PRO Новосибирск

Новосибирск – административный центр Сибирского Федерального округа. Он занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга по численности населения, которая в марте 2012 г. превысила 1,5 млн человек (в Новосибирской агломерации проживает более 1,9 млн человек). Доля трудоспособного населения – 64%, при этом по состоянию на начало мая 2012 г. официальный уровень безработицы составил менее 1% от экономически активного населения.

На фоне быстрого прироста населения в городе ведется активное жилищное строительство. В 2011 г. ввод жилой площади на одного человека в среднем по Новосибирску составил 0,74 кв. м, что почти на 70% выше показателя по России  в целом (0,49 кв. м).

Территориальные особенности города (Новосибирск располагается на Приобском плато, на пересечении крупнейших транспортных магистралей федерального и международного значения) способствовали его быстрому развитию. На сегодняшний день Новосибирск – один из крупнейших логистических центров страны.

Новосибирск обладает развитым промышленным комплексом: за 4 месяца 2012 г. прирост индекса промышленного производства составил более 6%.

Среди остальных российских городов он выделяется развитой научной базой.

На территории Новосибирского Академгородка расположены научно-технические и учебные институты.

Согласно рейтингу журнала Forbes, в 2011 г. Новосибирская область вошла в ТОП-7 регионов  России, благоприятных для инвестиций.

Экономическое состояние региона

Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного комплекса составляют 214 крупных и средних промышленных предприятий. На их долю приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Среднегодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысяч человек. Ведущими отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлургия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94% всего промышленного производства города. По данным новосибстата, по состоянию на 1 января 2011 года в Новосибирске количество предприятий составило 132 071 единиц, а индивидуальных предпринимателей зарегистрировано 43 402 человек. Оборот предприятий и организаций по всем основным видам деятельности за 2009 год составил 722 092,6 млн рублей. Оборот розничной торговли на 1 квартал 2012 года составил 320 млрд рублей.

Среднемесячная зарплата на 2012 год27 772,5 руб.

Состояние коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска и области после кризиса наблюдается слабый прирост цен в сегменте предложений. При этом в период самого кризиса многие проекты оказались не востребованы, а ряд проектов так и остался на стадии планов на перспективу. Причина кроется в том, что в это время делались ставки на крупные федеральные компании, которые в кризисные времена стали сворачивать региональные проекты. После чего по цепочке проблемы возникли и у рынка коммерческой недвижимости Новосибирска и области.

В последний год наблюдается рост цен предложения на рынке коммерческой недвижимости, но сделки по-прежнему единичны и зачастую происходят по ценам ниже заявленных на 10-30%.

Офисная недвижимость

– общая характеристика, баланс спроса и предложения

Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 867 кв.м на 1 000 жителей, что является одним из наиболее высоких показателей среди других крупных городов России.

Общее предложение качественных офисных площадей Новосибирска составляет порядка 1 300 тыс. кв.м GLA. Новосибирск также относится к городам с наиболее высокой долей бизнес-центров класса А (наряду с Самарой и Екатеринбургом). Наибольшая доля предложения рынка приходится на Центральный район города. Здесь же, в непосредственной близости сосредоточена большая часть новых объектов.

Последние два года в офисном сегменте города можно было наблюдать позитивные изменения. Рынок вышел из кризиса, что отразилось на увеличении сделок по продаже площадей. В основном помещения покупались компаниями под свои нужды.

В 2012 г. арендные ставки показали положительную динамику, при этом резких скачков цен не наблюдалось, и на данный момент можно говорить о стабильной ситуации на рынке. Собственники идут на некоторые уступки, что позволяет покупателям получать дисконт при сделке. 

  • Объем офисных площадей в Новосибирске достиг 419 000 кв. м, при этом, доля офисных помещений Класса А составляет 22%;
  • Высококачественные офисные помещения Класса А, которые начали появляться в 2005 году, в настоящее время представлены 6 объектами;

В настоящее время наблюдается ограниченное предложение офисов Класса А – доля свободных площадей в них составляет около 6%;

Потенциальным арендаторам проще подобрать офисы Класса В, предлагаемые площади в которых варьируются от 100 кв. м до 1 000 кв. м.

– ставки аренды

В 2012 году средние арендные ставки по классам распределились следующим образом:

класс А –1 000 руб. в месяц за кв.м (с учетом НДС)

класс В+ — 900 руб. за кв.м (с НДС),

класс В – 800 руб. за кв.м

класс С – 700 руб. кв.м

В долларовом эквиваленте: базовые ставки арендной платы за офисные помещения класса А варьируются от 400 до 600 долл. США за кв. м в год, в то время, как базовая арендная плата за офисные помещения класса В составляет 300 – 400 долл. США в год.

– цена продажи, динамика

Средние ставки продажи находятся на уровне 72 тыс. рублей за кв.м.

– крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Адрес

Площадь, кв. м

Компания

Тип сделки

Дата

Красноярская улица, 34

224

Nokia Siemens Networks

Аренда

II кв. 2011

 

200

PPD

Аренда

II кв. 2011

Красноярская улица, 36

167

Philips

Аренда

III кв. 2011

Красный проспект, 79/1

162

Wella

Аренда

IV кв. 2011


– крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

За последние 2 года крупных сделок по продаже офисных помещений в Новосибирске заключено не было.

– сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь (общая)

Дата открытия

Сан Сити

К. Маркса ул., 7

14 000

2011

Бизнес-центр (ЗАО «Гемма-2000»)

ул. Коммунистическая, 6

6 500

2011

Версаль

К. Маркса ул., 2

5 000

2010

Ланта-Центр

 

12 365

2009

Кобра

Дмитрова проспект, 4/1

13 500

2009

 

– замороженные объекты

 

МарксМарт (Ватутина ул., 27)

МФК на ул. Кирова

– новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Инвестиции

БЦ «Сибиряк-Плаза»

ул. Фрунзе

13 508

-

2012-2015

450 млн руб.

МФК «Аврора»

ул. Коммунистическая

74 933

2012

2014

5 млрд руб.

БЦ

ул. Коммунистическая, 40

10 994

-

~2013

-

Общественно-деловой центр с апартаментами

ул. Кирова 3/3

-

2008

(долгострой)

-

БЦ

 

ул. Семьи Шамшиных, 70

10 400

2007

н/д

-

БЦ

пр. Дзержинского, 1/3

9 700

2007

4 кв.2012 (долгострой)

390 млн руб.

СТ Плаза Сибирь

Нарымская ул.

27 600

-

2013

-

Кловер Сити Центр

-

24 100

-

2014

-

Новосибирск Плаза

Советская ул.

19 000

-

2014

-

– прогноз, ожидаемые тренды

На данный момент в городе ведется строительство более 6 крупных объектов офисной недвижимости. Поскольку в ближайший год вероятность сдачи объектов остается низкой, доля свободных площадей в качественных БЦ будет сокращаться. Уже сейчас наиболее успешные объекты класса А заполнены на 100% («Версаль», «Кобра», «Сан-Сити», «Гринвич» и др.). Уровень ставок аренды в целом будет зависеть от экономической ситуации, если она останется стабильной,  какую можно было наблюдать в 2011 г. и текущем году, рост ставок может составить в пределах 5-10%.

Торговая недвижимость

– общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 г., когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день наиболее популярными торговыми центрами в городе являются  ТРЦ «Мега» (GLA - 101 тыс. кв.м), а также открывшиеся в 2011 г. ТРЦ «Аура» (GLA - 62 тыс. кв.м)  и ТРЦ «Сан Сити».  По мере развития рынка и роста конкуренции, торговым центрам, открытым 5-7 лет назад, становится все сложнее удерживать свои позиции. Ряд торговых операторов предпочитают открывать свои магазины в  более современных объектах, выходящих на рынок. В результате доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, тогда как в среднем по рынку она находится в диапазоне 7-9%. При этом, стоит отметить, что целый ряд объектов города стоят полупустыми.

В прошлом году Новосибирск находился в тройке городов-лидеров (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по количеству ввода качественной торговой недвижимости, тогда было введено 95 тыс. кв.м торговых площадей (GLA).

В 2012 году было открыто лишь около 20 тыс. кв.м торговых площадей в торговых центрах.

В основном в Новосибирске активны местные девелоперские компании, зачастую они самостоятельно занимаются реализацией проекта, что негативно сказывается на их качестве. Среди федеральных сетей можно отметить ОАО ИК TPS и ЗАО ИК  «Тройка Диалог», которые в настоящее время реализуют в городе два проекта торговых центров.

В 2012 г. наблюдается тенденция к переезду из отдельных торговых помещений в крупные торговые центры. Это повлияло на снижение ставок аренды в районе проспекта Карла Маркса.  С другой стороны в город приходят все новые бренды и крупные сетевые компании, которые арендуют отдельные торговые помещения именно на центральных улицах. Ставка аренды в центре достигает 4 000 руб. за кв. м. в месяц.

Меняется структура торговых объектов, например, в центре Новосибирска почти не осталось киосков и торговых павильонов.

Объем существующего предложения в качественных торговых центрах – 373 000 кв. м.

Объем существующих торговых помещений на 1 000 жителей – 254 кв. м.

Прогнозируемый на конец 2013 года объем торговых помещений на 1 000 жителей – 309 кв.м.

– ставки аренды

На рынке аренды торговой недвижимости количество предложений увеличилось на 30%, общая площадь выставленных на рынок объектов – на 88,3%. Средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 13,3% и составила 1 138 руб. за кв. м.

В радиусе 300 м от станции метро «Золотая Нива» арендные ставки достигают 2 000 – 3 000 руб. за кв. м. помещения с отдельным входом.

Активно развивается улица Станиславского. Она привлекательна наличием скверов, мест для отдыха, высоким пешеходным траффиком. Арендные ставки в районе площади им. Станиславского 2 000 – 2 500 руб. за кв. м.

– цена продажи, стрит-ритейл

Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продаже в III квартале 2012 года составила 71,59 тыс. руб. за кв.м., что на 5,3% ниже, чем в прошлом квартале. Аналитики объясняют динамику цен снижением доли дорогих объектов в общем объеме предложения и увеличением доли более дешевых предложений. Например, доля объектов с ценой выше 100 тысяч  рублей за 1 кв.м. по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 2%, а доля площадей ниже 50 рублей за 1 кв.м. увеличилась на 5%.

            – сделки по аренде торговых площадей

«О’КЕЙ» арендовала 5 800 кв.м на первом этаже ТЦ «Малинка» в Новосибирске.

– сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Инвестиции

ТРЦ «Аура»

Военная, д.5

150 000/ 62 000

2011

6 000 млн. руб.

ТЦ в составе МФК SunCity

пл. Карла Маркса, д.7

45 000/ 30 000

2011

свыше $150 млн. Весь проект МФК 90 тыс. кв.м

ТРЦ «Кристалл»

ул. Тюленина, 17/1

12 000 / н.д.

2012

350-400 млн. руб.

«БАZА»

(специализированный тц)

ул. Писарева, 60

6 000 кв.м

2012

-

ТЦ «Красный мамонт»

ул.Светлановская, 50

 

2012

-

Москва МФК

Крылова, 26

21 800/18 300

2005

-

МЕГА

 

103 441/43 563

  2007

-

Континент на Гусинобородском шоссе

Гусинобродское ш.,20

26 620/13 140

  2005

-

Ройял Парк

Красный пр., 101

35 000

  2007

-

Голден Парк

Курчатова, 1

30 000/19 000

  2010

-

Сибирский Молл

Фрунзе, 238

67 000/40 000

2008

-

Версаль

пл.Карла Маркса, 2

41 000/19 157

2010

-

Мегас 2

Красный пр., 2/1

280  000/18 000

  2007

-

Фестиваль

Карла Маркса, 2

17 452

  2005

-

ГУМ

Карла Маркса, 1

6 400

-

-

– замороженные объекты, причины

Планета 

Апельсин

Апельсин

ТЦ в Технопарке

Капитал  

Каменка

Подсолнух II

Ритейл-Парк

Городской Торговый Центр

– новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Малинка

Дуси Ковальчук,

22 900/17 700    

2013

ТЦ на Танковой

 

40 000

2013

Новоград

 

30  200/21  000

2013

Европейский  

Танковая, 1

103 000

2013

Новомолл  

 

12 5300/52 000  

2014

ТРЦ «Галерея Новосибирск»

пересечение Гоголя ул. и Мичурина ул.

125 тыс. кв. м

IV кв. 2014


– прогноз, ожидаемые тренды

В 2013 году возможен рост арендных ставок в качественных торговых центрах на 7%. При этом в ТЦ старой постройки с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок.

Усиливающаяся конкуренция может привести к оттоку арендаторов в новые концептуальные ТРЦ, ТЦ старой постройки все сложнее конкурировать с новыми качественными ТРЦ с сильным «пулом арендаторов» и развлекательной составляющей. Поэтому, скорее всего, в ближайшее время продолжится увеличение количества объектов, в которых будет проведена реконцепция, по необходимости и реконструкция.

 

Складская недвижимость

– общая характеристика, баланс спроса и предложения

Новосибирск является основным логистическим центром восточной части страны. Все основные федеральные девелоперы присутствуют в этом регионе. Уровень вакантности на умеренном уровне, новые площади строятся только под конкретных арендаторов.

Общий объем качественного предложения в Новосибирске на начало II квартала 2012 г. составляет около 445 тыс. кв. м. Из крупных федеральных девелоперов здесь представлены PNK Group, Raven Russia, «Евразия Логистикс» (первая очередь проекта будет введена в эксплуатацию в III квартале 2012 г.). Наибольший объем ввода нового предложения класса А был зафиксирован в 2009 г., когда на рынок вышли логистический парк «Обь» (общая площадь – 136 тыс. кв. м) и первая очередь складского комплекса «ПНК-Толмачево». За 2010–2011 гг. не было введено ни одного нового качественного спекулятивного складского комплекса. Новое строительство было представлено только объектами, построенными для использования в собственных нуждах. Ситуация значительно изменилась в 2012 г. Уже за первый квартал в эксплуатацию была введена вторая очередь в складском комплексе «ПНК-Толмачево», а Концерн Bosch открыл собственный склад площадью 4 тыс. кв. м.

На настоящий момент в городе достраивается первая очередь складского комплекса «Евразия Толмачево» (общая площадь – около 90 тыс. кв.м). Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2012 г. Компании, у которых есть подготовленные под строительство земельные участки, готовы начать строить склады в формате  build-to-suit, то есть под конкретного заказчика (PNK Group, «Евросиб»).

Территориально основная часть складов находится на левом берегу реки Обь.  Все крупные спекулятивные проекты реализованы именно здесь.

Показатель

класс A

класс B

Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м

445

в том числе, тыс. кв. м

344

100

Введено в эксплуатацию в I полугодии 2012 г., тыс. кв. м

54

Планируемый объем ввода в эксплуатацию в 2012 г., тыс. кв. м

90

Объем поглощения в 2011 г., тыс. кв. м

27

Доля свободных площадей, %

20-22%

– ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

Максимальные ставки аренды объектов складской недвижимости находятся в диапазоне от 105 до 110 долл. США за кв. м в год.

– цена продажи

Поскольку большинство продаваемых объектов реализовываются по схеме built-to-suit, их цена весьма различна. В связи с этим, чётко выраженный диапазон цен продажи не сформирован.

– крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

В 3-м квартале 2012 г. конфиденциальный ритейлер арендовал 38 000 кв. м складских площадей

– крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Последняя крупная сделка по продаже производственно-складских помещений была заключена в 2010 году: компания «Лиотех» купила 40,000 кв. м в логистическо-складском комплексе «ПНК-Толмачево».

– сданные объекты

Объект

Площадь

Дата открытия

Логопарк Обь

120 000

2009

Сибирский

Грузовой Терминал

40 000

2006 – 2007

ПНК-Толмачево

140 000

2009 – 2012

– замороженные объекты, причины

Евросиб (2-я очередь) – 10 000 кв. м – заморожен по причине финансового кризиса.

Проекты следующих девелоперов были заявлены, однако строительство так и не началось, а сроки были перенесены: МЛП (120 000 кв. м); Эспро (15 000 кв. м); КомСтрин (100 000 кв. м)

– новые проекты

Объект

Площадь

Дата открытия

Логопарк

Толмачево-I

100 000

2012

Западный

Сибирский

Терминал

40 000

2013


– прогноз, ожидаемые тренды.

Ожидается рост спроса в 2012 – 2013 гг. и продолжение уменьшения уровня вакантности.

В долгосрочной перспективе (2013 – 2015) на спекулятивном рынке складов произойдёт запуск новой очереди в Логопарке Толмачево.

Гостиничная недвижимость

– общая характеристика, предложение

В настоящее время в городе функционируют порядка 44 гостиниц с общим номерным фондом до 2 500 номеров. Более половины из всего числа гостиниц приходится на категорию отелей с номерным фондом 100-200 номеров. На их долю приходится около 32% номерного фонда города. Так, в городе расположено 3 крупных гостиницы с номерным фондом более 200 номеров:  конгресс-отель «Новосибирск» (более 400 номеров),  River Park hotel (309 номеров), AZIMUT отель Сибирь (259 номеров). На долю мини-отелей (до 50 номеров) приходится около 24% всего гостиничного фонда города.

В отношении уровня качества стоит отметить, что рынок средств размещения представлен  в основном гостиницами, построенными в советский период, а затем реконструированными в период 2000-2010 гг.

В структуре номерного фонда на 2012 г. доля отелей категории 3* составляет 58% от общего объема качественного предложения, гостиницы категории 4* занимают 34%,  объекты размещения ниже 3* 14%  всего номерного фонда города. Гостиниц категории 5* в Новосибирске не представлено. На диаграмме представлена сегментация гостиничного рынка г. Новосибирска по категориям.

Структура  номерного фонда г. Новосибирск

Источник: GVA Sawyer

В городе представлен только один международный  гостиничный оператор - Hilton Hotels Corporation (Doubletree by Hilton Novosibirsk,4*), а также крупный российский оператор- АЗИМУТ Менеджмент Групп (АЗИМУТ Отель Сибирь,3*).

По данным на ноябрь 2012 г., обеспеченность качественными гостиничными номерами (3-5*) в расчете на 1 000 жителей составляет 1,4 номера (в Перми аналогичный показатель также составляет 1,4 номера. в Нижнем Новгороде - 1,8 номера на 1 000 жителей).

– баланс спроса и предложения

Основная доля туристического потока приходится именно на сегмент делового туризма. Таким образом, спрос на гостиничные услуги формируют приезжие из различных городов России и мира, которые прибывают в город, прежде всего, средствами воздушного транспорта.

Поток приезжих в г. Новосибирск осуществляется через аэропорт Толмачёво, который имеет  международный статус. За 5 лет пассажиропоток аэропорта увеличивается в среднем на 7-15% в год. Так, в 2006 году в Толмачево было обслужено более 1,65 млн. пассажиров, в 2011 г. данный показатель составил 2,7 млн. пассажиров, в 2012 году планируется увеличение до 3,1 млн. пассажиров.

Кроме того, на гостиничный рынок существенное влияние оказывает выставочная активность. Наиболее крупными в городе являются выставки «ПродСиб», «ТурСиб», «МедСиб». Пик выставочного сезона приходится весенние и осенние месяцы. В эти периоды одновременно в городе проводится до 15 выставок.  Уровень загрузки гостиниц  носит сезонный характер, обусловленный зависимостью от графика выставок. Пик загрузки приходится на  весенние и осенние месяцы (март-апрель, октябрь-ноябрь). В это время в периоды проведения мероприятий уровень загрузки гостиниц доходит до 100%. Наименьшая загрузка наблюдается во время выходных, общественных и религиозных праздников и отпускных сезонов.

– стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от уровня комфортности проживания и находится в пределах от 800 до 9 300 руб. за сутки проживания в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС). Средняя стоимость размещения в гостинице 3* составляет 3 200 руб./сутки. Стоимость размещения в гостиницах 4* составляет 4 800 руб./сутки. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

– сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

– сданные объекты

В 2012 г. в Новосибирске открылся 4* отель Abnicum. До конца года также планируется открытие отеля Gorskiy-city (намечено на 16 декабря). Изначально гостиница должна была насчитывать 32 этажа, но в итоге их получилось 22. Общая площадь — более 14 тыс. кв. м, 265 номеров, из них 10 % люксов, остальные номера стандартного европейского уровня. Стоимость стандартного номера — от 2 800 руб. в сутки.

– замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

– новые проекты

В 2013 году планируется открытие Park Inn Novosibirsk на 150 номеров.

– прогноз, ожидаемые тренды

До 2014 г. заявлено об открытии нескольких отелей. Так, в районе железнодорожного вокзала «Новосибирск-Главный» ведется строительство  гостиницы Park Inn Novosibirsk (номерной фонд около 150 номеров, планируемая дата открытия конец 2013 г.), также возобновлено строительство гостиницы Domina Hotel Novosibirsk (номерной фонд составит около 200 номеров, планируемая дата открытия 2013-2014 г.).

На месте гостиницы «Центральная», которую планируют демонтировать в 2013 году, будет построен новый отель компанией «Мария-Ра».

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, МАГАЗИН МАГАЗИНОВKnight Frank.