PRO Омск

Омск — один из крупнейших городов Западно-Сибирского региона России. Численность постоянного населения города Омска на 1 января 2012 г. составляла
1 156 тыс. человек.

Омск - крупный транспортный узел, в котором пересекаются воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный транспортные пути. Расположение на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали с крупной водной артерией (рекой Иртыш), наличие аэропорта обеспечивают динамичное и разностороннее развитие города. Сложившаяся структура экономики города характеризует Омск как крупный центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности. Индекс промышленного производства Омской области за январь-сентябрь текущего года составил 101,5%.

Ситуация на рынке труда улучшается. Численность безработных, официально зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости населения на конец июня 2012 г., составила 2 300 человек. Таким образом, уровень безработицы снизился по сравнению с 2011 г. и продолжает показывать отрицательную динамику. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в I полугодии 2012 г. составила 23 706 руб.,  что на 16,5% выше аналогичного показателя соответствующего периода 2011 г.

Экономическое состояние региона

Омск имеет устойчивый имидж инвестиционно привлекательного города. Инвестиции в основной капитал в период с января по июнь 2012 г. увеличились в полтора раза (рост 54,8%)  по сравнению с соответствующим периодом 2011 г. и составили 38 049,8 млн руб.

По итогам I полугодия оборот розничной торговли в Омске составил 105 586,2 млн руб. Объем платных услуг населению составил в I полугодии 2012 г. 26 544,4 млн руб., что свидетельствует о росте объема оказанных платных услуг на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом 2011 г.

Все перечисленные показатели свидетельствуют о том, что экономика Омска сохраняет положительную динамику развития и город является привлекательной площадкой для инвесторов.

Состояние коммерческой недвижимости

За год в Омске средняя цена продажи квадратного метра в торговых помещениях снизилась более чем на тысячу рублей, а в офисных выросла на три тысячи с небольшим. Однако, арендовать коммерческие площади и для торговли, и для ведения бизнеса стало дороже, чем в прошлогоднем октябре.

В декабре 2012 года на продажу были выставлены 880 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 571 тысяча 730 квадратных метров. Суммарная стоимость зданий и помещений составила 9 миллиардов 446 миллионов рублей. С сентября количество реализуемых объектов уменьшилось на 1,2%, их площадь – на 5,33%, а цена – на 2,7%.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В Омске один из самых низких объемов предложения качественных офисных площадей среди других «городов- миллионников» (около 50 тыс. кв.м офисных площадей относятся к классу А и В).

Только 1 объект классифицирован ГУД в классе А – это торгово-офисный центр «Фестиваль» на ул. 70 лет Октября, 19.

В 2012 г. в Омске (первая сертификация бизнес-центров в Сибирском федеральном округе) классификацию ГУД прошли 11 объектов города, некоторые будут «аттестованы» в будущем году.

Имеются свободные офисные площади (от 100 до 700 кв. м) в БЦ на проспекте Комарова, БЦ на улице Ленина, БЦ «Магистраль». Доля свободных офисных помещений Класса В составляет около 7%.

-- ставки аренды

Базовые ставки арендной платы (вкл. операционные  расходы, не вкл. НДС) за офисные помещения Класса В варьируются от 140 до 240 долл. США за кв. м в год.

-- цена продажи, динамика

Цена продажи качественных офисных площадей находится в диапазоне от 1 000 до 2 300 долл. США за кв. м.

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

1 366 кв.м в БЦ «Фестиваль». Арендатор – подразделение крупнейшей компании товаров массового потребления.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

За последний год крупных сделок по продаже офисных площадей в Омске зафиксировано не было.

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Общая площадь, кв. м

Дата открытия

БЦ на проспекте Комарова

Комарова проспект, 11/1

6 700

2004

БЦ на улице 10 лет Октября

10 лет Октября ул.

2 800

2006

Герцен Плаза

Чернышевского ул., 2/3

1 000

2006

БЦ в Больничном переулке

Больничный пер., 11

7 200

2011


-- замороженные объекты

Не отмечено.

-- новые проекты

Объект

Адрес

Арендуемая площадь, кв. м

Дата открытия

БЦ на улице Куйбышева

Куйбышева ул., 53

7 000

2012

МФК на Левобережье

 

13 400

2013

Омск Сити

Краснофлотская ул., 10

16 800

2013 – 2014

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2012 году будет сдан только один новый объект — бизнес-центр на улице Куйбышева общей площадью около 5 000 кв. м. В 2013 – 2014 годах будет сдан только один новый БЦ Класса А — «Омск-Сити» площадью 16 800 кв. м.
 

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью омичан составляет 428 кв.м на 1 000 жителей, что является низким показателям среди других крупнейших городов РФ.

При этом в городе расположено два ТРЦ суперрегионального масштаба, а именно: ТРЦ «Мега» (154 000 /130 000 кв.м GLA) и ТРЦ в составе МФК «Континент» (160 /000 /109 000 кв.м GLA). С другой стороны, большинство торговых центров являются объектами «старого формата» (несмотря на то, что некоторые из них были открыты недавно) и не соответствуют стандартам современного торгового центра. Почти все объекты имеют планировку секций, близкую к рыночной («мелкая нарезка»), несбалансированный пул арендаторов с преобладанием индивидуальных предпринимателей. Отчасти, последнее может объясняться недостатком федеральных ритейлеров, связанным с удаленностью Омска от европейской части России, где торговые операторы развиваются наиболее интенсивно. Это еще раз подтверждает тот факт, что уровень развития торговой недвижимости города сильно зависит от его географического местоположения.

В целом, к профессиональным торговым центрам Омска можно отнести всего четыре торговых центра совокупной арендопригодной площадью 274 700 кв. м: «Мега», «Континент», «Миллениум» и «Герцен Плаза». Безусловным лидером омского рынка является ТЦ «Мега»  торговой площадью 124 300 кв. м, который был открыт в 2009 г. Благодаря сильному пулу федеральных и международных арендаторов («Икеа», «Ашан», Leroy Merlin, Media Markt, Zara и другие бренды компании Inditex) он пользуется стабильным спросом со стороны омичей. По заявлению компании «Икеа», за последний год (сентябрь 2011 г. – август 2012 г.) поток посетителей увеличился на 10% и достиг уровня 60 000 человек в день (в среднем). Конкурировать с ним пытается торгово-развлекательный центр «Континент» (арендопригодная площадь – 109 000 кв. м), один из самых старых центров Омска (он был открыт еще в 2002 г.) и потому большей частью морально устаревший. Слабый состав фэшн-арендаторов торговой галереи управляющая компания пытается компенсировать развлекательной составляющей  (9-ти зальный кинотеатр «Киноцентр», боулинг, бильярд, роллердром,  детский развлекательный центр) и большим мебельным центром. Также в составе ТРЦ есть гипермаркет DIY Castorama. Конкурентная борьба выходит непростая, так как расположение торговых центров относительно жилых районов и относительно друг друга нельзя назвать удачным: оба объекта располагаются на окраине жилого района в непосредственной близости друг от друга (на расстоянии менее 2,5 км), что создает большие трудности (для «Континента») с привлечением качественных брендов. В итоге, заявленная посещаемость торгового центра в три раза ниже, чем у «Меги».

Два других торговых центра города – «Миллениум» и «Герцен Плаза» находятся в Центральном административном округе Омска  (на другом берегу р. Иртыш), и рассчитаны в основном на жителей данного района. Оба торговых центра не в полной мере соответствуют формату классического центра. Во первых, в обоих проектах торговая часть соседствует с другими сегментами коммерческой недвижимости (в «Миллениуме» с офисами и гостиницей, в «Герцен Плаза» с офисами). Во-вторых,  «Миллениум» работает в высоком ценовом сегменте и позиционирует себя как торговый центр премиального уровня, а «Герцен Плаза» по формату приближен к пауэр-центру: на первом этаже располагается торговая галерея,  последующие четыре этпжа почти полностью занимают «Снежная королева», «Спортмастер» и двухуровневый магазин «М.Видео».
Обеспеченность торговыми площадями разных форматов (кв.м на 1 000 жителей), по итогам 2012 г.

 

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

На октябрь 2012 года, в Омске насчитывается 52 производственно-складских комплекса. Доля вакантных помещений, предлагаемых к аренде, составила 8,1%. Это максимальная величина, зафиксированная с июля 2011 года. Высококачественные складские помещения, подпадающие под категорию А и В в Омске практически отсутствуют.

— ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

В Омске с июля по октябрь 2012 года максимальная ставка аренды квадратного метра производственно-складской недвижимости уменьшилась почти вдвое до 350 рублей. Цена продажи 1 кв.м для хранения осталась на уровне 26 тысяч рублей. Десятая часть складских помещений в городе выставлена на продажу.

— цена продажи

В секторе продаж доля вакантных площадей на конец октября 2012 года составила 10,7% от совокупного объема. 

Максимальная цена предложения – 26 тысяч рублей за кв.м. А максимальная стоимость производственно-складского кв.м была зафиксирована в размере 30 тысяч рублей. 

Минимальная цена продажи в октябре 2012 года составила 3 тысячи рублей за квадратный метр. 

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды 

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи 

Не отмечено.

— сданные объекты 

Не отмечено.

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты 

Не отмечено.

— прогноз, ожидаемые тренды

Подавляющая доля предложений приходится складские помещения класса классов С и D, которые были построены еще до 1990 года. В процентном соотношении эти объекты составляют не менее 90 % от общего количества омских складов. 

Вся складская недвижимость Омска сконцентрирована в сложившихся промышленных зонах, находящихся в городке Нефтяников (проспект Мира, улица Комбинатская), Октябрьском округе (улица 3-й Разъезд, улица 4-я Транспортная), Старом Кировске (улица Мельничная, 1-я, 2-я Казахстанская), Амурском поселке (улица 5-я Северная, 22-го Партсъезда). 

Причина дефицита складских помещений категории А и В объясняется перевесом интересов инвесторов в сторону торгово-офисного сектора, который обладает более быстрой окупаемостью вложенных денежных средств. Однако положительная тенденция к изменению ситуации на рынке складских помещений уже намечена.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На октябрь 2012 года, в Омске насчитывается 52 производственно-складских комплекса. Доля вакантных помещений, предлагаемых к аренде, составила 8,1%. Это максимальная величина, зафиксированная с июля 2011 года. Высококачественные складские помещения, подпадающие под категорию А и В, в Омске практически отсутствуют.

-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

В Омске с июля по октябрь 2012 года максимальная ставка аренды квадратного метра производственно-складской недвижимости уменьшилась почти вдвое до 350 рублей. Цена продажи 1 кв.м для хранения осталась на уровне 26 тысяч рублей. Десятая часть складских помещений в городе выставлена на продажу.

-- цена продажи

В секторе продаж доля вакантных площадей на конец октября 2012 года составила 10,7% от совокупного объема.

Максимальная цена предложения – 26 тысяч рублей за кв.м. А максимальная стоимость производственно-складского кв.м была зафиксирована в размере 30 тысяч рублей.

Минимальная цена продажи в октябре 2012 года составила 3 тысячи рублей за квадратный метр.

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

— сданные объекты

Не отмечено.

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты

Не отмечено.

— прогноз, ожидаемые тренды.

Подавляющая доля предложений приходится на складские помещения класса классов С и D, которые были построены еще до 1990 года. В процентном соотношении эти объекты составляют не менее 90 % от общего количества омских складов.

Вся складская недвижимость Омска сконцентрирована в сложившихся промышленных зонах, находящихся в городке Нефтяников (проспект Мира, улица Комбинатская), Октябрьском округе (улица 3-й Разъезд, улица 4-я Транспортная), Старом Кировске (улица Мельничная, 1-я, 2-я Казахстанская), Амурском поселке (улица 5-я Северная, 22-го Партсъезда).

Причина дефицита складских помещений категории А и В объясняется перевесом интересов инвесторов в сторону торгово-офисного сектора, который обладает более быстрой окупаемостью вложенных денежных средств. Однако положительная тенденция к изменению ситуации на рынке складских помещений уже намечена.

— общая характеристика, предложение

Совокупный объем предложения составил  1 400 номеров, из которых на долю гостиниц 3* и ниже приходится 96%. В Омске не представлены гостиницы категории 5*.

Структура  номерного фонда г. Омска

Источник: GVA Sawyer

В Омске присутствует лишь один профессиональный международный гостиничный оператор - Аccor (гостиница Ибис Сибирь Омск– 168 номеров).

В качественном предложении города нет объектов, вместимость которых превышает 200 номеров. Самыми крупными в Омске являются гостиницы, открывшиеся в советское время: «Турист» (170 номеров), Ибис Сибирь Омск (168 номеров), «Омск» (155 номеров), «Маяк» (122 номера), «Молодежная» (117 номеров). В наибольшем количестве объектов качественного предложения номерной фонд находится в пределах 50 – 100 номеров.

Обеспеченность  качественными гостиничными номерами категории 3-5* в г.Омск  составляет 1,1 номера/1 000 жителей.  По коэффициенту обеспеченности города гостиничными номерами Омск чуть уступает таким городами России как Уфа и Пермь, где средний уровень обеспеченности составляет около 1,2 и 1,4 номера соответственно.

— баланс спроса и предложения

В г. Омске в большей степени представлен сегмент делового туризма. Однако, принимая во внимание программу администрации города по развитию туристических направлений в регионе, в перспективе можно ожидать увеличение доли рекреационного туризма. Так, в городе была принята программа «Развитие туризма в Омской области на 2011-2013 годы», согласно которой планируется увеличение туристов, посетивших Омскую область до 350 тыс.чел.

Поток приезжих в г. Омск осуществляется через аэропорт «Центральный». По итогам 2012 года ожидается, что пассажиропоток в аэропорту превысит 800 тыс. человек, что превысит показатель 2011 г. на 10%.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера. Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 4* - 3 700 руб. до 4 400 руб., в гостиницах категории 3* - от 1 200 руб. до 3 600 руб. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно. Распределение стоимости размещения в зависимости от категории представлено на диаграмме.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

— сданные объекты

Не отмечено.

— замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

— новые проекты

ООО «Научно-производственное объединение «Мостовик»» стало подрядчиком по разработке проекта возведения в Омске многофункционального комплекса с четырехзвездочной гостиницей Hilton Garden Inn. МФК площадью более 9,5 тысячи кв. м. разместится в здании бывшей обувной фабрики «Луч» по ул. Интернациональная. Согласно проекту, половину комплекса займёт шестиэтажная гостиница Hilton. В остальную часть многофункционального комплекса войдут офисы, апартаменты, конференц-залы и спа-салоны. Планируется, что проектная документация МФК будет готова к июлю 2013 года.

— прогноз, ожидаемые тренды

В среднесрочной перспективе предполагается  появление таких крупных международных гостиничных операторов как Hilton, Marriott International. Так, гостиница Hilton Garden inn Omsk Center с номерным фондом 180 номеров планируется к открытию в 2013-2014 году. С Marriott International ведутся переговоры по управлению гостиницей категории 3-4*  в строящемся  МФЦ «Миллениум».

Территория  кузнечного цеха Агрегатного завода может быть перестроена в гостиницу. Девелопером проекта выступит ООО «ТехноПарк-Омск». Кроме того, ООО «Октябрьское» планирует построить гостиницу на месте бани, расположенной по улице Октябрьская.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, Knight Frank.