PRO Новосибирск

Новосибирск - самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации и третий по численности населения город в России. Постоянное население по состоянию на 1 января 2015 года превышало 1,5 млн человек (57,1% населения Новосибирской области). Территория города - 502,7 кв. км. Плотность населения - 3,1 тыс. человек на 1 кв. км.

Новосибирск расположен на стыке лесостепной и лесной природных зон, на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, на пересечении важнейших транспортных коридоров, по которым традиционно осуществляются хозяйственные связи российских регионов как в направлении "запад-восток" (федеральная трасса М-51 "Байкал"), так и "север-юг" (федеральная трасса М-52 "Чуйский тракт", судоходная река Обь). Расстояние от Новосибирска до Москвы - 3 191 км.

Природные факторы для развития города благоприятные. К городу примыкают естественные лесные массивы, Обское водохранилище, малые речки, озера, представляющие в совокупности разнообразный комплекс рекреационных ресурсов.

Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило строительство Транссибирской железнодорожной магистрали.

Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в Книгу рекордов Гиннеса.

С 28 сентября 1937 года - административный центр Новосибирской области. С 13 мая 200 года - центр Сибирского федерального округа.

Экономическое состояние региона
Население: 1 602 915 чел.
ВРП, 2017 г.: 1112,9 млрд рублей 
Валовой региональный продукт на душу населения - 399,4 тыс. рублей
Доходы бюджета - 37 972,5 млн рублей
Расходы бюджета - 40 558,3 млн рублей
Оборот розничной торговли (по крупным и средним организациям) - 185,2 млрд рублей
Темп роста оборота розничной торговли (по крупным и средним организациям; к предыдущему году в действующих ценах) - 104,4% 
Объем платных услуг населению (по крупным и средним организациям) - 72,5 млрд рублей
Темп роста объема платных услуг населению (по крупным и средним организациям; к предыдущему году в действующих ценах) - 109,6%
Индекс потребительских цен в среднем за год (к предыдущему году) - 104,5%
Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования (по крупным и средним организациям) - 60,8 млрд рублей
Безработица: численность официально зарегистрированных безработных к концу октября 2017 года составила 3738 человек
Уровень зарегистрированной безработицы на октябрь 2017 года составил 0,40% от численности трудоспособного населения в трудоспособном возрасте
Средняя заработная плата - 32573,6 рубля
Сдано в эксплуатацию 667,896 тыс. кв. м (за период с января по сентябрь) жилых площадей (70 % по сравнению с аналогичным периодом 2016 года)
Состояние коммерческой недвижимости

Новосибирский рынок недвижимости начал справляться с посткризисными проблемами еще в 2016 году, в 2017 году этот процесс стал протекать ненамного, но все же интенсивнее. Особенно это было заметно в торговом и складском сегментах. Цена продажи торговых площадей в среднем увеличилась на 2%, складских объектов - на 1,5%. Кроме того, аналитики считают, что именно склады станут основным предметом инвестиционного интереса на ближайшие годы (как минимум  его обеспечит динамичное развитие ритейла).
По свободным помещениям: арендные ставки впервые за три последних года показали рост - на  3-4%  в зависимости от сектора. Офисный сегмент чувствует себя похуже: уровень вакантности в ведущих БЦ города оказался почти в 3 раза больше, чем  до  кризиса. При  этом, самый низкий показатель продемонстрировали объекты класса С - арендаторы пока вынуждены считаться с расходами и экономить на своем рабочем пространстве. Впрочем, по оценкам экспертов, 2018 год для офисного рынка станет прорывным, поскольку запланирован выход ряда новых проектов.

 

Офисная недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Существующий объем качественных офисных площадей - 508,4 тыс. кв. м. Это второй показатель среди российских городов-миллионников (на первом месте - Екатеринбург). Объем площадей класса А - 126,3 тыс. кв. м, класса В - 382,1 тыс. кв. м.
 
В Новосибирске, как и в Казани, фиксируется высокая девелоперская активность: на два города приходится около половины всех строек, ведущихся в российских миллионниках. Это объясняется нехваткой предложения качественных офисных объектов (особенно блоков от 1 тыс. кв. м), имеющимся на них спросом (уровень вакантности в БЦ Казани к концу года составлял около 3%, в БЦ Новосибирска - 6%).  
 
Стоимость 1 кв. м при продаже снизилась в среднем на 7-8% (в сравнении со значениями прошлого года), арендная ставка, напротив, выросла на 3-4%.
 
-- ставки аренды, динамика
 
Средние ставки аренды в объектах класса А составили 11,040 тыс. рублей за 1 кв. м в год, класса В – 7,5 тыс. рублей., класса С – 4,9 тыс. рублей
 
-- цена продажи, динамика
 
Средняя цена продажи – 60,2 тыс. рублей за 1 кв. м.
 
-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи
 
БЦ "Айсберг" площадью 6,2 тыс. кв. м был выставлен на продажу за сумму более 700 млн рублей.
На продажу выставлен БЦ "Кронос" общей площадью 48 тыс. кв. м за 3,2 млрд рублей
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
БЦ "Классика" Ул. Нижегородская, 6а 6,5 тыс. кв. м   I квартал 2017 года  
БЦ "Капитал М" ул. Военная горка,34 16,1 тыс. кв. м  
2017
 
БЦ "Альфа Капитал" Ул. Кирова,23 12,025 тыс. кв. м   IV квартал 2017  
-- замороженные объекты, причины;
 
МФК "Снежняя миля" (запроектировано около 25 тыс. кв. м офисных площадей) анонсирован в 2013 году, однако все проблемы со строительством удалось решить только осенью 2017 года. Предположительный ввод в эксплуатацию - 2019 год. 
 
Также дожидаются ввода в эксплуатацию БЦ " Манхэттен " и здание возле автовокзала на Колыванской, 2.
 
-- прогноз, ожидаемые тренды.
 
Основной спрос на офисы по-прежнему будет формировать средний и малый бизнес. Сохранится дефицит площадей класса А. Хотя Новосибирск оказался в лидерах по числу строящихся офисных площадей, однако это проекты анонсированные прежде, а вот появления новых крупных объектов в 2018 году не ожидается - в основном возводиться будут небольшие здания.

2017

 

Торговая недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Объем торговых площадей - 443,385 тыс. кв. м. Обеспеченность населения качественными ТЦ - 277 кв. м на 1000 человек. По этому показателю Новосибирск опережает всего три российских миллионника (Красноярск, Омск и Пермь).
 
Понемногу рынок торговой недвижимости города восстанавливается после кризисных лет. Ставки по аренде больше не снижаются, но еще не растут. Строительство новых объектов сведено к минимуму, заканчиваются работы по уже запланированным и начатым проектам. Продолжается прошлогодняя тенценция -  редевелопмент устаревших объектов. Активно ведут себя федеральные игроки: свой первый супермаркет в Новосибирске открыла "Лента" (также сеть выкупила супермаркеты "Холидей"), обзавелась сразу несколькими новыми филиалами сеть "Ярче", планирует усилить позиции McDonalds и так далее. Еще одна тенденция - развивается брокеридж.
 
-- ставки аренды 
 
Средняя запрашиваемая ставка аренды составляет порядка 905 рублей за 1 кв. м в месяц
 
-- цена продажи
 
Средняя цена продажи - 52,26 тыс. рублей за 1 кв. м в год
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
ТЦ "Эдем" ул. Кутателадзе, 4/4 37,5 тыс. кв. м   I квартал 2017   
ТК "Норд сити молл" (третья очередь) Новосибирская область, Новосибирский район, поселок Садовый, Пасечная улица, 14 60 тыс. кв. м   I квартал 2017 года  
ТЦ "Панорама" ул. Татьяны Снежиной, 41 4 тыс. кв. м   I квартал 2017  
 
-- замороженные объекты, причины
 
В 2017 году вновь не состоялся запуск ТРЦ "Европейский", ввод объекта в эксплуатацию назначен на перенесен на 2018 год
 
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
ТРЦ Burunduki  Бердское шоссе (в районе здания №20) 130 тыс. кв. м Не называется Не называется  
 
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
Рынок будет демонстрировать стабильный рост. Продолжится экспансия ритейлеров сегмента масс-маркет. Возможно незначительное повышения арендных ставок. Объем качественных площадей может увеличиться более чем на 100 тыс. кв. м, если состоится ввод ТРЦ "Европейский".
 
Складская недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Новосибирск остается одним из лидеров среди миллиоников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему качественных складских площадей. Его показатель - 927,815 тыс. кв. м. Впереди только Екатеринбург. 
 
Объем свободных площадей - 26,714 тыс. кв. м, или 2,9%. Высокая заполняемость складских комплексов объясняется ростом объемов оптовой торговли. К примеру, в период с января по апрель 2017 года динамика продаж оптовой торговли составила 11,9% к аналогичному периоду 2016 года.
Можно отметить два разнонаправленных тренда: происходит уменьшение объема арендованных площадей (с 3 тыс.- 4 тыс. кв. м. до 1,5 тыс.-2 тыс. кв. м) и одновременно наблюдается увеличение объемов арендных площадей с 5 тыс.-6 тыс. кв. м. до 8 тыс.-15 тыс. кв. м из-за консолидации товарных потоков внутри отраслей.
 
По оценкам экспертов, складская недвижимость в Новосибирске обеспечивает инвесторам от 12% до 20% годовых.
 
-- ставки аренды (в рублях  за кв. м в месяц)
 
Средняя ставка аренды – 3,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год
 
-- цена продажи 
 
Средняя цена продажи - 25,6 тыс. рублей за 1 кв. м 
 
-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долларах за кв. м в год)
 
«Оператор коммерческой недвижимости» арендовал у PNK Group здание площадью 10 тыс. кв. м в «PNK Парке Толмачево» .
Крупнейшая розничная сеть арендовала 21 тыс. кв. м в комплексе "Сибирский Грузовой Терминал"
 
-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи (в долларах за кв. м)
 
Professional Logistics Technologies – покупка 50 тыс. кв. м в «PNK Толмачево» 
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
РЦ "Новосибирск"   17 тыс. кв. м   Октябрь 2017 года  

торгово-распределительный центр "Магнит"
  70-80 тыс. кв. м Не называется
Не называется
 
 
 
-- замороженные объекты, причины
 
ОРЦ  холдинга "Росагромаркет" – проект не заморожен, но начало его реализации по разным причинам неоднократно переносилось. Ориентировочный ввод в эксплуатацию - 2018-2019 годы. Аналогичная ситуация с логопарком "Восточный".
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
ОРЦ  холдинга "Росагромаркет" (первая очередь)   83 тыс. кв. м   2018-2019   
логопарк "Восточный"   49 тыс. кв. м 2018 2019  
Складской комплекс "Сибирский" (новый корпус)  
70 тыс. кв. м
  2018  
Складской комплекс "Сибирский" (новый корпус)   115 тыс. кв. м   2021  
Гостиничная недвижимость
-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)
 
За последние два года в Новосибирске появились сразу несколько новых  отелей: Park Inn, Domina, Mirotel. Благодаря этому городской гостиничный рынок объектов современного качества Новосибирска вырос на 25% (742 номера).
 
Дальнейшее увеличение предложения гостиничных номеров при сохранении сегодняшнего уровня событийности в городе может быть избыточным. Рынок насыщен гостиничными предложениями. Отели высокой звездности вынуждены зачастую прибегать к демпингу, чтобы не потерять клиентуру. Наиболее сложная ситуация у несетевых гостиниц, многие из которых к тому же расположены за пределами традиционного центра города (на левом берегу Оби).
 
-- стоимость проживания, динамика
 
Средняя цена стандартного номера – 1,7 тыс. рублей в сутки.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
гостиница Mirotel 4* площадь Карла Маркса, 1/1 7,7 тыс. кв. м   Февраль  2017 года  
 
-- замороженные объекты, причины;
 
Гостиницу "Турист" на площади Маркса (планировалось возвести двадцатиэтажное здание, рассчитанное на 800 номеров различный категорий обслуживания), строительство которой началось еще в 1968 год, решено снести.
 
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
Ситуацию для развития отель¬ного бизнеса сложно назвать хорошей. Рынок перенасыщен, предложений много, но мало тех, кто этим предложением будет пользоваться. Въездной туризм развивается слабо, а масштабных поводов для повышения гостевой активности не предвидится. Однак в 2019 году ситуация может измениться, если будет реализован проект "Золотое кольцо" - маршрут, который объединит все 12 регионов Сибирского федерального округа и позволит путешественникам познакомиться с основными сибирскими достопримечательностями.