PRO Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону – административный центр Ростовской области и Южного федерального округа России с населением более 1,1 млн человек. Город расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в  46 км от места ее впадения в Азовское море. Площадь города составляет 348,5 кв. км, расстояние до Москвы - 1 076 км.

Позиционирование в качестве столицы Юга России и локализация в городе промышленных предприятий и структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и других) обусловливает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности.

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, является и его позиционирование в качестве "ядра" Ростовской агломерации с демографическим потенциалом до 2 млн человек, формирующего крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, который концентрирует значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона.

Экономическое состояние региона

Поступление налоговых доходов в бюджет города по состоянию на конец 2015 года обеспечено в размере 12,3 млрд. рублей. Недоимка в бюджет Ростова-на-Дону по налоговым платежам по состоянию на 01.12.2015 составила 827,8 млн. руб., увеличившись по сравнению с началом года на 58,8 млн. руб. (7,6%).

Объем инвестиций в основной капитал 52,5 млрд. рублей (48,9 млрд. руб. в 2014 году).

Крупные и средние предприятия Ростова-на-Дону получили прибыль в размере 37,4 млрд. рублей. По сравнению с 2014 годом прирост составил 12,3 млрд. рублей (или 49%).

Сальдированный финансовый результат крупных и средних организаций составил 28,1 млрд. рублей прибыли, что в 2,1 раза больше, чем в 2014 году. Наибольшую сальдированную прибыль в целом по городу получили предприятия   обрабатывающих производств. Убыток получен по видам деятельности  "Добыча полезных ископаемых", "Транспорт и связь", а также "Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг". По сравнению с 2014 годом сумма убытка снизилась на 2,4 млрд. рублей  (на 20,3%) и составила 9,3 млрд. рублей. Одной из основных проблем, отрицательно влияющих на финансовый результат работы предприятий, являлось наличие дебиторской и кредиторской задолженности работы предприятий, является наличие дебиторской и кредиторской задолженности (по состоянию на 1 декабря  2015 года дебиторская  задолженность крупных и средних организаций составила 288,2 млрд. руб., кредиторская  задолженность организаций на 1 декабря 2015 года составила 267,8  млрд. рублей).

Общая численность населения - 1 114 806 человек. Из них зарегистрированных безработных - 3345 человек (прошлогодний показатель - 2466 человек). Удельный вес безработных в численности экономически активного населения составил 0,5%.

Среднемесячная начисленная заработная плата - 28,6 тыс. руб., что на 5,0% больше, чем в прошлом году (27,3 тыс. руб.).

Состояние коммерческой недвижимости

Пик кризиса на рынке коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону пришелся на конец 2015 года. Бизнес заморозил инвестиции и занял выжидательную позицию, тем не менее, надо заметить, торговые сети сумели сохранить свою инвестиционную активность в прежнем объеме.

Сильнее всего на фоне неблагоприятной экономической обстановки в стране "просел" сегмент офисной недвижимости. Город насыщен объектами подобного типа, на которые, впрочем, особого спроса нет. Продажи недвижимости в БЦ практически не велись.

В условиях кризиса относительно неплохо чувствовал себя складской рынок. Так, например, специалисты отмечали, что объекты А за счет их дефицита на местном рынке даже находили возможности для роста операционных показателей. В целом по объему нового строительства в городах-миллионниках Ростов-на-Дону (73, 14 тыс. кв. м) оказался в лидерах, уступив только Челябинску (104, 8 тыс. кв. м).

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

За отчетный период на рынке офисной недвижимости Ростова-на-Дону, по наблюдениям экспертов, произошло изменение цен (в сторону уменьшения) в среднем на 10-15%. Причинами тому стали профицит предложения, высокая конкуренция и наличие большего количества свободных площадей (из-за кризиса арендаторы были вынуждены сокращать занимаемое пространство или же вовсе искать более доступный по цене объект).

Покупательский спрос на недвижимость в бизнес-центрах Ростова-на-Дону был минимальным. Увеличилось на 15% количество помещений, сдаваемых под аренду, что, впрочем, не повлияло на изменение величины спроса на них - она осталась на низком уровне.

-- ставки аренды, динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А находятся на уровне от 5 900 до 11 100 руб./кв. м/год, для офисов класса В – от 3 000 до 5 900 руб./кв. м/год.

-- цена продажи, динамика

48 000 – 110 000 рублей за кв. м

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи
В качественном сегменте инвестиционных сделок по-прежнему не зафиксировано. Сделки происходят в некачественном сегменте и малыми объемами.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «На Красноармейской»

ул. Красноармейская, 152

9 400 кв.м

2015

-- замороженные объекты, причины;

Не отмечено
-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ«Цветочный» 

 

ул. Б. Садовая, 127

 

4 860

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды
Аналитики ожидают, что девелоперская активность в 2016 году останется низкой даже при условии стабилизации общеэкономической ситуации в стране. Также сохранится тенденция к падению спроса на офисные площади (как в продаже, так и в аренде), а арендаторы смогут и дальше диктовать  свои условия собственникам помещений. По прогнозам, данный сегмент коммерческой недвижимости по основным показателям достигнет дна весной 2016 года, после чего начнется пусть и небыстрыми темпами, но рост.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В 2015 году рынок торговой недвижимости города был представлен 11 ТЦ. Эксперты отмечают, что второй год подряд в Ростове-на-Дону не появляются новые качественные торговые площади: последним качественным открытием стал запуск ТРЦ "Рио" в 2012 году. Крупнейшими объектами являются "Мега" (103,3 тыс. кв. м GLA) и "Мегацентр Горизонт" (98,5 тыс. кв. м GLA).

В целом количество свободных торговых помещений различной площади выросло примерно на 30%, в то время как количество запросов от арендаторов уменьшилось почти вдвое. Основными игроками на рынке являются федеральные продуктовые сети.

-- ставки аренды
В крупных торговых центрах квадратный метр в аренду сдается от 0,5 до 2,1 тыс. руб. в месяц.

-- цена продажи, стрит-ритейл

Продаются коммерческие объекты намного реже, чем сдаются. Инвесторам выгоднее не избавляться от купленных площадей, а получать с нее регулярную прибыль.

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

49000 – 270 000

-- прогноз, ожидаемые тренды

Эксперты считают, что в 2016 году не стоит ожидать создания новых качественных торговых площадей, поскольку, по прогнозам аналитиков, запуск объектов из среднего сегмента и выше обречен на коммерческий провал. Как тенденция сохранится миграция арендаторов, увеличится общий объем вакантных площадей, а спрос на торговые помещения по-прежнему будет невысоким.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На качественные складские помещения Ростова-на-Дону сохранился определенный спрос. Их на рынке достаточно много, но не столько, чтобы считать его перенасыщенным, а спрос со стороны крупных торговых сетей присутствует постоянно, так как город является одним из основных транспортных узлов юга России.

ОБЩИЙ ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ составил 377 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей - 6%.

В течение 2015 года были введены в эксплуатацию несколько крупных объектов: склад для "М.Видео ", "Itella Аксай", A2logistic. В целом за 2015 год объем предложения на складском рынке увеличился на 73,1 тыс. кв. м.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Площадь

Дата открытия

склад для "М.Видео"

29, 5 тыс. кв. м

2015

"Itella Аксай"

18, 706 тыс. кв. м

2015

A2logistic

61,1 тыс. кв. м

2015

-- прогноз, ожидаемые тренды

В 2016 году рынок, по прогнозам экспертов, будет придерживаться тенденций, характерных для 2015 года. В связи со значительным снижением арендных ставок и увеличением стоимости строительства востребованным останется формат built-to-suit, основное строительство будет вестись под клиента по уже заключенным контрактам. Все сделки за редкими исключениями перейдут в рублевую зону. Активность ритейлеров продлится еще пару лет, на протяжении которых они продолжат формировать основную долю спроса.

Гостиничная недвижимость

-- замороженные объекты, причины;

Hyatt Regency Don Plaza Rostov – сроки открытия объекта перенесли с декабря 2015 года на декабрь 2016-ого из-за  удорожания проекта в связи с девальвацией рубля.

Sheraton Rostov-on-Don - сроки открытия объекта перенесли с декабря 2015 года на декабрь 2016-ого из-за  удорожания проекта в связи с девальвацией рубля.

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Парус удачи"

ул. Седова, 101/7

4,7 тыс. кв. м

2017

"Доломан"

ул. Малюгиной, 119, 1

7,3 тыс. кв. м

IV кв. 2017

-- прогноз, ожидаемые тренды
Отельеры Ростова-на-Дону столкнутся с проблемой заполняемости отелей, тем более что на рынке появятся новые объекты, а значит, конкуренция только усилится. По прогнозам, пик кризиса уже пройден, поэтому резкого изменения цен в гостиничном сегменте не предвидится.