PRO Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону – административный центр Ростовской области и Южного федерального округа России с населением более 1,1 млн человек. Город расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в  46 км от места ее впадения в Азовское море. Площадь города составляет 348,5 кв. км, расстояние до Москвы - 1 076 км.

Позиционирование в качестве столицы Юга России и локализация в городе промышленных предприятий и структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и других) обусловливает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности.

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, является и его позиционирование в качестве "ядра" Ростовской агломерации с демографическим потенциалом до 2 млн человек, формирующего крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, который концентрирует значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона.

Экономическое состояние региона

Индекс промышленного производства по крупным и средним предприятиям составил 103%. Темп роста инвестиций в основной капитал по крупным и средним предприятиям - 136%. Темп ввода жилья за истекший период 2014 года - 144%.

Состояние коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости в Ростове по объему предложения преобладают площади торгового назначения. Их совокупный объемом - 460 тыс. кв. м. Всего в городе 21 действующий торговый центр. Еще 7 находятся на этапе строительства. В 2015 году планируется ввод 98 тыс. кв. м торговых площадей.

Крупнейшие ТРЦ - "Мегацентр Горизонт", "Рио", "Золотой Вавилон" с GLA 132 тыс. кв. м, 80 тыс. кв. м и 80 тыс. кв. м соответственно. В связи с ростом спроса арендаторов зафиксирован рост ставок, в годовом исчислении составляющий 10%. В целом арендные ставки на торговые площади можно охарактеризовать как умеренно высокие. Ситуация может измениться при вводе в оборот новых площадей, а также с изменением общей экономической конъюнктуры.

Ключевые факторы роста объема аренды офисов в Ростове-на-Дону: мощная экономическая база региона, большое количество государственных федеральных учреждений, спрос со стороны межрегиональных финансовых компаний. Совокупный объем офисных площадей составляет 270 тыс. кв. м.

Стоимость аренды зависит от класса помещения, близости к магистралям и центру города.  Около 26% приходится на офисы класса "С", "B" - 30%, "B-" - 13%.

В целом динамику изменения цен на аренду офисов можно характеризовать как повышательную, с поправкой на неблагоприятную общую экономическую конъюнктуру. По этой причине арендаторы стремятся зафиксировать ставку, заключая договора на длительный период. 

Офисная недвижимость

- Общая характеристика, баланс спроса и предложения.

На одного жителя в Ростове-на-Дону приходится 0,18 кв. м офисных площадей. Наиболее популярными на сегодняшний день являются небольшие офисные центры до 3 тыс. кв. м, в которых представлены небольшие помещения по умеренным ценам.

В настоящее время объем предложения офисных помещений класса "А" и "В" составляет в Ростове более 200 тыс. кв. м, класса "С" и "D" - более 500 тыс. кв. м.

После значительного объема ввода качественных бизнес-центров в Ростове-на-Дону в 2010-2013 годах - в 2014 году не было введено ни одного качественного объекта. Тем не менее, на стадии строительства в конце 2014 года находились более 90 тыс. кв. м качественных офисных площадей.

В связи с усугублением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России в 2014 году существенно сократился спрос на офисы в качественных бизнес-центрах. 

Также усугубились тенденции сокращения арендаторами расходов на аренду офисов, стремления вкладывать деньги в современные и высококлассные объекты. Увеличилось количество компаний, переезжающих в бизнес-центры более низких классов.

На фоне большого объема предложения офисов в целом по рынку в совокупности с низким уровнем спроса и высокими ставками аренды на качественные помещения, часть офисов начала простаивать, увеличилась конкуренция среди бизнес-центров в привлечении арендаторов, что способствовало проведению более гибкой ценовой политики арендодателями в качественных бизнес-центрах. 

В 2014 году ставки аренды в большей степени были снижены на офисные объекты, расположенные в отдаленных от центра районах Ростова-на-Дону.

По итогам года в бизнес-центрах классов "А" и "В+" относительно декабря 2013 года на 17% была снижена верхняя граница диапазона ставок аренды. В бизнес-центрах класса "В" нижняя граница диапазона ставок аренды увеличилась на 7,7%. В офисных зданиях классов "С" и "D", в связи с увеличением спроса и возросшим уровнем конкуренции в сегменте, диапазон ставок аренды расширился.

По состоянию на конец 2014 года в Ростове-на-Дону действовало порядка 39 бизнес-центров классов "А", "В", "С" и "D". Общий объем офисных площадей составлял порядка 354,6 тыс. кв. м. Из них 16 - качественные бизнес-центры, общий площадь которых составляла 245,6 тыс. кв. м. На класс "А" приходится порядка 46% от общего объема офисных площадей, на классы "В" и "В+" - порядка 23,3%, на классы "С" и "D" - 30,7%. При этом больше половины офисных объектов Ростова-на-Дону - это здания "С" и "D" классов, как правило, реконструированные административные или жилые объекты. 

За 2014 год были введены в эксплуатацию два бизнес-центра суммарной общей площадью 5,4 тыс. кв. м. На стадии строительства находились такие крупные объекты, как БЦ класса "А" Don Capital общей площадью 43 тыс. кв. м, а также БЦ в составе МФК Sheraton общей площадью - 48,5 тыс. кв. м.

Стоит отметить, что в Ростове-на-Дону, начиная с 2010 года, велось активное строительство качественных бизнес-центров. В период 2010-2013 годы были введены в эксплуатацию: БЦ "Колизей", БЦ "Риверсайд-Дон", БЦ "Пять Морей", ДЦ "Ассамблея" и БЦ в составе МФК "Лига Наций".

 Девелоперская активность в этот период была связана с увеличением спроса со стороны ростовских компаний на более комфортное офисное размещение, финансовая состоятельность которых укрепилась после кризиса 2008 года.

Сформировавшаяся к началу 2014 года ситуация дисбаланса спроса и предложения, в результате большого ввода офисных площадей в 2013 году, усугубилась в 2014 обострением геополитических проблем и ухудшением экономических показателей России, в результате чего сократился спрос на качественные офисные помещения.

В условиях экономической неопределенности многие компании были вынуждены оптимизировать расходы на аренду (в основном в бизнес-центрах классов "В" и "В+"), переезжая в офисы меньшей площади или в бизнес-центры более низких классов.
               
К концу года усугубились тенденции сокращения арендаторами расходов на аренду офисов, отсутствия стремления вкладывать деньги в современные высококлассные объекты. В результате снижения спроса часть офисов начали простаивать, увеличилась конкуренция среди бизнес-центров в привлечении арендаторов.

В 2014 году ростовские компании продолжали оставаться ключевыми арендаторами бизнес-центров Ростова-на-Дону, их доля в структуре арендаторов бизнес-центров города превышала 50%. На долю федеральных компаний приходилось порядка 30%, на долю иностранных — 20%. 
               
Наиболее востребованными арендаторами в 2014 году были небольшие офисы в бизнес-центрах класса "С", во многом благодаря низким арендным ставкам. Весомую роль для арендаторов имело соответствие арендной ставки уровню предоставляемых бизнес-центром услуг.

Крупные офисные площади от 1 тыс. кв. м всегда характеризуются тенденцией так называемого "отложенного спроса", в том числе это означает, что текущие ставки офисной аренды на таких площадях, при вновь заключаемых долгосрочных договорах, соответствуют соотношению спроса и предложения, имеющемуся на рынке год и чуть более назад. 

- Ставки аренды, динамика

Ставки аренды в бизнес-центрах классов "А" и "В+" по итогам 2014 года находились в значениях от 750 до 1,8 тыс. рублей за 1 кв. м  в месяц, в бизнес-центрах класса "В" - 600-1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, в зданиях класса "С" - 450-700 рублей за 1 кв. м в месяц.

В результате ввода большого объема качественных офисных площадей в 2013 году (более 50 тыс. кв. м) и сокращения спроса на качественные объекты, собственники были вынуждены пересматривать уровень ставок аренды в сторону снижения. 
               
В 2014 году ставки аренды в большей степени были снижены на офисные объекты, расположенные в отдаленных от центра районах Ростова-на-Дону.

В бизнес-центрах класса "А" диапазон ставок аренды сузился: верхняя граница диапазона снизилась на 16,7% относительно ставок аренды на декабрь 2013 года, нижняя граница ставок увеличилась на 5,8%. Диапазон запрашиваемых ставок аренды на офисы в бизнес-центрах класса "А" в декабре 2014 года составлял 850-1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. В бизнес-центрах класса "В+" ставки аренды снизились - на 6,2% была снижена нижняя граница диапазона, верхняя граница снизилась на 17%, диапазон ставок аренды составлял 750-1,5 тыс. рублей за 1 кв. м. 
               
В бизнес-центрах класса "В" нижняя граница диапазона арендных ставок относительно декабря 2013 года увеличилась на 7,7%, диапазон ставок аренды по состоянию на декабрь 2014 года составлял 650-1 тыс. рублей за 1 кв. м.

В классах "С" и "D", в связи с увеличением спроса, на 22% увеличилась верхняя граница диапазона, при этом нижняя граница уменьшилась на 10%, что связано с возрастанием уровня конкуренции в сегменте. Диапазон ставок аренды к концу 2014 года составлял 450-900 рублей за 1 кв. м. 

Традиционно, в центральных районах Ростова-на-Дону аренда офисных площадей обходится дороже, чем на окраинах города. Бизнес-центры, расположенные на крупных транспортных магистралях города с хорошей пешеходной и автомобильной доступностью, например, пр. Космонавтов (Ворошиловский район), Малиновского (Советский район), также отличаются высокой арендной ставкой.

- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи офиса составила 66 283 рублей за 1 кв. м в год.

- крупные сделки по аренде/продаже офисных площадей

Крупных сделок в минувшем году отмечено не было           

- сданные объекты 

-- замороженные объекты, причины;

-- новые проекты 

- прогноз, ожидаемые тренды

Новых объектов к вводу в ближайшее время не предполагается. Ряд строящихся бизнес-центров, планируемых к вводу в течение 2014 года, в связи с экономической ситуацией перенесены на 2015 год.

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Зона охвата города выходит далеко за пределы его географических границ и включает несколько городов-сателлитов, а также региональных городов, таких как Таганрог, Новочеркасск, Аксай, Батайск. За последние пять лет качественные торговые центры открывались только в Ростове и Таганроге. Торговые центры города расположены в центральной и в северной части города. Среди заявленных проектов здесь самым значимым является ТЦ "Пушкинский" (GLA - 90 тыс. кв. м), который планируется к выводу на рынок в ближайшие годы, к чемпионату мира по футболу FIFA 2018.

Основные ритейлеры в городе представлены брендами METRO Cash & Carry, IKEA, O’Key, "Ашан", Castorama, Leroy Merlin, X5 Retail Group, "Лента", "Магнит", бренды Inditex и Melon Fashion Group, LPP и другие.

Торговые площади - GLA (тыс. кв. м)

Существующие

374,6

На стадии строительства

40

Планируемые

126

Качественных объектов торговой недвижимости в Ростове на Дону, удовлетворяющих стандартам, предъявляемым современным торговым центрам на данный момент всего 8.

Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 460 тыс. кв. м. При этом, большая часть торговых центров относятся к I-II поколению и постепенно начинает морально устаревать, так как были построены в середине 2000-х.

По объему качественных торговых площадей Ростов-на-Дону находится в числе лидеров среди городов-миллионников. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями составила 367 кв. м на 1 тыс. жителей.

В рейтинге присутствия международных брендов в городе Ростов-на-Дону занимает 5-е место в России. В 2014 году в нем работало 136 брендов. Уровень вакантных площадей находится на уровне 5% в среднем по городу.

Стоит отметить, что большинство качественных торговых центров Ростова-на-Дону располагаются в центральной части города и имеют формат классического регионального ТЦ с хорошим, относительно сбалансированным пулом арендаторов.

С изменением экономического положения страны, безусловно, изменились правила игры ритейлеров и девелоперов на рынке торговой недвижимости. Модные одежные и обувные бренды стали уходить из спальных районов в центральную часть города в ТЦ, где генерируется высокий трафик. Изменения на рынке привели снижению уровня арендных ставок на 20-30%. Если экономическая ситуация на рынке не улучшится, можно ожидать снижения ставок арендной платы еще на 10-25% даже в качественных ТРЦ. Снижению ставок также способствует нынешняя политика согласования коммерческих условий со стороны операторов розничной торговли, как по действующим, так и по вновь заключаемым договорам аренды.

Развитие ритейла купировано, развиваются операторы, предоставляющие базовые товары и услуги эконом сегмента: продукты питания, аптеки, которые получили возможность арендовать качественные торговые площадки в стрит-ритейле и ТЦ спальных районов по относительно выгодным арендным ставкам.

- ставки аренды 

Средняя ставка аренды находится в диапазоне от 700 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц

- цена продажи, стрит-ритейл

Средняя стоимость продажи торговых площадей в городе составила 87,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

-- сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды

Крупных сделок за 2014 год отмечено не было

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

Крупных сделок за 2014 год отмечено не было

-- сданные объекты 

-- замороженные объекты, причины

ТЦ "Всплеск" общей площадью в 35 тыс. кв. м GLA

-- новые проекты 

-- прогноз, ожидаемые тренды

Активное строительство торговых центров началось в городе в 2006-2007 годах, поэтому многие объекты на сегодняшний день начинают постепенно устаревать. Порядка 75% общего объема качественных торговых площадей в Ростове-на-Дону нуждаются в обновлении. 

На фоне внешних макроэкономических факторов (девальвация рубля, падение покупательской способности и снижение РТО) основной риск для них - снижение трафика и, как следствие, отток арендаторов. Чтобы избежать негативных последствий собственники и управляющие компании должны своевременно проводить ротацию арендаторов, эффективно использовать общественные зоны и при необходимости проводить полную реконцепцию объекта.

Складская недвижимость

-общая характеристика, баланс спроса и предложения

В структуре экономики Ростова-на–Дону преобладает АПК, поэтому, как и в большинстве других южных регионов, спрос на складские площади сосредоточен среди ритейл-сетей и производителей сельхоз продукции.

Уровень обеспеченности ритейла складскими площадями вырос до 0,54 кв. м., что связано с вводом новых распределительных центров ритейлеров в рамках проекта А2.

В основном спрос генерируется выходом на рынок ритейлеров федерального уровня, как правило, за счет X5 Retail Group "О`кей", "Лента", "Дикси".

В реализации новых проектов девелоперы проявляют интерес к строительству распределительных центров и складских помещений в формате built-to-suit.

-- ставки аренды

Средняя ставка составляет 3,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год

-- цена продажи 

25 тыс. рублей за 1 кв. м

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долларах за 1 кв. м в год)

Не было

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи (в долларах за 1 кв. м)

Не было

- сданные объекты (таблица)

-- замороженные объекты, причины

Отсутствуют

-- новые проекты

-- прогноз, ожидаемые тренды

Серьезных изменений в рыночной ситуации по данному региону не ожидается

Гостиничная недвижимость

- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Рынок гостиниц Ростова-на-Дону представлен преимущественно объектами заявленных категорий "2-4 звезды". Общий объем предложения номерного фонда действующих гостиниц на конец года составил 3,6 тыс. номеров.  Всего в городе представлено более 200 действующих гостиниц разного класса.

Ростов-на-Дону является одним из городов, которые примут гостей и участников Чемпионата мира по футболу 2018 года. К этому событию планируется ввести в строй еще 2,7 тыс. номеров.

Значительная доля номерного фонда (58%) приходится на гостиницы заявленной категории 3 звезды. Наиболее качественные объекты представлены категорией "4 звезды" - 435 номеров или 26% от общего предложения. 

В городе присутствует гостиница категории "5 звезд". Наиболее современным объектом в Ростове-на-Дону является Radisson Don ("5 звезд"), находящийся на реконструкции. 

- стоимость проживания, динамика

Стоимость проживания в гостиницах "2-4 звезды" колеблется от 1,5 тыс. до 4 тыс. рублей

- сделки по продаже-приобретению отелей

Крупных сделок за 2014 год не было

- прогноз, ожидаемые тренды

В Ростове-на-Дону планируется построить 6 гостиничных комплексов: "Шератон", "Меркур", Hyatt Regency Don-Plaza Rostov,"Петровский причал", "Эрмитаж" и отелей в составе конно-спортивного комплекса. Все эти гостиницы примут гостей и участников Чемпионата мира по футболу 2018 года.

Также "СтройИнвест-Центр" собирается построить на набережной Ростова-на-Дону 12-этажный апарт-отель. Еще один апарт-отель в Ростове-на-Дону планирует строить ООО "Альянс-М". Объект станет частью комплекса, который к Чемпионату мира по футболу 2018 года должен появиться на месте Парамоновских складов, также расположенных на набережной Дона.