PRO Пермь

Город Пермь расположен на востоке европейской части России, в предгорьях Урала, административный центр Пермского края, порт на реке Каме, транспортный узел на Транссибирской магистрали, городской округ. Крупный многоотраслевой промышленный, научный, культурный и логистический центр Урала.

Население - свыше 1 млн человек (2014 год). В 1979 году Пермь стала городом-миллионником. В 1989 году население Перми достигло 1 092 392 человек, однако с начала 1990-х годов начало сокращаться, и в 2010 году Пермь на короткое время официально утратила статус города-миллионника.

Экономическое состояние региона

Оборот организаций Перми, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, за 2015 год составил 1028,4 млрд. рублей, или 95,0% к 2014 году (в действующих ценах).

Оборот розничной торговли выразился в сумме 324,2 млрд. рублей, или 85,7% (в сопоставимых ценах) к 2014 году. На 93,3% оборот формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка.

По данным за 9 месяцев 2015 года городскими организациями, не относящимися к субъектам малого предпринимательства, на развитие экономики и социальной сферы было использовано 80,3 млрд. рублей инвестиций в основной капитал.

В январе-ноябре 2015 года сальдированный финансовый результат деятельности организаций Перми (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых организаций и организаций с численностью до 15 человек) составил 127,6 млрд. рублей прибыли, что выше аналогичного периода прошлого года на 10,1%. Удельный вес убыточных организаций краевого центра в январе-ноябре 2015 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличился на 2,4 процентного пункта и составил 25,9%. Совокупный убыток сократился по сравнению с январем-ноябрем 2014 года на 12,3% (до 6,4 млрд. рублей).

Суммарная задолженность по обязательствам организаций города, не относящихся к субъектам малого предпринимательства достигла 386,4 млрд. рублей, из нее просроченная - 20,3 млрд. рублей (5,3% от общей суммы задолженности). Основной составляющей (62,8%) суммарной задолженности является кредиторская задолженность. В структуре просроченной суммарной задолженности 96,5% приходится на долю кредиторской. Кредиторская задолженность по состоянию на 1 декабря 2015 года выразилась в сумме 242,7 млрд. рублей, из нее просроченная составляющая - 20 млрд. рублей, или 8,1%.

Население Перми в 2015 году - 1 036 469 человек. Численность граждан, ищущих работу и состоящих на учете в Центре занятости, достигла 7667 человек (по данным на 1 января 2016 года), в том числе 7382 человека - лица, не занятые трудовой деятельностью. Зарегистрированы в качестве безработных 5012 человек.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников городских организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, сложилась в размере 35, 599 тыс. рублей и к аналогичному показателю выросла на 2,1%. По данным организаций, сообщивших сведения о задолженности по заработной плате, по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности по состоянию на 1 января 2016 года задолженности нет.

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости Перми подвержен рецессии, убеждены аналитики. Снижение цен (как в секторе аренды, так и купли-продажи), произошло во всех сегментах, хотя рынок складских помещений был более устойчив к внешним факторам, правда, это обусловлено самой низкой ликвидностью и большим разнообразием объектов.
В течение года количество вакантных площадей увеличивалось, проблемы с заполнением площадей торговые и офисные объекты, особенно новые. В существующих успешных в городе ТЦ листы ожидания арендаторов также сокращались, повысился уровень вакантности. Для привлечения арендаторов собственники шли на снижение арендных ставок. УК большинства существующих ТЦ/БЦ пересмотрели либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения.
Замедлились темпы ввода коммерческих площадей (показатель опустился до минимума, наблюдаемого в 2009 году), снижение девелоперской активности наблюдалось и в объеме получения разрешений на новое строительство.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На офисном рынка Перми существует избыток площадей. "Лишний" массив образовался из-за недостаточного развития бизнеса в городе и профиля арендаторов, значительную часть которых составляют местные предприниматели. Они в отдают предпочтения (из-за его ценовой доступности) помещениям класса С и в куда меньшей степени классу В. В основном интерес арендодатели проявляют к объектам площадью до 50 кв. м, спроса на помещения более 150 кв. м практически не существует.

Эксперты отмечают как тренд, свойственный городу, - разделение площадей на более мелкие части с дальнейшей их экспозицией.

-- ставки аренды, динамика

Средняя ставка аренды - 576 рублей за кв. м в месяц

-- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи - 57,625 тыс. рублей за кв. м

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ Bonus

пересечение улиц Революции и Горького

65,122 тыс. кв. м

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

Тенденции, характерные для 2015 года (ротация арендаторов, снижение ставок и так далее), по мнению экспертов, сохранятся на протяжении 2016 года.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
По уровню обеспеченности населения торговыми площадями Пермь является аутсайдером среди всех миллионников России: на 1000 жителей приходится всего 168 кв. м. Кроме того, Пермь - единственный город в списке, где нет торговых центров суперрегионального формата. Это объясняется ограниченностью подходящих под строительство подобных объектов площадок. Если в последние годы девелоперы старались создавать большие ТЦ, то сейчас, напротив, наблюдается стремление к дефрагментации, в результате чего в основном развитие получили центры микрорайонного формата. Тем не менее, подчеркивают специалисты, инвестиции в строительство торговых помещений по-прежнему являются самыми привлекательными в коммерческом сегменте.

Продажи ритейлеров упали; единственное направление, которое показывает рост, - магазины низкого ценового сегмента, причем это касается всех розничных ритейлеров: от продуктовых магазинов до Fashion-операторов.

-- ставки аренды

Средняя ставка аренды - 750 рублей за кв. м в месяц

-- цена продажи

Средняя цена продажи - 64, 622 тыс. рублей за кв. м

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТЦ "Карусель"

шоссе Космонавтов, 59

16,8 тыс. кв. м

Август 2015

ТЦ "Спешилов"

ул. Спешилова, 114

48 тыс. кв. м

Март 2015

Гипермаркет  Decathlon

шоссе Космонавтов, 393/1

3,495 тыс. кв. м

Декабрь 2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРЦ "Радуга Парк"

Пермь, поселок Фролы, улица Героев Хасана

215 тыс. кв. м

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

Сохранится инвестиционный спрос на концептуальные проекты с эффективным пулом арендаторов. Крупные сети откажутся сразу нескольких точек ради попадания на объекты с высоким покупательским трафиком. Лист ожидания в крупных торговых центрах сократится. У неконцептуальных ТЦ продолжится увеличиваться показатель вакантных площадей, возможен уход в офисный сегмент. Федеральные магазины-дискаунтеры укрепят свои позиции.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Эксперты склоняются к тому, что рынок складской недвижимости Перми можно охарактеризовать как недостаточно развитый, и его общее состояние если и меняется в положительную сторону, то весьма медленными темпами. В основном предложение формируется за счет объектов, построенных еще в советские времена. Многих из этих площадок морально устарели и не удовлетворяют современным требованиям. По этой причине в сегменте сохраняется достаточно низкий уровень цен.
Дефицит качественных складов обусловлен связано с низкими объемами ввода нового предложения (за последние пять лет в Перми было построено всего 6 подобных объектов). Во-вторых, строительство складских комплексов в основном осуществляется для собственных нужд компаний (например, Хенкель, ГК "Норман-Виват", "Магнит" и др.), а значит, они не попадают на открытый рынок. Возведение спекулятивных складов в городе не ведется.
Средняя цена продажи составила 19,5 тыс. рублей за кв. м, средняя арендная ставка - 221 рубль за кв. м в месяц.
При этом в перспективе Пермь обладает потенциалом для развития рынка складской недвижимости за счет наличия речного порта, близости к Транссибирской железнодорожной магистрали и к трассам федерального значения.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Распределительный центр сети "Магнит"

Пермский район, д. Нестюково, ул. Придорожная, 1

48 тыс. кв. м

май 2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Распределительный центр для ритейлера X5 Retail Group

Пермский край, Краснокамский район

46,5 тыс. кв. м

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

Нестабильность экономической ситуации, провоцирующая в большинстве случаев постановку в приоритет экономики сбережения, а не развитие, не позволяет создавать широкомасштабные инвестиционные проекты, в которых нуждается пермский рынок складской недвижимости. Поэтому в 2016 году проблемы, присущие данному сегменту, останутся теми же.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Стремительное развитие гостиничного сегмента в Перми было зафиксировано в начале нулевых, после чего активность на рынке резко снизилась. Из-за снижения темпов по насыщению городской среды крупными мероприятиями, которые могли бы привлечь туристов, негативную динамику демонстрируют все основные операционные показатели. В целом доходы гостиничных объектов снизились на 34,4 % и составили всего миллиард рублей (данные по Перми и Пермскому краю), среднегодовая загруженность находится на уровне около 40% (в некоторых гостиницах этот показатель по сравнению с прошлогодним значением потерял сразу 30-40%). В столице Прикамья ощущается дефицит качественных объектов: по-прежнему отсутствуют гостиницы уровня "Пять звезд",  а четырехзвездочных отелей мало.

-- стоимость проживания, динамика

Средняя стоимость одноместного стандартного номера в пермских отелях составляет 3, 249 тыс. руб. в сутки

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

гостиница "Профсоюзная"

ул. 9-го Мая, 21

113 номеров

2015

-- замороженные объекты, причины;

Double Tree by Hilton – возведение пятизвездочного отеля на 211 номеров планировалось начать еще в 2012 году, однако строительные работы так и не стартовали. Девелопер получил отрицательное заключение госэкспертизы на проект, оспорить его в суде не удалось. Позже было объявлено о "заморозке" строительства Double Tree by Hilton.
                    
-- прогноз, ожидаемые тренды

Гостиничный рынок Перми ориентируется в основном на бизнес-аудиторию, но объем делового турпотока незначителен. Поскольку крупных мероприятий, которые могли бы оживить сегмент, на следующий год не заявлено, то и особых изменений, уверены эксперты, здесь не произойдет. Новые объекты не появятся, более того, девелопер, скорее всего, окончательно откажется от планов по строительству пятизвездочного отеля Double Tree by Hilton.