PRO Нижний Новгород

Нижний Новгород – крупнейший город Приволжского федерального округа и административный центр Нижегородской области. Является пятым по численности населения мегаполисом России (1263 тыс. чел.), а Нижегородская агломерация насчитывает 2 087 тыс. чел., что составляет около 64% населения области.

Имеет выгодное географическое положение: расположен в 400-х километрах от Москвы, на пересечении двух международных транспортных коридоров (Запад-Восток, Север-Юг). Нижегородский железнодорожный узел является одним из крупнейших в России, кроме этого в городе расположен центр Волжского объединенного речного пароходства, обеспечивающий выход к пяти морям.

Основа экономики – обрабатывающее производство, в структуре которого лидирует производство транспортных средств и оборудования. Кроме этого, Нижний Новгород – один из центров российских информационных технологий, что является положительным фактором диверсификации экономики города.

Экономическое состояние региона

Нижний Новгород играет важную роль в социально-экономическом развитии Российской Федерации. Администрация города ведет регулярную деятельность по формированию инвестиционно привлекательного имиджа региона, развитию межрегиональных и внешнеэкономических связей, привлечению иностранных инвестиций. Приоритетными задачами развития также являются формирование благоприятной среды для бизнеса, позиционирование Н.Новгорода как "открытого города", развитие города как транспортно-логистического узла федерального значения; повышение уровня жизни населения города, качества жилой среды, доступности жилья и другие задачи.

По данным ежеквартального отчета администрации города о социально-экономическом развитии Нижнего Новгорода в первом полугодии 2014 года наблюдается стабильное финансово-экономическое состояние всех отраслей экономики.

Среднемесячная заработная плата работников крупных и средних предприятий составила – 33 377 руб., что соответствует росту на 9,8% относительно аналогичного показателя за первое полугодие 2013 года. Наблюдается также стабильное снижение уровня официально зарегистрированной безработицы.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по крупным и средним организациям увеличился на 4,3%.

Состояние коммерческой недвижимости

При общероссийском спаде инвестиционной активности, за первое полугодие 2014 года наблюдается рост инвестиций в основной капитал на 16%. Проводимая администрацией города Нижнего Новгорода политика в области внешнеэкономической деятельности способствует привлечению иностранных инвестиций.

Начиная с 2012 года, в Нижнем Новгороде ежегодно проводится Международный бизнес-саммит. Его результаты свидетельствуют о растущем интересе иностранных партнеров к укреплению прямых деловых контактов и реализации совместных, взаимовыгодных проектов.

Общее состояние коммерческой недвижимости за отчетный период (месяц, квартал, год). Главные тренды.

Современные экономические и политические условия постепенно ведут рынок коммерческой недвижимости России к стагнации. Уже сейчас волна санкций Запада вынуждает многие крупнейшие компании сворачивать свою деятельность в России. Эксперты считают, что в первую очередь кризис отразится на Центральном федеральном округе. По оценке консультантов IDEM, в регионах (в том числе в Нижнем Новгороде) ситуация не будет столь критична, в силу меньшего присутствия здесь международных компаний.

Офисная недвижимость

В Нижнем Новгороде в настоящее время функционирует порядка 140 объектов, идентифицирующих себя в качестве бизнес-центров. Без учета морально устаревших зданий площадью менее 1000 кв. м, сдаваемых под офисы, изначально не предназначенные для ведения бизнеса, их число сокращается до 78, общей площадью 624 171 кв. м.

В соответствии с собственным позиционированием бизнес-центров наибольшая доля рынка принадлежит бизнес-центрам класса В и С, 44% и 33% соответственно. Бизнес-центры более высокого класса А и В+ занимают одинаковые доли - по 11,5% рынка.
 

Показатели

Значения

Общее число качественных бизнес-центров

78

Общее предложение

624 171 кв. м

Бизнес-центров класса А

9

Бизнес-центров класса В+

34

Бизнес-центров класса В

9

Бизнес-центров класса С

26

Классифицированные РГУД бизнес-центры

13

Общее предложение классифицированных БЦ

188 200 кв. м

Бизнес-центров класса А

2

Бизнес-центров класса В+

4

Бизнес-центров класса В

5

Бизнес-центров класса С

2


 

 

По данным РГУД за 2013 год в Нижнем Новгороде классифицировано 13 бизнес-центров, общей площадью 188 200 кв. м. В 2014-2015 году ожидается переклассификация всех бизнес-центров, подавших заявки, по новой системе классификации. 

 

 

Классифицированные бизнес-центры:

Объект

Класс

Общая площадь кв.м

Год открытия

Район

Столица Нижний

А

23 000

2005

Нижегородский

ЦМТ Нижний Новгород

А

17 500

2009

Нижегородский

Бугров Бизнес Парк

В+

23 400

2008

Ленинский

Ока

В+

6 300

2009

Нижегородский

Теледом

В+

5 600

2006

Советский

Холодный, 10а

В+

14 400

2009

Нижегородский

Бизнес-центр на проспекте Гагарина, 176

В

11 200

2010

Приокский

Новая площадь

В

10 500

2008

Нижегородский

Орбита

В

38 000

2005

Нижегородский

Пушкинский

В

24 700

2005

Советский

Родионова, 23

В

7 700

2004

Нижегородский

Бизнес-центр на Нижневолжской набережной, 9

С

2 400

2007

Нижегородский

Портал

С

3 500

2005

Советский

Источник:

РГУД

     

За 2013 год, таблица классифицированных бизнес-центров включала еще один объект класса А – торгово-офисный центр "Лобачевский Plaza". На сегодняшний день объект считается неклассифицированным, в силу истечения срока сертификации здания. С развитием Нижнего Новгорода в соответствии с планами администрации города как туристического и бизнес-центра Приволжского федерального округа отмечается повышение качества рынка офисной недвижимости. Так, в 2013-2014 году введены в эксплуатацию два бизнес-центра класса А: БЦ "Богемия Палас" и БЦ "Кулибин", совокупной площадью 32 150 кв. м и один бизнес-центр класса В+ - БЦ "Эсквайр", площадью 6 250 кв. м. Для сравнения в 2011-2012 годах было в введено два объекта класса С и лишь один объект класса В.

Распределение удельного количества предложений офисных помещений по районам неравномерно. Более трети предложений приходится на центральную часть Нижегородского района (36%). Из других районов так же выделяется Советский район (22%). Доля остальных районов менее значительна.


в 2014 году в Нижнем Новгороде сохраняется тенденция востребованности помещений небольших форматов, площадью менее 100 кв. м, преимущественно на центральных улицах города, с хорошей гостевой парковкой. Консультанты отмечают также, что арендаторы крупноформатных площадей чаще размещаются в качественных бизнес-центрах класса В и выше. Однако опыт предыдущих лет показывает, что наиболее стабильно в кризисный период работают бизнес-центры класса С.

В условиях экономической нестабильности арендаторы готовы поступиться своими требования к качеству  помещений ради низкой цены. Сегодня  определяющим фактором, влияющим на принятие управленческого решения, является стоимость аренды, тогда как местоположение, статус бизнес-центра и его инфраструктура теряют свою значимость. Скорректированы также требования к отделке. Все реже встречается интерес к офисным помещениям в состоянии shell&core, чаще всего арендаторы не готовы нести дополнительные издержки на ремонт и отделку, а хотят въехать в уже готовый офис.

В целом по городу за 2014 год  отмечен незначительный рост стоимости аренды, который складывается преимущественно из размера инфляции и изменения тарифов на коммунальные услуги. Средний прирост арендных ставок на офисную недвижимость  по городу за 2014 год составил 14%.

Диапазон арендной ставки предложения офисных площадей варьируется от 350 руб./кв. м /мес. (преимущественно в устаревших, изношенных офисных центрах в производственных и спальных районах города) до 2000 руб. /кв. м/ мес. (в современных бизнес-центрах класса А). Средняя ставка по городу составляет 884 руб. /кв. м /мес.  Стоимость аренды, как правило, включает коммунальные платежи, оплату охраны здания и уборки территории. В стоимость аренды чаще всего не входит оплата телефонной связи, интернета, электричества.


*Ставки аренды указаны в рублях за кв.м в месяц в силу региональной специфики.

- сданные объекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Бизнес-центр Кулибин

ул Горького 121

11150

А

2014

БЦ "Богемия Палас"

ул. М. Горького, 262

21000

А

2013

БЦ Эсквайер

Советская ул., 18А

6250

В+

2014

- замороженные объекты, причины;

Название объекта

Адрес

Срок сдачи

Стадия строит-ва

Общая площадь, кв. м

Девелопер

Бизнес-центр

ул. Алексеевская, 26

н/д

Проект заморожен

н/д

н/д

БЦ "Парус"

ул. Тимирязева

н/д

Проект заморожен, продажа

16 300

"Нижегородский ДСК"

               - новые проекты (таблица)

Название объекта

Адрес

Срок сдачи

Стадия строит-ва

Общая площадь, кв. м

Девелопер

БЦ Mont Blanc

Класс А

ул. Большая Печерская, 40

2015

Внутренняя отделка shell&core

6 000

ООО "Капиталстрой инвест"

Бизнес-центр "Время",

Класс В+

ул. Керченская, 13

2015

Внутренняя отделка

14 200

ООО "Металлимпресс"

Бизнес-центр

пр. Гагарина, рядом с д. 228а

н/д

Достроено до верхней точки

н/д

н/д

Бизнес-центр "Острожный"

ул. Ижорской, рядом с д.3

н/д

Достроено до верхней точки

н/д

н/д

Деловой бизнес-центр

пр. Ленина, д.109

н/д

н/д

н/д

ТД "Народный"

Деловой бизнес-центр

пр. Ленина, 121 литер А

н/д

н/д

н/д

ООО "Торговый дом "Лантана"

Бизнес-центр "Сенатор"

ул. Ванеева 7/57

н/д

Закрыто три этажа

н/д

Заказчик: ООО "Тонус"

Бизнес-центр в ИТ-парке "Анкудиновка"

Ул. Академика Сахарова

2015

Построен каркас

13 000

"Сбербанк"

Бизнес-центр

ул. Ошарская,44 рядом с "Атомэнергопроэкт"

2015

Внутренняя отделка

н/д

ООО "Стройиндустрия"

Конгресс-центр

ул. Совнаркомовская, 13

2018

н/д

28 420

Заказчик: ВЗАО " Нижегородская ярмарка"

Бизнес - центр

пер. Мотальный, 8

н/д

проект

н/д

н/д

Бизнес-центр

Класс В

ул. Мурашкинская

2015

н/д

17 375

ООО "Бизнесстрой"

2-ая очередь ЦМТ

ул. Нестерова рядом с  д.37

2015

Построен каркас

14 896

Заказчик: ООО "ЦМИ"

БЦ "Бойновского"

пер. Бойновского, 22

н/д

проект

11 500

н/д

Бизнес-центр

ул. Сергеевская, 21

Начало строительства 2015

проект

1 800

ООО "Волгожилстрой НН"

- прогноз, ожидаемые тренды

На протяжении последних 5-7 лет продолжается тенденция переноса центра деловой активности из исторического центра города. В последнее время особое внимание уделяется развитию Канавинского района и территории Стрелки, где разместится новый стадион к проведению Чемпионата мира по футболу 2018, что способствует развитию коммерческой недвижимости в целом и офисной функции в частности в этом районе.

В связи с ухудшением макроэкономической ситуации, которая сказалась на эффективности работы ряда компаний, многие представители бизнеса приняли решение о сокращении издержек, в том числе на аренду офисов, в результате чего часть арендаторов будут вынуждены менять место расположения на более бюджетное - как правило, на бизнес-центр классом ниже, - либо оптимизировать и сокращать число филиалов и площадей.

Характерной особенностью 2014 года стала подготовка к высвобождению офисных площадей. При условии сохранения или ухудшения текущей макроэкономической ситуации, в 2015 не стоит ожидать изменений. Процент вакантных площадей будет расти. Ожидается значительное увеличение вакансии в бизнес центрах класса А и В+, в бизнес центрах класса В и С процент вакансии возможно даже уменьшится при грамотной арендной политике. Новые бизнес-центры, открытие которых запланировано на 2015 год, должны быть готовы к высокому проценту  вакантных площадей и длительному экспонированию.

На фоне увеличения уровня вакансии, эксперты предполагают появление тенденции к снижению уровня арендной ставки.

По прогнозам консультантов, ожидать новых проектов до прояснения макроэкономической ситуации не целесообразно. Консультанты считают, что переломным моментом станет февраль-март 2015 года, когда компании определятся с вектором своего развития. До этого момента инвесторы и девелоперы предпочтут  направлять имеющиеся денежные средства в более надежные и доходные сферы бизнеса. 

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Нижний Новгород занимает четвертое место в России по обеспеченности жителей торговыми площадями. Рынок качественной торговой недвижимости Нижнего Новгорода начал формироваться в 2003 года с открытия ТЦ "Этажи"  и в настоящее время продолжает свое развитие. На сегодняшний день в городе функционирует 25 качественных торговых объектов, общей площадью 887 583, 3 кв. м, полезной 631158,5 кв. м. На конец 2014 года был запланирован ввод в эксплуатацию масштабного проекта – ТРЦ "Небо" на пл. Лядова, однако открытие центра было перенесено на первый квартал 2015 года. Таким образом, в 2014 году не было введено в эксплуатацию ни одного торгового центра. В 2015 году прогнозируется увеличение объема предложения, за счет ввода новых торговых центров, и увеличение общего объема площадей почти на 18%.

Насыщенность качественными торговыми площадями на  конец 2014 года составляет 499 кв. м / 1000 чел. (с учетом СТЦ "Мега", находящейся за чертой города).

Наибольшая степень концентрации торговых помещений в январе пришлась на центральную часть Нижегородского района и Советский район (25 и 22% соответственно). На втором месте стоит Канавинский район (11%). Доля остальных районов менее значительна.


Объекты на рынке:

Название

Дата ввода в эксплуатацию

Общая площадь

Торговая площадь

Тип ТЦ

Парковка

ТРЦ Фантастика

2006 - 2008

160000

92000

Суперргиональный

2100

ТРЦ Индиго

2013

60350

39750

Районный/                 окружной

1000

ТРЦ Шоколад

2003

26000

20000

Микрорайонный

265

ТЦ Ганза

дек.11

21000

14600

Районный

300

ТОЦ Лобачевский Plaza

2008

18000

9000

районный

400

ТЦ Лагуна

2010

16119,3

11283,51

Микрорайонный

185

ТЦ Этажи

2003

18 635

13355

Окружной

250

ТЦ КУБ

2013

15000

10560

Районный

140

ТЦ Гагаринский

2007

10215

7 850

Районный

100

ТЦ ЦУМ

1954

22000

18000

Окружной

100

ТЦ Республика

2005

34000

22000

Окружной

450

ТРЦ РИО

2012

100000

68000

Региональный

1100

ТРЦ Седьмое Небо

2012

90000

75000

Региональный

2100

ТРК Золотая Миля

2006

32000

18000

Окружной

450

Муравей (Коминтерна 117)

2002

9000

7400

Районный

50

ТЦ Seven

2009

9 564

5 560

Районный

225

ТЦ Сормовский              ( ТЦ Наш)

2011

21000

16000

Районный

450

ТЦ Новая Эра

2002 -первая очередь, 2007 - вторая очередь

26500

22000

Микрорайонный

500

ТЦ Сокол (бывший Москва-сити)

2009

12000

10500

Окружной

200

ТРЦ Муравей (Ленина)

2006

26000

21000

Районный

500

ТЦ Автозаводский универмаг

1937

8000

6400

Районный

350

ТЦ Парк Авеню

2006

10500

7000

Районный

140

ТЦ Новый Век

2003

10000

8000

Районный

200

 

ТЦ Март

2013

6200

5400

Районный

150

СТЦ Мега

2006

125500

102500

Суперрегиональный

6800

 

Уровень обеспеченности по районам:

GBA 887 583,3 кв. м GLA 631158,51 кв. м 

Район

Полезная площадь(GLA)

население

Обеспеченность

Нижегородский

289133,5

131293

2202

Советский

23915

148324

161

Приокский

7850

93370

84

Канавинский

183000

156991

1166

Сормовский

46960

167443

280

Московский

32500

124152

262

Ленинский

21000

141653

148

Автозаводский

26800

300647

89

 

631158,5

1263873

499

Качественные торговые центры Нижнего Новгорода заполнены арендаторами на высоком уровне, в среднем на 95%, кроме того, почти все современные и популярные торговые комплексы имеют листы ожидания. Заполняемость качественных торговых центров, которые были введены в эксплуатацию порядка десяти лет назад, гораздо ниже, и на сегодняшний день она  составляет около 50%. Морально устаревшие объекты сегодня теряют свою конкурентоспособность. С учетом того, что в ближайший год в городе будет реализован ряд крупных проектов, скорее всего спрос на площади в неконцептуальных и морально устаревших торговых центрах будет падать, также эксперты прогнозируют снижение в них арендной ставки.

- ставки аренды

Арендные ставки на торговые площади зависят от местоположения, качества объекта, его заполненности и посещаемости. В Нижнем Новгороде на настоящий момент самые высокие арендные ставки отмечены в Канавинском и Нижегородском районах, а также в Ленинском – так как там функционирует только один качественный торговый центр. По итогам первого полугодия 2014 года величина арендных ставок в среднем по городу увеличилась на 5-7% по сравнению с  прошлогодним показателем. Отчасти это связано с повышением курса доллара.

Анализ арендных ставок производился по наиболее крупным и значимым концептуальным торговым центрам города (ТРЦ "Фантастика", ТРЦ "Седьмое небо", ТРЦ "Рио", ТЦ "Республика", ТРЦ "Индиго лайф"), которые задают основной тренд формированию арендных ставок по городу.

Арендные ставки прикассовой зоны варьируются от 430 до 5000 долл./кв. м/год.

Арендные ставки торговой галереи в среднем по городу варьируются от 500 до 1500 долл./кв. м/год.

Средняя ставка якорных арендаторов составляет порядка 300 долл./кв. м/год.

Арендные ставки развлекательной зоны представлены в диапазоне от 120 до 180 долл./кв. м/год.

Средняя арендная ставка зоны развлечений равна 150 долл./кв. м/год.

Самые низкие арендные ставки зафиксированы в ТРЦ "Индиго Лайф", самые высокие – в ТРЦ "Фантастика". В среднем арендная ставка в ТРЦ Индиго на 45% ниже, чем в ТРЦ "Фантастика".

*ставки указаны без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей

** использовались следующие значения 1у.е.=35 руб.

- цена продажи, стрит-ритейл

В 2014 году отмечается рост стоимости продажи объектов стрит-риетейла в среднем по городу на 8%.

Самые высокие цены продаж традиционно отмечены в Центральной части города, в Нижегородском районе. Средняя стоимость продажи помещений варьируется от 48,5 тыс. руб./кв. м до 200 тыс. руб./кв. м. Средняя ставка продажи по Нижегородскому р-ону равна 106 тыс. руб./кв. м, прирост относительно 2013 года составляет порядка 20%. Самая низкая средняя цена продажи зафиксирована в Московском районе – 65 тыс. руб./кв. м. При этом отмечается дефицит предложения торговых площадей формата стрит-риетейл в Московском, Ленинском и Приокском районах.

               - знаковые открытия 2014 года:

Универмаг  БереZка Store, гипермаркет "Посуда Центр" в ТРЦ "Индиго Лайф"

Гипермаркет "Леонардо", магазины Massimo Dutti, Replay в ТРЦ "Фантастика"

Супермаркет "Бахетле" в ТЦ "Фестиваль"

Ресторан быстрого питания "Едок" в ТЦ "Этажи"

Кафе трактир "Елки-Палки" в СТЦ "Мега"

Пекарня "Волконский" на ул.Пискунова, 34

По причине ухода ретейлеров с российского рынка в 2014 году были закрыты магазины New Look, Gerry Weber, "Старик Хоттабыч", Seppala.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Шоколад

Ул. Белинского‚ 124

20 000 кв. м

Декабрь 2003

Республика

площадь Революции, 9

23 800 кв. м

Июль 2005

Золотая миля

ул. Коминтерна, 105

17 500 кв. м

Май 2006

МЕГА

Котовский район, п. Федяково

80 000 кв. м

Октябрь 2006

Фантастика Фаза 1

Ул. Родионова, 187

12 000 кв. м

Декабрь 2006

Фантастика Фаза 2

Ул. Родионова, 187

30 000 кв. м

Октябрь 2007

Фантастика Фаза 2

Ул. Родионова, 187

50 000 кв. м

Ноябрь 2008

Ганза

Ул. Родионова, 165К13

11 600 кв. м

Декабрь 2011

Седьмое небо

Ул. Бетанкура, 1

69 000 кв. м

Апрель 2012

РИО

Московское шоссе, 2

35 000 кв. м

Декабрь 2012

Индиго

Казанское шоссе, 11

40 000 кв. м

Март 2013

- замороженные объекты

Название

Общая площадь

Торговая площадь

Тип ТЦ

Причины

ТЦ ПОРТ

30000

18000

Районный

Административные барьеры

ТЦ Инхаус

29326

н/д 

торгово-складской комплекс

Смена владельца. Новый собственник еще не принял решение о концепции развития объекта

Лайф Стайл центр 2 очередь БЦ Пушкинский

17355

6852

административно-торговый комплекс

 

н/д


- новые проекты

Название

Дата ввода в эксплуатацию

Кол-во торговых уровней

Общая площадь

Торговая площадь

Парковка

Состояние

ТЦ Небо

 2015 год

8

131000

69000

1600

Задержка произошла по причине финансового кризиса и смены генподрядчиков: турецкую компанию "MarashStroy" сменила чешская "PSJ", в 13 году состоялась сделка по продаже 50% активов ГК "Земляне"

Инвестиции составят 5,6 млрд. руб.

Power center на Московском шоссе (Орловские дворики)

 1 декабря 2015 года

1

45000

 

1800

планируется строительство автостанции и торгового центра- строительство планирует ГК Столица Нижний

ТЦ Атлантида

3 квартал 2015

3-4

102000

60000

1000

 Возведение каркаса здания

Девелопер ГК Столица Нижний

Аквапарк Корсар Автозаводский район

июль 2015

3

7000

 

 

Успешно прошел госэкспертизу.

Инвестиции составят 450 – 500 млн. руб.

Аквапарк и ТРК в парке Швейцария

1 августа 2016

 

90000

14000

1763

Аквапарк будет располагаться на трех надземных и двух подземных этажах. Стоимость проекта составит порядка 3,5 – 4 млрд. рублей. Инвестор - ООО "Акватория развлечений".

МФК Корстон

начало строительства 2015 г.                         1 очередь 2016г., торгово-развлекательные площади 2017-2018г.

МФК 33-35 уровней

250 000

125 000

460

Строительные работы еще не ведутся.

Размер инвестиций  $316 млн.

ТЦ "Заречный"

2015

4

147 000

65 000

подземная

 


- прогноз, ожидаемые тренды

До конца 2015 года на рынке торговых комплексов Нижнего Новгорода появятся два сильных игрока (ТРЦ "Атлантида" и ТРЦ "Небо"), способных значительно повлиять на конкурентный баланс. Запуск новых крупных торговых центров способен повлечь за собой перенаправление покупательских потоков в сторону новых ТРЦ.  Части аудитории рискуют лишиться все торговые центры верхней части  города. Наибольшую  вероятность потерять часть трафика имеют ТЦ "Ганза", ТРЦ "Шоколад", ТЦ "Этажи" и ТРЦ "Фантастика", которые расположены в нагорной части города, и концептуально близки к новым, вышеупомянутым объектам.

Однако консультанты ставят под сомнение, что новые торговые центры в Нижнем Новгороде откроются без вакантных площадей. На ситуацию влияет тот факт, что ритейлеры сейчас пересматривают свои планы по открытию магазинов в регионах, уходят из сомнительных или рискованных проектов, или концентрируют свое внимание на качественных, понятных торговых центрах в столичных городах.

Реконцепция, скорее всего, ждет ТЦ  "Шоколад". Многие объекты серьезно пересмотрят состав арендаторов и стратегии развития.

Обеспеченность по районам:

Район

Новая площадь (GLA) до 2017г.

Прирост обеспеченности (GLA) до 2017г.

Нижегородский

69000  

2728

Советский

74000  

660

Приокский

 

84

Канавинский

125000

1962

Сормовский

 

280

Московский

45000

624

Ленинский

65000

607

Автозаводский

19000

152

 

397000

813

 

Складская недвижимость

- общая характеристика

Н. Новгород – исторически крупный промышленно-экономический центр, один из индустриальных центров Приволжского федерального округа, значимый транспортный узел (близость Москвы, транспортные международные и межрегиональные магистрали проходят через этот город). Активно развивается логистика.

Отмечается недостаток качественных складских объектов, большинство складских помещений в собственности. Основную часть объема предложения составляют объекты класса B, C, построенные в советское время. Объем рынка качественных складских площадей – 430 000 кв. м (всего около 1-2 млн кв. м) Ожидаемый ввод новых площадей, 4 кв. 2014 – 2015 гг.: - 220 000 кв. м.

Доля свободных площадей – 7-10%

- ставки аренды (в долл. за кв. м в год)

3000 - 6000 руб./кв. м/год

- цена продажи

20 000 – 40 000 руб./кв. м

               - баланс спроса и предложения

Анализ общего количества площадей, занятых помещениями производственно-складского назначения, показывает, что 69% площадей находится в заречных районах. В центрально части Нижегородского района количество предложений было недостаточно для расчетов.



 

Производственно-складские площади имеют наибольшую среднюю площадь по коммерческой недвижимости – 1473 кв. м. Небольшие площади предлагаются, прежде всего, в деловой части города – Нижегородском районе и имеют скорее складское, нежели производственное назначение. Наибольшее значение имеет Ленинский район (4247 кв. м).


- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Логопром-Сормово

Пром. зона 7 микрорайона Сормово

65 000

2004

Волжский ИП фазы I - III

пос. Кстово

96 000

2013

СК Алиди

Кстовский район, трасса М7 "Волга", 428-й км

36 000

2009

Логокомплекс на Московском шоссе фаза I

Московское ш., на территории Горьковского металлургического завода

50 000

2014


- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Волжский ИП фаза IV

пос. Кстово

64 000

2015 Q1

ЛК на Московском шоссе фаза II

Московское ш., на территории Горьковского металлургического завода

50 000

2015 Q3

ЛК Южный

Нижегородская область, п. Дружный

65 000

2015 Q1


- прогноз, ожидаемые тренды

Развитие логистики. Реконструкция объектов советского времени и строительство новых логистических центров в скором времени закроет потребность города в качественных складских помещениях. На данный момент наблюдается недостаток качественных складских объектов, ожидается увеличение спроса. Продолжается строительство собственных складских помещений.

 

Гостиничная недвижимость

- общая характеристика, предложение

В настоящее время в городе представлено порядка 140 гостиниц общим номерным фондом 3859 номеров. На рынке представлены как гостиницы эконом-класса, так и качественные гостиницы класса люкс.

Коэффициент обеспеченности гостиничными номерами является одним из основных критериев развития рынка гостиничных услуг. Обеспеченность Нижнего Новгорода составляет 2,82 номеров на 1000 человек.

Однако, данный показатель обеспеченности гостиничными номерами не означает высокого уровня обеспеченности города качественными объектами международного уровня. В настоящий момент только 17% от общего количества гостиниц составляют качественные гостиницы, категории 3* и выше. По состоянию на конец 2014 года, лишь 25 гостиниц из 137 прошли "звездную" классификацию. В результате уровень обеспеченности качественной гостиничной недвижимости опускается до 1,48 номеров на 1000 человек.

В настоящее время в городе функционируют сетевые отели Ibis, Azimut Hotel, Marins Park Hotel, но в преддверии проведения мирового первенства о своих планах развития в Нижнем Новгороде заявили такие известные международные операторы, как Rezidor Hotel Group, Hilton, Intercontinental Group, Global Hyatt Corporation, DVK Group, "Интурист", Heliopark Hotels & Resorts, Courtyard by Marriott, Kempinski, а также FK Hotel Management

- баланс спроса и предложения

В настоящее время в городе отсутствуют гостиницы 5*. Из представленных в городе гостиниц, прошедших "звездную" классификацию, только восемь функционируют в категории 4* (32%), доминируют же отели среднего класса, категории 3*, именно на эту категорию приходится 56% предложения.

В структуре предложения гостиниц по количеству номеров наибольшую долю занимают мини-отели и гостиницы с номерным фондом менее 20 номеров, доля рынка равна 69%. Гостиницам с номерным фондом 20-50 номеров соответствует 17% рынка. Гостиницы с номерным фондом от 50 до 100 номеров и от 100 до 200 номеров занимают 7% и 5% рынка соответственно. Гостиницы с номерным фондом более 200 номеров – всего 3%.

Основная доля туристического потока Нижнего Новгорода приходится на сегмент делового туризма. В периоды низкой деловой активности процент загрузки гостиниц снижается. Таким образом, спрос на рынке гостиничных услуг формируют бизнес-туристы, участники деловых мероприятий, прибывающие из других городов страны и мира.

Нижний Новгород ведет активную культурно-деловую жизнь. В городе функционируют крупные предприятия, ведущие межрегиональную и международную деятельность, реализуются масштабные проекты по улучшению транспортной инфраструктуры (модернизация аэропорта, строительство новых транспортных развязок, введение дополнительных скоростных поездов и пр.). Кроме того, на гостиничный рынок существенное влияние оказывает выставочная деятельность. Традиционно Нижегородская ярмарка является одним из крупнейших выставочных комплексов России.

Не смотря на влияние выставочной деятельности на рынок гостиничной недвижимости, эксперты отмечают, что гостиницы, ориентированные на бизнес-туризм не испытывают сезонных колебаний, деловые поездки одинаково активны в любое время года. Гораздо больше на уровень загрузки городских отелей влияют праздничные и выходные дни.

Среднегодовая загрузка отелей оценивается на уровне 40%.

- стоимость проживания, динамика

Средняя стоимость номера по Нижнему Новгороду составила 4 458 руб./сутки, при этом максимальная средняя стоимость номера зафиксирована в Советском районе – 5 371 руб./сутки, а минимальная в Приокском районе – 2 473 руб./сутки.

На стоимость размещения влияет как местоположение гостиницы, так и ее уровень, поэтому стоимость номеров одного класса может значительно различаться в разных частях города.

Средняя стоимость размещения в номерах эконом класса по городу равна 1890 руб./сутки.

Традиционно стоимость номеров бизнес класса выше, чем стоимость номеров класса стандарт. Однако в силу того, что большая часть гостиниц не прошли "звездную" классификацию, четкая градация категорий номеров отсутствует. Средняя стоимость номера стандарт и бизнес класса практически равна и составляет 4076 и 4133 руб./сутки соответственно. Наиболее дорогие номера класса Люкс, чья средняя стоимость равна 8393 руб./сутки.

                         - новые проекты

Большая часть гостиниц, заявленных к открытию, будет расположена в Нижегородском районе. Так в границах пл. Театральной и ул. Пожарского будет построен первый в городе 5* отель на 180 номеров. Застройщиком выступает компания ООО "Весенние инвестиции". Отели появятся также в границах улиц Большая Покровская и Звездинка, непосредственно на улице Большая Покровская, на месте кинотеатра "Октябрь", улице Верхне Печерская, д. 1А, на пересечении улиц Максима Горького и Малой Ямской и улице Варварской, д. 36, а также улице Володарского (рядом с домом № 57).

Для гостей чемпионата гостиницы будут построены на улице Родионова (между д. 136 и 138А), в границах улиц Горького и Ковалихинская, в границах улиц Черниговская, Гаршина, Мельничного переулка и Казанской площади, а также на Гребном канале и Сенной площади.

По одному отелю будет построено в Московском и Ленинском районах, на ул. Березовская и ул. Грекова соответственно. Два отеля запланированы в Сормовском районе в границах ул. Лобачевского и Комунны, а также на ул. Щербакова.

Четыре отеля будут построены в Канавинском районе. Один из них будет расположен вблизи Мещерского озера, на пересечении ул. Пролетарская и ул. К. Маркса. Другой отель построят недалеко от нижегородского цирка на ул. Марата. Остальные две появятся на Московском шоссе.

Объектами реконструкции станут гостиничный комплекс на ул. Алексеевская, гостиница "Волжский откос" и отель "Миловидов" на Верхне-Волжской набережной.

- прогноз, ожидаемые тренды

По итогам 2014 года выделяются следующие тенденции: нестабильная макроэкономическая ситуация в стране вынуждает многие компании сокращать издержки на командировки сотрудников и сокращать время пребывания в Нижнем Новгороде бизнес-туристов, которые составляют основную долю туристического потока города, до одного дня. Наблюдается изменение структуры туристического рынка. По предварительным оценкам экспертов доля внутреннего туризма выросла на 25%, что способствует развитию гостиничного бизнеса. В связи с активным обновлением инфраструктуры средств размещения, участники рынка прогнозирует резкое увеличение конкуренции среди гостиниц города, т.е. увеличится число предложений и ужесточится борьба за клиента, что в свою очередь повлечет улучшение качества сервиса, расширение спектра дополнительных услуг, поиск новых конкурентных преимуществ.

Выход на рынок новых именитых игроков может подтолкнуть собственников к более гибкой ценовой политике. Стоимость размещения в небольших и некачественных отелях, вероятнее всего, снизится, в силу возросшей конкуренции. Однако, стоимость номеров в гостиницах известных операторов, вероятно, будет выше среднерыночной стоимости размещения в аналогичных гостиницах. Таким образом, среднерыночная стоимость номера в сутки по городу к 2018 году увеличится. Так же с притоком туристов и гостей Чемпионата мира по футболу увеличится загрузка гостиниц.

Развитие и обновление социальной и культурной инфраструктуры города позволяет сделать вывод о сохранении тенденции развития внутреннего и въездного туризма в регионе.

При написании материала были использованы данные компаний JLL, IDEM, NAI Becar, РГУД, Cushman & Wakefield.