PRO Омск

Омск — один из крупнейших городов Западно-Сибирского региона России. Омск - крупный транспортный узел, в котором пересекаются воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный транспортные пути. Расположение на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали с крупной водной артерией (рекой Иртыш), наличие аэропорта обеспечивают динамичное и разностороннее развитие города. Сложившаяся структура экономики города характеризует Омск как крупный центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности. Индекс промышленного производства Омской области за январь-сентябрь текущего года составил 101,5%.

Численность населения стабильна последние 3 года и составляет 1,2 млн. человек. Средний возраст трудоспособного населения - 38,5 лет. Уровень средней заработной платы в городе не самый высокий среди городов-«миллионников» и составляет порядка 27 тыс. рублей.

Экономическое состояние региона

Омск – второй по численности населения город Сибирского региона России, административный центр Омской области. Более половины населения области (56%) проживает в Омске. Активным развитием, приблизившим последующее становление в качестве города-«миллионника», Омск обязан эвакуации человеческого и индустриального потенциала в годы Великой Отечественной войны: в город были перенесены десятки госпиталей и учебных заведений, около 200 промышленных предприятий, театры и музеи. В годы эвакуации численность населения возросла вдвое. В дальнейшем население Омска только увеличивалось: преодолев отметку в 1 миллион в 1978 г., город ни разу не утратил статус «миллионника».

Омск находится на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали и мощной водной артерии – реки Иртыш. Такое выгодное экономико-географическое положение способствовало его быстрому и всестороннему развитию. Сложившаяся структура экономики города определяет Омск как крупный центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности, а также аэрокосмической индустрии (одно из самых известных предприятий отрасли – «Производственное объединение «Полёт», осуществляющее выпуск ракет-носителей «Рокот» и «Протон»).

Если говорить о транспортной инфраструктуре Омска, то можно отметить, что город находится в ожидании реализации сразу трех крупных проектов: открытие метрополитена, строительство окружной автодороги и перенос действующего аэропорта «Омск-Центральный» за черту города (на освободившемся участке планируют построить 6 млн м2 жилья).

Состояние коммерческой недвижимости

За год в Омске средняя цена продажи квадратного метра в торговых помещениях снизилась более чем на тысячу рублей, а в офисных выросла на три тысячи с небольшим. Однако арендовать коммерческие площади и для торговли, и для ведения бизнеса стало дороже, чем в прошлогоднем октябре.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В Омске один из самых низких объемов предложения качественных офисных площадей среди городов- «миллионников» (около 50 тыс. кв.м офисных площадей относятся к классу А и В).

Общий объем наиболее качественных существующих офисных помещений оценивается на уровне 38,9 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей оценивается в 8,7%. Доля свободных офисных помещений класса В составляет около 7%.

Только 1 объект классифицирован ГУД (первая сертификация бизнес-центров в Сибирском федеральном округе) в классе А – это торгово-офисный центр «Фестиваль» на ул. 70 лет Октября, 19. В 2012 г. в Омске классификацию ГУД прошли 11 объектов города, некоторые будут «аттестованы» в будущем году.

Имеются свободные офисные площади (от 100 до 700 кв. м) в БЦ на проспекте Комарова, БЦ на улице Ленина, БЦ «Магистраль».

-- ставки аренды

Наиболее вероятные арендные ставки по заключаемым договорам (по экспертным оценкам компании CBRE), не включая НДС и операционные расходы, находятся в диапазоне:

  • для класса В – 367 – 600 руб./кв. м в мес.;
  • для класса С – 250 – 433 руб./кв. м в мес.

-- цена продажи, динамика

Наиболее вероятные цены продажи офисных помещений, не включая НДС, по классам составляет:

  • по классу В – 32 000 – 48 000 руб./кв. м;
  • по классу С – 22 000 – 35 000 руб./кв. м.

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

За последний год крупных сделок по аренде офисных площадей в Омске зафиксировано не было.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

За последний год крупных сделок по продаже офисных площадей в Омске зафиксировано не было.

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Общая площадь, кв. м

Дата открытия

БЦ на проспекте Комарова

Комарова проспект, 11/1

6 700

2004

БЦ на улице 10 лет Октября

ул. 10 лет Октября

2 800

2006

ТК «Герцен Плаза»

ул. Чернышевского, 2/3

1 000

2006

БЦ в Больничном переулке

Больничный пер., 11

7 200

2011

БЦ на улице Куйбышева

ул. Куйбышева, 53

7 000

2012

-- замороженные объекты

Не отмечено.

-- новые проекты

Объект

Адрес

Арендуемая площадь, кв. м

Дата открытия

МФК на Левобережье

 

13 400

2014

БЦ «Омск Сити»

ул. Краснофлотская, 10

16 800

22013 – 2014

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2014 годУ будет сдан только один новый БЦ Класса А — «Омск-Сити» площадью 16 800 кв. м.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 

Объем качественных торговых площадей в торговых центра Омска составляет порядка 300 тыс. кв.м. Уровень насыщенности торговыми площадями достаточно низок и останется таковым в 2014-2015 гг. На сегодняшний день он составляет 260 кв. м / 1000 человек. Основными генераторами существующего предложения торговых площадей являются ТРЦ «МЕГА» и ТРЦ «Континент». При этом большая часть международных и федеральных брендов представлена в ТРЦ «МЕГА».

В городе функционирует 30 торговых объектов (общая площадь 806 тыс. м2), из которых к профессиональным можно отнести 7 центров (общая площадь 313 тыс. м2). Фактически, можно говорить о том, что около 39% торговых площадей Омска приходится на долю профессионального рынка. Как и для большинства областных центров России, для Омска характерно количественное преобладание объектов районного формата.

Из нетипичных черт развития рынка Омска можно выделить концентрацию крупноформатной торговли преимущественно в двух округах города – Кировском и Центральном. Интересно и то, что и в перспективе ситуация не будет выравниваться: новое строительство сосредоточено в Кировском округе. Реализация всех девелоперских планов на левобережье позволит говорить о снижении значимости в формировании рынка торговой недвижимости также и исторического центра города.

Знаковые для омского рынка торговой недвижимости управляющие и девелоперские компании – ГП «Омь-инвест» (ТОЦ «Герцен Plaza», несколько крупных рынков), «Корпорация «АГРО-ТРАСТ», ООО «Управление капитального строительства «АСК» (ТРЦ «Континент»).

— ставки аренды (USD, triple net, кв.м/год (запрашиваемые))
 

Торговая площадь, кв.м

50-150

150-300

>300

Омск, торговые центры

450

340

230


— сданные объекты 
 

Название

Адрес

GBA, кв.м.

GLA, кв.м.

Год открытия

ТЦ «Континент»

ул. 70 лет Октября, 25, к 2

160 000

109 000

2002

ТРЦ «МЕГА»

бульвар Архитекторов, 35

154 000

130 000

2003

ТОЦ «Флагман»

ул. Фрунзе, 80

31 570

8 500

2007

ТК «Триумф»

ул. Березовского, 19

42 500

31 875

2007

ТК «Кит Интерьер»

ул. 10 лет Октября, 182

25 950

19 463

2009

МФК «Миллениум»

ул. Фрунзе, 1/4

70 000

15 000

2010

ТОЦ «Фестиваль»

ул. 70 лет Октября, 19

23 200

15 000

2013

ТЦ «Европа» («Северное сияние»)

пр-т Мира, 42, к. 1

11 900

 

1 кв. 2013

Гипермаркет «Магнит»

ул. 6-я Станционная

15 500

 

1 кв. 2013

Маяк, 3 очередь

пр-т Комарова, 2/2

24 600

14 600

2 кв. 2013

Metro C&C

ул. Черлакский тракт, 5

12 200 

8 000

4 кв. 2013

ТЦ Солнечный город

ул. 70 лет Октября, 7

32 000

15 000

4 кв. 2013


— новые проекты 
 

Название

Адрес

GBA, кв.м.

GLA, кв.м.

Дата ввода

ТРЦ «Июнь»

пересечение б-ра Архитекторов и ул. Крупской

50 000

41 000

2014

ТОЦ «Диоген»

пересечение ул. Перелета и Степанца

8 300

 

2014

ТРЦ «Планета»

пересечение ул. Маршала Жукова и Омской

68 500

35 900

н/д

Ритейл-парк Family&Home

пересечение ул. 6-я Шинная и 3-я Молодежная

15 550

 

н/д

ТРЦ «Арена Молл»

ул. Лукашевича

135 000

103 000

2015

ТК «Триумф», 2 очередь

ул. Березовского, 19

100 000

48 000

2016


— прогноз, ожидаемые тренды

Объем строящихся и планируемых торговых центров составляет порядка 300 тыс. кв.м. К 2015 году обеспеченность населения качественными торговыми площадями может вырасти до 400 кв.м / 1000 человек при условии ввода ТРЦ «Арена Молл» и «Июнь».

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Структура рынка складской недвижимости города Омска отличается низким качеством предложения, несмотря на большие масштабы и важную роль города в экономике Сибири. Основу рынка формируют производственные и промышленные помещения, которые отличаются низким качеством, и единичные предложения класса В.

Подавляющая доля предложений приходится на складские помещения класса классов С и D, которые были построены еще до 1990 года. В процентном соотношении эти объекты составляют не менее 90 % от общего количества омских складов. 

Вся складская недвижимость Омска сконцентрирована в сложившихся промышленных зонах, находящихся в городке Нефтяников (проспект Мира, улица Комбинатская), Октябрьском округе (улица 3-й Разъезд, улица 4-я Транспортная), Старом Кировске (улица Мельничная, 1-я, 2-я Казахстанская), Амурском поселке (улица 5-я Северная, 22-го Партсъезда). 

Причина дефицита складских помещений категории А и В объясняется перевесом интересов инвесторов в сторону торгово-офисного сектора, который обладает более быстрой окупаемостью вложенных денежных средств. Однако положительная тенденция к изменению ситуации на рынке складских помещений уже намечена.


— ставки аренды (в долл. за кв. м в год)
 

Наиболее вероятные арендные ставки находятся в диапазоне:

  • по классу В  – 133 – 183  руб./кв. м в мес.;
  • по классу С  – 83 – 125 руб./кв. м в мес.

— цена продажи

Максимальная цена предложения – 26 тысяч рублей за кв.м. А максимальная стоимость производственно-складского кв.м была зафиксирована в размере 30 тысяч рублей. 

Минимальная цена продажи в 2013 года составила 3 тысячи рублей за квадратный метр. 

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды 

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи 

Не отмечено.

— сданные объекты 

Не отмечено.

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты 

Не отмечено.

— прогноз, ожидаемые тренды

В среднесрочной перспективе существенных изменений сложившейся на рынке ситуации не ожидается. Довольно низкий, в сравнении с другими регионами, уровень спроса делает Омск непривлекательным для основных игроков девелопмента складской недвижимости.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение

Совокупный объем предложения составил  1 400 номеров, из которых на долю гостиниц 3* и ниже приходится 96%. В Омске не представлены гостиницы категории 5*.

Структура  номерного фонда г. Омска

Источник: GVA Sawyer

В Омске присутствует лишь один профессиональный международный гостиничный оператор - Аccor (гостиница Ибис Сибирь Омск– 168 номеров).

В качественном предложении города нет объектов, вместимость которых превышает 200 номеров. Самыми крупными в Омске являются гостиницы, открывшиеся в советское время: «Турист» (170 номеров), «Ибис Сибирь Омск» (168 номеров), «Омск» (155 номеров), «Маяк» (122 номера), «Молодежная» (117 номеров). В наибольшем количестве объектов качественного предложения номерной фонд находится в пределах 50 – 100 номеров.

Обеспеченность  качественными гостиничными номерами категории 3-5* в г. Омск  составляет 1,1 номера/1 000 жителей.  По коэффициенту обеспеченности города гостиничными номерами Омск чуть уступает таким городам России, как Уфа и Пермь, где средний уровень обеспеченности составляет около 1,2 и 1,4 номера соответственно.

— баланс спроса и предложения

В г. Омске в большей степени представлен сегмент делового туризма. Однако, принимая во внимание программу администрации города по развитию туристических направлений в регионе, в перспективе можно ожидать увеличение доли рекреационного туризма. Так, в городе была принята программа «Развитие туризма в Омской области на 2011-2013 годы», согласно которой планируется увеличение туристов, посетивших Омскую область до 350 тыс. чел.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера. Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 4* - 3 700 руб. до 4 400 руб., в гостиницах категории 3* - от 1 200 руб. до 3 600 руб. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно. Распределение стоимости размещения в зависимости от категории представлено на диаграмме.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

— сданные объекты

Не отмечено.

— замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

— новые проекты

ООО «Научно-производственное объединение «Мостовик»» стало подрядчиком по разработке проекта возведения в Омске многофункционального комплекса с четырехзвездочной гостиницей Hilton Garden Inn. МФК площадью более 9,5 тысячи кв. м. разместится в здании бывшей обувной фабрики «Луч» по ул. Интернациональная. Согласно проекту, половину комплекса займёт шестиэтажная гостиница Hilton. В остальную часть многофункционального комплекса войдут офисы, апартаменты, конференц-залы и спа-салоны.

— прогноз, ожидаемые тренды

В среднесрочной перспективе предполагается  появление таких крупных международных гостиничных операторов, как Hilton, Marriott International. Так, гостиница Hilton Garden inn Omsk Center с номерным фондом 180 номеров планируется к открытию в 2014 году. С Marriott International ведутся переговоры по управлению гостиницей категории 3-4*  в строящемся  МФЦ «Миллениум».

Территория  кузнечного цеха Агрегатного завода может быть перестроена в гостиницу. Девелопером проекта выступит ООО «ТехноПарк-Омск». Кроме того, ООО «Октябрьское» планирует построить гостиницу на месте бани, расположенной по улице Октябрьская.

 

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, Knight Frank.