PRO Нижний Новгород

Нижний Новгород – крупнейший город Приволжского федерального округа и административный центр Нижегородской области. Является пятым по численности населения мегаполисом России (1263 тыс. чел.), а Нижегородская агломерация насчитывает 2 087 тыс. чел., что составляет около 64% населения области.

Имеет выгодное географическое положение: расположен в 400-х километрах от Москвы, на пересечении двух международных транспортных коридоров (Запад-Восток, Север-Юг). Нижегородский железнодорожный узел является одним из крупнейших в России, кроме этого в городе расположен центр Волжского объединенного речного пароходства, обеспечивающий выход к пяти морям.

Основа экономики – обрабатывающее производство, в структуре которого лидирует производство транспортных средств и оборудования. Кроме этого, Нижний Новгород – один из центров российских информационных технологий, что является положительным фактором диверсификации экономики города.

Экономическое состояние региона

Нижний Новгород - крупнейший город Приволжского федерального округа и административный центр Нижегородской области. Является пятым по численности населения мегаполисом России (Население Нижнего Новгорода - 1 266 871 человек).

Имеет выгодное географическое положение: расположен в 400-х км от Москвы, на пересечении двух международных транспортных коридоров (Запад-Восток, Север-Юг). Нижегородский железнодорожный узел является одним из крупнейших в России, кроме этого в городе расположен центр Волжского объединенного речного пароходства, обеспечивающий выход к пяти морям.

Основа экономики - обрабатывающее производство, в структуре которого лидирует производство транспортных средств и оборудования. Кроме этого, Нижний Новгород - один из центров российских информационных технологий, что является положительным фактором диверсификации экономики города.

Доля Нижнего Новгорода в общем объеме российского ВВП достаточно мала, тем не менее все основные показатели экономики имеют общий с общероссийским тренд. За первую половину 2016 года рост розничного товарооборота составил около 3%, по сравнению с общероссийским показателем в 2%. Снижение реальных доходов составило 3,1%, в то время как номинальные доходы незначительно выросли - на 0,3% в годовом сопоставлении. Рост строительства жилья составил 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Состояние коммерческой недвижимости

Общая картина 2016 года мало отличается от показателей 2015 года. На рынке представлены более 4,5 тыс. предложений, большая часть которых представляет собой рынок аренды и в меньшей степени спекулятивные предложения.

Наибольшее количество предложений по-прежнему сконцентрировано в центральной части Нижегородского района. Наименьшее количество в Ленинском и Приокском районах.

Офисная недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Наибольшим спросом пользуются концептуальные бизнес-центры, преимущественно классов B, с лучшей транспортной доступность и наличием собственной парковки. В бизнес-центрах с удачным местоположением и проработанной концепцией арендная ставка сохранилась на прежнем уровне или снизилась незначительно, также и доля вакантных площадей практически не увеличилась. Более сильное снижение ставок и увеличение доли вакантных площадей наблюдалось в офисных центрах с менее удачным местоположением и неявной концепцией. В Нижнем Новгороде в последние годы прослеживается тренд строительства концептуальных БЦ класса В и выше.

Доля вакантных площадей увеличилась на 10-20% в зависимости от БЦ. Более всего количество вакантных площадей увеличилось в БЦ класса А, практически в два раза больше, чем в классе В.

Наиболее значимая проблема, влияющая в том числе на ликвидность объектов - недостаток парковочных мест, данная проблема наблюдается даже в современных БЦ. При норме почти в 5 машино-мест на 100 кв. м полезных площадей даже современные БЦ открываются с показателем 2-3 машино-места на 100 кв. м.

В ближайшее время не будет открыто новых бизнес-центров. Новые проекты могут появиться ближе к 2017 году или к моменту стабилизации макроэкономической ситуации.

На протяжении последних пяти-семи лет продолжается тенденция переноса центра деловой активности из исторического центра города. В последнее время особое внимание уделяется развитию Канавинского района и территории Стрелки к проведению ЧМ-2018, что способствует развитию коммерческой недвижимости в целом и офисной функции в частности.

В связи с ухудшением макроэкономической ситуации, которая сказалась на эффективности работы ряда компаний, многие представители бизнеса приняли решение о сокращении издержек, в том числе на аренду офисов, в результате чего часть арендаторов будут вынуждены менять место расположения на более бюджетное, как правило, на бизнес-центры классом ниже, именно поэтому БЦ класса А ощутили наибольшее влияние кризиса.

Ставки аренды, динамика

Средняя цена предложения на рынке аренды офисов по итогам 2016 года в Нижнем Новгороде составила 670 рублей за 1 кв. м.

Цена продажи, динамика

Средняя цена предложения на рынке продажи офисов в 2016 году составила 66 069 рублей за 1 кв. м.

Крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было

Крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

В качественном сегменте инвестиционных сделок по-прежнему не зафиксировано. Сделки происходят в некачественном сегменте и малыми объемами.

Сданные объекты

Новых качественных объектов в 2016 году введено в эксплуатацию не было.

Замороженные объекты, причины

БЦ "Парус" на улице Тимирязева (16,3 тыс. кв. м).

Новые проекты

Объект Адрес Площадь Дата открытия
БЦ на ул. Мурашкинской Ул. Мурашкинская 17 375 кв. м н/д
ТОФ комплекс Между ул. Веденяпина 1 и пр. Ленина 100 н/д 2017
МФЦ на проспекте Ленина Проспект Ленина, 109 5 000 кв. м 2018
БЦ на ул. Сергеевская Ул. Сергеевская 1 800 н/д

Прогноз, ожидаемые тренды

Планы по строительству новых бизнес-центров в Нижнем Новгороде начнут появляться к моменту стабилизации глобальной экономической ситуации в России. При этом, прогнозируется, что темпы роста вакантных площадей и темпы снижения арендной платы будут замедляться.

Торговая недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

По состоянию на 2016 год в Нижнем Новгороде функционируют порядка 133 торговых объектов, именуемых торговыми центрами. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Нижнем Новгороде на сегодня составляет 650 кв. м на 1 тыс. человек.

Многие девелоперы и УК, наученные горьким опытом кризиса 2008-2009 годов, предпочитают вести компромиссную арендную политику, удерживая арендаторов и не допуская серьезного увеличения уровня вакантных площадей в своих объектах.

В среднем по городу арендные ставки упали на 10%-12%.

Ставки аренды

Средняя арендная ставка на торговые помещения по Нижнему Новгороду в 2016 году составила сейчас 868 рублей за 1 кв. м. 

Цена продажи, стрит-ритейл

В среднем по городу стоимость метра торговой площади составила в среднем 78 299 рублей за 1 кв. м.

Сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды

Крупных сделок не отмечено

Сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

Крупных сделок не отмечено

Сданные объекты

Название Адрес Площадь, GBA, кв.м. Площадь, GLA, кв.м. Статус проекта Дата ввода
Небо ул. Б. Покровская, 82 131 000 68 000 Существующий 2015
Олимп ул. Верхне-Печерская 7Б 19 800 16700 Существующий 2015
Жар Птица Пл. Советская, 5 84 000 59 000 Существующий 2015
Крым Шоссе Южное 42 000 22 000 Существующий

2015

Замороженные объекты, причины 

ТЦ "Порт" (30 тыс. кв. м)

Новые проекты

На данный момент не было заявлено об открытии крупных качественных торговых центров. В планах по строительству крупный ТРК в парке "Швейцария" и аквапарк, а также МФК "Корстон", который планируется сдать в эксплуатацию в 2018 году.

Прогноз, ожидаемые тренды

Продолжится процесс адаптации к новым условиям, продолжится стратегия "централизации" и оптимизация издержек ритейлеров.

Темпы роста вакантных площадей и снижения арендных ставок замедлятся. Усиление роли управляющих компаний и маркетинговой политики в эффективности работы торгового центра.

Складская недвижимость

Общая характеристика, баланс спроса и предложения

Нижний Новгород является исторически крупным промышленно-экономическим центром. Исторически отмечается недостаток качественных складских объектов, большинство складских помещений в собственности. Основную часть объема предложения составляют объекты класса B, C, построенные в советское время. Объем рынка качественных складских площадей достигает более 700 тыс. кв. м.

Ставки аренды

Класс А - 5,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год

Класс B - 4,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год

Цена продажи

Средняя цена продажи производственно-складских помещений понизилась во всех районах. В целом по Нижнему Новгороду цена продажи производственно-складских помещений составила. 31 160 рублей за 1 кв. м.

Крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Не отмечено

Крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено

Сданные объекты

Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
СК Южный 56.169187,43.898123 3 600   2016  
РУТА Логистик 56.308197,43.860029 7 000 Дата начала строительства 2016 Инвестиции

Замороженные объекты, причины

Не отмечено

Новые проекты

Новых проектов на данный момент не анонсировано.

Прогноз, ожидаемые тренды

Существенных изменений рыночной конъюнктуры не ожидается

Гостиничная недвижимость

Общая характеристика, предложение

Рынок Нижнего Новгорода очень динамично развивается, и появляются новые игроки, происходит передел рынка. В регионе уменьшается корпоративный турпоток. К чемпионату мира по футболу 2018 года ожидается рост номерного фонда региона, а на рынке гостиничных услуг будет действовать сразу 6 отелей под международными брендами.

Баланс спроса и предложения

Коэффициент обеспеченности гостиничными номерами является одним из основных критериев развития рынка гостиничных услуг. Обеспеченность Нижнего Новгорода составляет 3,3 номеров на 1 тыс. человек, самая высокая обеспеченность гостиницами - в Ярославле: около шести номеров на 1 тыс. жителей. Всего действуют более 140 гостиниц и отелей разной классности.

Стоимость проживания, динамика

Средняя стоимость номера в качественном отеле по Нижнему Новгороду составила 3,1 тыс. рублей в сутки.

Сделки по продаже-приобретению отелей

Крупных сделок отмечено не было

Новые проекты

К 2017 году в городе должен открыться Double Tree by Hilton на 240 номеров.

Прогноз, ожидаемые тренды

В Нижнем Новгороде состоятся четыре матча группового турнира ЧМ-2018, игра 1/8 финала и четвертьфинал. Среди основных требований Международной федерации футбольных ассоциаций (ФИФА) к городам-организаторам чемпионата мира по футболу-2018 - наличие объектов гостиничной инфраструктуры, в соответствии с которыми в Нижнем Новгороде должны быть минимум 3 823 гостиничных номеров для "размещения основных клиентских групп". Также прогнозные данные под размещение категории "болельщики" - 4 тыс. номеров. Итого в совокупности должны быть 7823 номеров.

Таким образом, Нижний Новгород уже сейчас удовлетворяет минимальным требованиям FIFA, при этом предполагалось, что "клиентские группы" будут размещены в гостиницах: 63% - уровня "3 звезды", 22% - "4 звезды" и 12% - "5 звезд", чего не могут обеспечить существующие объекты в Нижнем Новгороде, но с учетом строительства новых отелей, которые будут классифицированы, и эти дополнительные требования могут быть удовлетворены. Но Нижний Новгород не может обеспечить размещение всех болельщиков. В настоящий момент не хватает около 3 652 номеров.

При этом с учетом того, что будут построены и открыты еще 13 отелей (Marriot открылся в 2015 году. - 143 номера), примерно на 1 557 номеров, дефицит составит около 2 095 номеров.

Болельщики будут вынуждены размещаться в общежитиях или гостиницах в городах-спутниках Нижнего Новгорода.

Также следует отметить, что нет никаких гарантий, что все заявленные 14 отелей будут построены и открыты к ЧМ-2018, и дефицит номерного фонда может быть больше.

Туристический потенциал и туристический поток Нижнего Новгорода будет расти.

Чемпионат мира по футболу 2018 остается основным стимулом в развитии гостиничного рынка города.

На данный момент Нижний Новгород не готов к принятию ЧМ. Дефицит для категории "болельщики" составит более 2 тыс. номеров.