PRO Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону – административный центр Ростовской области и Южного федерального округа России
с населением 1 096 500 человек. Город расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 км от места ее впадения в Азовское море. Площадь города составляет 348,5 кв.км, расстояние до Москвы – 1 076 км.

Позиционирование в качестве столицы Юга России и локализация в городе промышленных предприятий
и структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и др.) обусловливает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности.

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, является и его позиционирование в качестве «ядра» Ростовской агломерации с демографическим потенциалом до 2 млн человек, формирующего крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, который концентрирует значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона.

Экономическое состояние региона

Исполнение бюджета города за 2011 год по доходам составило 26,3 млрд. рублей, что превысило аналогичные показатели 2010 года на 3 млрд. 244 млн рублей; исполнение по расходам составило 25,2 млрд. рублей, или 91,7%. Усреднённый доход на одного жителя за отчётный период увеличился на 14,1 % и достиг 24,1 тыс. рублей.

В Ростове-на-Дону по итогам 2011 года объем розничного товарооборота составил 284 миллиарда рублей, что составляет более половины оборота розничной торговли и общественного питания в Ростовской области

и является четвёртым показателем в России среди миллионников (после Екатеринбурга, Уфы, Казани).
На данный момент объем торговых площадей в Ростове составляет 868 тысяч квадратных метров,
а обеспеченность площадями на 1 тысячу жителей – 795 квадратных метров.

Состояние коммерческой недвижимости

Торговая недвижимость по-прежнему наиболее привлекательна для инвесторов, что обуславливает ее высокую стоимость. Однако высокий рост цен на рынке коммерческой недвижимости Ростова заметно снизил выгодность спекулятивных операций, поэтому все чаще подобные объекты выкупаются для организации собственного бизнеса, а не для последующей перепродажи.

Главным фактором, определяющим цену продажи и аренды коммерческой недвижимости Ростова, является месторасположение объекта, что оказывает очень большое влияние на окупаемость объекта. Особо высокий спрос на объекты коммерческой недвижимости, мимо которых лежит путь людей к остановкам транспорта. Наиболее активно выкупаются сейчас объекты, расположенные на боковых ответвлениях от центральных улиц. На рынке офисной коммерческой недвижимости Ростова сейчас заметен спрос на помещения в новых офисных зданиях и бизнес-центрах, возводимых в центре города. Во многом его подстегивает то, что цены на помещения в бывших проектных институтах стали сравнимы с этими новыми объектами.

Дефицит качественных коммерческих помещений продолжил усиливаться. В городе есть всего 3 офисных центра Класса А.

До 90% всех сделок коммерческой недвижимости Ростова приходится на рынок аренды. Что касается производственно-складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Ростова, то здесь наблюдается дефицит современных, хорошо оборудованных складских комплексов. 

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 115 кв.м на 1 000 жителей, что является  низким показателем среди других крупных городов России (Казань, Челябинск, Омск
и др.).

Общее предложение качественных офисных площадей г. Ростова-на-Дону составляет порядка 125 тыс. кв.м GLA.

Рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону до недавнего времени обладал высокой инвестиционной привлекательностью, как для местных и федеральных, так и для международных инвесторов. Однако, начиная с 2009 года, ситуация изменилась. Кризисные явления существенно изменили настроения арендаторов и рынок на 2,5 года «замер». Практически все проекты были либо «заморожены», либо процесс строительства продвигался низкими темпами. Однако 2011 год для рынка оказался наиболее знаковым (именно к концу 2011 года, цены вышли на докризисный уровень), но в 2012 году рынок опять «стагнировал» и на данный момент ситуацию на рынке можно описать как «стабильно ровную».

В городе работает большое количество представительств иностранных компаний. Здесь находятся штаб-квартиры ряда крупных российских компаний, в первую очередь продовольственных. Такие известные компании, как  Samsung, Canon, Panasonic, Philips, Вosch, Siemens, Microsoft имеют офисы в Ростове-на-Дону. Основными арендаторами качественных офисных центров являются компании, работающие в сфере услуг, представительства крупных компаний, подразделения банков.

В текущем году на рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону выходят сразу 4 объекта:  «Пять морей», «Колизей» (фактический ввод в эксплуатацию I кв. 2012 г.), «Риверсайд-Дон»  и «Лига наций» (в составе комплекса «Ростов-Сити»).

— ставки аренды (руб. кв.м./мес.)

В 2012 году арендные ставки по классам распределились следующим образом:

класс А –1 000 – 1 500 руб. в месяц за кв.м (с учетом НДС)

класс В+ — 750-1 000 руб. за кв.м (с НДС),

класс В – 550-700 руб. за кв.м

Соответственно, долларовом эквиваленте:

Класс А 400-600 долл. США/кв. м/год

Класс В 240-480 долл. США/кв. м/год

— цена продажи, динамика

Средние ставки продажи находятся в диапазонах от 55 000 – 65 000 руб. за кв.м.

Цена продажи офисных площадей в долларовом эквиваленте может достигать 2 900 долларов США.

— крупные сделки по аренде офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м)

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже офисных площадей

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь, тыс.кв.м

Дата открытия

БЦ «Пять Морей»

Нижнебульварная ул., 2-4

37 000 (28 00 - офисы)

2011

Кловер Хаус

Текучева ул, 135

15 250

2006

БЦ «Сито»

50-летия Ростсельмаша ул., 2-6/22

8 800

2005

БЦ «Балканы»

Седова ул., 6/3

5 300

2007

БЦ «Ростовский»

Греческого города Волос ул., 6

1300

2008

БЦ «Гвардейский»

Доломановский пер., 70д

1 210

2010

БЦ «Колизей»

Каяни ул., 18

13 700

2011

— замороженные объекты, причины;

Вследствие кризиса активность в офисном сегменте снизилась, а многие застройщики отодвигали сроки реализации своих объектов. В 2011 году в Ростове было введено порядка 47,9 тыс. кв.м общей площади офисной недвижимости (в 2010 г. - 32,2 кв.м). В 2012 г. заявлен к вводу 4 объекта класса А совокупной площадью 79 тыс. кв.м.

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «Риверсайд-Дон» класс А

Береговая ул.

23 550 (15 000 офисы)

III кв.2012

БЦ Don Capital класс А

Красноармейская ул./ Сиверса пр.

43 000 (23 000  – офисы)

2012

БЦ «Лига наций»

Суворова ул., 93

13 000 (офисная)

2012

МФК Sheraton (бизнес-центр в составе)

Сиверса ул.

10 000 (офисная)

III кв. 2014

БЦ «Дипломат»

ул. Варфоломеева 260/пер. Семашко 118

1 200

2013

БЦ «Галион»

пересечение Театрального проспекта и улицы Красноармейской

50 000

2014

— ставки капитализации

Ставки капитализации могут превышать 12%.

— прогноз, ожидаемые тренды

Одной  из главных тенденций, наметившихся в этом году можно назвать повышение интереса  к офисам высокой классности, в основном за счет федеральных компаний заходящих на региональный рынок. В результате, БЦ «Гедон» (класс А) и «Clover House», претендующий на класс «А», оказались заполнены на 100%. Именно данный сегмент рынка (класс «А») на данный момент находится в наиболее уязвимом положении, т.к. в текущем году на рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону выходят сразу 4 объекта. «Борьба» за арендатора будет происходить на фоне  ухудшающейся макроэкономической ситуации, а это всегда серьезно влияет на рынок офисной недвижимости.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Ростова-на-Дону является одним из самых крупных среди российских городов с численностью населения более 1 миллиона человек (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга).

В настоящее время в Ростове-на-Дону функционируют более 35 торговых объектов с арендопригодной площадью более 3 000 кв.м. Совокупная арендопригодная площадь данного сегмента рынка торговой недвижимости составляет около 575 000 кв.м.

Совокупная арендопригодная площадь торговых центров современного уровня (375 000 кв.м) составляет 65% арендопригодных площадей в сегменте крупных объектов рынка торговой недвижимости Ростова-на-Дону. По состоянию на середину 2012 года в городе функционируют 7 торговых центров современного уровня: Мега Ростов-на-Дону, Мегацентр Горизонт, РИО, Золотой Вавилон, Талер, МегаМаг и А’Стор Плаза.

Таким образом, по состоянию на август 2012 года показатель обеспеченности постоянного населения Ростова-на-Дону арендопригодными площадями в торговых центрах современного уровня равняется 341 кв.м на 1 000 человек.

Торговые помещения формата street retail

В Ростове-на-Дону хорошо развит не только рынок торговых центров, но и рынок торговых помещений формата street retail.

Основными торговыми коридорами города в настоящее время являются Большая Садовая улица, Буденновский проспект и Ворошиловский проспект.

Сети

Достаточно высокий объем розничного товарооборота (в сравнении с другими городами), положительные тенденции в сфере розничной торговли обуславливают высокую привлекательность рынка Ростова-на-Дону для торговых операторов федерального и международного уровня. В первой половине 2011 года Ростов-на-Дону занимает четвертое место среди всех российских городов по количеству представленных международных брендов, уступая лишь Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. В городе функционируют международные торговые сети Auchan, Real, Leroy Merlin, Castorama, IKEA, Media Markt, Decathlon, Metro C&C, Zara и остальные сети, входящие в состав Inditex Group, Marks & Spenser, New Yorker, H&M и многие другие (всего  - около 100 из 330 представленных на российском рынке международных торговых сетей).

— ставки аренды (в долл. кв.м./год)

Средние ставки аренды на помещения торговых центрах современного уровня Ростова-на-Дону в 2011 году:

Формат магазина

Площадь, кв.м

Средний диапазон арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Якорный арендатор

>5 000

100 – 180

2 000 – 5 000

220 – 300

Мини-якорный арендатор

1 000 – 2 000

230 – 330

Арендатор торговой галереи

>600

280 – 360

300 – 600

300 – 600

100 – 300

400 – 800

50 – 100

800 – 1 200

<50

1 200 – 1 800

Средние ставки аренды на помещения формата street retail в основных торговых коридорах Ростова-на-Дону в 2011 году:

Наименование улицы

Средний диапазон арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС)

Большая Садовая улица

600 – 1 200

Буденновский проспект

500 – 1 000

Ворошиловский проспект

300 – 800

— цена продажи (долл./кв.м)

Цена продажи площадей в торговых центрах может достигать 2,350 долларов США.

— сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м в год)

Не отмечено.
— сданные объекты

 

Адрес

Площадь, кв.м GLA

Дата открытия

Девелопер

Ключевые бренды

Мега Ростов-на-Дону

Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, Аксайский просп., 23

104 000

2007

Икеа

Auchan, IKEA, Leroy Merlin, М.Видео, Спортмастер, Детский мир, Inditex Group, Marks & Spenser, Lady & Gentleman City

Мегацентр Горизонт

Михаила Нагибина просп., д. 32/2

100 000

2005

ЗАО «ТК Горизонт»

Real, Media Markt, Hoff, Детский мир, Inditex Group, New Yorker, H&M, Marks & Spencer, Киномакс, ФизКульт, Crazy Park, Планета Боулинг

РИО

Михаила Нагибина просп., д. 17

55 000

2012

Ташир

Наш Гипермаркет, Эльдорадо, Наш Дом, Синема Стар

Золотой Вавилон

Малиновского ул., д. 25

52 000

2009

Patero Development

Перекресток, Media Markt, Спортмастер, Снежная королева, Дочки & Сыночки, Zara, Lady & Gentleman City, Люксор, Игромакс

МегаМаг

Пойменная ул., д. 1

29 700

2009

Концерн «Единство»

Auchan, М.Видео, Decathlon

Талер

Зорге ул., д. 33

25 400

2008

ОАО «Уникум»

Перекресток, Эльдорадо, Высшая Лига, World Gym, боулинг Goodzone, McDonalds

А’Стор Плаза

Буденновский просп., д. 49/97

8 300

2006

ADM Group

ДжамильКо (Burberry, Escada, Salvatore Ferragamo, Sonia Rykiel), Зеленый Перекресток

— новые проекты

Не отмечено.

— ставки капитализации

Ставка капитализации могут превышать 11%

— прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшее время открытия крупных объектов не предвидится, ведется строительство только ТЦ микрорайоного и районного форматов.

Возможен умеренный рост арендных ставок в качественных торговых центрах на 5% в год.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок ростовского региона характеризуется небольшим объемом качественных складских площадей – 210 тыс. м2. Единственный склад  класса А - логистический комплекс «Дон» компании Raven Russia (общая площадь  1-й очереди составляет 99 637 м2).

Предложение качественных складских площадей по большей части представляет собой реконструированные складские или производственные здания, которые находятся в бывших или еще действующих промышленных зонах, расположенных в черте города между историческим центром и новыми спальными районами. Это обусловливает специфику месторасположения складских комплексов города: неудобная транспортная доступность с точки зрения логистики.

Хотя на данный момент ряд компаний заявляет о планах по строительству крупных комплексов, единственная компания, которая реализует проект – Raven Russia – в IV квартале 2012 г. введет в эксплуатацию 2 очередь в логистическом комплексе «Дон» (площадь второй очереди составляет 36 тыс. м2).

Ростов-на-Дону входит в пятерку городов с наибольшим объемом поглощения за прошедший год. В 2011 г. было арендовано 25 900 м2 качественных складских помещений,  что больше, чем в 2010 г., на 13%. Рост вызван, во-первых, накопившимся за кризисные годы отложенным спросом, во-вторых, – расширением активности ряда крупных компаний на данном рынке.

В связи с ограниченным предложением высококачественных площадей в Ростове-на-Дону (на данный момент всего один спекулятивный складской комплекс можно отнести к классу А), уровень вакантных площадей  довольно низок и не превышает 5%. Стоит отметить, что к концу I квартала 2012 г. в логистическом парке «Дон» не осталось свободных площадей. Основной спрос формируют крупные российские компании – федеральные торговые операторы (X5 Retail Group, «ЦентрОбувь», «Спортмастер») и другие крупные производители.

— ставки аренды (руб./кв.м в год)

Арендные ставки (triple net)  -  110-115 долл.США/кв.м/год

— цена продажи (долл./кв.м)

Цена продажи складских площадей может достигать 900 долларов США.

— крупные сделки по аренде складских площадей

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь, кв.м

Девелопер

«Дон», 1 очередь

Ростовская обл., Аксайский р-н, 1053-й км шоссе М-4 «Дон»

99 637 

Raven Russia

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь, кв.м

Дата открытия

«Дон», 2 очередь

Ростовская обл., Аксайский р-н, 1053-й км шоссе М-4 «Дон»

36 000

IV квартале 2012 г.

— прогноз, ожидаемые тренды

Не имея возможности выбрать подходящие для аренды помещения, компании вынуждены либо арендовать предлагаемые существующие объекты (необязательно качественные), либо ждать, когда девелоперы закончат строительство, либо – что происходит все чаще – строить склады самостоятельно. Данная тенденция может стать доминирующей в ближайшие годы в региональных городах, чья доля в общем фонде качественных складов   будет в результате постепенно расти. Более того, ряд локальных и даже федеральных девелоперов заявляют о планах по строительству новых объектов либо о готовности возводить объекты «под ключ» по заявке клиента. До конца 2012 г. ожидается рост объема нового предложения более чем на 250 тыс. кв.м.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Рынок гостиниц Ростова-на-Дону представлен преимущественно объектами заявленных категорий 2-4 звезды. Общий объем предложения номерного фонда действующих гостиниц на начало IV кв. 2011 г. составил 1 699 номеров.

Значительная доля номерного фонда (58%) приходится на гостиницы заявленной категории 3 звезды. Наиболее качественные объекты представлены категорией 4 звезды - 435 номеров или 26% от общего предложения. Гостиницы категории 5 звезд отсутствуют (два объекта находятся в стадии строительства). Наиболее современным объектом в Ростове-на-Дону является Radisson Don 4 звезды, находящийся на реконструкции.

— баланс спроса и предложения

Загруженность номерного фонда в городе находится на высоком уровне по сравнению с другими крупными городами страны. Наиболее высоким спросом пользуются гостиницы категории 4 звезды, где загрузка может превышать 65%.

— стоимость проживания, динамика

Среднегодовая стоимость номера, не включая НДС и стоимость завтрака,  для гостиницы категории 3 звезды может превышать 2 200 руб./номер/сутки,  для гостиницы категории 4 звезды - 4 900 руб./номер/сутки.

— прогноз, ожидаемые тренды

Особенностью развития рынка гостиниц города по сравнению с другими крупными городами страны является отсутствие широкой практики предоставления «скидок выходного дня» и различных льготных условий. Это объясняется относительно невысоким уровнем цен на гостиницы и высокой заполняемостью существующих объектов.

В ближайшее время в городе появятся два отеля категории 5 звезд.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, CBRE, МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, Knight Frank.