Новгороде прогнозируется только сезонный рост стоимости номеров.
-- сделки по продаже-приобретению отелей
В 2011 году была сделка по продаже гостиницы ГК «Нижегородский» — «МагМа» стала основным собственником. На сегодня «МагМа» контролирует 95% акций отеля. Акции были выкуплены у структур бывшего мэра Нижнего Новгорода и гендиректора отеля Юрия Лебедева, а также Azimut Hotels Company.

-- сданные объекты 
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Ibis Нижний Новгород

Максима Горького улица, д.115

9 000 кв. м (220 номеров)

Январь 2011

-- замороженные объекты, причины
Сроки ввода отеля «Кемпински Плаза» перенесены на 2015 год.

-- новые проекты 

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Инвестиции

отель Park Inn Nizhny Novgorod

 

 

 

2013

 

Кемпински Плаза Нижний Новгород

Набережная Гребного канала/ул. Красная слобода улица

330 номеров

первый камень в строительство отеля "Кемпински Плаза Нижний Новгород" был заложен еще 7 октября 2008 года.

II кв. 2015

Стоимость строительства составит около 4,3 млрд. рублей.

 

-- прогноз, ожидаемые тренды

Рост уровня инвестиций и снижение барьеров доступа к кредитным ресурсам способно положительно повлиять на развитие рынка. В этом случае наиболее вероятно, что международные гостиничные операторы будут проявлять больший интерес к данному рынку. Ожидается рост уровня инвестиций в гостиничную недвижимость в течение ближайших нескольких лет.

 


В перспективе наиболее востребованным форматом гостиниц будут объекты, расположенные в исторической центральной части города категории 3*.