PRO Новосибирск

Новосибирск - самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации и третий по численности населения город в России. Постоянное население по состоянию на 1 января 2015 года превышало 1,5 млн человек (57,1% населения Новосибирской области). Территория города - 502,7 кв. км. Плотность населения - 3,1 тыс. человек на 1 кв. км.

Новосибирск расположен на стыке лесостепной и лесной природных зон, на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, на пересечении важнейших транспортных коридоров, по которым традиционно осуществляются хозяйственные связи российских регионов как в направлении "запад-восток" (федеральная трасса М-51 "Байкал"), так и "север-юг" (федеральная трасса М-52 "Чуйский тракт", судоходная река Обь). Расстояние от Новосибирска до Москвы - 3 191 км.

Природные факторы для развития города благоприятные. К городу примыкают естественные лесные массивы, Обское водохранилище, малые речки, озера, представляющие в совокупности разнообразный комплекс рекреационных ресурсов.

Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило строительство Транссибирской железнодорожной магистрали.

Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в Книгу рекордов Гиннеса.

С 28 сентября 1937 года - административный центр Новосибирской области. С 13 мая 200 года - центр Сибирского федерального округа.

Экономическое состояние региона

Среднегодовая численность занятых в экономике города (без учета маятниковой миграции работающих) составила 807,1 тыс. человек, что на 1,5% меньше, чем в прошлом году. Непосредственное влияние на отрицательное изменение данного показателя оказали: сокращение численности лиц в трудоспособном возрасте, обусловленное процессом демографического старения населения (в 2014 и 2015 годах число лиц, вышедших за пределы трудоспособного возраста, в 2 раза превышало численность вступивших в него); сокращение численности работающих лиц старше трудоспособного возраста; сокращение миграционного прироста населения в трудоспособном возрасте.

Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования (по крупным и средним организациям) 80289,1 млн рублей.

Оборот розничной торговли в номинальном выражении составил 185,1 млрд. рублей (105,0 % к уровню 2015 года), в сопоставимых ценах снизился относительно уровня 2015 года на 2,5 %.

Численность постоянного населения города Новосибирска в 2016 году составила 1 584 138 человек. Численность официально зарегистрированных безработных к концу года составила 5021 человек. Уровень регистрируемой безработицы - 0,53% от численности трудоспособного населения в трудоспособном возрасте.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата - 31, 431 тыс. рублей. Темп роста (в % к предыдущему году) - 104,5.

Состояние коммерческой недвижимости

В 2016 году объем ввода коммерческой недвижимости в Новосибирске, по информации департамента строительства и архитектуры мэрии города, составил 70, 453 тыс. кв. м, что почти на четверть меньше, чем в прошлом году 2015 года. На 24% сократилось количество введенных объектов. Во всех сегментах наблюдается снижение ставок аренды (за исключением отдельных объектов), особенно это ощущается в секторе торговой недвижимости продолжает, где падение (по центральным магистралям) по отношению к 2014 году достигло отметки в 50%. В этот период активность проявили магазины формата "у дома", заведения общепита (кофейни и кондитерские).

Аналитики также указывают на уменьшающуюся доходность инвестиций в офисный рынок: Новосибирск попал в число городов, где вкладывать средства в создание бизнес-центров представлялось весьма невыгодным делом из-за насыщенности рынка и отсутствии предпосылок к его активному росту (все новое предложение - это достройка запущенных ранее проектов).

Складской рынок оказался менее подверженным потрясениям, поэтому ситуация здесь существенным образом не менялась. Более того, Новосибирск стал одним из лидеров среди региональных миллионников по общему объему качественных складских площадей.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общая площадь бизнес-центров класса A в Новосибирске составляет 97,2 тыс. кв. м, класса B - 220,5 тыс. кв. м, класса C - 600 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах Новосибирска в среднем составила 6%. На рынке, как и прежде, ощущается пусть и небольшой, но  дефицит предложений высококлассной коммерческой недвижимости. Причем такая ситуация сохранится еще долго: на стадии строительства сегодня нет ни одного офисного здания с характеристиками класса A. Основной объем нового предложения будут составлять помещения категории С.

ставки аренды, динамика
Средние ставки аренды в объектах класса А составили 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В - 700 руб., класса С - 450 руб.
-- цена продажи, динамика
Средняя цена продажи – 52,798 тыс. руб. за кв. м

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Айсберг"

ул. Красный проспект, 17/2

9,403 тыс. кв. м

Октябрь 2016

БЦ "Классика"

ул. Нижегородская, 6А

6,5 тыс. кв. м

Декабрь 2016

БЦ "Аэропорт"

Заельцовский район, ул. Аэропорт, 2/1 стр

4,682 тыс. кв. м

Сентябрь 2016 года

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Капитал М"

ул. Военная горка,34

16,1 тыс. кв. м

2017

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Обеспеченность Новосибирска торговыми площадями составляет около 306 кв. м из расчета на 1000 жителей. Это чуть больше, чем в прошлом году. По общему объему качественной торговой недвижимости столица СФО с показателем 485, 148 тыс. кв. м (данные за I половину 2016 года) заняла 15 место среди европейских городов. В Новосибирске насчитывается более 100 ТЦ - это 43% от всей коммерческой недвижимости. Основные объекты - ТЦ "Мега", ТРЦ "Галерея Новосибирск", ТРЦ "Аура", ТЦ "Сибирский молл", ТРК "Ройял Парк", МФК "Сан-Сити".

-- ставки аренды

Средняя цена предложения аренды - 690 руб. за кв. м

-- цена продажи

Среднее предложение цены продажи - 58,3 тыс. руб. за кв. м

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТЦ "Амстердам"

ул. Геодезическая, 4/1

21 тыс. кв. м

Июнь 2016

-- замороженные объекты, причины

ТРЦ "Эдем" (ул. Кутателадзе, 4) – объект не заморожен, но его строительство велось крайне медленными темпами.  Ввод  в эксплуатацию изначально планировался на март 2015 года, затем был передвинут на четвертый квартал, а после и вовсе отложен на следующий год. Полное открытие ТРЦ должно состояться в январе-феврале 2017 года. Также в 2016 году не состоялся запуск ТРЦ "Европейский", ввод объекта в эксплуатацию назначен на I квартал 2017 года.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общий объем качественных складских площадей Новосибирска составляет около
859,1 тыс. кв. м.  Значительная часть объектов располагается на левом берегу р. Оби вдоль трассы М51 и проходящих железнодорожных путей. Эксперты отмечают, что характерной особенностью рынка складской недвижимости столицы СФО является высокая (в сравнении с другими региональными городами-миллионниками)  доля присутствия федеральных девелоперов - более 60% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей.

Доля вакантных площадей по состоянию на конец 2016 г. находится на уровне 8,4%. Столь высокое значение было обусловлено одновременным вводом в эксплуатацию большого объема качественных помещений, которые сдавались в аренду в течение длительного периода. В настоящее время в Новосибирске ведется строительство площадей в индустриальном парке "PNK Толмачево". Также, как отмечают аналитики, имеется возможность строительства складских площадей в логистическом парке "Север". Все проекты реализуются в формате built-to-suit, поэтому, несмотря на увеличение общего объема площадей, существенного роста доли вакантных площадей не произойдет.

-- ставки аренды (в рублях  за кв. м в месяц)

Средняя ставка аренды - 450 руб. за кв. м в месяц

-- цена продажи

Средняя цена продажи - 20,4 тыс. руб. за кв. м в месяц

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

SKLADBURUNDUK 

ул. Троллейная, 87/2   

2,7 тыс. кв. м

2016

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ОРЦ  холдинга "Росагромаркет"

Промышленно-логистический парк

83 тыс. кв. м

2017 (ввод первой очереди)

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Гостиничный сектор Новосибирска с открытием двух новых объектов – отелей Park Inn by Radisson (в 2015 году) и Domina (в 2016) - оказался перенасыщен. Средний уровень загрузки не превышал 50%.  В среднем отели и гостиницы снизили цены на 16% по сравнению с прошлым годом. На рынке, как считают аналитики, присутствует демпинг (пятизвездочные отели опускают цену до уровня "четверок", те - снижаются до "троек" и так далее).  Из-за неблагоприятных условий  оператор Wyndham Worldwide с брендом Ramada решил отложить свое появление в Новосибирске.

-- стоимость проживания, динамика

Средняя цена стандартного двухместного номера - 3,5 тыс. руб. в сутки.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Domina Hotel Novosibirsk

Ул. Ленина, 26.

17 тыс. кв. м

Февраль  2016 года

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2017 году, уверены эксперты, не стоит ждать роста и стабилизации гостиничного рынка Новосибирска. Нового строительства не заявлено. Всплеск туристической активности будет наблюдаться в сентябре-октябре, но привычный для сезона тренд, который повторяется из года в год.