PRO Нижний Новгород

Нижний Новгород считается крупным мегаполисом, численность населения которого за последние годы приблизилась к 2 млн. человек (5-е место по России после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга). Он является столицей Волго-Вятского экономического района. Расстояние до Москвы составляет чуть более 400 км (самый ближайший к столице крупный город).

Как по численности населения, так и по промышленному потенциалу Нижний Новгород входит в первую пятерку городов России. Денежный доход в среднем на душу населения демонстрирует уверенную тенденцию роста. По показателю средней начисленной заработной платы Нижний Новгород находится посередине между основными крупными российскими федеральными центрами.

Инвестиционная привлекательность Нижнего Новгорода обусловлена положительной динамикой его экономического развития, выгодным географическим положением и наличием высокоразвитой транспортной инфраструктуры (крупнейший центр машиностроения).


 

Экономическое состояние региона

Нижний Новгород считается крупным мегаполисом, пятый по численности населения город России с населением 1 255 159 человек (после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга), важный экономический, транспортный и культурный центр страны. Город является центром Нижегородской агломерации, население которой насчитывает 2,08 млн чел.; она является четвёртой по величине в стране и второй в Среднем Поволжье. (5-е место по России. Он является столицей Волго-Вятского экономического района. Расстояние до Москвы составляет чуть более 400 км (самый ближайший к столице крупный город).

Как по численности населения, так и по промышленному потенциалу Нижний Новгород входит в первую пятерку городов России. Денежный доход в среднем на душу населения демонстрирует уверенную тенденцию роста. По показателю средней начисленной заработной платы Нижний Новгород находится посередине между основными крупными российскими федеральными центрами.

Инвестиционная привлекательность Нижнего Новгорода обусловлена положительной динамикой его экономического развития, выгодным географическим положением и наличием высокоразвитой транспортной инфраструктуры.

Деловая активность в городе в 2012 г. продолжила расти по сравнению с кризисным периодом. Испытывающие наибольшие негативные последствия отрасли экономики, которые занимают важное место (машиностроение), наращивают объемы производства.

Объем инвестиций в основной капитал экономики Нижнего Новгорода за 12 месяцев 2012 года составил более 70,5 млрд. рублей (105,2% от уровня 2011г.)

Самым важным экономическим партнером прошлого года для приволжской столицы стала Швеция. Ей принадлежит 31% всех инвестиций. Отметились в качестве инвесторов также Кипр и Чехия.

В Нижнем Новгороде в 2012 году объем иностранных инвестиций в предприятия города по сравнению с предыдущим годом вырос в 2,1 раза.

Иностранных инвестиций было получено на сумму $ 76,3 млн., из них прямых - почти $20 млн., наиболее активными инвесторами стали партнеры из Швеции, Германии, Нидерландов, Кипра.

Согласно данным Росстата, Нижегородская область занимает второе место среди регионов Приволжского федерального округа по объему инвестиций на душу населения.

В 2012 году открылась вторая очередь фабрики по производству битумно-кровельных материалов торговой марки "Ондулин" компании "Ондулин-с.м." (Франция) - объем инвестиций - 1,045 млрд. руб., а также продолжается реконструкция пивоваренного завода компании "Пивоваренная компания "Волга" (Heineken), объем инвестиций в этот проект составляет 5,211 млрд. руб.

Суммарный объем инвестиций по проектам, одобренным в 2012 году, уже составил 146 млрд. руб., планируется создание 7995 рабочих мест.

В течении 2013 года одобрено 8 заявок на реализацию инвестиционных проектов на территории областного центра, наиболее крупными из них являются:

  • строительство бизнес-центра с гостиничным комплексом в квартале улиц Малая Ямская, Обозная, Похвалинский съезд. Предполагаемый объем инвестиций в проект 2,392 млрд. рублей. Однако, чтобы приступить к реализации проекта, потенциальному инвестору придется принять участие в аукционе на развитие застроенных территорий.
  • строительство комплекса по производству пластиковых окон в Автозаводском районе (объем инвестиций в проект – 30 млн. рублей)
  • строительство асфальтобетонного завода в Сормовском районе (объем инвестиций 120 млн. рублей).

Строительство метрополитена в верхней части значительно повлияло на улучшение доступности рабочих мест для нижегородцев в этой части города. В 2012 году в Нижнем Новгороде состоялось открытие первой в Нагорной части города станции метро «Горьковская», завершилось строительство метромоста, связывающего верхнюю и нижнюю части города, появились новые транспортные развязки. Все эти факторы повлияли на распределение покупательских потоков и способствовали усилению конкуренции между действующими торговыми центрами. Из-за недостаточности бюджета строительство таких станций, как «Оперный театр» и «Сенная», было отложено.

В начале 2014 года планируется начать строительство линии метрополитена до станции «Стрелка». Предполагаемый срок завершения - 2018 год.

Следующий этап - проложение путей до станции «Волга», что в отдаленной перспективе позволит развить линию метрополитена до Бора.

В этот же период будут вестись работы по строительству линии метрополитена от станции «Горьковская» до станции «Сенная».
 

Состояние коммерческой недвижимости

В январе 2013 года в Нижнем Новгороде зарегистрировано около 4000 предложений по коммерческой недвижимости. Среди них 1295 - по торговой недвижимости, 2149 - по офисам, 397 - по производственным площадям, 57 - по складам (для сравнения, по области - 695 предложений складских помещений).

2012 год охарактеризовался пиком роста потребительского спроса на товары и услуги, что нашло отражение в оживлении спроса на аренду и приобретение коммерческой недвижимости различных категорий.

Наиболее востребованы офисные и торговые, а также производственные помещения небольшого метража с доступной ценовой политикой.

Спрос на коммерческую недвижимость набирает обороты и, более того, в Нижнем Новгороде наблюдается дефицит качественной производственной, складской и торговой недвижимости:

Рынок довольно активный, набирает обороты кредитование коммерческой недвижимости.

По итогам 2012 года в сфере коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода сохранилась тенденция 2011 года как в росте спроса, так и в росте предложения.

В 2013 году стабильная ситуация с определенным ростом цен как на покупку, так и на аренду коммерческих площадей.

Большую часть занимают так называемые помещения универсального назначения. Доля предложения здесь составляет более 30%.

Следующий по объему предложения сегмент - помещения сферы услуг и офисные площади. Доля предложения, заявленная ими на рынке недвижимости, аналогична и составляет около 20% каждая.

Далее по уровню предложения следует сегмент индустриальной недвижимости. Здесь наблюдается растущий дефицит качества как уже используемых, так и новых площадей, в частности, объектов производства и складов класса А, В и В+. Забегая вперед, хочется отметить тенденцию к улучшению: в 2013-2014 году планируется запустить несколько новых проектов индустриально-складских комплексов в черте города, а также в незначительной удаленности от нее. Комплексы с использованием современных технологий будут удовлетворять потребностям как производства, так и складирования.

Сохранился дефицит предложения торговых площадей и street-retail. Его доля составляет около 10%. Ожидается, что ввод новых объектов в 2013 году, в частности, в центральных районах города несколько улучшит ситуацию ко II кварталу 2013 года, и к концу года предложение вернется на прежний уровень за счет выхода на Нижегородский рынок крупных торговых компаний.

В целом, близость Нижнего Новгорода к Москве предопределяет его интенсивное развитие.

К актуальным проблемам города можно отнести неравномерность развития районов и чрезмерную загруженность исторического центра.

В 2012 году рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода продолжил стабильное развитие. Значительных изменений в ценах продаж и ставок аренды отмечено не было.

Основные факторы роста на рынке недвижимости - это общий рост экономики города и снижение барьеров при получении кредитных средств. При активизации финансового рынка и увеличении доступности заемных средств объем инвестиций в сегмент офисной недвижимости возрастет.
 

Офисная недвижимость

Первые современные офисные центры в Нижнем Новгороде стали появляться начиная с 2004 года. Именно в это время началось строительство новых и реконструкция административно-офисных зданий общей площадью порядка 40 000 кв.м: «Две башни» на улице Белинского, офисное здание на улице Семашко, здание на улице Канавинской, реконструированное здание на Родионова, «Авантаж» на улице Торговой.

В 2005 был открыт первый бизнес-центр класса А – «Столица Нижний» общей площадью 22 000 кв.м. До этого времени рынок офисной недвижимости города находился на начальной стадии развития – сдавались лишь помещения в бывших административных зданиях и НИИ.

Основная масса предложения на рынке представлены реконструированными или перепрофилированными зданиями изначально не офисного предназначения. Как правило, такие помещения ориентированы на местных арендаторов, для которых низкая арендная ставка является определяющим фактором.

Рынок офисных помещений Нижнего Новгорода еще полностью не преодолел начальный этап своего развития, но с учетом проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию, он стремится к увеличению объема предложений качественных площадей. Подобные перспективы роста также связаны с переориентацией интересов девелоперов в сторону региональных рынков по мере насыщения коммерческими проектами столичного рынка.

На развитие данного сегмента коммерческой недвижимости до сих пор сказываются последствия мирового финансового кризиса. Так, за последние два года было введено в эксплуатацию три современных бизнес центра: KM City общей площадью 7700 кв.м, Богемия Палас общей площадью 21000 кв.м и бизнес-центр на улице Большая Печерская, 26 общей площадью 15000 кв.м.

До кризиса было заявлено о 23 проектах строительства офисных центров. Но к настоящему времени реализованы из них только четыре, ещё шесть на стадии строительства, остальные так и остались проектами.

Вслед за ростом предложения возрастет и конкуренция между наиболее качественными бизнес-центрами, а менее успешные объекты вынуждены будут либо предлагать арендаторам более гибкие цены, либо осуществлять реконцепцию и модернизацию зданий во избежание «миграции» клиентов. Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время не удовлетворен, и он будет расти. Причина этому – дефицит качественных предложений.

Структура рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода:

КЛАСС «А» - 9%, КЛАСС «В+» - 8%, КЛАСС «В» - 44%, КЛАСС «С» - 39%.

  • общая характеристика, баланс спроса и предложения

В настоящее время в городе функционирует порядка 80 объектов идентифицирующих себя в качестве бизнес-центров. Без учета морально устаревших зданий площадью менее 1000 кв.м, сдаваемых под офисы, изначально не предназначенных для ведения бизнеса, их число сокращается до 66 штук общей площадью 838 600 кв.м классов А, В, В+ и С. В городе функционирует 14 объектов, прошедших классификацию ГУД (Гильдии управляющих и девелоперов).

Объект

Класс

Общая площадь, кв.м

Год открытия

Район

Лобачевский Plaza

А

36 800

2008

Нижегородский

Столица Нижний

А

23 000

2005

Нижегородский

ЦМТ Нижний Новгород

А

17 500

2009

Нижегородский

Бугров Бизнес Парк

В+

23 400

2008

Ленинский

Ока

В+

6 300

2009

Нижегородский

Теледом

В+

5 600

2006

Советский

Холодный, 10а

В+

14 400

2009

Нижегородский

Бизнес-центр на проспекте Гагарина, 176

В

11 200

2010

Приокский

Новая площадь

В

10 500

2008

Нижегородский

Орбита

В

38 000

2005

Нижегородский

Пушкинский

В

24 700

2005

Советский

Родионова, 23

В

7 700

2004

Нижегородский

Бизнес-центр на Нижне-Волжской набережной, 9

С

2 400

2007

Нижегородский

Портал

С

3 500

2005

Советский

Офисные площади предлагаются от 5 до 12000 кв.м, в среднем около 120 кв.м.

Другой актуальной проблемой, особенно для бизнес-центров, расположенных в перегруженном историческом центре города, является обеспечение достаточным количеством парковочных мест.

Спрос на качественные офисы в Нижнем Новгороде пока еще далек от насыщения.

На рынке офисной недвижимости города наблюдается достаточно стабильный спрос на помещения малого формата до 50 кв.м. В то же время в городе крайне трудно найти крупноформатную площадку от 300 кв.м, особенно в бизнес-центрах класса А. Предложений достаточно много, но не все они соответствуют запросам потенциальных арендаторов с точки зрения транспортной доступности, технических характеристик и внутренней инфраструктуры объектов. Практически все бизнес-центры заняты, и в них сложно найти 500-1000 кв.м в аренду. Высок спрос на аренду качественных офисов небольшой площади. Интерес со стороны крупных международных компаний к аренде офисной недвижимости оценивается как средний и растущий, так как социально-экономическая роль города в экономике страны высока.

Распределение предложения по частям города: 64% - Нагорная часть, 36% – Заречная часть города.

Распределение предложение по районам города:

Район

Количество объектов

Объем площадей

ед.

%

кв.м

%

Автозаводский

7

11%

31 407

4%

Канавинский

4

6%

292 355

35%

Ленинский

2

3%

27 700

3%

Московский

2

3%

17 000

2%

Нижегородский

35

53%

348 843

42%

Приокский

2

3%

13 286

2%

Советский

12

18%

85 753

10%

Сормовский

2

3%

22 279

3%

Итого:

66

100%

838 623

100%

Спрос на офисные площади в административном центре по-прежнему сохранит высокую планку. В течение ближайших лет перенос делового центра будет иметь место, но процесс децентрализации всё же будет происходить замедленными темпами. Преимущества будут иметь объекты с более высокой транспортной доступностью и вместимой парковкой. Именно эти две проблемы являются наиболее острыми для действующих объектов в деловом центре города.

В мае 2013 года администрация города заявила о новом проекте реконструкции площади Сенной и строительстве там новых офисных площадей. По словам мэра города,  центров деловой активности в будущем будет два: один – в районе старого Канавино (Стрелка, улица Марата), второй – в районе площади Сенной. В то же время администрация города  поддерживает «инициативы районных администраций по строительству деловых центров в отдельно взятых районах».

Всего сегмент офисной недвижимости занимает порядка 20% объема предложения коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.

Ввод новых объектов офисного назначения и реструктуризация крупных компаний, занимающих офисные площади, позволят в 2013 году повысить предложение офисов класса В и В+.

  • ставки аренды (в $ за кв. м в год), динамика

Ставки аренды в городе варьируются от 300 руб. (преимущественно в устаревших изношенных офисных центрах в отдаленных районах города) до 2000 (в современных бизнес-центрах класса А). Средняя ставка по городу составляет 566 руб. в месяц.

Средние ставки аренды в бизнес-центрах Нижнего Новгорода по районам

Район

Среднемесячная ставка аренды, руб.

Нижегородский

720

Канавинский

610

Советский

598

Московский

538

Автозаводский

533

Приокский

523

Ленинский

510

Сормовский

501

Нижний Новгород

566

В центральной части Нижегородского района ставки аренды – традиционно самые высокие, на окраинах города – ниже на 15% и более.

Более низкий уровень ставок в заречной части города объясняется удаленностью этих территорий от центра, в большинстве своем принципиально более низким качеством предлагаемых офисных объектов, а также промышленной ориентированностью ряда районов.

Наибольшие ставки в Заречной части наблюдаются в Канавинском районе как наиболее близком к административному центру города.

Замедленное развитие рынка после кризиса и малое число вводимых объектов способствовали стабилизации арендных отношений –по итогам 2012 года арендные ставки вернулись на докризисный уровень.

Средние ставки аренды в бизнес-центрах Нижнего Новгорода по классам

Класс

Средняя ставка аренды, руб.

А

903

В+

702

В

622

С

464

Средняя арендная ставка в бизнес-центрах Нижнего Новгорода увеличилась в среднем всего на 5,7%. Это даже не соответствует инфляционному росту.

Цена сделки за офисную недвижимость колеблется от 2400 до 1200 тыс. руб. (аренда).

  • цена продажи, динамика

Офисы предлагаются по цене от 10 до 285 тыс. руб. за кв.м (1 этаж офисного центра, витринные окна, отличный ремонт, Нижегородский район). Средняя цена офисов в пределах 40 тысяч за кв.м.

Цена сделки за офисную недвижимость колеблется от 650 тыс. до 529 млн. руб. (продажа).

По районам ситуация следующая: с большим отрывом лидирует историческая часть города: бизнес-центры класса А, А+. Хотя, по московским данным, в Нижнем Новгороде нет ни одного бизнес-центра, который бы соответствовал классу А. Наименьшая стоимость в Сормовском и Автозаводском районах, особенно если рассматривать помещения в старом и ветхом фонде.

  • крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м. в год)

не отмечены

  • крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м.)

не отмечены

  • сданные объекты (таблица)

Введены вторая очередь бизнес-центра «Созвездие» в Московском районе, часть бизнес-центра «Богемия Палас» в Нижегородском и пока не открыт бизнес-центр на Родионова. Таким образом, объем офисных площадей, введенных в 2012 году в отдельно стоящих зданиях, составляет около 31 тыс.кв.м.

  • замороженные объекты, причины

Дальнейшая судьба четырех других объектов общей площадью порядка 50 000 кв.м пока неизвестна – в настоящий момент их строительство заморожено.

Название объекта

Общая площадь, кв.м

Девелопер

Офисный центр на ул. Большая Печерская, 40

4 800

ООО «Капиталстройинвест"

Офисный центр на ул. Блохиной

15 000

ООО "Волго-Окский проект"

"Парус"

16 300

ЗАО "Нижегородский ДСК"

Офисный центр на ул. Керченская, 13

14 200

ООО "Металлимпресс"

  • новые проекты (таблица)

Как отмечалось ранее, в докризисный период было заявлено о планах строительства порядка 23 офисных центров, но большая их часть так и осталась на стадии проектов. В настоящее время ведется строительство 7 объектов общей площадью 65 463 кв.м.

Название объекта

Общая площадь, кв.м

Девелопер

Офисный центр на ул. Родионова, 163а

7 000

н/д

Офисный центр на ул. Деловая, 11

8 300

ООО "Стройцентр ТПП"

«Эсквайр» (планировался к сдаче в 4 кв.2012г.)

6 250

ООО "Квартстрой-НН"

"Созвездие" (2 очередь)

10 000

ООО "Некст"

"Сити-Центр"

9 000

ООО "ЦТО Меркурий"

Офисный центр на ул. Ульянова, 11

7 700

ООО “Профстрой-НН”

Пражский квартал (планировался к сдаче в 4 кв.2012г.)

17 213

Жилстройресурс

Также планируется строительство:

Бизнес-центра на ул. Белинского около театра «Оперы и балета» около 8 500 кв.м. (срок окончания строительства - 2014 г.)

Конгресс-холла на Нижегородской ярмарке площадью 15 000 кв.м. (до 2018 г.)


До сих пор сохраняется тенденция строительства новых объектов в перегруженном административном центре города. В этой связи для будущих объектов актуальным становится вопрос организации парковки. Проекты крупных бизнес-центров в Заречной части города отсутствуют.

Также уже в мае 2013 года на заседании инвестсовета одобрено строительство бизнес-центра с гостиничным комплексом в квартале улиц Малая Ямская, Обозная, Похвалинский съезд. Предполагаемый объем инвестиций в проект 2,392 млрд. рублей. Однако, чтобы приступить к реализации проекта, потенциальному инвестору придется принять участие в аукционе на развитие застроенных территорий.

  • прогноз, ожидаемые тренды

В течение года продолжится тенденция стабилизации цен, возможен рост арендных ставок в пределах 10%. В будущем прогнозируется усиление дифференциации арендных ставок в зависимости от качества экспонируемых офисных площадей, а также усиление дифференциации в составе арендаторов действующих объектов в зависимости от их классификации.

Спрос на офисную недвижимость будет расти, чему способствует подготовка к проведению чемпионата мира, вступление России в ВТО, реализация масштабных проектов городской инфраструктуры.

Уровень заполняемости офисных центров сохранится на текущем уровне. Прирост новых площадей будет происходить благодаря реализации приостановленных ранее проектов. 

На уровне администрации города продолжится работа по решению вопроса, связанного с необходимостью переноса деловой активности из перегруженного исторического центра в Заречную часть города. Как варианты: Канавинский район (на территории Стрелки) и Ленинский (пл. Комсомольская как географический центр города). 

Торговая недвижимость

Прошедший год продемонстрировал позитивный настрой игроков рынка торговой недвижимости. Многие ритейлеры включили в планы своего развития новые регионы, а также увеличение количества магазинов в городах присутствия.

На данный момент в Нижнем Новгороде работает более 100 предприятий с иностранным капиталом. В городе присутствуют такие крупнейшие сетевые операторы, как IKEA, OBI, Лента, АШАН, Castorama, Metro, О’Кей . В 2012 к развитию в Нижнем Новгороде приступили такие известные сети, как KFC, MediaMarkt, H&M, Синемастар, Физкульт, БубльГум и др.

По-прежнему остро в Нижнем Новгороде стоит вопрос дефицита качественных торговых площадок для выхода в регионы торговых сетей, особенно непросто приходится тем ритейлерам, которым необходимы крупноформатные помещения.

За прошедший год наблюдалось снижение уровня вакантных площадей и примерно пропорциональный рост арендных ставок в регионах ПФО. В наиболее ликвидных объектах сохраняются листы ожидания.

В среднем на тысячу человек в Нижнем Новгороде приходится 575 кв.м качественной торговой площади (с учетом СТЦ «Мега», находящейся за чертой города). Совокупная обеспеченность порядка 1039 кв.м. на 1000 жителей. В 2013 году рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода продолжит свое поступательное развитие, о чем свидетельствуют высокий спрос со стороны арендаторов и прогнозируемый объем ввода новых площадей. 

  • общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода можно считать сформировавшимся и конкурентным. За это время в городе четко обозначились предпочтения жителей. Наибольшей популярностью пользуются современные объекты городского и межрегионального значения с продуманной концепцией, удобно расположенные, имеющие в своем составе известных якорных арендаторов и (или) развлекательную составляющую.

 

Объект

Район

Тип ТЦ

GBA/GLA

Девелопер/УК

Гипермаркет Карусель

Автозаводский

окружной/community center

12 740

Х5 Retail Group N.V

Новый Век

Автозаводский

окружной/community center

10 000

ТД «Народный»

Автозаводский универмаг

Автозаводский

районный/neighborhood center

8 000/6 400

УК «Автозаводский универмаг»

Парк Авеню

Автозаводский

районный/neighborhood center

10 500

ООО «Дворцовая площадь»

ЦУМ

Канавинский

окружной/community center

22 000/15 000

Союз

«Маринс

Групп»

Республика

Канавинский

окружной/community center

33 977/22 000

ГК «Столица Нижний»/партнер девелоперская группа «Спутник»

Аврора

Канавинский

районный/neighborhood center

15 000

ЗАО «Стенд‑бай»

Гипермаркет Карусель

Канавинский

окружной/community center

15 880

Х5 Retail Group N.V

Гордеевский универмаг

Канавинский

районный/neighborhood center

12 000/6 500

ОАО «Канавинохлеб»

Гипермаркет Карусель

Канавинский

окружной/community center

11 960

Х5 Retail Group N.V

Мебельный базар

Канавинский

специализированный/

specialty center

22 500

Союз «Маринс Групп»

Мега

Кстовский

суперрегиональный
/super regional center

125 500/80 000

ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)»

Гипермаркет Карусель

Ленинский

окружной/community center

26 650

Х5 Retail Group N.V

Муравей

Ленинский

окружной/community center

26 000/21 000

Союз «Маринс Групп»/партнер девелоперская группа «Спутник»

Новая Эра

Московский

окружной/community center

26 500/22 000

УК «Новая эра»

Сокол

Московский

окружной/community center

12 000

ООО «Сокол» (ранее УК «ГК «Сити Центр»)

Лобачевский Plaza

Нижегородский

районный/neighborhood center

36 000/18 000

УК ООО «Конгресс»

Лагуна

Нижегородский

районный/neighborhood center

16 000

компания «ДЛ-Лота Парус»

Фантастика

Нижегородский

суперрегиональный
/super regional center

160 000/92 000

ГК «Столица Нижний»

Шоколад

Нижегородский

окружной/community center

25 500/19 300

«Управляющая комания «Торговый квартал»

Ганza

Нижегородский

окружной/community center

21 000/11 600

«Жилстрой НН»

Гагаринский

Приокский

районный/neighborhood center

10 210/7 857

производственно-финансовый холдинг «ЭКОЙЛ»

Жанто

Приокский

районный/neighborhood center

6 380

ООО "Ореол"

Открытый материк

Приокский

специализированный/

specialty center

30 000/22 500

ООО «ТЦ Ларина 7 №1», ООО «ТЦ Ларина 7 №2»

Бекетов

Советский

специализированный/

specialty center

10 000/7 800

УК ООО «Бекетов-Центр»

Белинского-61

Советский

районный/neighborhood center

24 000/12 000

ООО «Старт»

БУМ

Советский

специализированный/

specialty center

18 000

Управление объектом осуществляет собственник

Этажи

Советский

окружной/community center

28 200/19 450

ГК «Столица Нижний»/партнер девелоперская группа «Спутник»

Золотая миля

Сормовский

окружной/community center

32 000/17 500

Группа компаний «Электроника»

Наш гипермаркет

Сормовский

окружной/community center

20 000

ОАО «Седьмой Континент»

Союзный

Сормовский

окружной/community center

12 000/10 850

ИП Фомин

Seven

Сормовский

районный/neighborhood center

9 500/5 700

ООО «Эталон-Инвест»/партнер девелоперская группа «Спутник»

Муравей

Сормовский

районный/neighborhood center

8 800

Союз «Маринс Групп»

Самым насыщенным торговыми площадями является Канавинский район (благодаря вводу ТРЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «Рио» он обогнал традиционно лидирующий Нижегородский район). А самый низкий показатель по насыщенности торговыми площадями имеет Автозаводский район, хотя здесь проживает четвертая часть населения Нижнего Новгорода, но при этом район существенно удален от центра. Данный район пожалуй и будет площадкой для появления новых проектов.

Наблюдается огромный дефицит на первые этажи жилых домов и административных зданий вдоль «красной линии».

Сохранился дефицит предложения торговых площадей и street-retail. Его доля составляет около 10%. Ожидается, что ввод новых объектов в 2013 году, в частности, в центральных районах города несколько улучшит ситуацию ко II кварталу 2013 года, и к концу года предложение вернется на прежний уровень за счет выхода на Нижегородский рынок крупных торговых компаний.

Наивысший спрос проявляется в сфере торговой недвижимости. Инвесторам, желающим вложить деньги в коммерческую недвижимость, стоит обратить внимание именно на этот сегмент рынка. тенденция роста предложения проявится уже ко II кварталу 2013 года.

В 2013-2014 году планируется ввести в эксплуатацию крупные объекты недвижимости, в связи с этим более оживленное движение рынка можно будет ощутить осенью 2013 года, которая станет лучшим временем для развития бизнеса и инвестиций

Повышенный спрос среди ритейлеров на торговые площади в Автозаводском районе, который отличается высокой численностью населения (на 1 января 2012 года составляет 301 634 человек). Очевидны перспективы строительства крупного объекта, который бы стал мощной точкой притяжения для жителей Автозаводского и близлежащих районов Заречной части города.

Другой неосвоенный девелоперами и весьма перспективный район – Ленинский. Канавинский район фактически перенасыщен торговыми центрами после ввода «Рио» и «Седьмого неба». Появление новых торговых объектов в ближайшие несколько лет маловероятно.

Нижегородский район сохраняет интерес девелоперов и продолжит развитие.

Торговые центры без четкой концепции в этом районе, построенные по общим шаблонам в расчете на постоянно растущий рынок, столкнутся с дефицитом арендаторов и малой посещаемостью.

  • ставки аренды (в $ за кв. м в год)

Стоимость аренды в торговых центрах города варьируется в зависимости от занимаемой площади, статуса арендатора, этажа, арендной политики и популярности объекта.

В торговых центрах ставки аренды для вновь предлагаемых площадок за 2012 год возросли в среднем на 10-12%. Для арендаторов, занимающих площади по договорам долгосрочной аренды, рост арендных ставок составил 6-10% (в зависимости от заключенных договоров).

Полномасштабное инерционное влияние на арендные ставки за счет ввода новых объектов следует ожидать и в нынешнем 2013 году.

В 2012 году наиболее высокие ставки аренды на торговую площадь наблюдались в Канавинском и Нижегородском районах.

  • «Фантастика» (Нижегородский р-н), «ЦУМ» (Канавинский р-н) - 7000-9000 рублей за кв.м в месяц. (высокий спрос со стороны арендаторов, высокая посещаемость: также за счет посетителей из близлежащих районов)

СЦ «Бекетов» (Советский р-н) до 1500 рублей за кв.м в месяц.

ТЦ «Этажи» (Советский р-н) до 4700 рублей за кв.м в месяц.

ТЦ «Автозаводский универмаг» (Автозаводский р-н) до 4000 рублей за кв.м в месяц (низкая обеспеченность района качественными торговыми площадями)

ТЦ «Муравей» (Ленинский р-н) - 5000-7000 рублей за кв.м в месяц. (невысокая обеспеченность района торговыми качественными торговыми площадями, удачное расположение среди жилых микрорайонов на красной линии городской магистрали - Проспект Ленина).

ТРЦ «Золотая миля», ТЦ «Муравей» на ул. Коминтерна (Сормовский р-н) - 2800-3700 рублей за кв.м в месяц (большая обеспеченность качественными торговыми площадями и более низкая посещаемость, по сравнению с идентичными районами).

ТЦ «Новая эра» (Московский р-н), ТЦ «Гагаринский» (Приокский р-н) – 2000-3200 рублей за кв.м в месяц. (высокая конкуренция, ТЦ «Новая Эра» попадает в торговую зону ТЦ «Седьмое небо» и «РИО» (Канавинский р-н).

Ставки аренды в сегменте street retail по районам города варьируются в среднем от 521 до 983 руб. за кв.м в месяц. Самые дорогие помещения находятся в Нижегородском районе, минимальные ставки наблюдаются в Московском районе.

район

Средняя месячная арендная ставка 1 кв. м, в руб.

I кв. 2012

III кв. 2012

I кв. 2013

Автозаводский

560

741

819

Канавинский

704

601

560

Ленинский

535

584

645

Московский

513

487

521

Нижегородский

865

992

983

Приокский

577

571

647

Советский

603

567

630

Сормовский

589

777

770

Верхняя часть

748

760

880

Нижняя часть

576

624

613

Нижний Новгород

655

704

789

В Нагорной части города находятся основные торговые коридоры города, и его административный центр. Кроме того, это и исторический центр города. Поэтому именно в Верхней части сложились наиболее высокие арендные ставки.

  • цена продажи, стрит-ритейл

В 2012 году заметно выросла стоимость продажи объектов торговой недвижимости.

Цены на покупку в центре могут доходить до 250 тыс. руб. за кв.м (в среднем 126 тыс. руб. за кв.м).

Дороже всего обходится торговая недвижимость: от 650 тыс. до 586 млн. руб. (продажа).

Наибольшие цены по торговым площадям наблюдаются в ТРЦ независимо от района города. Наименьшие - в заречной части в небольших специализированных магазинах.

  • крупные сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в $ за кв. м в год)

не отмечены

  • крупные Сделки по продаже торговых площадей, цена продажи (в долл. за кв.м.)

не отмечены

  • сданные объекты (таблица)

Прирост качественных торговых площадей в 2012 году составил 120 600 кв. м. За последние 5 лет это самый высокий показатель в сегменте.

По сравнению с аналогичным показателем прошлого года, их объем в Нижнем Новгороде увеличился на 18%.

ТЦ

Район

Тип ТЦ

GBA/GLA

Девелопер/УК

Открывшиеся в 2012г.

Печёрский (1 очередь)

Нижегородский

специализированный/

specialty center

7 000/5 600

Управление объектом осуществляет собственник

РИО

Канавинский

региональный/

regional center

100 000/68 000

Tashir Group

Седьмое небо

Канавинский

региональный/

regional center

90 000/60 800

ГК «Столица Нижний»

Всего:

165 000/120 600

 

Открывшиеся в 2013г.

Индиго Life (апрель 2013г.)

Нижегородский

суперокружной/

super community center

60 000/38 700

ООО «Спутник»/УК «Индиго»

Водный мир (май 2013г.)

Автозаводский

районный/

neighborhood center

6 370/5 000

Компания «Жилстрой-НН»

Всего:

66 370/43 700

 

Торговые комплексы открывались преимущественно в заречной части города: ТРЦ «Седьмое небо», девелопером которого выступила ГК «Столица Нижний», запустившая ранее крайне успешную «Фантастику», и ТРЦ «Рио» – очередной региональный проект сетевого девелопера ГК «Ташир». Оба этих объекта реализованы опытными девелоперами и имеют в своем составе уникальных для Нижнего Новгорода арендаторов. Якорными арендаторами являются: «Ашан Сити», «Эльдорадо», «Наш дом», OBI.

Стоит отметить, что ТЦ РИО это реконцепция замороженного во время кризиса ТРЦ — «Огни столицы» (GBA — 68, 5 тыс. кв. м).  ГК «Ташир» купила контрольную долю в нем у «Волго-Окской инвестиционной группы». Новый соинвестор решил увеличить молл  до 100 тыс. кв. м и сменить название на сетевое - «РИО».  Правда, окончание строительства было намечено на 2011 год.

Знаковые открытия 2012 года:

·         Ресторан KFC в ТРЦ «Седьмое небо», первый в городе

·         Гипермаркет Ашан в ТРЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «Рио»

·         Первый в городе фитнес центр сети Физкульт в ТРЦ «Седьмое небо»

·         LC Waikiki в ТРЦ «Седьмое небо»

·         Супермаркет MediaMarkt в ТЦ «Карусель», первый в городе

·         Универмаг H&M в ТРЦ «Рио»,СТЦ «Мега»

·         Супермаркеты Атак открылись: ул. Ошарская, 67 и ул. Бекетова д.73А, первые в городе

·         Кинотеатр СинемаСтар в ТРЦ «Рио»

  • замороженные объекты, причины

ТРЦ Порт - строящийся ТРЦ на Нижневолжской набережной окружного значения. ТРЦ Порт должен обеспечить коммуникацию и необходимую инфраструктуру для пассажиров пароходов и другого водного транспорта, прибывающих на речной вокзал, расположенный между двумя корпусами ТРЦ, и организовать прогулочную зону, которая практически отсутствовала в этой части набережной, для чего в рамках проекта запланировано несколько фонтанов, организован прокат коньков летом и каток зимой. Девелопер/инвестор: ООО «Трейд-Парк»/Стройинвестинжиниринг. Заявленные инвестиции в проект 2 млрд руб).

GBA/GLA – 30 000/18 000 кв.м. Планируемое открытие - IV квартал 2012 года (срок перенесен, в настоящий момент идут судебные тяжбы с Росимуществом: расторжение договора аренды земельного участка, по причине отступления от утвержденного проекта и строительства центра большей площади по другому проекту).

  •  новые проекты (таблица)

Суммарная торговая площадь проектируемых и строящихся торговых центров, планируемых к вводу в эксплуатацию до 2015 года, составляет порядка 239 500 кв.м., это 10 объектов.

В случае реализации всех заявленных проектов прирост торговых площадей в 2013 году в Нижнем Новгороде составит порядка 159 400 кв.м. В итоге в 2013 году арендная площадь всех торговых центров превысит отметку в 770 000 кв.м., продолжив наметившуюся динамику поступательного роста. Кроме уже открытых ТЦ Водный мир и ТРЦ Индиго Life планируются к открытию в текущем году следующие объекты:

  • 2 очередь ТЦ Печерский (тип районный, 3 кв.2013г., площадь GBA/GLA 12 000/9 400)
  • ТРЦ Небо (группа компаний "Электроника", тип региональный, 4 кв.2013г., площадь GBA/GLA 132 416/69 650)
  • ТОЦ Куб (девелопер Компания «Квадро», тип районный,  1-я очередь – 4кв.2013г., 2-я очередь  – 1 кв.2014г., площадь GBA/GLA 15 000/12 000)

Некоторые объекты, строительство которых было уже начато, находятся в замороженном состоянии по причине мирового финансово-экономического кризиса 2008 года. Но есть и те, которые были разморожены, к ним относится ТРЦ «Небо» планируемый к сдаче в 4 кв.2013г. Строительство началось в 2006 году.

ТРЦ Небо станет третьим ТРЦ регионального масштаба в Нижнем Новгороде (GBA/GLA 132 416/69 650). Изначально первую очередь ТРЦ планировалось ввести в эксплуатацию в ноябре 2008 года. Но из-за кризиса осенью 2008 года стройка была заморожена, при этом строители успели возвести лишь каркас здания. Спустя два года группа компаний "Электроника" возобновила работы по строительству крупного торгово-развлекательного центра.

Территориально прирост арендопригодных площадей на период до 2015 года придется преимущественно на Нижегородский и Автозаводский районы города.

Также о своих планах объявила компания IKEA Shopping Centres Russia: увеличение размера сдаваемых в аренду площадей будет достигаться за счет расширения уже работающих ТРЦ, а именно за счет застройки ближайших территорий. Так в «Мега Нижний Новгород» на месте парковки будет построено помещение для магазина бытовой техники и электроники Media Markt.

ТЦ «МАРТ» возводится в Нижнем Новгороде, по адресу: Автозаводский район, ул.Аркадия Гайдара, 26а. GBA/GLA 6 200/5 000. Стадия проекта по состоянию на июнь 2013г. - начало внутренней отделки.

Также на разной степени готовности находятся 3 комплекса с аквапарками:

Аквапарк «Корсар» Девелопер ЗАО «Корос-Аква», Автозаводской район, территория парка, порядка 7000 м. кв. Стоимость проекта пока оценивается в районе 450-500 мил. Рублей, планировался к сдаче в 2015г., сейчас идут судебные споры, и, по всей видимости, объект не будет сдан вовремя.

ТРЦ с аквапарком в Приокском районе, на проспекте Гагарина, общей площадью 90 000 кв.м., площадь аквапарка 31 596 кв.м., планируемый срок сдачи 2014г. Девелопер: ООО "Акватория развлечений", Стоимость проекта: 3,5 – 4 млрд. рублей.

Также к 2015 году планируется открытие ТРЦ с аквапарком в Кстовском районе компанией, общей площадью 17 480кв.м, инвестиции в проект 800 млн. рублей. Девелопер: ООО «Иткол-НН».

ТЦ на Советской площади, Советский район, общая площадь 50 000 кв.м., срок сдачи план 4 кв.2014г. (ГК Столица Нижний)

Еще один крупный проект - гостинично-торгово-развлекательный комплекс в микрорайоне «Мещерское озеро» около театра «Вера» (общей площадью 250 тыс.кв.м., девелопер компания Корстон)

Рабочий проект прошел согласование областного инвестсовета еще в 2008 году, однако в связи с экономическим кризисом его реализация была приостановлена. Сейчас параметры проекта, разработкой которого занимаете творческая архитектурная мастерская Быкова, изменились в сторону расширения. В рамках проекта планируется построить три высотных здания: 25, 30 и 35 этажей. Это будут четырехзвездная гостиница, апартаменты (гостиничное жилье с правом дальнейшего выкупа в собственность) и офисный центр. Все здания будут соединены четырехэтажным стилобатом, в котором разместятся рестораны, бутики и т.д. Кроме того, будут построены кинотеатр, аквапарк, каток. Сумма инвестиций в проект составит ориентировочно 6 млрд рублей собственных и заемных средств. Начать строительства ГТРК на Мещере планируется в 2013 −2014гг. и закончить к концу 2016 — началу 2017 года.

  • прогноз, ожидаемые тренды

Выход на рынок крупных иностранных, федеральных и региональных ритейлеров, высокий интерес к городу со стороны торговых сетей.

Усиление конкуренции среди объектов. Этому способствует и перераспределение покупательских потоков, которое возникло из-за открытия станции метро, строительства метромоста и новых транспортных развязок.

Тенденция последних нескольких лет – глобализация проектов. Большая часть вводимых в эксплуатацию и проектируемых торговых центров представляют собой объекты окружного или регионального масштаба. Небольшие районные торговые центры практически не строятся, хотя актуальность и востребованность подобных объектов в некоторых районах города существует. Это напрямую относится к Автозаводскому, Сормовскому и Приокскому районам города.

Рост будет осуществляться за счет открытия уникальных объектов, ухода в ниши и вытеснения устаревших торговых центров не соответствующих современным тенденциям, а также освоения новых территорий.

Тенденция 2012 года и последующих нескольких лет – это реконструкция производственных площадей, перепрофилирование их в торговые, офисные или многофункциональные объекты.

Первичное насыщение рынка качественными площадями ознаменовало начало процесса вытеснения с рынка морально устаревших объектов.

Важным моментом для девелопмента в будущем будет строительство новых жилых микрорайонов на окраинах города, проведение чемпионата мира по футболу 2018 года и сопутствующее ему улучшение инфраструктуры.

Тенденцией станет развитие инфраструктуры города «вширь» за счет освоения территорий на окраинах города, прилегающих к нему территорий и строительства новых магистралей для доступного транспортного сообщения с ними. Перечисленные факторы следует учитывать в долгосрочной перспективе, но девелоперы планирующие строительство новых объектов должны принимать их во внимание уже сейчас.

На рынке Нижнего Новгорода наблюдается высокий спрос на торговые помещения, и в основном на качественные современные помещения. При этом такие помещения, при объективной рыночной цене, экспонируются короткий срок, либо вообще не выставляются в виде открытых предложений.

Складская недвижимость

Расстояние до основного распределительного пункта – Москвы – всего 410 км, и через Нижегородскую область проходит трасса М-7 «Москва-Казань», и основные склады класса А находятся до въезда в Нижний Новгород и после него – «Логопром», который реконструируется, «Алиди» и «Кстовский индустриальный парк». Словом, профессиональная складская недвижимость имеет свои границы.

Перед кризисом правительство нижегородской области заявило проект строительства складской недвижимости в районе аэропорта. Площади рядом с аэропортом позволят развозить груз не только самолетом, но и автомобилем и железнодорожным транспортом. И если в этом районе организовать таможенные посты, то зона аэропорта станет уникальным местом.

 

  • общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общая площадь производственно – складских площадей города Нижнего Новгорода с учетом площадей  промышленных предприятий оценивается на уровне 4,5 млн. кв.м. Около 83% из них расположено в заречной части города, где и сосредоточено большинство промышленных предприятий.

В городе Нижнем Новгороде насчитывается порядка 400 000 кв.м. складских площадей.

Современные складские комплексы в Нижегородской области строятся вдоль федеральной трассы М 7, так как основная часть грузов перевозиться автомобильным транспортом.

На данный момент в Нижегородской области крупными складскими комплексами на трассе М7 являются: «Алиди» (36 000 кв.м.), «Логопром Сормово» (260 000 кв.м.), «Волжский Индустриальный Парк» (64 000 кв.м., планируется строительство блока на 32 000 кв.м.).

Спрос на производственно-складские площади в 12 году превышал предложение (и аренда, и покупка). Существует дефицит производственных площадей хорошего качества, которые отвечали бы запросам покупателей с точки зрения наличия и возможности подведения коммуникаций, местоположению и комфорта работы. Например, теплых складов с автомобильной рампой в черте города площадью от 1000 до 3000 кв.м практически нет. Современные производственные площади на рынке пока не появляются.

Производственные площади варьируются в пределах от 7 до 57000 кв.м. В среднем - 700 кв.м.

Складские помещения – в среднем 500-600 кв.м.

Далее по уровню предложения следует сегмент индустриальной недвижимости. Здесь наблюдается растущий дефицит качества как уже используемых, так и новых площадей, в частности, объектов производства и складов класса А, В и В+. Забегая вперед, хочется отметить тенденцию к улучшению: в 2013-2014 году планируется запустить несколько новых проектов индустриально-складских комплексов в черте города, а также в незначительной удаленности от нее. Комплексы с использованием современных технологий будут удовлетворять потребностям как производства, так и складирования.

  • ставки аренды (в $ за кв. м в год)

Аренда производственных площадей обходится от 14 до 830 руб. за кв.м, в среднем - около 250 руб.

Рассматривая годовые изменения арендных ставок можно увидеть, что в 2012 году средняя арендная ставка по теплым складам в нагорной части города по сравнению с 2011 годом увеличилась на 19,5%, в заречной части города - на 13,4%. Средняя арендная ставка по холодным складам в нагорной части города в 2012 году по сравнению с 2011 годом уменьшилась на 36%, в заречной части города увеличилась на 3,5%.

  • цена продажи

Производственные площади продаются дешевле. В области торг начинается от 1200 руб. за кв.м. В Нижнем - от 8 до 147 тыс. руб. за кв.м, в среднем - около 15 тыс. руб. за кв.м.

  • крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в $ за кв. м в год)

Крупнейшая компания на рынке розничной торговли России X5 Retail Group расширяется в Волжском Индустриальном Парке. Компания арендовала дополнительные 2 блока общей площадью 16 000 кв. м во второй очереди складского комплекса класса А, расположенного в Кстовском районе Нижегородской области. В одном из блоков силами девелопера и инвесторов объекта будут построены специализированные холодильные камеры, затраты на возведение которых будут компенсированы за счет повышения арендной ставки.

В первой очереди парка уже функционирует распределительный центр компании общей площадью более 16 000 кв.м. Компания приняла решение объединить все свои стоки в Нижегородском регионе в рамках одного проекта и заключила договор аренды помещений на 10 лет.

  • крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи (в $ за кв.м)

не отмечены

  • сданные объекты (таблица)

В 3-м квартале 2012 года была введена вторая очередь «Волжского Индустриального Парка» (общая площадь 32 000 кв.м.)

  • замороженные объекты, причины

не отмечены

  • новые проекты   (таблица)

В 2013 году запланировано строительство в Волжском Индустриальном Парке (Парка», арендаторами которого на данный момент являются такие фирмы как X5 Retail Group, Svetlana-K, Valeo, NC Pharm) 3 очереди: блок 2А общей площадью 32 000 кв. м., финансирование осуществляется инвестором проекта, инвестиционным фондом Amstar Global Partners, совместно с Европейским Банком Реконструкции и Развития (ЕБРР), девелопером выступает компания Griffin Partners.

Также на данный момент заявлен ряд проектов:

- Строительство торгово-логистического комплекса в Автозаводском районе Н.Новгорода рядом с п. Доскино.

- Строительство логистического центра в районе города Дзержинска и под Нижнем Новгородом.

Гостиничная недвижимость
  • общая характеристика, предложение  (количество гостиниц, номеров, присутствие международных операторов), баланс спроса и предложения

Нижний Новгород является одним из главных деловых центров России. В городе хорошо развит промышленный сектор, что делает столицу Нижегородской области привлекательной для бизнес-туристов. В Нижнем Новгороде хорошо развит речной туризм. Город также входит в число ста мировых городов, которые, благодаря наличию многочисленных памятников архитектуры и истории, по версии ЮНЕСКО, представляют особую ценность для мира. Также город примет матчи чемпионата мира по футболу 2018 года.

Гостиничная база Нижнего Новгорода насчитывает в настоящее время порядка 70 объектов вместимостью 2897 номеров. На рынке представлены как гостиницы эконом-класса, так и отели класса люкс. До 1 июля 2015 года гостиницы Нижнего Новгорода и другие объекты, предназначенные для размещения туристов, должны будут пройти международную классификацию (от 1 до 5 звезд).

Наиболее освоенными гостиничными операторами районами являются Канавинский, на территории которого располагается железнодорожный вокзал, и Нижегородский (административный и исторический центр, востребованный для представительских и туристических целей), а также близлежащие к центру территории Советского района. Наименее востребованным районом с точки зрения гостиничного бизнеса в настоящий момент является Приокский район. В остальных районах гостиницы распределены относительно равномерно. В городе функционирует всего три гостиницы категории «4 звезды» (Александровский сад (Нижегородский район), Ока (Советский район), Волна (Автозаводский район). Отсутствуют гостиницы «5 звезд», что неблагоприятно влияет на гостиничный имидж города. Не представлены гостиницы формата апарт-отеля.

В  Нижнем Новгороде представлены  гостиницы,  номерной  фонд  которых  превышает  300 номеров, большую часть данной группы составляют ведомственные гостиницы, построенные еще в советское время.

Наблюдается дефицит сетевых гостиничных операторов. В настоящее время в Нижнем Новгороде функционируют сетевые отели Ibis, Azimut Hotel, Marins Park Hotel. На въезде в город вдоль федеральной трассы М-7 расположены две гостиницы формата  «мотель». На гостиничном рынке города доминируют отели категории «3 звезды».

Район города

Число гостиниц

Номерной фонд

ед.

%

Ед.

%

Автозаводский

5

7%

409

14%

Нижегородский

32

46%

887

31%

Советский

8

12%

589

20%

Приокский

4

4%

61

2%

Канавинский

11

16%

652

22%

Сормовский

3

4%

46

2%

Московский

5

7%

102

4%

Ленинский

3

4%

151

5%

Нагорная часть

44

62%

1537

53%

Заречная часть

27

38%

1360

47%

Нижний Новгород

71

100%

2897

100%

География размещения гостиниц Нижнего Новгорода носит неравномерный характер. Почти половина всех гостиниц города находится на территории Нижегородского района – 46%.
Неравномерность развития районов и загруженность исторического центра является одной из актуальных проблем города. В остальных районах отели распределены относительно равномерно, выделяется разве что Канавинский район.

Можно выделить ещё и Автозаводский район – 5 гостиниц на 409 номеров. Это объясняется присутствием «Горьковского автомобильного завода» на его территории, пользующегоя государственной поддержкой и привлекающий к работе иногородних  и зарубежных специалистов.

Основная масса постояльцев нижегородских отелей – бизнес-туристы, участники деловых мероприятий. Город ведет достаточно активную культурно-деловую жизнь – функционируют крупные предприятия (автомобильный завод «ГАЗ», фармацевтический завод «Нижфарм», инновационный центры Intel, MERA Networks, нефтеперерабатывающий завод «Лукойл» и др.), ведущие межрегиональную и международную деятельность, реализуются масштабные проекты (строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры, транспортных развязок, реконструкция аэропорта и др.) здесь проходят важные выставки (международный форум «Россия единая», международная выставка «Российский Архитектурно-строительный форум», международный научно-промышленный форум «Великие реки» и др.).

В качестве сопутствующих факторов внешней среды, способствующих увеличению пассажирского потока (в том числе бизнес-туризма, внутреннего туризма) в Нижний Новгород, можно назвать его транспортную доступность: наличие скоростного Сапсана, модификация аэропорта, обновление пароходного фонда.

Среднегодовая загрузка отелей в Нижнем Новгороде оценивается на уровне 40%. В зависимости от района она может отличаться на 10-20%. В периоды проведения крупных мероприятий в близлежащих отелях она может достигать 80%, в редких случаях – 90%.

Средняя длительность пребывания в отеле, как правило, попадает в один из двух интервалов: 2-3 дня или 3-5 дней. Основной спрос на стандартные одноместные номера. 

По данным министерства поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг Нижегородской области, регион по туристическим путевкам в 2012 году посетило свыше 650 тысяч российских туристов. Иностранных туристов – свыше 85 тысяч, что на 37% больше, чем в прошлом году.

В Канавинском районе располагается Нижегородская ярмарка и железнодороный вокзал, обеспечивающие поток бизнес-туристов. Остальные районы в Заречной части характеризуются обилием промышленных зон. Здесь останавливаются преимущественно командированные сотрудники и делегации действующих производств. Как правило, между крупными гостиницами и организациями имеется договоренность о размещении гостей города.

Необходимо отметить, что туристический поток ежегодно увеличивается, в том числе и за счет развития транспортной инфраструктуры. За 2012 год в аэропорту Нижнего Новгорода количество пассажиров увеличилось на 38% и составило 740 тыс. чел.

Стоит отметить, что в 2013 году возрастет как спрос, так и предложение на объекты гостиничного бизнеса. В свете событий 2012 года выявилось, что в городе ощущается нехватка гостиничных комплексов. Как следствие, предприимчивые инвесторы готовы приобретать как небольшие гостиницы формата hostel, так и крупные объекты, пригодные для этого бизнеса.

 

  • стоимость проживания, динамика

В Нижнем Новгороде наблюдается незначительное снижение средней стоимости гостиничного номера. Портал онлайн-бронирования Hotels.com провел исследование, согласно которому Нижний Новгород занял в рейтинге шестое место. В 2012 г. средняя стоимость гостиничного номера снизилась на 10% и составила 3566 руб. Эксперты связывают это с высокой конкуренцией на рынке из-за появления новых игроков.

Средняя стоимость номера в гостиницах города составляет 3 535 руб., при этом средняя цена одноместного номера – 3 618 руб., двухместного – 3 756 руб.

Средняя стоимость номера в Нагорной части составляет 3 446 руб., при этом средняя стоимость одноместного номера – 3 813 руб., двухместного – 3 420 руб.

Средняя стоимость номера в Заречной части составляет 3 588 руб., при этом средняя стоимость одноместного номера – 3 520 руб., двухместного – 3 957 руб.

Самые дешевые номера в отелях города находятся в Приокском и Ленинском районах. Одноместные номера в них не представлены. Примечательно, что в Автозаводском районе, несмотря на малое число гостиниц, средняя стоимость одноместного номера одна из самых высоких и находится примерно на одном уровне с Нижегородским и Канавинским, и самая дорогая цена на двухместный номер за счет присутствия четырех-здездочного отеля «Волна». При этом в центральном Нижегородском районе усредненная стоимость одноместных номеров одна из самых низких из-за обилия предложений гостиниц различных форматов и ценовых категорий.

Нижний Новгород относится к городам со средним уровнем обеспеченности гостиничным фондом и средней стоимостью проживания. Анализ спроса демонстрирует его наличие в сегменте бизнес-туризма во всех группах: коммерческие поездки, бизнес-группы и поездки, связанные с посещением специально организованных мероприятий.

Усиливающая конкуренция, связанная с появление новых гостиниц, под управлением международных операторов, может привести к дифференциации стоимости проживания.

  • сделки по продаже-приобретению отелей

В сентябре 2012г. на открытом аукционе была куплена известная нижегородская гостиница «Октябрьская». Сумма сделки составила 306 миллионов рублей. Новым собственником отеля стал совладелец компании «Волжский ювелир» Вячеслав Шабалин. Начальная цена выставленного на торги лота составляла 262 миллиона рублей, шаг проводимого аукциона равнялся пятисот тысячам рублей. Допуск к аукциону по продаже правительством региона гостиницы «Октябрьская» получили только восемь участников, хотя изначально было подано десять заявок. По результатам аукциона правительству не удалось выручить за гостиницу ту сумму средств, на которую оно рассчитывало изначально. Дело в том, что власти планировали продать отель как минимум за 350 миллионов рублей.

  • новые проекты (таблица)

На территории Нижнего Новгорода официально запланировано строительство 33 гостиниц:

1-ая очередь объектов (7 гостиниц), которые находятся на стадии строительства или стадии проектирования и ввод объектов планируется в 2014 году.

2-ая очередь объектов (26 гостиниц), ввод которых планируется в период с 2015 по 2016 гг.

Отметим, что и их число может быть скорректировано как в большую так и в меньшую сторону. По словам министра поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг региона, «не всегда дела продвигаются успешно из-за нестабильного поведения инвесторов.

Распределение номерного фонда в строящихся и проектируемых гостиницах Нижнего Новгорода по категориям

 

5*

4*

3*

Прочие отели

Всего

Число гостиниц

2

8

14

9

33

Число номеров

435

1 639

1 247

408

3 729

 

При условии реализации заявленных инвестиционных проектов на территории города будут функционировать 94 гостиницы (крупные, средние и малые) на 7805 номеров.

Большинство отелей по-прежнему планируется открыть в Нижегородском районе – здесь планируется реализовать как масштабные проекты 5-звездочных гостиниц, так и мини-отелей. В отдаленных районах проекты носят точечный характер – преимущественно это гостиницы от 50 до 100 номеров.

Наиболее интересные объекты:

  • 5* отель «Kempinski Plaza» в границах Гребного канала, ул. Красная слобода, парка Победы: 300 номеров, начало строительства 2008г., планируемый срок сдачи был сдвинут с 2011г. на 2015г.  (причина финансовый кризис)
  • 4* отель на пересечении улиц Академика Блохиной и Варварской  (бывший недостроенный объект): девелопер компания ООО «Весенние инвестиции», 250 номеров, срок сдачи 2015г.
  • Отель Park Inn в Канавинском районе на ул. Марата: девелопер ООО «Региональная Гостиничная Сеть», 148 номеров, оператор the Carlson Rezidor Hotel Group, срок сдачи 2 кв.2014г.
  • Отель 5* на Театральной площади: девелопер компания «Весенние инвестиции», 180 номеров, международный оператор, срок сдачи 4 кв.2013г.
  • В феврале 2013 года был подписан протокол о намерениях между правительством Нижегородской области, ЗАО «Мосфундаментстрой-6» и ООО «Буигстрой» (принадлежит французской компании Bouygues Batiment International). Предполагается открыть отель на месте гостиничного комплекса «Волжский откос» в историческом центре города на ул. Верхне-Волжская набережная. По словам инвесторов, гостиничный оператор уже определен, но его имя пока не разглашается.
  • Многофункциональный комплекс общей площадью 250 тыс. кв. м с отелем на 400 номеров стандарта 4-5 звезд, аквапарком, торгово-развлекательным центром на 125 кв.м на Мещерском бульваре в Канавинском районе рядом с будущим стадионом. Строительство комплекса планируется начать в 2014 году. Первая очередь с торговой составляющей будет завершена в 2016 году, а гостинично-развлекательные площади появятся в 2017–2018 годах.
  • ООО «Эвро» получило земельный участок для строительства 4-этажной гостиницы с подземной автостоянкой по ул. Володарского (Нижегородский район, Нижний Новгород). Еще одну гостиницу с подземной автостоянкой по ул. Варварской возведет ООО «Рейнбоу»
  • ООО «Инградстрой» намерено вложить 429 млн. рублей в строительство 6-этажного административно-гостиничного комплекса с подземной парковкой по ул. Верхневолжская набережная (Нижегородский район, Нижний Новгород). Строительство комплекса планируется начать в 2013 году и завершить в течение двух лет.
  • Французский оператор AccorGroup начал строительство первого в Нижнем отеля уровня «5 звезд» на месте бывшей гостиницы «Москва» рядом с драмтеатром. Ожидается, что гостиница войдет в сеть отелей MercuryGallery и откроется во втором полугодии 2013 года.
  • В январе 2013 года ГК «Электроника» планирует начать строительство гостиницы «Хилтон» в границах улиц Белинского, Ковалихинской и Горького. Гостиница общей площадью 18,5 тысяч кв. м будет включать в себя 184 номера и 160 парковочных мест. Кроме того, при гостинице будет построен фитнес-клуб площадью 5,5 тысяч кв. м. Объект стоимостью 850 млн рублей планируется сдать в эксплуатацию в марте-апреле 2014 года.
  • Кроме того, летом 2012 года Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области одобрил проекты строительства еще двух гостиниц в Нижегородском районе: на улице Володарского и на улице Варварская. Первоначально инвесторы планировали возвести девятиэтажные здания. Однако с учетом существующих ограничений по высотности зданий в центре Нижнего Новгорода были вынуждены пересмотреть проекты и снизить количество этажей до четырех.
  • На заседании инвестиционного комитета в мае 2013г. одобрена заявка ЗАО НПСХ "Металлостройконструкция" на строительство бизнес-центра с гостиничным комплексом в квартале улиц Малая Ямская, Обозная, Похвалинский съезд. Предполагаемый объем инвестиций в проект 2,392 млрд. рублей. Однако, чтобы приступить к реализации проекта, потенциальному инвестору придется принять участие в аукционе на развитие застроенных территорий.
  • ЗАО "Мосфундаментстрой-6" построит в Нижнем Новгороде порядка пяти гостиниц к Чемпионату мира по футболу в 2018 году, в настоящее время компания занимается подбором земельных участков в городе для объектов. 4-е гостиницы будут эконом-класса, кроме одной, пятизвездочной, место для строительства которой уже выбрано. Ее стоимость - 50 млн евро.
    • прогноз, ожидаемые тренды

Нижний Новгород вошел в число 11 городов, принимающих чемпионат мира по футболу в 2018 году. Для этих целей в 2014 году планируется начать строительство стадиона вместимостью 44 899 чел. в районе нижегородской Стрелки рядом с торговым центром «Седьмое небо» в одноименном микрорайоне. К нему будут построены соответствующие транспортные развязки и станция метро.

Одно из замечаний, сделанных международной комиссией, касалось недостаточного количества предприятий гостиничного бизнеса – по их требованиям, необходимо обеспечить минимум 7760 гостиничных номеров. Большая часть номерного фонда – 6000 мест – должна быть представлена в категории «2*». Также требуется 750 мест в отелях «3+ - 4*», 860 – в «4 – 5*» и 150 – в «5*». В связи с чем, со стороны представителей администрации уже прозвучали заявления о том, что развитию гостиничной индустрии в городе будет уделяться особое внимание и предприниматься усилия по привлечению инвесторов в регион.

Все разговоры о перспективах развития рынка гостиничной недвижимости города так или иначе в конечном счете связаны со спортивным мероприятиями в 2018 году.

Прогнозируется рост инвестиций в гостиничную недвижимость города ввиду высокого экономического потенциала и его культурно-исторической ценности.

В городе отсутствуют 5-звездочные отели. Спрос на отели класса «люкс» удовлетворяется за счет размещения в отелях категории «4 звезды» в центральных районах.
Участники рынка ожидают усиление конкуренции, появление предприятий с иностранным капиталом, которое приведет к необходимости улучшения сервиса и качества услуг в борьбе за постояльца, расширения спектра предлагаемых услуг, поиску новых конкурентных преимуществ. Возможна демпинговая политика со стороны новых игроков.

Гостиничные объекты, строительство которых запланировано в городе, будут относиться к различному уровню. Новые отели, которые появятся в городе, будут использоваться, в том числе, для размещения гостей футбольного чемпионата 2018 года.

Во время подготовки города к предстоящему футбольному чемпионату гостиничной индустрии уделяется особое внимание. Власти города отмечают, что сейчас гостиничный бизнес в городе у них в приоритете. Представители властных структур Нижнего Новгорода намерены предпринимать различные действия для того, чтобы привлечь в город новых инвесторов, готовых вкладывать средства в индустрию гостеприимства.

После окончания чемпионата мира от городских властей потребуется инициирование новых мероприятий по привлечению посетителей, развитие «въездного» туризма, в администрации города уверены, что это удастся избежать за счет реализации проектов по увеличению туристической привлекательности города (сеть канатных дорог, «маленькая Голландия», город мастеров «Печерская слобода», горнолыжный комплекс, стадион и сопутствующая инфраструктура, проведение крупной международной туристской выставки-форума «Волгатурмаркет» и др.).

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: IDEM  GVA Sawyer

Центр инвестиционного консалтинга, НижБизнесКонсалтинг.