PRO Нижний Новгород

Нижний Новгород – крупнейший город Приволжского федерального округа и административный центр Нижегородской области. Является пятым по численности населения мегаполисом России (1263 тыс. чел.), а Нижегородская агломерация насчитывает 2 087 тыс. чел., что составляет около 64% населения области.

Имеет выгодное географическое положение: расположен в 400-х километрах от Москвы, на пересечении двух международных транспортных коридоров (Запад-Восток, Север-Юг). Нижегородский железнодорожный узел является одним из крупнейших в России, кроме этого в городе расположен центр Волжского объединенного речного пароходства, обеспечивающий выход к пяти морям.

Основа экономики – обрабатывающее производство, в структуре которого лидирует производство транспортных средств и оборудования. Кроме этого, Нижний Новгород – один из центров российских информационных технологий, что является положительным фактором диверсификации экономики города.

Экономическое состояние региона

Нижний Новгород - крупный промышленный центр. Наиболее инвестиционно привлекательными секторами (по крупным и средним организациям) остаются обрабатывающие производства (28% всего объема инвестиций); транспорт и связь (18% всего объема инвестиций);

операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг (17% всего объема инвестиций); производство и распределение электроэнергии, газа и воды (12% всего объема инвестиций).

Основной объем сформированной на территории города прибыли обеспечивают такие виды экономической деятельности, как: "транспорт и связь", "банковская деятельность", "обрабатывающие производства", "оптовая и розничная торговля".

Нижний Новгород играет важную роль в социально-экономическом развитии Российской Федерации. Администрация города ведет регулярную деятельность по формированию инвестиционно привлекательного имиджа региона, развитию межрегиональных и внешнеэкономических связей, привлечению иностранных инвестиций. Приоритетными задачами развития также являются формирование благоприятной среды для бизнеса, позиционирование Нижнего Новгорода как "открытого города", развитие города как транспортно-логистического узла федерального значения; повышение уровня жизни населения города, качества жилой среды, доступности жилья и другие задачи.

По данным ежеквартального отчета администрации города, наблюдается стабильное финансово-экономическое состояние всех отраслей экономики города.

Средняя заработная плата в Нижнем Новгороде составляет 35 тыс. рублей.

Состояние коммерческой недвижимости

Объем рынка коммерческой недвижимости в декабре находился на уровне 4 551 предложений (65% - по аренде и 35% - по продаже).

Следует отметить, что количество предложений рынка коммерческой недвижимости может быть несколько завышено, так как объекты, выставляемые на продажу/аренду, могут быть представлены как несколькими агентствами, так и несколькими информационными риелторскими ресурсами.

Наибольшее количество предложений по аренде/продаже коммерческой недвижимости в декабре пришлось на центральную часть Нижегородского района (32,4% от общего количества предложений). Наименьшее количество в Ленинском и Приокском районах (по 5,5%).

65 % всех предложений во всех районах города приходятся на аренду.

Офисная недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Офисный рынок Нижнего Новгорода входит в тройку лидеров по арендуемой офисной площади после Новосибирска и Екатеринбурга. Средний уровень вакансии по городу колеблется на уровне 9%, что говорит о достаточном количестве предложения при существующем уровне спроса.

Многие собственники не проводят профессиональную классификацию БЦ, а присваивают им класс самостоятельно, заявляя об этом на рынке. При этом их оценка зачастую не отображает реального состояния объектов. Классификация бизнес-центров предложена.

По данным РГУД, всего в Нижнем Новгороде были классифицированы 14 бизнес-центров общей площадью 188,2 тыс. кв. м.

Показатель Значение
Всего объектов в Нижнем Новгороде, именуемых офисными и бизнес-центрами 172 (100%)
Бизнес-центров, соответствующих определению РГУД 74 (66%)
Бизнес-центров, прошедших официальную классификацию РГУД 14 (8,1%)
Бизнес-центров, прошедших официальную классификацию по новой системе АОКС 0 (0%)
Общая площадь БЦ, соответствующих определению РГУД 735 400 кв. м
Полезная площадь БЦ, соответствующих определению РГУД 515 970 кв. м
Средний коэффициент полезных площадей относительно общих 70%

Количество объектов по классам:

Класс А - 11

Класс B - 29

Класс B+ - 8

Класс C - 26

Отмечается тенденция к увеличению качества вводимых объектов. В последние годы строятся, в основном, БЦ класса А, В+ и В. Из 12 офисных центров, открытых в последние три года, три принадлежат к классу А, два - к классу В+, пять - к классу В и два - к классу С.

Следует отметить, что бизнес-центры класса А и В+ (в особенности А) обладают большей полезной площадью. БЦ класса С - это, в основном, либо новые небольшие здания, либо реконструированные здания постройки XIX века.

В 2015 году открылись бизнес-центры "Время", БЦ на Нестерова, 37, БЦ на Ошарской, 40, БЦ "Сенатор", БЦ "Черная Жемчужина", БЦ "IT-Анкудиновка".

Анализ географической структуры офисных помещений в бизнес-центрах показывает неравномерность предложения по административным районам. Наибольшая концентрация офисов отмечается в деловом центре города - в Нижегородском и близлежащих улицах Советского района. Объем предложения в остальных районах города незначительный. Наибольшее количество офисных площадей (55%) сосредоточено в Нижегородском районе.

В целом 2015 год был отмечен значительным вводом качественных офисных площадей (более 42 тыс. кв. м полезных офисных площадей или на 9% больше, чем в 2014 году) на фоне кризиса и снижения уровня деловой активности. Наблюдалась ротация арендаторов в бизнес-центры более низкого класса или в БЦ, которые предлагали более лояльные коммерческие условия.

Ставки аренды, динамика

Ставки аренды в Нижнем Новгороде колеблются в диапазоне от 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м в год до 14,4 тыс. рублей за 1 кв. м в год без учета НДС и коммунальных расходов. Операционные расходы, в основном, включены в ставку аренды. Средневзвешенная ставка составляет 7,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Все ставки аренды приведены за помещения с отделкой.

Несмотря на значительный перевес в предложении офисных площадей Нижегородского района, именно в нем арендные ставки самые высокие.

Средневзвешенная стоимость предложения аренды составляет 716 рублей за 1 кв. м в месяц.

Средневзвешенная стоимость предложения аренды офисных помещений по городу снизилась на 7-8% относительно прошлого года.

Стоимость сделки может быть на 10-20% ниже, чем стоимость предложения вследствие торга.

В бизнес-центрах с удачным местоположением и проработанной концепцией арендная ставка сохранилась на прежнем уровне или снизилась незначительно, также и доля вакантных площадей практически не увеличилась. Более сильное снижение ставок и увеличение доли вакантных площадей наблюдалось в офисных центрах с менее удачным местоположением и неявной концепцией. Более устойчивыми к снижению арендных ставок оказались БЦ класса В и С. Современные качественные БЦ класса В, например, такие, как "Сенатор" (открылся в 2015 году), выдерживают ставки на уровне выше среднерыночных - 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (все включено), заполнен более чем на 90%.

Цена продажи, динамика

Средняя цена предложения на рынке продажи офисов по итогам четвертого квартала 2015 года в Нижнем Новгороде составила 69 704 рубля за 1 кв. м.

Крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было

Крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

В качественном сегменте инвестиционных сделок по-прежнему не зафиксировано. Сделки происходят в некачественном сегменте и малыми объемами.

Сданные объекты

Объект Адрес Площадь Дата открытия
БЦ Mont Blanc Ул. Большая Печерская, 40 6 000 кв. м 2015
БЦ "Время" Ул. Керченская, 13 9 000 кв. м 2015
БЦ "Алексеевская 26" Ул. Алексеевская, 26 9 000 кв. м 2015

Замороженные объекты, причины

БЦ Парус на ул. Тимирязева, 16 300 кв. м

Новые проекты

Объект Адрес Площадь Дата открытия
БЦ на ул. Мурашкинской Ул. Мурашкинская 17 375 кв. м н/д
ТОФ комплекс Между ул. Веденяпина 1 и пр. Ленина 100 н/д 2017
МФЦ на проспекте Ленина Проспект Ленина, 109 5 000 кв. м 2018
БЦ на ул. Сергеевская Ул. Сергеевская 1 800

н/д

Прогноз, ожидаемые тренды

На уровне администрации города неоднократно поднимался вопрос о необходимости переноса деловой активности из перегруженного исторического центра в Заречную часть города. Назывались Канавинский район (на территории Стрелки) и Ленинский (пл. Комсомольская как географический центр города). Специалисты в области градостроительства отмечают, что принятие подобных решений является общемировой тенденцией характерной для многих мегаполисов, но в то же время обращают внимание, что убедить представителей бизнеса сменить статусные места дислокации - задача трудновыполнимая.

По мнению консультантов IDEM, спрос на офисные площади в административном центре в Нижегородском районе по-прежнему будет выше, чем в других районах. В течение ближайших лет перенос делового центра, возможно, будет иметь место, но процесс децентрализации все же будет происходить крайне медленно. Преимущества будут иметь объекты с более высокой транспортной доступностью, центральным местоположением и вместительной парковкой. Именно эти аспекты являются наиболее острыми для действующих объектов в деловом центре города.

Сейчас перспективы рынка офисной недвижимости неясны. Несмотря на тенденцию к строительству объектов класса B+ и выше, новых проектов в Нижнем Новгороде пока не заявляется. К тому же перспективы развития офисных центров классов B+ и A неясны, так как по России в целом, именно этот сегмент пострадал от кризиса в большей степени, в Нижнем Новгороде данный сегмент пока держится более уверенно в связи со спецификой рынка.

Консультанты IDEM прогнозируют, что планы по строительству новых бизнес-центров в Нижнем Новгороде начнут появляться к моменту стабилизации глобальной экономической ситуации в России, но не ранее 2016 года, который, как ожидается, будет нелегким. При этом эксперты не исключают, что темпы роста вакантных площадей и темпы снижения арендной платы будут замедляться.

Торговая недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

По состоянию на декабрь 2015 года, в Нижнем Новгороде функционируют порядка 130 торговых объектов, именуемых торговыми центрами. Выделяются 29 качественных торговых центров в Нижнем Новгороде суммарной арендопригодной площадью 779 159 кв. м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Нижнем Новгороде на сегодня составляет 615 кв. м на 1 тыс. человек.

Прирост качественных торговых арендопригодных площадей в Нижнем Новгороде по итогам 2015 года составил 164 тыс. кв. м, или 27%. Это рекордный для города показатель прироста качественных торговых площадей. Такой рост стал возможен в том числе за счет ввода двух суперрегиональных ТЦ ("Небо" и "Жар птица").

Без учета вновь введенных торговых площадей можно сказать следующее. В концептуальных, суперрегиональных, популярных торговых центрах ("Мега", "Фантастика", "Республика", "Лобачевский Plaza") уровень вакантных площадей находится на низком уровне (3-6%), кризис на них практически не повлиял.

В других популярных торговых центрах ("Седьмое Небо", ЦУМ, "Рио") уровень вакантных площадей увеличился до 10%-12%. В неустойчивых торговых центрах ("Гaнzа", "Шоколад", "Индиго Life") уровень вакантных площадей может достигать 30% и более.

Ставки аренды

Тип объекта Площадь, кв. м Рублей за 1 кв. м в год,
Street retail и торговые площади <50-150 18 000
Street retail и торговые площади 150-300 10 000
Street retail и торговые площади ›350 6 000
ТЦ и ТРЦ <50-150 25 000
ТЦ и ТРЦ 150-300 15 000
ТЦ и ТРЦ ›350 6 000

Цена продажи, стрит-ритейл

В среднем по городу цена продажи торговой площади составила 81 435 рублей за 1 кв. м.

Сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды

Крупных сделок не отмечено

Сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

Крупных сделок не отмечено

Сданные объекты

Название Адрес Площадь, GBA, кв.м. Площадь, GLA, кв.м. Дата ввода
Небо ул. Б. Покровская, 82 131 000 68 000 2015
Олимп ул. Верхне-Печерская 7Б 19 800 16700 2015
Жар Птица Пл. Советская, 5 84 000 59 000 2015
Крым Шоссе Южное 42 000 22 000 2015

Замороженные объекты, причины

ТЦ "Порт", 30 тыс. кв. м

Новые проекты

Новых проектов заявлено на 2016 год не было.

Прогноз, ожидаемые тренды

Профицит торговых площадей. Снижение арендных ставок.

Переход в "рублевые договора". Новый контракты с ритейлерами заключаются в % от оборота.

Складская недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок складских помещений в Нижнем Новгороде неоднороден и представлен в большей степени объектами класса B и C. Объем рынка качественных складских площадей - порядка 630 тыс. кв. м.

Ставки аренды

Класс А - 5 580 рублей за 1 кв. м в год

Класс B - 4 320 рублей за 1 кв. м в год

Цена продажи

Средняя цена продажи производственно-складских помещений понизилась во всех районах. В целом по Нижнему Новгороду цена продажи производственно-складских помещений составила 34 636 рубль за 1 кв. м.

Крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Не отмечено

Крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено

Объект Адрес Площадь Дата открытия
Волжский ИП фаза IV пос. Кстово 64 000 2015
ЛК на Московском шоссе фаза II Московское ш., на территории Горьковского металлургического завода 50 000 2015
ЛК Южный Нижегородская область, п. Дружный 65 000 2015

Замороженные объекты, причины

Не отмечено

Новые проекты

Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
СК Южный 56.169187,43.898123 3 600   2016  
РУТА Логистик 56.308197,43.860029 7 000 Дата начала строительства 2016 Инвестиции

Прогноз, ожидаемые тренды

Существенных изменений рыночной конъюнктуры не ожидается

Гостиничная недвижимость

Общая характеристика, предложение

В числе основных трендов отмечается сокращение делового туризма (по средствам размещения, входящим в Нижегородскую ассоциацию отельеров) примерно на 5%. Начал нарастать классический турпоток (leisure-туризм). По предварительным данным НАО, прирост составил 5-10%. Количество китайских делегаций в Нижегородской области увеличивается. Прогноз потока туристов на ближайшую пятилетнюю перспективу - 3 млн туристов и экскурсантов в Нижегородскую область. (Темпы роста туристского потока в Нижегородскую область сейчас одни из самых высоких в России, согласно информации Росстата). По данным ведомства, по сравнению с 2005 годом турпоток увеличился в 1,6 раза - с 525 тыс. до 850 тыс. человек в 2014 году. Только за 2014 год объем туристических услуг в регионе вырос почти на 45%. к 2020 году по поручению руководства области поток туристов нужно увеличить до 3 млн человек в год (население Нижегородской области). Средняя загрузка отелей Нижнего Новгорода составляет 65%.

Баланс спроса и предложения

В настоящее время в городе представлены более 138 классических гостиниц и хостелов общим номерным фондом 4 171 номера (включая недавно открывшийся Marriott). На рынке существует предложение как в эконом-классе, так и в люксе.

Если сравнить имеющиеся данные с требованиями FIFA, то заметен серьезный дефицит номеров в классифицированных гостиницах. По доступной информации FIFA определили необходимое количество номеров в размере 7760 (для основных клиентских групп и болельщиков) в классифицированных гостиницах ("2-5 звезд"), при этом из них 3 823 номера (для основных клиентских групп) должно быть в гостиницах уровня "3-5 звезд". На данный момент, существующее предложение не только не удовлетворяет требованиям по общему количеству номеров, но значительная часть существующих номеров находятся в неклассифицированных гостиницах, которые не учитываются в требованиях FIFA.

Для рынка гостиничной недвижимости характерен географический дисбаланс относительно размещения гостиниц по районам города. Наибольшее число гостиниц расположены в историческом, административном и туристическом центре города, в Нижегородском районе. На данный район приходится 62% от общего количества гостиниц.

Наиболее обеспеченным остается Нижегородский район. Второе место делят Канавинский и Советский районы. На третьем месте расположились Автозаводский, Ленинский и Московский районы. На последнем месте Приокский и Сормовский районы.

Коэффициент обеспеченности гостиничными номерами является одним из основных критериев развития рынка гостиничных услуг. Обеспеченность Нижнего Новгорода составляет 3,3 номера на 1 тыс. человек, самая высокая обеспеченность гостиницами - в Ярославле: около шести номеров на 1 тыс. жителей.

Однако данный показатель обеспеченности гостиничными номерами не означает достаточного количества качественных объектов международного уровня. Уровень обеспеченности качественной гостиничной недвижимостью составляет 1,68 номеров на 1 тыс. человек.

В настоящее время в городе отсутствуют гостиницы уровня "5 звезд", что неблагоприятно влияет на гостиничный имидж города.  

Предложение в части гостиниц выглядит следующим образом: девять функционируют в категории "4 звезды" (32%), 17 - "3 звезды" (57%), "2 звезды" - 2 (7%), "1 звезда" - 1 (4%).

На рынке гостиничной недвижимости Нижнего Новгорода на данный момент представлено мало сетевых гостиничных операторов. На 2015 год в составе сетевых отелей четыре оператора: Ibis (AccorHotels), Azimut Hotel, Marins Park Hotel, Courtyard by Marriott.

В Нижнем Новгороде классификацию прошли только пять гостиниц (данные портала "Классификация-туризм.рф" на декабрь 2015 года). Остальные гостиницы, не пройдя официальную классификацию, заявляют, что соответствуют определенному классу, другим гостиницам системы поиска и бронирования гостиниц присваивают звездность.

Стоимость проживания, динамика

Средняя стоимость номера составила 3 346 рублей в сутки, что меньше показателя январь-ноябрь 2014 года на 7% (3613 рублей в сутки).

Сделки по продаже-приобретению отелей

Крупных сделок отмечено не было

Прогноз, ожидаемые тренды

Наблюдается тренд на снижение стоимости номера в массовом сегменте Нижнего Новгорода.

Ощутимый вклад в тренд снижения цен, внесло появление множества хостелов.

Новые проекты, заявленные к строительству, в обязательном порядке должны будут пройти классификацию.

Существующие отели также пройдут классификацию. Следовательно, стоит ожидать повышения стандартизации и качества предложения в городе.