PRO Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону – административный центр Ростовской области и Южного федерального округа России с населением более 1,1 млн человек. Город расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в  46 км от места ее впадения в Азовское море. Площадь города составляет 348,5 кв. км, расстояние до Москвы - 1 076 км.

Позиционирование в качестве столицы Юга России и локализация в городе промышленных предприятий и структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и других) обусловливает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности.

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, является и его позиционирование в качестве "ядра" Ростовской агломерации с демографическим потенциалом до 2 млн человек, формирующего крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, который концентрирует значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона.

Экономическое состояние региона

Административный центр Южного федерального округа России. Город занимает шестое место среди городов-миллионников по объему ВРП и только 11 в пересчете на душу населения.

Доля Ростова-на-Дону в общем объеме российского ВВП достаточно мала, тем не менее все основные показатели экономики имеют общий с общероссийским тренд. За первое полугодие 2016 года спад розничного товарооборота составил 4% по сравнению с общероссийским показателем в -5,2%. Снижение реальных доходов составило 2,1%, в то время как номинальные доходы в годовом сопоставлении выросли почти на 11%. Спад строительства жилья составил 6% за первые шесть месяцев  2016 года по сравнению с прошлогодними показателями.

Состояние коммерческой недвижимости

Эксперты утверждают, что на рынке коммерческой недвижимости Ростова демонстрируется хорошая динамика. За минувший год было сдано несколько крупных бизнес-центров А – класса.  Также выстроено более 10 крупнейших ТРК. Крупные центры располагаются в Западных и Северных жилищных массивах. На развитии коммерческой недвижимости сказывается постоянная подготовка региона к спортивным мероприятиям. Например, был выстроен аэропорт, стадион, несколько гостиниц, торговых объектов. Коммерческая недвижимость Ростова относится к такому сегменту, чьи цены в кризис не поднялись, а даже немного опустились.

 

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Число предложений превышает спрос, но связано это с тем, что многие мелкие и средние предприятия оказались в состоянии банкротства и вынуждены освобождать офисы.  Наиболее востребованы коммерческие площадки размером до 40 кв. м. Арендаторы, занимающие более крупные площадки, постоянно выдвигают требования снизить арендную ставку либо сокращают площадь. Стоимость зависит от расположения офиса, а также от качества отделки.

На конец 2-го квартала 2016 года общий объем качественных офисных площадей в городе достиг 257 тыс. кв. м.
После скромной динамики рынка в 2014 и 2015 годах в 2016 году прогнозируемый рост объема офисных площадей составит порядка 8%. Таким образом, предложение офисных помещений достигнет около 262 тыс. кв. м к концу года.

Ростовский рынок офисной недвижимости довольно разнообразен – на рынке присутствуют как современные качественные бизнес-центры класса А и В+, так и довольно большое число бизнес-центров класса В- и С, представляющих собой переформатированные под офисы здания различных бывших НИИ и производственных площадок. Совокупный объем качественных офисных площадей составляет около 215 тысяч кв. м, из которых около 45% приходится на бизнес-центры класса А. Текущий уровень вакантности на офисном рынке Ростова-на-Дону составляет около 8,4% (18 тыс. кв. м), а средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составляет 1150 руб./кв. м/месяц для бизнес-центров класса А, и 790 руб./кв. м/месяц (всё включено).

-- ставки аренды, динамика

Средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А находятся на уровне от 7 700 до 12 200 руб./кв. м/год, для офисов класса В – от 6 000 до 7 500 руб./кв. м/год.

-- цена продажи, динамика

60 000 – 130 000 рублей за 1 кв. м

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Крупных сделок отмечено не было

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

В качественном сегменте инвестиционных сделок по-прежнему не зафиксировано. Сделки происходят в некачественном сегменте и малыми объемами.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «На Красноармейской»

ул. Красноармейская, 152

9 400 кв.м

2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ«Цветочный» 

 

ул. Б. Садовая, 127

 

4 860

2016

Sheraton Rostov-on-Don & BC

 

пр. Сиверса, 2Е  

 

10 500

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды
В настоящий момент рынок качественных офисов находится в стабильном состоянии. Наблюдается рост девелоперской активности. В 2018 году город будет принимать матчи чемпионата мира по футболу, в связи с этим на офисном рынке возможен рост активности арендаторов и небольшая коррекция арендных ставок в сторону увеличения.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Ростов-на-Дону занимает шестое место среди региональных городов-миллионников в России (без учета Москвы и Петербурга) по объему качественных торговых центров – 413 тыс. кв. м. На протяжении последних лет новые торговые центры в городе не вводились: последним качественным открытием стал запуск ТРЦ «Рио» в 2012 году. Крупнейшими объектами в Ростове-на-Дону являются "Мега" (103,3 тыс. кв. м GLA) и "Мегацентр Горизонт" (98,5 тыс. кв. м GLA).

По показателю обеспеченности ТЦ на 1 тыс. жителей город занимает четвертое место среди миллионников – 370 кв. м. Изменение этого показателя в ближайшее время не ожидается: новые проекты в городе не реализуются.

В течение 2016 года в городе не было открыто новых торговых центров. Что касается будущего строительства, то в городе довольно много проектов на стадии проектирования или заморозки.

-- ставки аренды
В центральной части города в крупных торговых центрах квадратный метр в аренду сдается от 900 до 3500 рублей.
-- цена продажи, стрит-ритейл

Продаются коммерческие объекты намного реже, чем сдаются. Инвесторам выгоднее не избавляться от купленных площадей, а получать с нее регулярную прибыль.

-- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

57000 – 300 000

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРЦ "Мегамаг" (вторая очередь)

микрорайон Заречная, ул. Пойменная, 1

40 тыс. кв. м (GLA)

2017

-- прогноз, ожидаемые тренды

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Ростов-на-Дону является одним из основных транспортных узлов юга России, а значит, весьма востребованным регионом для размещения крупных складских объектов.
На конец I полугодия 2016 г. в Ростове-на-Дону общее предложение на рынке качественной складской недвижимости составило 433 800 кв. м., из них на класс А приходится 74%. Последние крупные складские проекты в городе были реализованы в прошлом году - в течение 2015 г. рынок увеличился на 73,1 тыс. кв. м.
На фоне отсутствия ввода новых спекулятивных проектов в регионе объем доступных к аренде площадей постепенно сокращается. На конец июня уровень вакантности на складском рынке региона составлял 4,7%

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

В 2016 году в Ростове-на-Дону работали 118 гостиниц общей вместимостью 3350 номеров. В целом рынок эксперты считают перенасыщенным. Уже сейчас между отелями наблюдается высокая конкуренция и отсутствие желаемой загрузки, при этом к 2018 году, когда в России состоится чемпионат мира по футболу (Ростов-на-Дону - один из городов, которые примут матчи мундиаля), количество объектов будет только увеличиваться.

-- замороженные объекты, причины

Hyatt Regency Don Plaza Rostov и Sheraton Rostov-on-Don – ввод обеих гостиниц в эксплуатацию должен был состояться в 2014 году, однако из-за удорожания проектов (сказалось резкое ослабление национальной валюты) этого не произошло. Запуск первого объекта запланирован на 2017 год,  второй, возможно, откроется в этом же году, но будет перепрофилирован в бизнес-центр.

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Парус удачи"

ул. Седова, 101/7

4,7 тыс. кв. м

2017

"Доломан"

ул. Малюгиной, 119, 1

7,3 тыс. кв. м

IV кв. 2017

Holiday Inn

пересечение улиц Красноармейская и Сиверса

45 тыс. кв. м

2018

-- прогноз, ожидаемые тренды

При отсутствии в городе крупных и интересных мероприятий для привлечения массового потока туристов вероятны проблемы с заполняемостью отелей. Не исключено, что рынок покинет часть игроков из-за необходимости прохождения обязательной классификации по уровню звезд. Интерес к Ростову-на-Дону со стороны туристов, по прогнозам специалистов, останется на уровне последних двух лет - 500–600 тыс. гостей в год.