PRO Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону – административный центр Ростовской области и Южного федерального округа России с населением более 1 миллиона 100 тыс. человек. Город расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 км от места ее впадения в Азовское море. Площадь города составляет 348,5 кв.км, расстояние до Москвы – 1 076 км.

Позиционирование в качестве столицы Юга России и локализация в городе промышленных предприятий и структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и др.) обусловливает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности.

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, является и его позиционирование в качестве «ядра» Ростовской агломерации с демографическим потенциалом до 2 млн человек, формирующего крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, который концентрирует значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона.

Экономическое состояние региона

За I полугодие 2013 года экономическое состояние региона по доходам в сумме составило 11219134,6 тысячи рублей, по расходам - в сумме 10444872,1 тысячи рублей с превышением доходов над расходами (профицит) в сумме 774262,5 тысячи рублей.

На территории города действует более 11,7 тысячи предприятий розничной торговли, около 2 тысяч предприятий общественного питания и около 4,4 тысячи предприятий бытового обслуживания.

Общий объем торговых площадей в Ростове-на-Дону составляет 872 тыс. кв.м. Обеспеченность на тысячу жителей города составляет 797 кв.м., что превышает региональный норматив.

Состояние коммерческой недвижимости

В 2013 году больший импульс получил сегмент офисной недвижимости. На рынок вышло четыре бизнес-центра общей площадью около 90 тыс. кв.м.

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

С выходом новых объектов 2013 года коэффициент обеспеченности населения офисными площадями вырос почти в 2 раза и составил 200 кв. м на 1 000 чел., что почти сопоставимо с такими городами-«миллионниками», как Красноярск, Самара, Нижний Новгород.

Текущий объем офисных площадей достиг более 203 тыс. кв. м.

Доля свободных помещений в зданиях класса А значительно больше, чем в офисах класса В. Объем офисных помещений класса А представлен пятью объектами, два из которых были сданы в пером полугодии 2013 года: Деловой Центр «Ассамблея»
(7 423 кв. м) и БЦ «Риверсайд Дон» (15 200 кв. м).

Общий объем наиболее качественных существующих офисных помещений (класс А и В) по состоянию на конец 4 кв. 2013 года оценивается на уровне 171 тыс. кв. м. Общий объем предложения в классе В составляет 94 тыс. кв. м (55% предложения), в классе А – 77,0 тыс. кв. м (45%).

— ставки аренды (руб. кв.м./мес.)

  • для класса А – $258 – $364 кв. м/год;
  • для класса В – $150 – $270 кв. м/год;
  • для класса С –$137–$227 кв. м/год.

— цена продажи, динамика

  • по классу А – $2400 – $2940 за кв.м;
  • по классу В – $1100 – $2030 за кв.м;
  • по классу С – $900 – $1600 за кв.м.

— крупные сделки по аренде офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м)

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже офисных площадей

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь,тыс.кв.м

Дата открытия

БЦ «Сито»

ул. 50-летия Ростсельмаша, 2-6/22

8 800

2005

БЦ «Купеческий двор»

ул. Социалистическая, 74

15 000

2 кв. 2006

БЦ «Кловер Хаус»

Ул.  Текучева, 135

15 250

3 кв. 2007

БЦ «Балканы»

ул. Седова, 6/3

5 300

2007

БЦ «Ростовский»

ул. Греческого города Волос, 6

1 300

2008

БЦ «Гедон»

Буденновский проспект, 62, 2

6 768

2 кв. 2009

БЦ «Гвардейский»

Доломановский пер., 70д

1 210

2010

БЦ «Колизей»

ул. Каяни, 18

13 700

2011

БЦ «Пять Морей»

ул. Нижнебульварная, 2-4

28 00 - офисы

2011

БЦ «Ритм»

ул. Красноармейская

5 000

1 кв. 2012

БЦ «5 морей»

ул. Нижнебульварная, 4

26 000

2 кв. 2012

БЦ «Аметист»

М. Нагибина пр., 30

3 940

2012

БЦ «Риверсайд-Дон»

ул. Береговая, 8

15 000

3 кв. 2013

БЦ «Колизей»

ул. Горького, 276

13 200

2 кв. 2013

БЦ «Ассамблея»

ул. Ченцова

7 423

3 кв. 2013

БЦ «Лига Наций»

ул. Суворова, 93

17 000

4 кв. 2013

 

— замороженные объекты, причины;

Нет данных.

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ Don Capital

ул. Красноармейская / Сиверса пр.

23 000 

1 кв. 2014

БЦ «Центральный»

ул. Обороны, 42б

2 500

2014

БЦ «Дипломат»

ул. Варфоломеева 260/пер. Семашко 118

1 200

2014

БЦ «Галион»

пересечение Театрального проспекта и ул. Красноармейской

50 000

2014

МФК Sheraton

ул. Сиверса

10 000

3 кв. 2014

БЦ «Цветочный»

ул. Садовой, 127

4 860

2014

БЦ «На Красноармейской»

ул. Красноармейская, 152

9 400

2014

БЦ Fortune Club

ул. Береговая

13 500

2015

— ставки капитализации

Нет данных.

— прогноз, ожидаемые тренды
 

К концу 2014 года ожидается увеличение объема офисных площадей класса А в два раза.

С выходом крупных качественных проектов в 2013 году произойдет постепенное насыщение рынка.

В ближайшие годы будет наблюдаться рост цены как аренды, так и продажи в пределах инфляции, этот прогноз коснется только качественных объектов. Уровень цен в офисных центрах класс В и С останется на прежнем уровне.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

95% предложения качественных торговых площадей города сформировано 5 крупными торговыми объектами. Общая площадь профессиональных торговых центров Ростова-на-Дону составляет  около 500 тыс. кв. м, арендопригодная – 350 тыс. кв. м.

Первым профессиональным торговым центром города, с которого началось развитие рынка качественных торговых помещений, можно считать ТРЦ «Мегацентр Горизонт». Первая фаза ТРЦ «Мегацентр Горизонт» была открыта летом 2004 г., ввод в эксплуатацию второй фазы состоялся в октябре 2005 г. Необходимо отметить, что девелопер ООО РПО «Горизонт» продолжает постоянно развивать этот центр, обновляя пул арендаторов и увеличивая площадь объекта. Например, к концу 2012 г. вместо Crazy Park в центре открылся новый для российского рынка проект детского города профессий «КидБург», а в ближайшем будущем ожидается открытие в составе ТРЦ океанариума и аквапарка.

В планах ООО РПО «Горизонт» строительство еще одного торгового объекта на территории предприятия ТРЦ «Рубин» (Красноармейская ул.).

На протяжении нескольких лет ТРЦ «Мегацентр «Горизонт» оставался единственным качественным объектом в городе. С развитием рынка в Ростов пришли такие крупные игроки, как «ПатероДевеломмент» (ТРЦ «Золотой Вавилон), IkeaMos (ТРЦ «Мега»), ГК «Ташир» (ТРЦ «РИО»). На сегодняшний день можно охарактеризовать рынок торговой недвижимости Ростова-на-Дону как один из самых развитых среди городов-миллионников, но о переизбытке торговых площадей говорить еще рано.

В настоящее время в стадии строительства и активной реализации в городе находятся 3 объекта общей площадью около 270 тыс. кв. м.

Качественных объектов торговой недвижимости в Ростове-на-Дону, удовлетворяющих стандартам, предъявляемых современным торговым центрам, на данный момент всего 10. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 490 тыс. кв. м.

 

Торговые помещения формата street-retail

В Ростове-на-Дону хорошо развит не только рынок торговых центров, но и рынок торговых помещений формата street-retail.

Основными торговыми коридорами города в настоящее время являются Большая Садовая улица, Буденновский проспект и Ворошиловский проспект.
 

Сети

Достаточно высокий объем розничного товарооборота (в сравнении с другими городами), положительные тенденции в сфере розничной торговли обуславливают высокую привлекательность рынка Ростова-на-Дону для торговых операторов федерального и международного уровня. Ростов-на-Дону занимает четвертое место среди всех российских городов по количеству представленных международных брендов, уступая лишь Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. В городе функционируют международные торговые сети Auchan, Real, LeroyMerlin, Castorama, IKEA, MediaMarkt, Decathlon, Metro C&C, Zara и остальные сети, входящие в состав InditexGroup, Marks & Spenser, NewYorker, H&M и многие другие (всего  - около 100 из 330 представленных на российском рынке международных торговых сетей).

— ставки аренды (в долл. кв.м./год)

Средние ставки аренды на помещения торговых центрах современного уровня Ростова-на-Дону в 2013 году:

Формат магазина

Площадь, кв.м.

Средняя величина арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов)

Якорный арендатор

 

>5 000

100 – 220

2 000 – 5 000

220 – 300

1 000 – 2 000

250 – 350

Арендатор торговой галереи

>600

300 – 350

300 – 600

450 – 600

100 – 300

500 – 1 000

50 – 100

1 000 – 1 300

<50

1 200 – 1 800

Средние ставки аренды на помещения формата street-retail в основных торговых коридорах Ростова-на-Дону в 2013 году:

Наименование улицы

Средний диапазон арендных ставок, долл. за 1 кв.м в год (без учета НДС)

Большая Садовая улица

600 – 1 200

Буденновский проспект

500 – 1 000

Ворошиловский проспект

300 – 800

 

— цена продажи (долл./кв.м)

Цена продажи площадей в торговых центрах может достигать 2,350 долларов США.

— сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м в год)

Не отмечено.


— сданные объекты

 Название

Адрес

Площадь, кв.м GLA

Девелопер

Дата открытия

ТЦ «Мегацентр Горизонт»

Михаила Нагибина просп., 32/2

100 000

ЗАО «ТК Горизонт»

2005

ТЦ «А’Стор Плаза»

Буденновский просп., 49/97

8 300

ADM Group

2006

ТЦ «Вавилония»

 

21 000

 

2006

ТЦ «Галерея Астор»

 

23 000

15 000

 

2006

ТРЦ «Мега Ростов-на-Дону»

г. Аксай, Аксайский просп., 23

104 000

Икеа

2007

ТЦ «Талер»

Зорге ул., 33

25 400

ОАО «Уникум»

2008

ТРК «МегаМаг»

ул. Пойменная, 1

29 700

Концерн «Единство»

2009

ТЦ «Калинка-Малинка»

 

77 000

 

2008

ТЦ «Талер»

 

28 400

18 300

 

2008

ТЦ «Золотой Вавилон»

ул. Малиновского, 25

52 000

PateroDevelopment

2009

ТЦ FashionCenter

 

50 000

10 000

 

2009

ТЦ «РИО»

Михаила Нагибина просп., 17

55 000

Ташир

2012

 

— новые проекты

Название

Адрес

GLA, кв.м.

Статус

Девелопер

Год открытия

ТЦ «Галеон»

ул. Красноармейская, 154

35000

проект

 

2014

ТЦ «Всплеск»

федеральная трасса М4 «Дон» Москва-Сочи.

121 500

 

строительство

ПетроЭнергоКомплекс - ЮГ

2015

 

ТЦ «МегаМаг», 2 очередь

ул. Пойменная, 1

35 000

проект

Концерн Единство

2015

ТЦ в Советском районе

Советский район

13 000

строительство

ИСК «Гросс»

2015

ТЦ «Мегацентр Горизонт», 2 очередь

Михаила Нагибина просп., 32/2

35 000

проект

ТК «Горизонт»

2016

— ставки капитализации

Ставка капитализации могут превышать 11%.

— прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшее время открытие крупных объектов не предвидится, ведется строительство только ТЦ микрорайоного и районного форматов.

Возможен умеренный рост арендных ставок в качественных торговых центрах на 5% в год.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Показатель

Класс А и В

Общий объем качественных площадей, тыс. м2

210

Арендные ставки (triplenet), $/м2/год

115 – 120

 

* За период с начала 2012 г. до мая 2013 г.

Источник: KnightFrankResearch, 2013

Совокупный объем качественной складской недвижимости Ростовского региона составляет по итогам 2013 года 156 тыс. кв. м. площадей класса А и В. Уровень вакантных площадей не превышает 1,6%, что характеризует данный рынок как дефицитный.

Рынок складской недвижимости Ростова-на-Дону является одним из наиболее дефицитных в России. Здесь представлен один крупный складской комплекс класса А – логистический парк «Дон» компании Raven Russia (общая площадь I очереди – 86 тыс. кв.м.) – и несколько объектов площадью до 20 тыс. кв.м. В проекте «Дон» существует возможность строительства II очереди. Однако, несмотря на наличие определенного спроса на складские объекты в городе, на данный момент компания планирует развитие проекта только под конкретного арендатора.

Предложение качественных складских площадей по большей части представляет собой реконструированные складские или производственные здания, которые находятся в бывших или еще действующих промышленных зонах, расположенных в черте города между историческим центром и новыми спальными районами. Это обусловливает специфику местоположения складских объектов – неудобную транспортную доступность.

Близость рынка Краснодара является сдерживающим фактором в развитии логистических проектов в Ростове-на-Дону, несмотря на более высокий спрос на складские площади в последнем: два этих города образуют единое логистическое пространство, обеспечивающее население Ставропольского края потребительскими товарами.

Доля вакантных площадей в качественных складах Ростова-на-Дону близка к нулю, арендные ставки остаются на уровне прошлого года – около 115 ‑ 120$/кв.м./год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

— ставки аренды (руб./кв.м в год)

В 4 кв. 2013 года по экспертным оценкам компании CBRE, наиболее вероятные ставки при заключении договора аренды, не включающие НДС и операционные расходы, современных складских комплексах по классам в среднем составляют:

  • по классу А – 105-120  долл./кв. м /год;
  • по классу В – 160 – 220  руб./кв. м в мес.;
  • по классу С – 100 – 150 руб./кв. м в мес.

Средняя величина эксплуатационных расходов, возмещаемых арендаторами, составляет:

  • по классу А – 30 долл./кв.м. /год.;
  • по классу В – 25-30  долл./кв.м. /год;
  • по классу С – 20– 30 руб./кв. м в мес.

— цена продажи (долл./кв.м)

Для помещений класса А (согласно экспертной оценке) цена предложения должна находится в диапазоне от 25-28 тыс. руб/кв.м.

Для помещений класса В (согласно экспертной оценке) цена предложения должна находится в диапазоне от 17 до 23 тыс. руб/кв.м.

— крупные сделки по аренде складских площадей

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь, кв.м

ЛЦ «Дон», 1 очередь

Аксайский р-н, 1053-й км шоссе М-4 «Дон»

99 637 

Логопарк M4 (3pl)

ул. Туполева, 16а

1 очередь - 4 000

ЛК Alcom

Буйнакская, 1-2

3000

ЛК Itella NLC

Батайск, ул. Промышленная, 4a

50 000

ЛК STS  Logistic

 

1 500

ЛЦ «Дон», 2 очередь

Аксайский р-н, 1053-й км шоссе М-4 «Дон»

36 000

 

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь, кв.м

Дата открытия

«Логопарк M4»

Ул. Туполева, 16а

2 очередь -  9 000

2 кв. 2014

СК A2Logistics

4 км трассы М4

110 000

1 кв. 2014

— прогноз, ожидаемые тренды

Ростов-на-Дону в силу своего уникального местоположения становится все более интересным для развития логистики различных компаний на южном направлении. К примеру, об открытии в начале 2014 года большого распределительного центра во 2 половине 2013 года заявила компания «Магнит», планируется к дальнейшему расширению действующий крупнейший комплекс Megalogix, к строительству складов  стали проявлять интерес и местные игроки (например, «Логопарк М4»).

В ближайший год ожидается ввод новых объектов совокупной площадью 245 тыс.кв.м.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Рынок гостиниц Ростова-на-Дону представлен преимущественно объектами заявленных категорий 2-4 звезды. Общий объем предложения номерного фонда действующих гостиниц на конец 2013 года составил 3,6 тыс. номеров. Ростова-на-Дону является одним из городов, которые примут гостей и участников Чемпионата мира по футболу 2018 года. К этому событию планируется ввести в строй еще 2,7 тыс. номеров.

Значительная доля номерного фонда (58%) приходится на гостиницы заявленной категории 3 звезды. Наиболее качественные объекты представлены категорией 4 звезды - 435 номеров или 26% от общего предложения. Гостиницы категории 5 звезд отсутствуют (два объекта находятся в стадии строительства). Наиболее современным объектом в Ростове-на-Дону является Radisson Don 4 звезды, находящийся на реконструкции.

— баланс спроса и предложения

Загруженность номерного фонда в городе находится на высоком уровне по сравнению с другими крупными городами страны. Наиболее высоким спросом пользуются гостиницы категории 4 звезды, где загрузка может превышать 65%.

— стоимость проживания, динамика

Среднегодовая стоимость номера, не включая НДС и стоимость завтрака,  для гостиницы категории 3 звезды может превышать 2 200 руб./номер/сутки,  для гостиницы категории 4 звезды - 4 900 руб./номер/сутки.

— прогноз, ожидаемые тренды

Особенностью развития рынка гостиниц города по сравнению с другими крупными городами страны является отсутствие широкой практики предоставления «скидок выходного дня» и различных льготных условий. Это объясняется относительно невысоким уровнем цен на гостиницы и высокой заполняемостью существующих объектов.

В данный момент в Ростове-на-Дону ведется строительство сразу 6 гостиничных комплексов: «Шератон», «Меркур», Hyatt, «Петровский причал», «Эрмитаж» и отелей в составе конно-спортивного комплекса. Все эти гостиницы примут гостей и участников Чемпионата мира по футболу 2018 года.

В 1 квартале 2014 года запланирован ввод в эксплуатацию гостиницы «Меркур», во 2-ом - «Шератона» и «Эрмитажа», а в 4 квартале -  Hyatt Regency Don-Plaza Rostov.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: ColliersInternational, GVASawyer, Cushman&Wakefield,CBRE, МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, KnightFrank.