PRO Новосибирск

Новосибирск - самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации и третий по численности населения город в России. Постоянное население по состоянию на 1 января 2015 года превышало 1,5 млн человек (57,1% населения Новосибирской области). Территория города - 502,7 кв. км. Плотность населения - 3,1 тыс. человек на 1 кв. км.

Новосибирск расположен на стыке лесостепной и лесной природных зон, на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, на пересечении важнейших транспортных коридоров, по которым традиционно осуществляются хозяйственные связи российских регионов как в направлении "запад-восток" (федеральная трасса М-51 "Байкал"), так и "север-юг" (федеральная трасса М-52 "Чуйский тракт", судоходная река Обь). Расстояние от Новосибирска до Москвы - 3 191 км.

Природные факторы для развития города благоприятные. К городу примыкают естественные лесные массивы, Обское водохранилище, малые речки, озера, представляющие в совокупности разнообразный комплекс рекреационных ресурсов.

Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило строительство Транссибирской железнодорожной магистрали.

Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в Книгу рекордов Гиннеса.

С 28 сентября 1937 года - административный центр Новосибирской области. С 13 мая 200 года - центр Сибирского федерального округа.

Экономическое состояние региона

В 2015 году социально-экономическое развитие Новосибирска находилось под влиянием негативных процессов, происходящих в российской экономике, и характеризовалось замедлением темпов роста основных макроэкономических и социальных показателей относительно уровня 2014 года, а в отдельных сегментах - их снижением.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования по крупным и средним организациям (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами) составил 77,6 млрд. рублей (73,5 % к уровню 2014 года в сопоставимых ценах). Индекс физического объема инвестиций в основной капитал находится на уровне 90% от показателей предыдущего года.

Оборот розничной торговли в сопоставимых ценах оценивается на уровне 92% к 2014 году. Снижение оборота стало следствием низкой покупательной способности населения на фоне существенного роста потребительских цен.

Объем платных услуг населению на уровне 94%. Снижение потребительского спроса обусловлено нестабильной ситуацией на рынке труда, замедлением темпов роста заработной платы, ростом инфляции.

Общая численность населения- 1 567 087 человек. Численность занятых в экономике граждан - 869,7 тыс. человек (на 1,8 тыс. человек больше, чем в прошлом году). С начала 2015 года наблюдается увеличение числа безработных, к концу года уровень официально зарегистрированной безработицы в городе Новосибирске составил 0,66% от численности населения в трудоспособном возрасте.

Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата - 30, 503 тыс. рублей. Реальная заработная плата (в % к предыдущему году) - 91,6. Темпы роста заработной платы ниже, чем в 2014 году, на 1,3 процентного пункта.

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости находится в поисках равновесия. Собственники объектов привыкают к тому, что в условиях кризисного времени правила диктует все-таки арендатор.  "Дно" уровня ставок и цен, по мнению аналитиков, еще не найдено.

Наблюдается явный перекос: ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости снижаются, а цены продажи остаются на прежних позициях на либо немного сдвигаются вниз, а это отражается на общем количестве сделок (отрицательная динамика). 

Российский и иностранные инвесторы начинают рассматривать Новосибирск область как город, в котором растут коммерческие риски.

Основные тенденции: кризис перепроизводства; снижение ранее завышенных ставок на торговую недвижимость; дефицит качественной складской и индустриальной недвижимости (перспективное направление); низкий спрос на ответственное хранение; снижение качества и уровня профессионализма новых арендаторов - предприятий малого бизнеса.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

По оценкам экспертов, наиболее востребованными являются офисные помещения средних и малых размеров  – от 25 кв. м до 150 кв. м. Показывают хорошую заполняемость объекты классов А (Hilton, "Гринвич" и "Кронос"), однако это обусловлено их малым количеством и наличием в городе арендаторов, требовательных к качеству съемной недвижимости. В целом рынок можно считать насыщенным, поскольку объем экспонируемых предложений превышает реальный спрос.

Несмотря на сложное в экономическом отношении время инвесторы не боятся вкладывать средства в офисный рынок Новосибирска. Так, в мае областное правительство и московское ЗАО "Олимпик Сити" подписали соглашение о намерениях реализовать проект по строительству бизнес-квартала. В комплекс, в частности, войдут новые деловые центры общей площадью 280 тыс. кв. м. Строительство планируется завершить к 2030 году.

-- ставки аренды, динамика

Ставки аренды находились в диапазоне от 4,8 тыс. рублей до 7,8 тыс  рублей за кв. м

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Капитал М"

ул. Военная горка,34

16,1 тыс. кв. м

2017

-- прогноз, ожидаемые тренды

Как и в 2015 году, арендодатели будут более внимательно реагировать на потребности арендаторов, однако на уровне общего повышения цен, девальвации рубля, удорожания коммунальных услуг и расходных материалов прибыльность бизнеса понизится, и снижать арендные ставки радикально станет невыгодно.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

По обеспеченности торговыми площадями Новосибирск (308,1 кв. м. на 1000 человек) занимает одиннадцатое место среди миллионников России. Как отмечают эксперты, большинство объектов расположены неравномерно и кучкообразно. Всего, по подсчетам специалистов, в столице Сибири работают более ста ТЦ, но к числу качественных объектов можно отнести лишь ТЦ " Мега " (год открытия - 2007), ТРЦ "Аура" (2011), ТРЦ "Галерея Новосибирск" (2014), ТРК "Ройял Парк" (2007), ТЦ "Сибирский молл" (2008), МФК "Сан-Сити" (2011).
Ситуация осложняется тем, что ряд некогда знаковых проектов морально устарел. Многие сданные в конце 2014 - начале 2015 года ТЦ характеризуются большим уровнем вакансии.
Снизилась покупательская способность горожан, в результате чего спрос сместился в сторону эконом-сегмента. Также возникла новая тенденция – посетители ТЦ, уставшие от негативной информации относительно геополитической экономической обстановки, стремятся найти отдых в еде и развлечениях. При этом в городе отсутствуют современные объекты с развлекательной направленностью. Помимо прочего, по мнению специалистов, столице СФО не хватает уникальных ТЦ, например, формата powercenter (сочетает в себе полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам, дискаунт-универмаг и оптовый клуб), и существует незанятая ниша специализированных ТЦ.

-- ставки аренды

Ставки аренды находились в диапазоне от 8,4 тыс. рублей до 12 тыс. рублей за кв. м

-- цена продажи

Средняя цена продажи – 62, 111  тыс. руб за кв. м

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТЦ "Восток"

ул. Дегтярёва, 19

30 тыс. кв. м

июль 2015

-- замороженные объекты, причины

ТРЦ "Эдем" (ул. Кутателадзе, 4) – объект не заморожен, но строительство ведется крайне медленными темпами.  Ввод  в эксплуатацию планировался на март 2015 года, затем передвинут на четвертый квартал, а после был отложен на следующий год.

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРЦ "Европейский"

Ул. Танковая, 1

100 тыс. кв. м

I квартал 2016 года

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Наблюдается стабильный спрос на качественные складские площади. На объектах класса А процент пустующих площадей составляет не более и существует определенный дефицит предложения. Общий объем складских комплексов классов А и В оценивается приблизительно в более чем 700 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей – около 4%.

Строительство новых  помещений ведется, но в "закрытом" режиме, то есть компании возводят объекты исключительно под собственные нужды. Эксперты отмечают наличие повышенного интереса к производственным помещениям до 500 кв. м, а также популярность "арендных каникул", когда собственники идут на уступки ради удержания старых клиентов.

-- ставки аренды (в рублях за кв. м в месяц)

440 руб. за кв. м в месяц

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долларах за кв. м в год)

Аренда компанией Mars 20, 17 тыс. кв. м в "PNK-Толмачево"

Сеть продуктовых гипермаркетов "Окей" арендовала 13,9 тыс. кв. м в "PNK-Толмачево"

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Площадь

Дата открытия

"PNK-Толмачево"

24, 1 тыс. кв. м

2015

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Гостиничный рынок Новосибирска -  152 гостиницы, в том числе, 42 мини-отеля с совокупным номерным фондом 5400 номеров. По итогам отчетного периода операционная рентабельность составила около 35%, а рентабельность на капитал - всего 2%. Сроки окупаемости для новых объектов увеличились вдвое. При этом в 2015 году были открыты отель "Park Inn by Radisson Новосибирск" и гостиница Mirotel, что привело к перенасыщению рынка.  Как следствие, спрос на номерной фонд в городе упал на 1,5%, предложение выросло на 10%.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Park Inn by Radisson Новосибирск"

Ул. Дмитрия Шамшурина, 37

10, 124 тыс. кв. м

Июнь 2015

гостиница Mirotel

пл. Карла Маркса, 1/1

7,7 тыс. кв. м

Декабрь 2015

-- прогноз, ожидаемые тренды

При существующих условиях (если прогнозировать, что в 2016 году не будет кардинальных изменений) относительно комфортно смогут чувствовать себя гостиницы, которые сумеют найти золотую середину между высоким качеством, разумными ценами и уникальностью услуг. Таким образом, в лучшей ситуации окажутся новые оте¬ли известных брендов. Ожидается развитие загородных форматов. А вот часть мини-отелей и хостелов, по прогнозам специалистов, скорее всего закроется из-за недостаточной рентабельности.