PRO Омск

Омск — один из крупнейших городов Западно-Сибирского региона России. Омск - крупный транспортный узел, в котором пересекаются воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный транспортные пути. Расположение на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали с крупной водной артерией (рекой Иртыш), наличие аэропорта обеспечивают динамичное и разностороннее развитие города. Сложившаяся структура экономики города характеризует Омск как крупный центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности. Индекс промышленного производства Омской области за январь-сентябрь текущего года составил 101,5%.

Численность населения стабильна последние 3 года и составляет 1,2 млн. человек. Средний возраст трудоспособного населения - 38,5 лет. Уровень средней заработной платы в городе не самый высокий среди городов-«миллионников» и составляет порядка 27 тыс. рублей.

Экономическое состояние региона

Анализируя основные мезоэкономические факторы развития региона можно сделать вывод об общем ухудшении экономической ситуации. По данным на 31.12.2015 года зафиксировано снижение уровня доходов и расходов бюджета более чем на 20%. При этом дефицит бюджету увеличился практически в 3 раза.

Рост прожиточного минимума за год по официальным источникам составил почти 15%, в то время как средняя заработная плата поднялась всего на 5%, что отчасти обусловило и падение оборотов розничной торговли.

Однако  практически  неизменным  осталось  население  региона,  сместив  соотношение город/область в сторону перевеса сельского населения.

Омская область:

Население, 1 января 2015 г. (Омск): 1 178 100 чел.
ВРП, 2014 г.: 598 912 млн рублей (8 218 млн долларов)
Темп роста ВРП, в сопоставимых ценах, в % к пред. году: 2,0%
Розничный товарооборот, сентябрь 2015 г.: 24 066 млн рублей (381 млн долларов)
Розничный товарооборот, 2014 г.: 298 920 млн рублей (7 943 млн долларов)
Рост оборота розничной торговли к предыдущему месяцу, сентябрь 2015 г.: 0,6%
Рост оборота розничной торговли к аналогичному периоду предыдущего года, сентябрь 2015 г.:-8,4%
Изменение оборота розничной торговли к предыдущему году, 2015 г.: -16,8%
Месячный номинальный доход на душу населения, август 2015 г.: 25 207 рублей (388 долларов)
Рост реального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, август 2015: 3,2%
Рост реального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2015: -5,6%
Годовой доход на душу населения, 2015 г.: 294 770 рублей (7 408 долларов)
Реальный рост доходов на душу населения в январе-августе 2015 г. к январю-августу 2014 г.: -10%
Рост номинального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, август 2015: 3,1%
Рост номинального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2015: -0,5%
Месячные расходы на душу населения, август 2015 г.: 16 805 рублей (259 долларов)
Рост расходов на душу населения к предыдущему месяцу, август 2015 г.: 2,6%
Рост расходов на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2015 г.: -8,6%
Годовые расходы на душу населения, 2015 г.: 209 823 рублей (5 291 доллар)
Месячная номинальная заработная плата на душу населения, август 2015 г.: 27 505 рублей (424 доллара)
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему месяцу, август 2015 г.:-3,1%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, август 2015 г.: 0,9%
Рост номинальной заработной платы на душу населения с января-августа 2016 г. к январю-августу 2015 г.: 7,6%
Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему году, 2015 г.: 5,2%
Занятое население, 2015 г.: 1 037 тыс. чел.
Уровень безработицы, июль-сентябрь 2015 г.: 6,5%
Уровень безработицы, 2015 г.: 7,2%
Население Омской области, 1 января 2016: 1 979 000 чел.
Инфляция к предыдущему месяцу, сентябрь 2016 г.: 0,1%
Рост инфляции к декабрю 2015, сентябрь 2016 г.: 3,5%
Инфляция, 2015 г.: 10,9%
Изменение индекса цен производителей к предыдущему месяцу, сентябрь 2016: 0,3%
Изменение индекса цен производителей к декабрю 2014, сентябрь 2015 г.: 4,8%
Строительство, январь-сентябрь 2015 г.: 36 607 млн рублей (555 млн долларов)
Рост строительства в январе-сентябре 2015 года к соответствующему периоду предыдущего года: --8,8%
Жилищное строительство, сентябрь 2015: 38 тыс. кв. м
Рост жилищного строительства в январе-сентябре 2015 года к соответствующему периоду предыдущего года: -1,5%

Состояние коммерческой недвижимости

Первая половина года дала сдвиг к росту цен, вторая ознаменовалась затишьем спроса и, соответственно, снижением цен. Специалисты отмечают, что в  погоне  за  арендаторами или покупателями, собственники помещений были готовы идти на уступки, снижая фактическую цену  сделки, подстраивая свои помещения под  требования  клиентов, обсуждая особые  условия  сделок. 

Компании имели возможность выбирать лучшие помещения по лучшим ценам. Они переезжали на первую линию по более низким, чем в прошлом году, арендным ставкам.

Активными участниками рынка в Омске стали федеральные или региональные  ретейлеры "эконом-класса", дискаунтеры: универсальные  магазины, магазины  одежды, магазины продуктов.

Строительство объектов коммерческой недвижимости (в особенности отдельно стоящих зданий) носит точечный характер и в основном имеет конкретного  заказчика,  инвестирующего для  своих целей (размещения  офисов, магазинов, производства).

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Рынок офисной недвижимости Омска, по мнению экспертов, имеет низкий, но  стабильный  спрос, особенно в секторе аренды. При этом существенных изменений ни в цене, ни в структуре (количественном объеме) рынка не произошло.
Можно отметить, что запросы арендаторов все чаще склоняются к малоплощадным объектам, что подстегивает арендодателей к "дроблению" площадей с целью  максимально заполнить свой объект.

Рынок офисных помещений класса А представлен тремя объектами, общая офисная площадь которых составляет около 26 тыс. кв. м.

-- ставки аренды, динамика
Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А варьируются от 8,4 тыс. до 10,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для офисов класса В - от 6 тыс. до 9 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Деловой центр по улице Путилова

Ул. Путилова

3 000

2015

 

Административное здание по ул. 1-я Затонская

ул. 1-я Затонская

2 500

2015

 

 

БЦ на улице Куйбышева

Куйбышева ул., 43

5 500

2015

БЦ на Фрунзе 38

Фрунзе 38

3 000

2015

Административно-торговый комплекс по ул. Жукова

Маршала Жукова, 154/1

7 000

2015

БЦ по ул. Лермонтова

Лермонтова 57

3 000

2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ на Степанца

Степанца, 10/5

6 000

2016

БЦ "Омск Сити"

ул. Краснофлотская, 10

16 800

2017

-- прогноз, ожидаемые тренды
До конца 2016 года планируется ввод в эксплуатацию около 20 тыс. кв. м новых офисных площадей.  

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Омск является одним из самых не насыщенных торговой недвижимостью городов среди миллионников. Так, Омск занимает 10-е место среди региональных городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему торговых площадей - в городе работают торговые центры совокупной арендуемой площадью 272,9 тыс. кв. м. Насыщенность торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет 232 кв. м.

За 2015 год не было введено ни одного нового объекта.
Самым новым и крупнейшим торговым центром города является "Мега" (общая площадь - 161,4 тыс. кв. м, арендуемая - 122,7 тыс. кв. м), открытый в июле 2009 года; после этого качественные объекты торговой недвижимости не вводились.

Cреди объектов коммерческой недвижимости cредневзвешенная цена за 1 кв. м была самой высокой в сегменте street retail и составила 54, 338 тыс. руб. за кв. м. Доля рынка объектов формата street retail занимает чуть более половины всех объектов
торговой недвижимости, включая в себя в том числе объекты "продажи услуг" (например, офисы турагентств, агентств недвижимости, банков и пр.).

За год произошло снижение цен на рынке объектов уличной
торговли. В среднем по городу данное снижение не достигло 4%.

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

47, 797 тыс. руб.за кв. м.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Торговые площади как сегмент, ощутивший пока в меньшей степени изменения рынка, останется наиболее востребованным, поскольку некоторые категории товаров являются неотъемлемой частью существования населения. При этом востребованность подобной недвижимости по-прежнему будет зависеть от местоположения и концепции развития комплекса: подбора структуры арендаторов с учетом их профильных групп товаров, привлечение брендовых арендаторов (в особенности федерального уровня).

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Распределение объектов производственно-складской недвижимости говорит о наибольшем сосредоточении таковой в Центральном АО (30,0%). Наименьшее  количество предложений представлено в Ленинском и  Советском  округах (по  14,2%). Огромное  количество объектов, расположенных на территории  действующих  производственных комплексов (особенно в составе предприятий  оборонного комплекса) не представляют собой объекты активного рыночного оборота, однако являются весомой частью промышленной зоны как по  площадности,  так и в  части формирования инфраструктуры вокруг себя.

-- ставки аренды
Среднерыночные ставки аренды (уровень ставок по новым сделкам, исключая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи) составляют 3 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- цена продажи

11,39 тыс. руб. за кв. м

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

СК ООО Саши

 

9 000

2015

Омскглавснаб

 

35 000

-

ОСК на Фурманова

Ул. Фурманова

1 000

-

АСК ООО ИнтерТерминал

 

6 000

2010

-- замороженные объекты, причины

В 2015 году было заморожено строительство распределительного центра "С-Фрут Альянс" (около 200 тыс. кв. м). Склады строятся в основном под собственные нужды ритейлерами и логистическими компаниями.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Рынок производственно-складской недвижимости в течение 2015 года не подвергался особым колебаниям, скорее всего, считают эксперты, ситуация в следующем году не изменится. Данный сегмент недвижимости будет пользоваться определенным спросом, однако потенциальные покупатели будут предъявлять к объектам высокие требования как по расположению (наличие  удобного подъезда, к примеру), так и по техническому состоянию и оснащенности. В связи с  небольшими  объемами  строительства производственных объектов предлагаемые склады и  производственные здания потребуют существенных вложений в поддержание функциональной эксплуатации.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Из 145 гостиниц, насчитанных в Омске, только три сертифицированы (то есть имеют действующий документ, подтверждающий категорию). Заполняемость объектов в годовом исчислении составляет в среднем от 40 до 70%. Большей части гостиниц, по оценкам экспертов, можно дать условные три звезды. На 4 звезды могут рассчитывать "Камелот" и "Маяк" (корпус "Иртыш").

Структуру номерного фонда на 70% составляют номера первой категории. В числе номеров высшей категории есть люксы, есть апартаменты, но нет номеров категории "сюит" (наиболее комфортабельные). Причина, отмечают специалисты, заключается в том, что такие номера предполагают наличие трех комнат, и хотя с площадью проблем у омских гостиниц нет, но вот с количеством комнат пока ни у кого номера под эту категорию не подходят.

-- стоимость проживания, динамика

Средний показатель - от 3 до 6,5 тысячи рублей за сутки. При этом средняя стоимость номера в единственном отеле Омска, получившем условные пять звезд, составляет более 18 тыс. руб., в гостиницах на 4 звезды – 5,6 тыс. руб., на три звезды, – около 3 тыс. руб.

-- прогноз, ожидаемые тренды

В преддверии 300-летнего юбилея Омска (состоится летом 2016 года) региональные власти заявили о желании создать туристический кластер, предусматривающий, в частности, и строительство гостиничных комплексов. Уже определены инвесторы, которые намерены вложить в развитие гостевого фонда, транспортной и инженерной инфраструктуры около 2 млрд рублей. При этом эксперты не склонны считать, что ко дню рождения города удастся изменить ситуацию на рынке гостиничной недвижимости. Специалисты отмечают: омским властям ввиду существующих проблем (изношенность муниципального автопарка, разбитые дороги и прочее) придется делать выбор не в пользу развития гостиничной инфраструктуры и новых объектов построено не будет. Притом есть риски (и довольно высокие), что не найдется средств, чтобы отремонтировать существующие отели и подготовить их к туристическому наплыву, который прогнозируется на лето 2016 года.