PRO Новосибирск

Новосибирск – административный центр Сибирского Федерального округа. Он занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга по численности населения, которая в 2013 г. составила более 1,5 миллиона человек (в Новосибирской агломерации проживает более 1,9 млн человек). Доля трудоспособного населения – 68,6%, при этом официальный уровень безработицы в IV квартале 2013 года составил около 5,7% от экономически активного населения. На фоне быстрого прироста населения в городе ведется активное жилищное строительство.

Территориальные особенности города (Новосибирск располагается на Приобском плато, на пересечении крупнейших транспортных магистралей федерального и международного значения) способствовали его быстрому развитию. На сегодняшний день Новосибирск – один из крупнейших логистических центров страны.

Новосибирск обладает развитым промышленным комплексом: за шесть месяцев 2013 года в Новосибирской области индекс промышленного производства к январю-июню 2012 года составил 104%.

Среди остальных российских городов он выделяется развитой научной базой. На территории Новосибирского Академгородка расположены научно-технические и учебные институты.

Согласно рейтингу журнала Forbes, в 2011 г. Новосибирская область вошла в ТОП-7 регионов России, благоприятных для инвестиций.

Экономическое состояние региона

Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного комплекса составляют 214 крупных и средних промышленных предприятий. На их долю приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Среднегодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысячи человек.

Ведущими отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлургия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94% всего промышленного производства города. По данным Новосибстата, по состоянию на 1 января 2014 года в Новосибирске количество предприятий составило 123 585 единиц. Оборот розничной торговли Новосибирской области в 2013 году составил около 443 млд. руб.

В Новосибирске с января по сентябрь 2013 года средняя зарплата составила 31,6 тыс. руб.

Состояние коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска и области после кризиса наблюдается слабый прирост цен в сегменте предложений. При этом в период самого кризиса многие проекты оказались не востребованы, а ряд проектов так и остался на стадии планов на перспективу. Причина кроется в том, что в это время делались ставки на крупные федеральные компании, которые в кризисные времена стали сворачивать региональные проекты. После чего по цепочке проблемы возникли и у рынка коммерческой недвижимости Новосибирска и области.

В последний год наблюдается рост цен предложения на рынке коммерческой недвижимости, но сделки по-прежнему единичны и зачастую происходят по ценам ниже заявленных на 10-30%.

Офисная недвижимость

– общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок офисных помещений Новосибирска представлен современными качественными бизнес-центрами классов A и B. Объем офисных площадей Новосибирска достиг 445,5 тыс. кв. м. Доля свободных помещений оценивается в 8,9%. Общий объем офисных площадей класса А и В по состоянию на конец 4 кв. 2013 года оценивается на уровне 299,3 тыс. кв. м. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема, класса В – 77%.

В первом полугодии 2013 г. не было завершено ни одного объекта класса А. В первом полугодии 2013 года был введен в эксплуатацию БЦ «Новая Высота» (18 533 кв. м). 16% офисных площадей уже сдано в аренду.

Офисные здания класса А начали появляться только в 2005 году. В настоящее время в этом сегменте существует семь завершенных проектов. Доля свободных площадей в зданиях класса А остается достаточно низкой – 3%.

Помещения более 2 тыс. кв. м доступны для арендаторов только в четырех зданиях.

– ставки аренды

Размеры базовой ставки аренды класса А варьируется в пределах 350–600 долл. США/кв. м/год, класса В – 300–400 долл. США/кв. м/год.

Арендные ставки, не включая НДС и операционные расходы, находятся в диапазоне:

  • для класса А – от 608 до 792 руб./кв. м в мес.;
  • для класса В – от 458 до 783 руб./кв. м в мес.;
  • для класса С – от 342 до 633 руб./кв. м в мес.

– цена продажи, динамика

Цена продажи в зависимости от класса объекта варьируется в пределах 1 800 – 3 100 долл. США/кв. м.

– крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Адрес

Площадь, кв. м

Компания

Тип сделки

Дата

Красноярская улица, 34

224

Nokia Siemens Networks

Аренда

2 кв. 2011

 

200

PPD

Аренда

2 кв. 2011

Красноярская улица, 36

167

Philips

Аренда

3 кв. 2011

Красный проспект, 79/1

162

Wella

Аренда

4 кв. 2011

– крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

За последние 2 года крупных сделок по продаже офисных помещений в Новосибирске заключено не было.

– сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь (общая)

Дата открытия

БЦ «Ланта-Центр»

 

12 365

2009

БЦ «Кобра»

проспект Дмитрова, 4/1

13 500

2009

БЦ «Версаль»

ул.К. Маркса, 2

5 000

2010

БЦ «Сан Сити»

ул.К. Маркса, 7

14 000

2011

БЦ (ЗАО «Гемма-2000»)

ул. Коммунистическая, 6

6 500

2011

БЦ «Новая Высота»

ул. Фрунзе, 142

33 621

2013

БЦ

ул. Коммунистическая, 40

10 994

2013

Многофункциональный комплекс

ул. Бродского, 9-11а

10 000

1 кв. 2014


– замороженные объекты

«МарксМарт» (ул. Ватутина, 27)

МФК на ул. Кирова

– новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Инвестиции

БЦ «Сибиряк-Плаза»

ул. Фрунзе

13 508

-

2014-2015

450 млн руб.

МФК «Аврора»

ул. Коммунистическая

74 933

2012

2014

5 млрд руб.

Общественно-деловой центр с апартаментами

ул. Кирова 3/3

-

2008

долгострой

-

БЦ

 

ул. Семьи Шамшиных, 70

10 400

2007

н/д

-

БЦ

пр. Дзержинского, 1/3

9 700

2007

долгострой

390 млн руб.

МФК «Кловер Сити Центр»

площадь Победы

24 100

-

2014

-

БЦ «Новосибирск Плаза»

ул. Советская

19 000

-

2014

-

БЦ «Гнесинка»

ул. Гнесиных, 10

7 300

-

2014

-


– прогноз, ожидаемые тренды

На данный момент в городе ведется строительство более 6 крупных объектов офисной недвижимости. Поскольку в ближайший год вероятность сдачи объектов остается низкой, доля свободных площадей в качественных БЦ будет сокращаться. Уже сейчас наиболее успешные объекты класса А заполнены на 100% («Версаль», «Кобра», «Сан-Сити», «Гринвич» и др.). Уровень ставок аренды в целом будет зависеть от экономической ситуации. Если она останется стабильной, рост ставок может составить в пределах 5-10%.

Торговая недвижимость

– общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 г., когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день совокупный объем качественных торговых площадей в Новосибирске составляет 535 тыс. м2 (GLA – 345 тыс. м2), самые крупные объекты − ТРЦ «Мега» (GLA − 101 тыс. м2) и ТРЦ «Аура» (GLA − 62 тыс. м2). По мере развития рынка и роста конкуренции торговым центрам, открытым 5-7 лет назад, становится все сложнее удерживать свои позиции. Торговые операторы при появлении в городе новых более качественных объектов переезжают в них. В результате доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, тогда как в среднем по рынку она достигает 10%. Стоит отметить, что вышедшие на рынок в 2011 г. проекты «Аура» и Sun City довольно быстро стали популярными у жителей города.

В течение 2013 года в Новосибирске не был введен ни один качественный торговый центр. В настоящее время обеспеченность населения торговыми площадями не самая высокая в сравнении с другими «миллионниками» и составляет 292 кв. м на 1000 жителей. Объем существующего и планируемого строительства говорит о том, что в скором времени обеспеченность в городе будет одной из самых высоких в городах-«миллионниках» - 445 кв. м на 1000 жителей.

На сегодняшний день существующее предложение на рынке составляет 445,2 тыс. кв. м; строящееся – 234 тыс. кв. м; планируемое – 38,5 тыс. кв. м.

Стрит-ритейл в Новосибирске развивается достаточно активно, в основном за счет высоких объемов нового жилого строительства. Основной спрос в 2013 году был на помещения 40-80 кв. м. Наиболее востребованными районами стали Калининский и Железнодорожный.

Рынок Новосибирска интересен для федеральных и международных сетей: обувной ритейлер Thomas Munz открыл свой первый магазин на одной из главных улиц. В течение года свои позиции на рынке укрепили цифровая сеть DNS, открыв двухуровневый магазин в стрит ритейле, сеть детских товаров Gulliver, сеть парфюмерии и косметики Иль де Боте.

Можно также отметить, что в Новосибирске местные девелоперские компании зачастую самостоятельно занимаются реализацией проекта, что не всегда приводит к качественному результату. В настоящее время наиболее успешные торговые центры принадлежат крупным федеральным девелоперам – ИКЕА и РосЕвродевелопмент. Также среди компаний федерального уровня можно отметитьTPS,которая в настоящее время возводит ТРЦ «Галерея Новосибирск» в самом центре города, и компанию «Сбербанк Управление Активами», открывшую первый в городе торговый объект после реконцепции (ТЦ «Малинка»). До кризиса в Новосибирске было заявлено значительное число проектов, основная часть которых так и не была реализована. Между тем, в городе остается значительный потенциал для развития новых интересных объектов.

Как в других региональных городах, в Новосибирске ощущается нехватка уникальных торговых концепций: пауэр-центров, торгово-общественных и тематических центров. Дальнейшее развитие рынка Новосибирска, возможно, приведет к появлению в городе новых форматов торговой недвижимости.

– ставки аренды

Ставка аренды в наиболее успешных торговых центрах на помещения 100 – 200 кв. м. в среднем составляет приблизительно 550 – 700 долл./кв. м/год, в стрит-ритейле - 580 – 800 долл./кв. м/год.

– цена продажи, стрит-ритейл

Цена продажи в стрит ритейле на помещения 80-100 кв. м варьируется от 50 до 114 тыс. руб. за кв. м.

      – сделки по аренде торговых площадей

«О’КЕЙ» арендовала 5 800 кв.м на первом этаже ТЦ «Малинка» в Новосибирске.

– сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТЦ «Москва»

ул. Крылова, 26

21 800/18 300

2005

ТРЦ «Континент»

Гусинобродское ш., 20

26 620/13 140

2005

ТРЦ «Фестиваль»

ул. Карла Маркса, 2

17 452

2005

ТРЦ «МЕГА»

ул. Ватутина

103 441/43 563

2007

ТРК «Ройял Парк»

ул. Красный пр., 101

35 000

2007

ТЦ «Мегас 2»

ул. Красный пр., 2/1

280 000/18 000

2007

ТРЦ «Сибирский Молл»

ул. Фрунзе, 238

67 000/40 000

2008

ТРЦ «Голден Парк»

ул. Курчатова, 1

30 000/19 000

2010

ТОЦ «Версаль»

пл. Карла Маркса, 2

41 000/19 157

2010

ТЦ в составе МФК SunCity

пл. Карла Маркса, 7

45 000/ 30 000

2011

ТРЦ «Аура»

ул. Военная, 5

150 000/ 62 000

2011

«БАZА» (специализированный ТЦ)

ул. Писарева, 60

6 000

2012

ТЦ «Красный мамонт»

ул. Светлановская, 50

 

2012

ТРЦ «Кристалл»

ул. Тюленина, 17/1

12 000

2012

ГУМ

ул. Карла Маркса, 1

6 400

-

ТЦ «Малинка»

ул. Дуси Ковальчук, 1

22 900/17 700 

2013

Гипермаркет DIY Forma

ул. Энергетиков, 15

14 000

2 кв. 2013 (сентябрь)

ТЦ

ул. Мичурина, 10/1

4 800

4 кв. 2013 (декабрь)

– замороженные объекты, причины

«Планета» 

«Апельсин»

ТЦ в Технопарке

«Капитал»

«Каменка»

«Подсолнух» II

«Ритейл-Парк»

«Городской Торговый Центр»

– новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРЦ «Галерея Новосибирск»

пересечение Гоголя ул. и Мичурина ул.

125 000

4 кв. 2014

ТВК «Калейдоскоп»

пл. Карла Маркса

51 537/27 200

2014

ТВК «Калейдоскоп-2»

ул. Сибиряков-Гвардейцев, стр. 2

 

2014

ТЦ «Ритейл-Парк»

Бердское шоссе

65 000

2015

ТРЦ «Омега Plaza»

пл. Карла Маркса

140 000

2015

ТРЦ «Европейский»

ул. Танковая, 1

90 000/40 000

2015

ТРЦ «Планета»

пересечение Владимировской ул. и Димитрова пр-та

120 000

4 кв. 2015

ТРЦ «Эдем»

ул. Кутателадзе, 4

35 000

2015

ТРЦ «Аура», 2 очередь

ул. Военная, 5

40 000

2016

– прогноз, ожидаемые тренды

Федеральные сети, которые чувствуют себя на рынке уверенно, расширяются за счет аренды помещений на торговых улицах, что стимулирует развитие этого формата.

Объемы существующего и планируемого строительства, а также информация о возможном возобновлении ранее замороженных объектов позволяют прогнозировать высокий уровень нового качественного предложения и новых площадок для выхода федеральных и международных брендов.

В ближайшее время ставки аренды в торговых центрах будут повышаться на 5-7%, ставки аренды в стрит-ритейле в ближайшее время останутся на прежнем уровне.

 

Складская недвижимость

– общая характеристика, баланс спроса и предложения

По состоянию на конец 2013 года общий объем рынка качественных складских площадей Новосибирска остался на отметке в 670 тыс. кв. м. За период с января по декабрь на рынке не появилось ни одного нового объекта. Однако в течение года наблюдалось увеличение активности спроса: за 2013 год было куплено и арендовано в 2 раза больше складских площадей, чем в 2012 году. Это привело к снижению доли вакантных площадей с 10-15% до 5-7% .

На сегодняшний день рынок качественных складских помещений г. Новосибирска представлен несколькими объектами логистическими комплексами общей площадью 357 тыс. кв. м. Все складские помещения класса А на сегодняшний день сданы в аренду и доля свободных помещений равна нулю. Текущий уровень спроса позволяет девелоперам поддерживать достаточно неплохой уровень арендных ставок и постепенно сдавать новые корпуса в уже существующих логистических парках.

Показатель

класс A

класс B

Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м

445

в том числе, тыс. кв. м

344

100

Введено в эксплуатацию в I полугодии 2012 г., тыс. кв. м

54

Планируемый объем ввода в эксплуатацию в 2012 г., тыс. кв. м

90

Объем поглощения в 2011 г., тыс. кв. м

27

Доля свободных площадей, %

20-22%

– ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

Ставки аренды варьируются в пределах 105 – 110 долл. США/кв. м/год.

– цена продажи

Цена продажи варьируется в пределах $1100 – 1300 / кв. м (не включая НДС).

– крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Крупнейшей сделкой аренды на рынке складской недвижимости Новосибирска стала аренда блока в 30 тыс. кв. м компанией Holiday Classic в складском комплексе «ПНК-Толмачево» в первом квартале 2013 года.

Объект

Площадь, кв. м

Компания

Тип сделки

Дата

СК «ПНК-Толмачево»

29,234

Holiday Classic

Аренда

1 кв. 2013

– крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Крупнейшей сделкой продажи на рынке складской недвижимости Новосибирска стал выкуп ранее арендованных площадей (40 тыс. кв. м) конфиденциальным арендатором в складском комплексе «ПНК-Толмачево» в четвертом квартале 2013 года.

Объект

Площадь, кв. м

Компания

Тип сделки

Дата

СК «ПНК-Толмачево»

39,206

Конфиденциально

Продажа

4 кв. 2013

– сданные объекты

Объект

Площадь

Дата открытия

ЛК «Логопарк Обь»

120 000

2009

Сибирский Грузовой Терминал

40 000

2006 – 2007

СК «ПНК-Толмачево»

140 000

3 кв. 2013 г.

– замороженные объекты, причины

Объект

Площадь

Причина

Евросиб (2 очередь)

10 000 кв. м

Финансовый кризис

Медион Толмачёво

71 500 кв. м

Решение девелопера

– новые проекты

Объект

Площадь

Дата открытия

ПСК «Логопарк Толмачево», 1 очередь

100 000

2012

Западный Сибирский Терминал

40 000

2013

СК «ПНК-Толмачево»

52 000

2014

ЛП «Толмачево»

40 000

2014

– прогноз, ожидаемые тренды.

В ближайшей перспективе ситуация на рынке Новосибирска существенно не изменится. Соотношение спроса и предложения останется на текущем уровне и, соответственно, существенных колебаний уровня арендных ставок также не ожидается. Помимо спекулятивного строительства новых очередей существующих проектов на рынке могут появляться здания Built-to-suit.

Гостиничная недвижимость

– общая характеристика, предложение

В настоящее время в городе функционируют порядка 44 гостиниц с общим номерным фондом до 2 500 номеров. Более половины из всего числа гостиниц приходится на категорию отелей с номерным фондом 100-200 номеров. На их долю приходится около 32% номерного фонда города. Так, в городе расположено 3 крупных гостиницы с номерным фондом более 200 номеров: конгресс-отель «Новосибирск» (более 400 номеров), River Park hotel (309 номеров), AZIMUT отель Сибирь (259 номеров). На долю мини-отелей (до 50 номеров) приходится около 24% всего гостиничного фонда города.

В отношении уровня качества стоит отметить, что рынок средств размещения представлен в основном гостиницами, построенными в советский период, а затем реконструированными в период 2000-2010 гг.

В структуре номерного фонда на 2013 г. доля отелей категории 3* составляет 58% от общего объема качественного предложения, гостиницы категории 4* занимают 34%, объекты размещения ниже 3* 14% всего номерного фонда города. Гостиниц категории 5* в Новосибирске не представлено. На диаграмме представлена сегментация гостиничного рынка г. Новосибирска по категориям.

Структура номерного фонда г. Новосибирск

Источник: GVA Sawyer

В городе представлен только один международный гостиничный оператор - Hilton Hotels Corporation (Doubletree by Hilton Novosibirsk,4*), а также крупный российский оператор- АЗИМУТ Менеджмент Групп (АЗИМУТ Отель Сибирь,3*).

По данным на ноябрь 2012 г., обеспеченность качественными гостиничными номерами (3-5*) в расчете на 1 000 жителей составляет 1,4 номера (в Перми аналогичный показатель также составляет 1,4 номера, в Нижнем Новгороде - 1,8 номера на 1 000 жителей).

– баланс спроса и предложения

Основная доля туристического потока приходится именно на сегмент делового туризма. Таким образом, спрос на гостиничные услуги формируют приезжие из различных городов России и мира, которые прибывают в город, прежде всего, средствами воздушного транспорта.

Поток приезжих в г. Новосибирск осуществляется через аэропорт Толмачёво, который имеет международный статус. За 5 лет пассажиропоток аэропорта увеличивается в среднем на 7-15% в год. Так, в 2006 году в Толмачево было обслужено более 1,65 млн. пассажиров, в 2011 г. данный показатель составил 2,7 млн. пассажиров, в 2012 году планируется увеличение до 3,1 млн. пассажиров.

Кроме того, на гостиничный рынок существенное влияние оказывает выставочная активность. Наиболее крупными в городе являются выставки «ПродСиб», «ТурСиб», «МедСиб». Пик выставочного сезона приходится на весенние и осенние месяцы. В эти периоды одновременно в городе проводится до 15 выставок. Уровень загрузки гостиниц носит сезонный характер, обусловленный зависимостью от графика выставок. Пик загрузки приходится на весенние и осенние месяцы (март-апрель, октябрь-ноябрь). В это время в периоды проведения мероприятий уровень загрузки гостиниц доходит до 100%. Наименьшая загрузка наблюдается во время выходных, общественных и религиозных праздников и отпускных сезонов.

– стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от уровня комфортности проживания и находится в пределах от 800 до 9 300 руб. за сутки проживания в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС). Средняя стоимость размещения в гостинице 3* составляет 3 200 руб./сутки. Стоимость размещения в гостиницах 4* составляет 4 800 руб./сутки. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

– сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

– сданные объекты

В 2012 г. в Новосибирске открылся 4* отель Abnicum. До конца года также планируется открытие отеля Gorskiy-city (намечено на 16 декабря). Изначально гостиница должна была насчитывать 32 этажа, но в итоге их получилось 22. Общая площадь — более 14 тыс. кв. м, 265 номеров, из них 10% люксов, остальные номера стандартного европейского уровня. Стоимость стандартного номера — от 2 800 руб. в сутки.

– замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

– новые проекты

В 2014 году планируется открытие Park Inn Novosibirsk на 150 номеров.

– прогноз, ожидаемые тренды

До 2014 г. заявлено об открытии нескольких отелей. Так, в районе железнодорожного вокзала «Новосибирск-Главный» ведется строительство гостиницы Park Inn Novosibirsk (номерной фонд около 150 номеров), также возобновлено строительство гостиницы Domina Hotel Novosibirsk (номерной фонд составит около 200 номеров, планируемая дата открытия — 2014 г.).

На месте гостиницы «Центральная», которую планируют демонтировать в 2013 году, будет построен новый отель компанией «Мария-Ра».

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, Knight Frank.