PRO Самара

Самара является административным и коммерческим центром Самарской области.

Это шестой по величине город в России с населением около 1,17 млн человек. Самара в совокупности с Тольятти образуют городскую агломерацию с населением 2,3 млн человек.

Самара является одним из крупнейших центров промышленности с развитыми машиностроением, металлургией, космической и авиационной промышленностью, химической промышленностью и т.д. В городе функционируют более 190 крупных и средних предприятий. Через регион проходят несколько важнейших национальных и федеральных дорог страны, связывающих Центральную и Западную Европу с Сибирью, Азией и Казахстаном.

На сегодняшний день экономическое состояние в городе можно оценивать как стабильное с положительной динамикой развития. Показатели в таких сферах как строительство, промышленное производство, потребительский рынок услуг близки к докризисным.

Оживление экономики сопровождается и невысокими темпами инфляции. Сохраняется тенденция к  постепенному росту заработной платы, темпы роста которой превышают темпы роста цен на товары и услуги потребительского рынка.

В  рейтинге инвестиционного потенциала Самарская область поднялась вверх на 5 позиций и занимает 8 место среди всех субъектов Российской Федерации.

В июне 2011 года международное рейтинговое агентство Standard&Poor's изменило прогноз по Самарской области на «Стабильный» и подтвердило рейтинг региона на уровне «BB +».

Экономическое состояние региона

Согласно данным Росстата оборот розничной торговли Самарской области увеличился на 5,3% в январе 2012 по сравнению с январем 2011. Среднемесячная заработная плата в регионе составила 18 650 руб. по итогам 2011 года, что на 12,8% превышает уровень предыдущего года. Уровень безработицы в Самарской области составил 4,3% в ноябре 2011 – январе 2012. Согласно предварительной оценке Росстата население Самарской области составило 3,2 млн. чел. по состоянию на 1 января 2012 г.

Таким образом, на основании анализа основных показателей и тенденций социально-экономического развития Самары можно сделать вывод о стабилизации и некотором росте городской экономики в текущем году, что в свою очередь является факторами формирования позитивного прогноза на среднесрочную перспективу.

Состояние коммерческой недвижимости

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

На данный момент в городе успешно работает 21 компания, занимающаяся строительством, куплей-продажей недвижимости, риэлтерскими и финансовыми услугами, управлением и девелопментом.

Благоприятные географические показатели, положительная динамика темпов экономического роста, свыше миллиона жителей, обеспеченность муниципальными объектами позволяют называть город перспективным также и в сфере развития коммерческой недвижимости. По состоянию на 2012 год рынок заполнен предложениями, и главной тенденцией становится уже не количество выведенных площадей, а их качество, перспектива быстрой окупаемости и возможности сервисного обслуживания.

Совокупный объем коммерческих площадей Самары образуют следующие типы помещений:

- отдельно стоящие здания торговой, офисной и производственно-складской функции: ТЦ, БЦ и заводские и логистические комплексы;

- встроено–пристроенные помещения на 1 этажах жилых домов (встройка) торгового, офисного или складского назначения.

В Самаре сложилось несколько торговых коридоров, отличающихся большим трафиком и пользующихся большим спросом среди арендаторов/покупателей недвижимости. Наиболее давние по сроку образования:

ул. Ленинградская от ул. Куйбышева до ул. Галактионовской (пешеходная зона)

ул. Куйбышева

ул. Ново-садовая (от Полевой до ул. Челюскинцев)

ул. Победы и ул. Гагарина (периодически, на всем протяжении этой магистрали)

Офисная недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

Большинство предложенных офисных помещений выведены путем реконструкции промышленных и административных объектов. Наибольший объем предложения приходится на Октябрьский район – более 60 процентов. Деловая зона ограничена улицами Луначарского, Мичурина и Московским шоссе.

Основу рынка составляют офисные центры, построенные в период 2006-2010 гг. Общий объем наиболее качественных существующих офисных площадей (класс В) по состоянию на 4 кв. 2011 года составил порядка 170 тыс. кв. м. К наиболее современным офисным центрам относятся:

-БЦ Бэл-Плаза (арендуемая площадь 7,2 тыс. кв.м),

-Региональный деловой центр (10,4 тыс. кв.м),

-БЦ Скала Холл (9,3 тыс. кв.м),

-БЦ Вертикаль (8,6 тыс. кв.м),

-БЦ Капитал Хаус (7,2 тыс.кв.м),

-БЦ Евро-Плаза (7,3 тыс. кв.м).

В прошлом году наблюдался относительно низкий спрос на офисные площади. Количество арендаторов, желающих снять офисы по сравнению с докризисным периодом стало меньше на треть. В борьбе за арендаторов собственники новых бизнес-центров были вынуждены корректировать запрашиваемые ставки аренды в меньшую сторону.

На финальной стадии строительства в Самаре сегодня находится 7 БЦ (в совокупности порядка 80 тыс. кв.м), которые планируются к вводу до конца 2012 г.:

- БЦ Millennium Tower - пристрой к зданию СВМБ на ул. Мичурина, 78 (девелопер - Самарская Валютная Межбанковская биржа, общая площадь здания 9260 кв.м., срок сдачи 2012год);

- БЦ «Роза мира» («Дом Художника») на пересечении Студенческого переулка и ул. Молодогвардейской (девелопер - "Репер-Т", общая площадь здания 6000 кв.м., срок сдачи 2012 год);

- БЦ на ул. Мичурина/Московское шоссе (девелопер – «Парфюм-Самара», общая площадь здания 14500 кв.м., срок сдачи – 1 квартал 2011 года);

- БЦ «ФинХаус» класса В+ (девелопер - «Финстрой», ул. Дачная, 10а, 12 тыс. кв.м.м, ввод - июль 2011 г, условия реализации - продажа);

- Административно-диспетчерский корпус ООО «Газпром трансгаз Самара», ул. Ново-Садовая, 106. Застройщик: ЗАО «Волгатрансстрой». Общая площадь 20000 кв. м (24 этажа).

- Офисное здание в 7 этажей по адресу ул. Авроры, 155, девелопер, УК, а также условия реализации проекта- не известны.

- Офисное здание на ул. Ново-Садовой, 307а, застройщик – «Новый Дон». Было представлено на комиссии по Застройке и Землепользованию г.о. Самара в 2009 году как новое здание ПБСБ РФ. Общее площадь – 12 тыс. кв.м. Ориентировочный ввод в эксплуатацию – 2 кв. 2012 г.

- Офисное здание на ул. Ново-Садовой, 331. Застройщик - СК «Град», общая площадь 15 тыс. кв. м. Ввод не указан.

- Офисное здание «Олимп» на ул. Ново-Садовой, 311. Ген.подрядчик –ООО «Оникс». Объект разморожен, хотя первоначальный ввод в эксплуатацию был назначен на 4 кв. 2008 года, сейчас здание остеклено и возобновлены продажи.

Наибольшую долю вакантных площадей классифицируемых БЦ имеют офисные объекты класса В, поскольку именно объекты этого типа ввелись в эксплуатацию в текущий год.

Наименьшее количество (на текущий момент) вакантных площадей (3%) имеют объекты класса А: «Вертикаль», «РДЦ» и «БЭЛ-плаза» показывают 100% заполняемость, «Скала-холл» и «Евро-Плаза» - 10% и 6% показателя VR.

Совокупный объем коммерческих торгово-офисных объектов встроено-пристроенного формата в Самаре составляет порядка 1 млн кв.м. (помимо отдельно стоящих зданий ТЦ и БЦ).

В «стрите» расположено порядка 46% коммерческих площадей. При совокупном объеме свободных площадей типа «стрит» в 80 тыс.кв. м, офисных площадей из них большинство - 50 тыс. кв.м.

Таким образом, уровень вакантных площадей встроено-пристроенного формата торгово-офисного назначения составляет 8,5%, что коррелируется с практикой риэлтерских агентств и с уровнем вакантных площадей в сегменте крупноформатной недвижимости и является нормальным для рынка в целом.

—  ставки аренды (руб. кв.м./мес.)

В сегменте отдельно стоящих БЦ средняя ставка установилась на уровне 736 руб./кв.м/месяц, (вкл. НДС и коммунальные расходы за искл. оплаты телекоммуникаций), уровень вакантных площадей сохраняется в целом по сегменту качественных БЦ на уровне 9%.

В сегменте аренды офисных площадей встроено-пристроенного формата в течение 2011 года относительно предыдущего года существенных изменений не произошло: объем экспозиции в среднем находился на уровне 50 тыс. кв.м., ее структура по административному делению и по нарезке предполагаемых площадей оставалась стабильной.

—  цена продажи, динамика

Структура предложения офисов в продажу была стабильной и не изменялась на протяжении всего года – 87% этого подсегмента имеет размер до 500 кв.м. По административным районам города объекты распределены довольно равномерно (за исключением Куйбышевского и Красноглинского районов, где предложения единичны).

Средняя цена продажи офисных площадей в БЦ составляет 56,8 тыс. руб./кв.м.

На рынке продажи офисных площадей в формате «встроено-пристроенных» объектов средняя цена предложения установилась по итогам 4 квартала 2011 г. на уровне 46 тыс. руб./кв.м. что незначительно отличается от показателя на начало 2011 года, объем экспозиции на протяжении года был приближен к отметке в 190 тыс. кв.м., структура экспозиции является стабильной на протяжении всего года.

—  крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м)

Осенью прошлого года в Самаре был продан Бизнес-центр «Капитал Haus» (14 680 кв.м) на ул. Льва Толстого, д. 123 Сумма сделки местными игроками оценивается в 700 млн. руб. (около $1 650 за кв.м).

—  сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь (общая/офисная)

Дата открытия

ТОЦ «Вертикаль»

Пересечение Московского ш. и Пролетарской ул.

42 000/10 719

2011

«Многофункциональный центр по предоставлению государственных (муниципальных) услуг населению»

Московское ш., литер «Д»

2 500/2 500

2011

БЦ «Панорама»

в границах ул. Скляренко, Ерошевского, Революционной

16 000/16 000

2011

БЦ

Авроры ул.

10 000/10 000

2011

Офисно-гостиничный комплекс Ibis

Ново-Садовая ул., 160 д

20 500/12 000

2011

ФинХаус

Дачная улица, д.10, к.а

9000

2012

—  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Лондон

Московское шоссе, д.41

18 750

Дата открытия не известна

Clover ситицентр

Ново-Садовая улица, д.149

10 800

Дата открытия не известна

Самара Сити

Мичурина улица

48 000

2 кв. 2015 / проект

Портал Плаза

Осипенко улица

4 547

Дата открытия не известна

Парфюм-Самара

Мичурина/Московское шоссе улица

5 630

1 кв. 2012 / строится

Роза мира

Молодогвардейская улица

4 500

1 кв. 2012 / строится

Мономах

Венцека улица, д.48

3 600

Дата открытия не известна

БЦ Millenium Tower пристройка к

зданию СВМБ

Мичурина ул., 78

9 260

2012

—  ставки капитализации офисных площадей

По итогам 4 квартала 2011 года в Самаре продолжается тенденция к выравниванию ставок капитализации офисных площадей – наибольшее количество предложений находятся в диапазоне ставки капитализации от 6 до 8%.

Ставки капитализации офисных площадей Самары по районам города

2011

Январь 

Февраль 

Март 

Апрель 

Май 

Июнь 

Июль 

Август 

Сентябрь 

Октябрь 

Ноябрь 

Декабрь 

Железнодорожный

0,0668

0,0706

0,0751

0,0733

0,0710

0,0747

0,0735

0,0710

0,0727

0,0717

0,0716

0,0722

Кировский

0,0664

0,0653

0,0646

0,0628

0,0621

0,0680

0,0639

0,0689

0,0756

0,0711

0,0698

0,0704

Ленинский

0,0690

0,0696

0,0671

0,0709

0,0713

0,0682

0,0651

0,0665

0,0679

0,0685

0,0680

0,0691

Октябрьский

0,0722

0,0733

0,0768

0,0745

0,0753

0,0766

0,0771

0,0730

0,0735

0,0749

0,0749

0,0747

Промышленный

0,0788

0,0744

0,0729

0,0690

0,0723

0,0706

0,0695

0,0693

0,0720

0,0755

0,0755

0,0756

Самарский

0,0771

0,0779

0,0785

0,0779

0,0741

0,0737

0,0750

0,0759

0,0814

0,0798

0,0805

0,0799

Советский

0,0684

0,0634

0,0696

0,0627

0,0648

0,0643

0,0698

0,0665

0,0655

0,0673

0,0673

0,0672

В целом по Самаре

0,0711

0,0707

0,0721

0,0704

0,0704

0,0709

0,0705

0,0702

0,0725

0,0726

0,0724

0,0727

—  прогноз, ожидаемые тренды

В 2012 будет наблюдаться рост арендных ставок небольшими темпами – до 5-7%. Продолжиться тенденция к снижению уровня вакантных площадей и концу года может составить около 10% (по итогам 1 кв. 2012 доля вакантных площадей в построенных БЦ составляла 11-12%).

Торговая недвижимость

—  общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Самары – один из самых насыщенных в России. По показателю обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей среди городов-миллионников Самара уступает только Казани.

Совокупная площадь всех крупноформатных торговых объектов Самары ТЦ по данным на январь 2012 года составляет 3,3 млн. кв.м. (НЕ включая ТЦ во встроено-пристроенных площадях и объекты менее 4 тыс. кв.м. и не включая рынки), что в пересчете на 1000 жителей даже с учетом маятниковой миграции дает запредельную величину в 2129 кв.м. Даже для российских столиц (Центральный округ Москвы - 625 кв.м торговых площадей на 1000 человек, по данным CBRE) – это чрезвычайно высокий показатель, однако далеко не все ТЦ, действующие в Самаре – это ТЦ, которые следует учитывать при подсчете обеспеченности торговыми площадями. Но Самаре очень велика доля некачественных объектов.
Помимо этого, сегмент крупноформатной торговой недвижимости Самары занимают объекты, занятые специализированными магазинами, преимущественно мебелью и товарами DIY.

Таким образом, из всей массы торговых центров Самары 27% – это старые объекты, срок реконструкции которых или срок ввода составляет более 5 лет назад, они не имеют концепта и/или должного уровня заполняемости/формата «крытый рынок с операторами noname типа ИП».
16% площадей – это специализированные отдельные ТЦ, преимущественно мебельные, отделочные, и универмаги DIY местных сетей (тип do-it-yourself, hard & soft).

12% - это ТЦ, которые уже введены в эксплуатацию и/или вышли на брокеридж, но пока не открыты для посетителей.

И всего 45% - это объекты, которые принято называть концептуальными торговыми центрами (мультиформатными неспециализированными), обладающих стандартным набором ритейл-операторов: продуктовый якорь, универмаг электроники, товаров для дома, fashion-галерея, фудкорт и развлекательный якорь. Совокупная их площадь составляет 640 тыс.кв.м общего объема площадей.

В структуре мультиформатных ТЦ превалирующую долю (70%) площадей занимают суперокружные ТРЦ, площадью свыше 45 тыс. кв.м. (доля площадей в кв.м от общей площади всех ТЦ города), 16% - окружные, и 14%- районные.

С учетом этого, реальный показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в Самаре составляет - 413 кв.м./1000 жителей с учетом маятниковой миграции в расчете по общей площади ТРК и ТЦ или 280 кв.м/1000 жителей при расчете на арендопригодную площадь.

Это можно считать нормальным показателем для развивающегося города-миллионника, что характеризует рынок крупноформатной торговой недвижимости Самары как дефицитный. Потенциальная емкость данного рынка оценивается в 440 тыс. кв.м. арендопригодных качественных торговых площадей (при доведении показателя до показателя развитых городов в 500 кв.м/1000 арендопригодной площади).

Из знаковых проектов на 2012 г. запланировано завершение реконструкции ТК «МегаСити», при которой общая площадь проекта увеличиться на 10 000 кв.м и составит 60 тыс. кв.м.

В городе представлены многие международные и крупные федеральные торговые операторы (Ашан, Leroy Merlin, ИКЕА, MediaMarkt, Metro, X5 RetailGroup, Магнит, М-Видео и др.).

В 2011 году на рынке качественных торговых центров Самары наблюдалась высокая девелоперская активность. В течение 2011 года были введены крупные торговые центры - «Самолет», «Вертикаль», в 4 квартале открылась «МЕГА».

Реальный объем предложения торговых площадей в аренду составляет 9,4 тыс.кв.м. (на уровне дефицита), предложений по продаже - 18, 2 тыс.кв.м. Структура предложения при распределении по административным районам торговых площадей в аренду остается стабильной. Большинство объектов (30%) приходятся на Октябрьский район (фактически новый деловой центр города).

—  ставки аренды (руб. кв.м./мес.)

Арендная ставка в сегменте ТЦ Самары на протяжении 2011 года почти не менялась. Средняя арендная ставка в ТЦ г.Самара выросла на 11% относительно начала 2010 года, причем большую роль в этом сыграли ставки на помещения с высоким трафиком (прикассовые зоны и площади входных групп суперокружных ТРЦ).

Максимально высокий показатель средней арендной ставки зафиксирован в прикассовых зонах/в галереях рядом с входными группами для суперокружных ТЦ (4,5 тыс. руб./кв.м). Максимальный показатель – прикассовая зона АШАНа в ТРЦ «Космопорт» -10 тыс. руб/кв.м, минимальный – 2,5 тыс.руб/кв.м – прикассовая зона ТЦ «Мелодия».

В сегменте аренды торговых площадей, расположенных в формате «встройка» и «стрит», с января 2011 года существенных изменений в плане динамики цен не произошло. Средняя ставка колебалась на величину не более 1 %, в абсолютном значении снизилась с 686 до 660 руб./кв.м.

Колебания средней ставки на торговые площади при сегментации рынка по административному признаку более показательны. Самые дорогие площади стрит-ритейла традиционно располагаются в Самарском районе (763 руб./кв.м.), Самые дешевые – в Железнодорожном районе - по 526 руб./кв.м.

—  цена продажи (руб./кв.м)

В сегменте продажи торговых площадей, расположенных во «встройке», колебания средней цены продажи находились в пределах 1-3%. По данным на декабрь 2011 года средняя цена предложения составляет 56 тыс. руб./кв.м, что на менее чем на 1% выше чем в начале 2011 года.

Наиболее дорогие предложения сосредоточены в Ленинском районе, где средняя цена в декабре 2011 года составляет 70 тыс. руб./кв.м. Наиболее дешевые площади предлагаются в Куйбышевском районе - по 27 тыс. руб./кв.м.

Разница в ценах максимальной (более 1000 кв.м.) и минимальной (до 100 кв.м.) площади стабильна на протяжении 2 полугодия 2011 года и по данным на декабрь 2011 года она составляет 25%. Таким образом, в сегменте продажи «встроенных» площадей процесс дифференциации замедлился.

—  сданные объекты

Объект

Адрес

GBA, кв.м.

Год ввода

ТОЦ на ул. Солнечной/9 просека.

ул. Солнечной/9 просека.

6400

2010

Вертикаль

Московское шоссе, 17

19054

2011

Самолет

Московское шоссе, 185 а

30000

2011

Юность

Молодогвардейская, 57

8200

2011

корпорация ЦЕНТР

Ново-садовая, 381

11000

2011

Поволжская ярмарка производителей

Мальцева, 9

23000

2011

Космопорт2

Дыбенко, 30

12000

2011

ИКЕА

Красный Пахарь

28000

2011

МЕГА-ИКЕА

Красный Пахарь

100000

2012

Мелодия 2

Московское шоссе, 286

10000

2011

—  замороженные объекты, причины

Объект

Адрес

Общая площадь, кв.м

Девелопер

«Планета»

На месте Октябрьского рынка

120 000

«РосЕвроДевелопмент»

ТЦ Виктор и Ко

Ставропольская ул.

216 000

«Виктор и Ко»

ТЦ Бристоль

Авроры улица, д.140

55 000

 

—  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТОЦ Clover Citycenter

Ново-Садовая улица, д.149

13 800

Дата открытия не известна

ТЦ Бренд Холл

Солнечная улица

61 000

Дата открытия не известна

ТД Витязь

Советской Армии улица, д.180, стр.2

18 000

3 кв. 2012/ в стадии строительства

ТЦ Синема Сити

Дмитрова улица, д.4

33 000

Дата открытия не известна

ТЦ Самара-Центр

Мичурина улица

184 000

2 кв. 2015/проект

ТЦ «Охотный ряд» в составе ЖК «Москва»

Московское шоссе, д.45

30 000

2 кв. 2014/ в стадии строительства

ТЦ на ул. Физкультурная

Физкультурная улица, д.103

57 075

2 кв. 2013/ в стадии строительства

СДМ от Х5

Аэродромная, 15

7820

2012

ГалереяАтриум

Ленинградская, 68/ Молодогвардейская, 76

5000

2012

—  ставки капитализации торговых площадей

Ставка капитализации по торговым площадям г. Самара на декабрь 2011 года составляет 8,49%. В целом по сравнению с началом 2011 года ставка снизилась, на протяжении всего года колебания не превышали 3%.

Дифференциация уровня ставки капитализации становится очень заметна при делении торговых площадей по их размеру: маленькие, до 100 кв.м, на протяжении 2010 повышали свою доходность, крупные, свыше 1000 кв.м. – понижали. В начале 2012 года данные колебания капитализации сохраняются.

Ставки капитализации торговых площадей в сегментировании по районам г. Самара в 2011 г.

2011

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

Железнодорожный

          0,0860

0,0766

0,0886

0,0809

0,0795

0,0798

0,0754

0,0758

0,0775

0,0772

0,0776

0,0775

Кировский

0,1085

0,1138

0,1121

0,1132

0,1116

0,1107

0,1017

0,1026

0,0976

0,0988

0,1017

0,1015

Ленинский

0,0720

0,0793

0,0850

0,0735

0,0731

0,0764

0,0766

0,0752

0,0792

0,0738

0,0745

0,0740

Октябрьский

0,0889

0,0836

0,0939

0,0825

0,0844

0,0870

0,0837

0,0801

0,0864

0,0791

0,0781

0,0791

Промышленный

0,0887

0,0949

0,0900

0,0900

0,0898

0,0947

0,0871

0,0888

0,0907

0,0918

0,0889

0,0874

Самарский

0,0918

0,0967

0,1020

0,1055

0,100

0,1028

0,0981

0,0978

0,0924

0,0960

0,0946

0,0939

Советский

0,0896

0,0859

0,0839

0,0872

0,0866

0,0892

0,0866

0,0874

0,0951

0,0868

0,0866

0,0863

В средем в Самаре

0,0882

0,0889

0,0928

0,0891

0,0880

0,0905

0,0864

0,0860

0,0879

0,0855

0,0852

0,0849

—  прогноз, ожидаемые тренды

С учетом высокой обеспеченности торговыми площадями дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости Самары будет осуществляться за счет строительства небольших универсальных и специализированных ТЦ в спальных районах города. Девелоперы торговых центров в борьбе за арендатора будут вынуждены более тщательно подходить к разработке концепции своих проектов. Устаревшие торговые центры будут перепрофилироваться. Федеральные торговые сети планируют расширять свое присутствие в Самаре. Например, компания X5 RetailGroup оценивает потенциал торгового рынка города, как способного «проглотить» еще как минимум два десятка супермаркетов и гипермаркетов и сотни дискаунтеров.

Складская недвижимость

Рынок складских услуг Самары представляет собой очень неоднородную массу предложений. В массе своей - это старые неотапливаемые помещения, сосредоточенные в промзоне города. В целом, в Самаре сформировалось две крупные складские зоны. Первая - в районе Заводского шоссе, где еще с советских времен традиционно располагаются старые складские базы. Вторая - в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки со всей России. Именно здесь в свое время оказалось много свободной земли промышленного назначения. Сейчас в этом районе построены наиболее качественные склады - базы компаний "Балтика", заводов PepsiCola и Coca-Cola, а также местного логиста СЛК (ОАО «Средневолжская Логистическая Компания»).

Склады и производства небольших размеров, которые используют в своей работе малые предприятия Самары, преимущественно сгруппированы в районе улицы Товарной в Кировском районе, в районе ул. Верхне‑Карьерной в Железнодорожном, и в районе пос. Кряж в Куйбышевском районе. В целом, логика размещения этого производственно-складского сегмента Самары обусловлена расположением путей КбшЖД.

Масштабные высококлассные складские проекты Самары (размером свыше 20 тыс. кв.м.), находящиеся сегодня на рынке аренды (построенные не по принципу built-to-suit, т.е. не построенные под нужды одной компании-заказчика), были реализованы в 2007-2009 гг вблизи крупных магистралей М-5 Урал (Москва - Челябинск), М-32 (Самара — Большая Черниговка), и Р-225 (Самара –Бугуруслан).

В целом, по объему предложения качественные терминалы (класса А и В) занимают не более 7-9% от общего ежегодного объема предложений. Общий объем предложения наиболее качественных складских помещений (класс А и В) по состоянию на 4 кв. 2011 года составил порядка 250 тыс. кв. м. К наиболее крупным действующим современным объектам относятся:

-складской комплекс «Самаратрансавто», девелопер компания «Самаратрансавто-2000», арендуемая площадь 12 тыс. кв.м. Расположен в Волжском районе города.

-«СЛК», девелопер Средневолжская Логистическая компания, арендуемая площадь 98 тыс. кв. м. Расположен на трассе Р225 Самара-Бугуруслан (восточное направление).

-«МегаЛогистика», девелопер компания «Виктор и Ко», арендуемая площадь введенных помещений 94 тыс. кв. м. Расположен в Кировском районе города.

-«Ространстерминал», девелопер ОАО «РосТранс Терминал», арендуемая площадь 14,4 тыс. кв. м. Расположен в Промышленном районе города.

—  ставки аренды (руб./кв.м в год)

В 4 кв. 2011 года диапазон наиболее вероятных ставок при сдаче в аренду складских площадей класса А составил 2,3-2,5тыс. руб./кв.м в год, не включая НДС и операционные расходы, для класса В – 2-2,4 тыс. руб./кв.м в год, для класса С – 1,2-1,8 тыс. руб./кв.м в год.

Динамика арендной ставки на административные и производственно складские площади, г. Самара, руб./кв.м.

тип предложения

1 полугодие 2010

2 полугодие 2010

1 квартал 2011

2 квартал 2011

3 квартал 2011

4 квартал 2011

офисы в производственно-складском комплексе

190

206

200

199

199

202

теплый

151

188

164

209

207

195

холодный

139

149

154

131,2

146

122

средний размер предложения, кв.м, аренда

697

650

680

585

600

673

—  цена продажи

Наиболее вероятные цены продажи складских комплексов целиком в Самаре оценивались на уровне 22-27 тыс. руб./кв.м, не включая НДС для класса А, 18-24 тыс. руб./кв.м для класса В и 13-18 тыс. руб./кв.м для класса С.

—  крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Сделок с участием международных консультантов в последнее время не было, последняя из них была в конце 2010 года, в складском комплексе «Мегакомплекс Московский» компания JFC арендовала 2700 кв м.

—  сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Мегакомплекс Московский

Ново-Садовая ул., 160

95400

2006, 2007

Комплекс Средневолжской Логистической Компании

г. Кинель, ул. Промышленная, 13

80000

2005, 2006, 2007

СамаратрансАвто

ул. Северная, 36

20000

2008,2011

РосТрансТерминал

ул. Дзержинского, 46В

14500

2009

Логика Движения

Самара, ул. Дзержинского, 46В

5 700

2009

—  замороженные объекты, причины

В докризисный период рынок характеризовался более высокой инвестиционной привлекательностью. В 2008 году строительство складов класса А в Самаре планировали построить международные логистические операторы - «Алерс» и «Евразия». О начале строительства качественных складских помещений заявляли также компании «Национальная логистическая компания», FM Logistics и DHL. Однако в кризис все проекты были «заморожены».

—  новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Инвестиции

КировЛесПром

-

100 000

 

2 кв. 2013/проект

 

МегаЛогистика, 2 очередь

Московское шоссе, д.25, к.а

40 000

 

2 кв. 2013/проект

 

Регион Поволжье Логистик

Земеца улица, д.37

21 000

 

4 кв. 2012/проект

 

—  ставки капитализации складских площадей

Средняя ставка капитализации на производственно-складские площади в 4 квартале 2011 года составляет 6,6%. В течение 2011 года она оставалась практически неизменной и ее колебания не превышали значение в 1% относительно итогового показателя, что является нормальным для самарского рынка промышленных объектов.

—  прогноз, ожидаемые тренды

Сильных изменений на рынке складской недвижимости в ближайшее время не прогнозируется. Из заявивших компаний о желании строить складские терминалы («Алерс», «Евразия Логистик») никто так и не дал своим проектам дальнейшего развития.

Ситуацию может сильно изменить государство. В рамках государственной программы развития транспортно-логистических центров, за 2011–2015 гг. планируется выделить около 10 млрд рублей. До этого времени новое строительство будет, в основном,  представлено не очень крупными складами площадью до 50 тыс. кв. м.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение 

Совокупный номерной фонд Самары составляет около 2200 номеров, причем около 40% приходится на гостиницы, построенные в советский период, некоторые из них были позднее реконструированы. Еще около 20% — мини-отели, которые получили в городе широкое распространение.

Что касается присутствия международных операторов на рынке Самары, то после открытия в марте 2012 г. отеля Ibis (3*, 205 номеров), число отелей под их управлением достигло трех, а номерной фонд увеличился до 550 номеров . Напомним, в городе функционируют отели Renaissance Samara (4*, 196 номеров), Holiday Inn Samara (4*, 177 номеров). Таким образом, доля номеров в отелях под международными брендами в Самаре сравнялась с данным показателем по Москве - 25%. В 2012 г. ожидается открытие гостиницы Hilton Garden Inn Riverside (4*, 195 номеров).

Также в Самаре развивают отечественные федеральные сети. В частности, в 2004 г. компанией «Нерль» был выкуплен отель «Националь», на базе которого через 2 года открылся «Азимут Отель Самара» (3*, 86 номеров).

Обеспеченность гостиничными номерами Самары  составляет 2 номера/1000 жителей,  данные показатели примерно в 3-4 раза ниже, чем средние показатели обеспеченности гостиницами в Европе, и в несколько раз ниже, чем в финансовых и туристических центрах. Так в Париже обеспеченность гостиницами составляет около  8 номеров /1000 жителей, в Лондоне – 12 номеров/1000 жителей.

Согласно заявке к Чемпионату мира (ЧМ) по футболу в 2018 году, Самара вошла в список городов-претендентов на проведение мероприятия. Согласно требованиям оценочной комиссии ФИФА, для проведения ЧМ  требуется увеличение гостиничных номеров в Самаре до  3000 номеров, таким образом, обеспеченность гостиничными номерами должна увеличиться до 3 номеров/1000 жителей.

К конгресс-отелям в Самаре, оснащенными  необходимыми для этого оборудованием, конгресс-залами и площадями, позволяющими проводить выставки и форумы, в Самаре можно отнести:

- четырехзвездочные  Holiday Inn Samara  и Renaissance Samara Hotel;

- трехзвездочные  «Азимут Самара Отель» и парк-отель «Дубрава»;

- двухзвездочный парк-отель «Сафари».

   —  баланс спроса и предложения

Спрос на размещение в отелях Самары формируют преимущественно лица, приезжающие в город с деловыми целями, тогда как доля въездного рекреационного и познавательного туризма невысока.

Таким образом, развитие промышленности и рост интереса федерального бизнеса к региону способствует развитию гостиничного  рынка, в то время как недостаточно развитый въездной туризм и высокая стоимость земли, напротив, тормозят процесс.

На самарском рынке заметно проявление фактора сезонности. Осенью и зимой, в период проведения различных деловых мероприятий, загрузка номерного фонда в городе находится на уровне 60%, в отдельные дни  превышая 90%. Летом по мере снижения деловой активности заполняемость городских отелей сокращается до 30% и более.

—  стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от уровня комфортности проживания и находится в пределах от 1500 до 7600 руб. за сутки проживания в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС). Средняя стоимость размещения в гостинице 3* составляет 3200 руб./сутки. Стоимость размещения в гостиницах 4* составляет 6000 руб./сутки. Стоимость гостиничного номера в гостинице 5*-определяется по единственной гостиницей данной категории и составляет 8100 руб./сутки. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

Распределение гостиничного сегмента Самары с точки зрения уровня гостиниц, количества номерного фонда и стоимости номера 1 категории (1 местный стандарт)

Класс

Название

 Адрес

год постройки

номерной фонд

Стоимость номера 1 категории (руб./сутки)

4 звезды

Европа

Самара, улица Галактионовская, 171

1902 год, реконструкция 2003.

20

4900

Холидей Инн

Самара, улица Алексея Толстого, 99

2007

177

7150

Спа-центр Айсберг

Самара, улица Дачная, 2

2004

14

3670

СамаРА

Самара, улица Чапаевская, 201

2008

38

3200

Ренессанс

Самара, улица Ново-Садовая, 162 б

2003

196

7911

Общее количество/средняя цена

5

 

 

445

5366

3 звезды

АЗИМУТ Отель

Самара, улица Фрунзе, 91/37

1906 г, реконструкция 2008 г.

96

2500

Октябрьская

Самара, улица Авроры, 209

1981 г., последний ремонт в 2007.

110

2950

Бристоль-Жигули

Самара, улица Куйбышева, 111

1897 г. последний ремонт в 2010.

86

3500

Меридиан

Самара, улица Революционная, 3

2010

12

2800

Бизнес-отель

Самара, улица Урицкого, 19

2007

21

2600

Киев

Самара, улица Красноармейская, 76

2010

11

4000

Купеческий Дом

Самара, улица Водников/Кутякова, 1/6

2008

13

3200

Экватор

Самара, улица Ново-Садовая, 18

1995

13

3500

Резиденция Троя

Самара, улица Средне-Садовая, 17

2007

20

2600

Maxima

Самара, улица Маяковского, 69

2008

14

3000

Заречье

Самара, улица Грозненская, 20

1996 г, последний ремонт в 2010.

32

2300

Ост-вест Парк

Самара, улица Градовская, 69

2005

18

3300

Авиаотель

Самара, Аэропортовское шоссе, 3

2008

101

2100

Россия

Самара, улица Максима Горького, 82

1973 г, последний ремонт в 2008.

200

3100

Корона

Самара, улица Осипенко, 1

1998

20

2000

Вилла Классик

Самара, улица 3-я Просека, 132Б

2008

10

2500

Дубрава

Самара, 67 квартал Самарского лесничества

2007

34

3300

Гостиный двор

Самара, улица Галактионовская, 32/11-13

2009

5

2500

Три Вяза

Самара, улица Некрасовская, 28

1996

10

3800

Радонеж

Самара, улица Комсомольская, 21

2004

13

1700

Тоника

Самара, улица Ленинградская, 86

2004

18

2500

ЯР

Самара, улица Лесная, 23

2007

7

3900

Моя

Сaмаpа, 23 км. Московского шоссе.

последний ремонт в 2010

50

2400

Ангел

Самара, Красноглинское шоссе, 92

2009

37

2000

Общее количество

23

 

 

951

2835

2 звезды

Оазис

Самара, Московское шоссе, 19 км

2007

40

1300

Волга

Самара, пр-т Волжский, 29

1969 г, последний ремонт в 2007.

215

2600

Волна

Самара, улица Толстого, 35

1899 г., последний ремонт в 2005.

49

2300

Теплый Очаг

Самара, улица Нагорная, 133

2005

14

1800

Орхидея

Самара, пр-т Карла Маркса, 63

2008

6

2950

Сафари

Самара, улица Теннисная, 39а

2006

36

1680

Полянка-отель

Самара, улица Ташкентская, 248

2006

9

1600

Домик в Самаре

Самара, улица Жуковского, 4

2007

25

3500

Городок

Самара, Студеный овраг, 3 линия, 116

2004

27

2200

Пирамида

Самара, 4-й проезд, 18

2008

10

2600

Колос

Самара, улица Самарская, 69

1880 г, последний ремонт в 1998

23

980

Согласие

Самара, 2-ой Безымянный переулок, 1

2005

86

1430

Дубки

Самара, улица Демократическая, 45 а

2009

40

1700

Арт-отель

Самара, 5-я просека, 102

2007

6

1800

Ливадия

Самара, улица Никитинская, 30

последний ремонт в 2010

11

2500

VIP-House

Самара, улица Ставропольская, 216

2008

14

2000

Общее количество

 

17 

 

760

2059

—  сделки по продаже-приобретению отелей

За последние 2 года не зафиксировано ни одного факта публичной сделки в сегменте гостиничной недвижимости г.Самара. Из последних событий – это реструктуризация долей собственности гостиницы «СамаРа» («Дом Туризма»), которое скорее можно отнести к завершению процесса приватизации этого объекта и выведение госструктур из состава собственников.

Тем не менее, на рынке Самары есть предложения о продаже/аренде зданий или комплексных объектов недвижимости, которые могут быть использованы как гостиница, т.е. где «гостиница» является одним из потенциально возможных вариантов использования объекта недвижимости.

—  цена продажи

Ценовой диапазон цен предложений продажи рекреационной недвижимости сильно зависит от качества объекта. В нижнем ценовом сегменте предложения находятся в диапазоне от 6 до 10 тыс. руб./кв.м. строений, в среднем – от 20 до 60 тыс. руб., в верхнем от 70 до 150 тыс. руб. кв.м. В среднем в Самаре цена предложения турбаз и оздоровительных лагерей составляет 54-57 тыс. руб./кв.м.

Средняя цена объектов недвижимости, которые по конструктивным особенностям можно оборудовать под гостиницу составляет в Самаре 57-60 тыс. руб./кв.м.

Диапазон цен предложения продажи мини-гостиниц в Самаре в марте 2012 года составляет 60-90 тыс. руб/кв.м.

—  сданные объекты

Объект

Адрес

Кол-во номеров

Дата начала строительства

Дата открытия

Инвестиции

Ibis Samara

Ново-Садовая ул., д. 160

205

 

Март 2012

 

—  новые проекты

Объект

Адрес

Количество номеров

Дата начала строительства

Дата открытия

Инвестиции

Hilton Garden Inn

Галактионовская/Красноармейская улица

195

 

2012

 

Clover Citycenter

Ново-Садовая улица, д.149

180

 

2014

 

Ост-Вест

Садовая улица

70

 

2012

 

 

—  прогноз, ожидаемые тренды

Количество гостиничных номеров уровня 4 звезды на март 2012 года составляет 445 номеров. К концу 2012 года  этот показатель Самары увеличится на 500 номеров, т.е. фактически возрастет в 2 раза. Таким образом, потребность города (его туристического трафика) в высококлассных отелях должна быть полностью покрыта.

В случае окончательного утверждения Самары в качестве одного из городов проведения Чемпионата Мира по футболу в 2018 году единовременная потребность в гостиничном фонде составит порядка 10 тыс. номеров, что почти в 10 раз больше имеющегося на начало 2012 года классифицируемого номерного фонда города. Однако после проведения Чемпионата загруженность  гостиничного сегмента скорее всего возвратится на нынешние показатели (среднегодовые 40-50%), поэтому целесообразности реализации масштабных гостиничных проектов помимо уже завяленных – нет. Разовый спрос в случае проведения Чемпионата может быть покрыт за счет эффективного использования имеющейся гостиничной и рекреационной недвижимости города и ближайших окрестностей, а также за счет использования индивидуального жилья (вторичный рынок жилья Самары).

Таким образом, есть основания полагать, что при условии сохранения деловой активности региона на уровне последних 5 лет и при сохранении темпов развития туризма, цены на гостиничные номера Самары разного уровня в ближайшие 2 года  существенно изменяться не будут. С развитием этого сегмента и постепенным наращиванием номерного фонда разных классов возможна дифференциация объектов: низкокачественные объекты с низким уровнем сервиса будут дешеветь относительно качественных объектов. Однако, в любом случае, с учетом прогноза развития других сегментов рынка недвижимости, колебания средних цен в данном сегменте не будут выходить за рамки прогнозируемых 11% в 2012.

* ставки капитализации рассчитаны на основании показателей цен и арендных ставок по встроенно-пристроенным площадям г. Самары, при условии, что показатель недозагрузки не превышает 10%, совокупный уровень эксплуатационных и управленческих расходов (включая резервы возмещения и отложенный ремонт, а также маркетинговые затраты и налоги) не превышает 30% уровня арендной ставки.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: «Поволжский Центр Развития» (в том числе ставки капитализации), Colliers International, GVA Sawyer, CBRE, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, London Consulting & Management Company | LCMC.