PRO Самара

Самара является административным и коммерческим центром Самарской области.

Это шестой по величине город в России с населением около 1,17 млн человек. Самара в совокупности с Тольятти образуют городскую агломерацию с населением 2,3 млн человек.

Самара является одним из крупнейших центров промышленности с развитыми машиностроением, металлургией, космической и авиационной промышленностью, химической промышленностью и т.д. В городе функционируют более 190 крупных и средних предприятий. Через регион проходят несколько важнейших национальных и федеральных дорог страны, связывающих Центральную и Западную Европу с Сибирью, Азией и Казахстаном.

На сегодняшний день экономическое состояние в городе можно оценивать как стабильное с положительной динамикой развития. Показатели в таких сферах как строительство, промышленное производство, потребительский рынок услуг близки к докризисным.

Оживление экономики сопровождается и невысокими темпами инфляции. Сохраняется тенденция к  постепенному росту заработной платы, темпы роста которой превышают темпы роста цен на товары и услуги потребительского рынка.

В  рейтинге инвестиционного потенциала Самарская область поднялась вверх на 5 позиций и занимает 8 место среди всех субъектов Российской Федерации.

Экономическое состояние региона

Самара является административным центром Самарской области. По численности населения двухцентровая агломерация Самара-Тольятти является третьей крупнейшей в России после Московской и Санкт-Петербургской, в ней проживает около 2,4 млн. человек. Безусловным преимуществом города является его транспортная система - крупнейшая в Приволжском федеральном округе. Самара находится на пересечении международных транспортных коридоров Север-Юг и Запад-Восток. В городе функционируют крупнейшие в Поволжье аэропорт и речной порт.

На протяжении последних лет в Самарской области наблюдается стабильный экономический рост: по ключевым индикаторам социально-экономического развития регион демонстрирует высокие темпы роста. В частности прирост валового регионального продукта, объема промышленного производства и среднедушевого денежного дохода в регионе выше, чем в среднем по стране. Среди регионов Приволжского федерального округа в Самарской области зафиксирован самый низкий уровень безработицы (5,1%).

В 2018 году в Самаре пройдут матчи Чемпионата мира по футболу.

Последние годы характеризуются для Самары активным строительством транспортных объектов, развитием автодорог. Проекты строительства Кировского, Фрунзенского моста – наиболее масштабные и перспективные на данный момент. Еще один важнейший объект, который должен появиться до 2018 года – автомобильная магистраль «Центральная», которая позволит «разгрузить» дороги города.

За 2012 год объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним предприятиям на территории городского округа Самара составил 57 107,2 млн. рублей или 92,7% к уровню 2011 года в сопоставимых ценах. Доля инвестиций по городскому округу Самара в объеме инвестиций по Самарской области в целом составила 38,1%.

До 2015 г. компания Bosch намерена инвестировать в проект строительства автокомпонентного завода около 40 млн евро. На производстве до конца 2017 г. планируется занять более 500 человек.

Завод Bosch начнут строить в Самаре в первой половине 2013 года, в новом индустриальном парке в районе села Преображенка. Окончание строительства 2015г.

В работе находятся 50 инвестиционных проектов

Состояние коммерческой недвижимости

В Самаре исторически сложилось разделение на промышленную и административную части города: так центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается исторический центр города, а также наиболее приближенные к нему Ленинский, Самарский и Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в удаленных от центра города Промышленном и Кировском районах.

Коммерческая недвижимость будет переживать радужные перспективы с связи с предстоящим чемпионатом мира по футболу в 2018 году. Строительство стадиона повлечет за собой строительство и других объектов: магазинов, торгово-развлекательных и офисных центров, инфраструктурных объектов.

Основное сосредоточение новых объектов ожидается около планируемого стадиона и скорее всего распространится на другие части города в ой или иной мере, даст толчок для развития. Уже сейчас можно говорить, что произойдет повышение цен на любую недвижимость, в том числе коммерческую. Престижность района у стадиона возрасте.

Рынок Самарской коммерческой недвижимости специалисты оценивают как весьма стабильный.

Наиболее инвестиционно-привлекательные сегменты недвижимости:

  • Гостиницы категории 3*
  • Торговые центры регионального и суперрегионального масштаба
  • Загородная жилая недвижимость эконом-класса
  • Городская жилая недвижимость эконом и бизнес-класса

Наименее привлекательные сегменты:

  • загородная жилая недвижимость бизнес и премиум класса

Главные события на рынке коммерческой недвижимости Самары происходят в сегменте офисно-торговых помещений. Значимость этому рынку придает активный приход федеральных компаний. Происходят крупные сделки по покупке и аренде коммерческой недвижимости. Много объектов продается. При этом наибольшую активность проявляют федеральные игроки, которые становятся «якорями» для крупных площадок, а за ними идут региональные компании.

Интерес федералов к Самаре можно объяснить возвращением спроса, который был до кризиса. В ближайшие 2-3 года рынок созреет, платежеспособность населения возросла и есть надежда, что будут построены, достроены и отреставрированы и правильно использованы необходимые площади.

В настоящее время на рынок недвижимости должно оказать влияние строительство Кировского мостового перехода. В настоящий момент перспективы появления нового моста максимально сказываются на земельном рынке. Территории, которые расположены на противоположной стороне реки, отмечены повышенными ценами на землю.

Давней проблемой самарского рынка недвижимости является инфраструктурная необеспеченность Куйбышевского района. Решить ее призвано строительство мостового перехода «Фрунзенский». Строительство моста призвано также улучшить транспортное сообщение между Самарой и пригородом - Новокуйбышевском и Чапаевском.

По оценкам экспертов, «всколыхнуть» рынок недвижимости в Самаре сможет также завершение строительства магистрали «Центральной», которая, в соответствии с проектом строительства, должна будет пройти через пять районов города.

Таким образом, самарский рынок недвижимости представляется довольно динамичным, изменчивым в перспективе 2013-2018 года.

Офисная недвижимость
  • общая характеристика, баланс спроса и предложения

Предложения крупноформатной офисной недвижимости Самары можно разделить на несколько составляющих: новые качественные БЦ класса А и В, новые офисники класса С и по большому счету «все остальные» - низкокачественные предложения реконструированных и нереконструированных многочисленных административных зданий -  наследия мощного, но старого промышленного города.

По общим данным, в Самаре насчитывается порядка 35 качественных бизнес-центров, не считая находящихся вне оборота рынка штаб-квартир компаний. Но это лишь совсем небольшая часть рынка, не более 15% всего офисного рынка Самары. Помимо них, на рынке много старых или административных зданий, встроенно-пристроенных помещений.

С позиции географии качественные БЦ имеют две выраженные зоны расположения: подавляющее большинство тяготеет к историческому центру города, который классически ассоциируется с деловым центром. Однако много высококлассных объектов уж расположено по пути движения из центра Самары в Москву, то есть на Московском шоссе, переходящем в трассу М-5. Как следствие, в Самаре уже практически сформировался новый деловой центр, находящийся в Октябрьском, а не в историческом Ленинском и Самарском районах.

Отдельная и даже гораздо более многочисленная прослойка офисного рынка Самары – это встроенные площади, которые в общем объеме офисных вакантных площадей занимают 80%.

Качественного предложения на рынке с учетом объема неклассифицируемых БЦ всего порядка 370 тыс. кв.м., еще около 100 тыс. кв.м. находится на стадии строительства.

 

По ГУД , классифицированы следующие бизнес-центры Самары:

Название

Площадь: кв.м

Срок сдачи

Класс

БЭЛ-Плаза

общая площадь: 15 469

4 кв.2007г.

A

Региональный Деловой Центр (девелопер Группа «Объединенные бизнес-системы»)

общая площадь: 14 500 кв.

4 кв.2008г.

A

Скала Холл

общая площадь здания: 16 720 кв.м

общая арендуемая площадь: 11 680 кв.м

4 кв.2009г.

A

Вертикаль, ТОЦ

10 712 кв. м

(всего центра 42 000 кв.м.)

4 кв.2009г.

B+

Панорама

общая площадь 16 300 кв.м.

3 кв.2011г.

B+

SkyCity

общая площадь: 16 000 кв. м

арендопригодная площадь:

8 400 кв. м

2004г.

B

Глобус

общая площадь: 21 000 кв.м.

2005г.

B

Деловой мир

общая площадь: 17 000 кв.м

2006г.

B

Евро-Плаза

общая площадь: 9 100 кв.м

2008г.

B

Капитал

общая площадь: 11 016 кв.м

4 кв.2008г.

B

Капитал Хаус, Гостинично-офисный центр

10 603 кв. м (общая площадь здания: 22 654,9 кв.м.)

2008г.

B

Самарский деловой центр (ГК "KIN UP")

общая площадь: 14 000 кв.м.

н/д

B

Портал

н/д

н/д

B

А45

н/д

н/д

С

Ардиком

общая площадь: 9 357 кв.м.

н/д

C

Биг-Бэн, ТОЦ

общая площадь 18 629 кв.м.

2005г.

С

Волга-Плаза

11 269 кв.м

3 кв.2008г.

C

Витязь

30 000 кв.м

2005г.

С

Галактика

11 000 кв.м

2011г.

C

Гостиный Двор

10 000 кв.м

н/д

C

Град (УК ЗАО "Бизнес-Центр "Град")

н/д

н/д

С

Жигули (УК ЗАО «ФК «Жигули»)

общая площадь: 10 380 кв.м

н/д

C

Информатика

12 500 кв.м

1995г.

C

Компас

общая площадь: 8 000 кв.м

арендопригодная площадь: 5 500 кв.м

2004г.

С

Максима Горького 78в

общая площадь: 5 041 кв.м

н/д

C

ОПТИ (Группа компаний «ОПТИ»)

общая площадь: более 4 000 кв.м

н/д

С

С-95

9155 кв.м

н/д

C

Самарский трест инженерно-строительных изысканий» (ТИСИЗ)

н/д

н/д

С

Сфера

н/д

н/д

С

Санфирова 95

20 032 кв.м

н/д

С

ул. Ак. Павлова, 35

н/д

н/д

С

Революционная 70

общая площадь: 7 000 кв.м

н/д

не классифицирован

ОЦ на ул.Ерошевского, 3

н/д

н/д

не классифицирован

ОЦ на ул.Самарская, 203б

н/д

н/д

не классифицирован

БЦ Галант

общая площадь всего здания: 11 300 кв.м

н/д

не классифицирован

 

Пока самарские девелоперы не стремятся строить офисные центры высокого класса.

По Самаре из высококлассных объектов преобладают объекты класса «С», чуть больше объектов класса «B» и совсем мало класса «А». Эта структура полностью соответствует потребностям рынка, спрос на дорогие объекты не так высок, поскольку не так много компаний, способных позволить себе размещение в высококлассных БЦ. Подавляющее большинство объектов офисной недвижимости вообще не подлежит классификации в силу своих качественных характеристик, конструктивных особенностей и технического состояния, не дотягивая даже до класса «С».

Набольшее число неклассифицируемых объектов находится в старой части города – Ленинский, Октябрьский, Самарский районы. Но все же эти районы остаются весьма престижными, что и отражается в высоких арендных ставках.

Предложение по качественным офисным площадям в Самаре соответствует спросу, заполняемость бизнес-центров находится на уровне 85-90%.

Сотовые компании, банки, аптеки, ювелирные магазины – самые желанные арендаторы, так как они держат пальму первенства среди тех, кто готов платить и платит завышенные по сравнению с общей ситуацией на рынке ставки.  Но надо понимать, что у любого бизнеса есть период подъема и стагнации, в частности сотовый рынок три уже три года переживает стагнацию

Произошло насыщение рынка, он стабилизировался.

Да и в целом уровень вакантных площадей в качественных БЦ на протяжении последних двух лет двигался вниз: с 17% в 2011 году, до 3% на начало 2013г.

За этот период по мере выхода на рынок новых БЦ данный показатель временами возрастал до 6-9%, но на общую нисходящую тенденцию это не оказывало влияния. Наибольшую долю вакантных площадей классифицируемых БЦ имеют офисные объекты класса С (6%).

  • ставки аренды (в $ за кв. м в год), динамика

В период с января по май 2013 года на рынке офисных площадей, расположенных в формате встроенно-пристроенных помещений, сохраняются тенденции 2012 года. За первые 5 месяцев 2013 года общий рост арендной ставки в этом сегменте составил 2%. Таким образом, на конец мая средняя арендная ставка здесь установилась на уровне 485 руб./1 кв.м.

С точки зрения деления рынка по административным районам наиболее дорогие офисные площади расположены в Ленинском районе. Здесь средняя ставка составляет 559 руб./кв.м. в месяц. В целом же центральные районы города (Самарский, Ленинский, Октябрьский) на протяжении 2012 года – начала 2013 года держат лидирующие позиции на уровне арендной ставки. Наиболее дешевые площади традиционно находятся в отдаленных от делового центра города районах: в Советском и Кировском – 410 руб./кв.м./мес. И 417 руб./кв.м./мес. соответственно.

С позиции динамики арендной ставки в разрезе распределения площадей по их размеру наиболее дорогие – порядка 500 руб./кв.м./мес. – представлены нарезкой от 100 до 500 кв.м. Наиболее дешевые – крупные офисные помещения на первых этажах жилых домов -  по 350-450 руб./кв.м./мес.

  • цена продажи, динамика

В течение 2008–09 гг. на рынке отмечено постепенное изменение цены предложения деловой недвижимостью. Так, на протяжении 2008 г. был отмечен постепенный рост стоимости, в среднем на 1,5–3% в месяц, который прекратился в конце годе, затем начался спад. В течение 2010–12 гг. ценовая ситуация стабилизировалась.

Средний уровень продажи в марте 2013 года офисных помещений 40-50 тыс. руб.

Кировский район – 30-60 тыс. руб.

Самарский район 40-55 тыс.руб.

Промышленный район 30-40 тыс.руб.

Наиболее дорогие цены продажи в Ленинском районе (56 тыс.руб.) и Октябрьском районе (50 тыс.руб.). А наиболее дешевые в Промышленном и Кировском, а также в Советском районах(43-45 тыс.руб.)

  • крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в $ . за кв.м.)

Продано помещение небольшой площади 78 кв.м. за 27 300 000 рублей, таким образом, это рекордная цена 1 кв.м. 350 тыс. руб.

  • сданные объекты

БЦ «Флагман», срок сдачи 2 кв.2012г., общая площадь: 4 535 кв.м., застройщик: ООО ИК «КапиталСтрой».

Административно-диспетчерский корпус ООО «Газпром трансгаз Самара», ул.Ново-Садовая 106, срок сдачи 4 кв.2012г., общая площадь: 24 000 кв.м., застройщик: ЗАО «Волгатрансстрой».

БЦ «ФинХаус», ул. Дачная, 10а, срок сдачи: 2012г., общая площадь: 12 000 кв.м., девелопер: «Финстрой.

Офисное здание на ул. Ново-Садовой, 307а, срок сдачи 2 кв.2012г. , общая площадь: 10 769 кв.м., застройщик: «Новый Дон». Было представлено на комиссии по застройке и землепользованию г.о. Самара в 2009 году как новое здание ПБСБ РФ. В дальнейшем Сбербанк отказался от ведения проекта, и застройщик строит его в расчете на общий рынок. Сейчас выставлен на продажу одним лотом - цена порядка 430 млн.рублей.

БЦ на ул. Мичурина/Московское шоссе (девелопер – «Парфюм-Самара», общая площадь здания 14500 кв. м); план 1 кв.2011г. Сдан в 2012 году, общая площадь 25 000 кв.м., БЦ Монолит.

  • замороженные объекты, причины

БЦ «Роза мира» (Дом художника) – на пересечении Студенческого переулка и ул. Молодогвардейской (девелопер – «Репер-Т», общая площадь здания 6000 кв. м). Застройщик участвует в судебных тяжбах, связанных с иском ЗАО «Объединение 163» о банкротстве «Репер-Т».

В 2010 г. между "Объединением 163" (в то время - ООО "Рубикон") и ООО "Репер-Т", подконтрольным Алексею Анисимову, сыну экс-управляющего "Самаранефтегаза" Павла Анисимова, был заключен договор на поставку бетона.

В марте "Рубикон" обратился в суд с требованием к "Репер-Т" исполнить договор поставки в части выборки товара. Параллельно "Репер-Т" обратился в суд с требованием взыскать с "Рубикона" и лично Радохлеба задолженность.

Союз работодателей Самарской области (СРСО) продолжит реализацию девелоперского проекта в Ленинском районе с помощью московского ООО «ФинансСервис».

Работой прежнего инвестора - ЗАО «Горизонт» - в СРСО остались недовольны, и расстались с ним.

В 2006 году  региональное объединение «Союз работодателей Самарской области»  анонсировало планы по строительству 8-этажного офисного здания общей площадью 20-25 тыс. кв. м. Объект предполагалось возвести на участке 3 тыс. кв. м на пересечении улиц  Садовой и Вилоновской, арендуемом СРСО. Партнером союза по проекту стало ЗАО «Горизонт», подконтрольное бизнесмену Николаю Чудаеву. Стороны заключили соглашение, которым предусматривалось, что финансирование проекта стоимостью 992 млн рублей будет вестись за счет «Горизонта». После завершения строительства 10% площадей в новом здании планировалось предоставить СРСО. По информации «СО», к концу 2012 года инвестором было вложено около 50 млн рублей на получение техусловий и разрешительной документации.

  • новые проекты

БЦ Millennium Tower - пристрой к зданию СВМБ на ул. Мичурина, 78 (девелопер - Самарская Валютная Межбанковская биржа, общая площадь здания 9260 кв. м);

История реализации офисного центра Millennium Tower на ул. Мичурина, 78 оказалась продолжительной.

Изначально девелопером проекта выступила Самарская валютная межбанковская биржа (СВМБ). Сдача объекта общей площадью 9260 кв. м была проанонсирована ею на 2011 год.

В 2008 году СВМБ была приобретена Московской межбанковской валютной биржей (ММВБ) которая отказалась от непрофильного актива в виде ОЦ (пристроя к зданию биржи).

Именно из-за инвестирования Самарской межбанковской биржей средств в строительство офисного центра переговоры о покупке с ММВБ затянулись. «Руководство ММВБ придерживается позиции, что у региональных представительств не должно быть непрофильных активов. Мы же, со своей стороны, учитывая долгий и сложный процесс получения разрешения на строительство и большие затраты на решение технических вопросов, назад идти не хотим», - комментировал Анатолий Мещеров, будучи президентом ОАО «Самарская валютная межбанковская биржа».

Руководство СВМБ не отказалось от ОЦ, и сегодня проект принадлежит частным инвесторам - Анатолию Мещерову и его сыну Владимиру Мещерову.

К настоящему времени здание полностью возведено, идет отделка фасада, впереди инжиниринг и внутренняя отделка. Как стало известно «НРН», официальные сроки сдачи объекта заявлены теперь на 2013 год

Строительство БЦ «Олимп» на ул.Ново-Садовой 311 продлено до конца 2013 года. Ген.подрядчик  ООО «Оникс».

Это размороженный объект, первоначальный ввод в эксплуатацию которого был назначен на 4 кв.2008г., общая площадь 9800 кв.м., Девелопер - ООО «МГСК-98»

Сама́ра-Си́ти — строящийся деловой квартал в городе Самаре в районе пересечения улиц Красноармейской и Урицкого. По проекту, торгово-офисный комплекс будет представлен двумя стеклянными башнями (33 и 22 этажа), вырастающими из единого стилобата на высоту 122 и 79 метров соответственно. «Самара-Сити» должен стать главной точкой деловой активности в городе.

Проект принадлежит управляющей компании «Деловой Мир». Строительство «Самара-Сити» началось в 2008 году. «Самара - Центр» - это проект нового городского центра общественно – деловой активности, который будет реализован в Октябрьском районе Самары на участке, ограниченном улицами Мичурина, Луначарского и Московским шоссе.

По проекту «САМАРА-ЦЕНТР» на территории общей площадью планирования около 40 гектаров до 2021 года будет построен квартал, в который войдут:

  • жилой комплекс общей площадью около 500 000 кв. м;
  • суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс торговой площадью около 100 000 кв. м;
  • отель 3-4* на 200 номеров;
  • общественно-деловая и общественно-социальная зоны;
  • детский образовательный комплекс;
  • зеленая рекреационная зона площадью около 4,6 га;
  • около 8000 парковочных мест в подземных, структурированных и наземных парковках.

В 2007 году проведена работа по созданию маркетинговой концепции проекта развития территории с участием компании «Jones Lang LaSalle». Квартал «САМАРА-ЦЕНТР» будет построен на территории, где ранее располагался подшипниковый завод «ГПЗ-4». В сентябре 2009 года проект планировки территории квартала «САМАРА-ЦЕНТР» прошел общественные слушания и был утвержден Администрацией Самары.

Компания «САМАРА-ЦЕНТР» готовит территорию к проведению строительных работ.

С 2009 года на территории будущего квартала действует современная выставочная площадка «Арт-Центр». В 2011 году открылся городской «Многофункциональный центр предоставления государственных (муниципальных) услуг населению» (МФЦ).

В марте 2011 года компания «САМАРА-ЦЕНТР» заключила контракт с ведущими международными компаниями – британским архитектурным бюро «Building Design Partnership» (BDP), мировым консультантом в области строительства «Davis Langdon», входящим в структуру всемирно известной корпорации AECOM, и британской инженерной группой «WSP».

Квартал «САМАРА-ЦЕНТР» будет обеспечен подземными, структурированными и наземными парковками. Общее количество парковочных мест составит – 8000. Значительно улучшит транспортную ситуацию вокруг квартала планируемое Администрацией городского округа Самара открытие в 2013-2014 гг. улицы Луначарского с формированием современной развязки на пересечении Московского шоссе, улиц Гагарина и Луначарского.

ООО "Бизнес-центр "Комби" намерено построить офисное здание на пересечении ул. Солнечной и пр. Кирова. В феврале прошлого года компания заключила договор аренды земельного участка с министерством строительства Самарской области. Тогда в ведомстве сообщали, что "Комби" выделена площадка под возведение клуба многоцелевого назначения. Теперь фирма рассчитывает изменить зонирование площадки. В настоящее время территория относится к зоне Ц-5к. "Бизнес-центр" рассчитывает добиться присвоения статуса Ц-2 (центры регионального и городского значения).

10 января 2013 года администрация Самары сообщила о подготовке проекта внесения изменений в Правила застройки и землепользования с учетом заявки застройщика.

ОЦ «на ул.Енисейской, 5» (Кировский район), девелопер: СК «Elri», общая площадь участка 0,2 Га,

Начало 4 кв.2012г. (план в 2009г., проблемы с получением разрешения на строительство), пик строительных работ на 2013 г. придется.

Застройщик долго не мог получить разрешение на возведение ОЦ: стройплощадка относилась к зоне жилого строительства Ж-4. Однако в итоге после двухлетнего ожидания проект был согласован. В октябре мэрия опубликовала разрешение на строительство офисного центра на ул. Енисейской, 5.

  • прогноз, ожидаемые тренды

Эксперты сомневаются, в том, что класс или местоположение объекта влияет на заполняемость офисной площади. В тех случаях, когда спрос равен предложению местоположение и класс объекта снижают свое влияние на заполняемость объекта.  Это подтверждается тем, что заполняемость офисных помещений в Самаре составляет 70-80%, а это значит, что уровень бизнеса находится на такой стадии, когда он может диктовать  свои условия  по отношению к качеству коммерческих площадей. К сожалению подавляющая часть офисной недвижимости Самары представлена старыми либо перепрофилированными зданиями. Которые имеют некоторые недостатки: неразвитая инфраструктура, бесперебойное электроснабжение, ненадежные телекоммуникации, отсутствие подъездных путей и паркингов. Набольшее число таких зданий находится в старой части города – Ленинский, Октябрьский, Самарский районы. Но все же эти районы остаются весьма престижными, что и отражается в высоких арендных ставках.

И все же рост цен происходит не в центре, а на удаленной от центра части города – Куйбышевский, Промышленный и другие  районы. Здесь процесс развития рынка коммерческой недвижимости в отличии от заполненного центра протекает довольно интенсивно. 

Торговая недвижимость
  • общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Самары находится на высоком уровне развития. По мере роста конкуренции многие непрофессиональные торговые центры начинают испытывать недостаток сильных арендаторов. Это неудивительно – некоторые объекты устарели и нуждаются в редевелопменте.

Самара является одним из регионов наиболее привлекательных для инвестирования в готовые торговые центры регионального и суперрегионального масштаба.

Формат ТЦ, с 1-2 крупными операторами и разделение на мелкие части оставшейся площади, уходит в прошлое. На сегодняшний день ТЦ не являются объединением арендаторов. Девелоперы все больше обращают внимание на качество объекта с целью привлечь наибольшее количество потребителей, для чего и насыщают объекты развлекательными составляющими (ресторан,  фуд-корт, боулинг, детская площадка).

Основной торговый коридор Самары на сегодняшний день это Московское шоссе. На нем расположились 15 ТЦ (планируется строительство еще как минимум пяти). Также формируется торговый коридор на улице Ново-Садовая – здесь расположено 6 ТЦ  (также планируется построить еще три объекта). В центре города выражен в своем большинстве street-retail, который имеет ускоренную тенденцию к развитию. Наибольшее сосредоточение магазинов данного формата достигают улицы Молодогвардейская, Самарская, Куйбышева, Ленинградская.

Если не брать во внимание все морально и технически устаревшие, неконцептуальные TЦ, а также специализированные объекты, то реальный показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в Самаре составит всего 439 кв. на 1000 жителей в расчете по арендопригодной площади ТРК и ТРЦ.

Объем рынка торговой недвижимости на июль 2013 года (GLA) – 514 000 кв.м.

В городе присутствуют сильные локальные девелоперы, реализующие и впоследствии управляющие высококачественными торговыми центрами, предлагающими широкий спектр услуг для проведения досуга. Пожалуй, наиболее крупным игроком на рынке Самары является ГК «Виктор и Ко», владеющая и управляющая двумя (из трех)  самыми крупными торговыми объектами города.

Рынок Самары насыщен большим количеством магазинов международных и федеральных операторов.

К примеру, несмотря на присутствие большого количества сильных местных продуктовых сетей формата «магазин у дома» («Меркурий», «Остап», «Любимый магазин» и др.), в горде открыты супермаркеты и гипермаркеты «Карусель», «Перекресток», «Ашан», Metro Cash&Carry. В октябре компания «Ашан» планирует открытие своего третьего магазина в городе. 

В Самаре можно посетить гипермаркеты DIY, бытовой техники и электроники: IKEA, Castorama, Leroy Merlin, Media Markt, М.Видео, Цифровой, Техносила, Эльдорадо.

Несмотря на большое количество действующих торговых центров и активно пополняемый за счет новых жилых комплексов фонд встроенно-пристроенных помещений, подобрать хорошую торговую площадь в Самаре не просто. Реальный объем качественного предложения весьма ограничен.

 Федеральный торговые сети уже давно переориентировались на моллы и мегамоллы.

Стоит отметить появление международных операторов и расширение присутствия ведущих продуктовых сетей (Ашан, Х5 Retail Group, «Магнит») и некоторых фейшн-ритейлеров. Определяющую роль здесь сыграл ТЦ «Мега Самара», вместе с которым на рынок вышли такие известные ритейлеры, как «Декатлон», H&M, Rendez-Vous, бренды групп Bershka, Massimo Dutti, Zara home. В ближайших планах, открытие первого в Самарской области магазина британской сети Marks&Spencer.

Вместе с новым TЦ Нота (на пер. Московского ш. и ул. Бубнова), единственным торговым объектом, введенным в эксплуатацию в городе в 2012 году, на рынок Самары вышел кибермаркет электроники «Юлмарт».

По данным ПЦР, уровень свободных площадей в торговых центрах города, в среднем по рынку, в прошлом году не превышал 4%.

Единственный всплеск в экспозиции был зафиксирован в третьем квартале, когда уровень вакантных площадей по сектору суперрегиональных ТЦ вырос до 7% и, как результат, среднегородской показатель превысил планку в 5%. Но это было связано с серьезной ротацией в двух ТЦ компании «Виктор и Ко» — «МегаСити» и «Московский». В частности, закрытие гипермаркета «Карусель» в ТРК «Московский» увеличило экспозицию сразу на 10 тыс. кв. м. Но в конце года с открытием «Ашана» ситуация стабилизировалась.

К числу самых популярных торговых центров, если судить по уровню заполняемости, можно отнести «Парк Хаус», «Русь-на-Волге», «Аврора», «Вива Лэнд», в которых сейчас нет свободных площадей и сохраняется лист ожидания.

Три торговых центра Самары в прошлом году попали в список ста лучших TЦ России: «Вива Лэнд», «Парк Хаус» и «МЕГА Самара». При этом среди отобранных экспертной комиссией конкурсантов было 8 центров: «Аврора», «Вива Лэнд», «Космопорт», «МЕГА», «Мегакомплекс Московский», «МегаСити», «Парк Хаус» и «Русь-на-Волге»

В сегменте стрит-ритейла дефицит качественных торговых помещений ощущается не менее остро. Повышенный спрос на ликвидные площади связан с активным развитием разных видов бизнеса, в числе которых и банковский сектор, и продуктовые ритейлеры, и офисы сферы услуг, а также кафе, рестораны и магазины различных групп товаров

Сегодня идет массовый снос временных сооружений - киосков, павильонов, и бизнес, который был представлен в них, мобильно перемещается во встроенные помещения формата стрит-ритейл, усиливая дефицит предложения. Все эти факторы влияют на рост стоимости аренды и продажи.

Стабильно высоким и неизменным спросом пользуются торгового-офисные помещения, расположенные вдоль Московского шоссе и улицы Ново-Садовой, но свободных помещений там практически не осталось.

Повышенным интересом у арендаторов сейчас пользуются встроенные помещения на первых этажах жилых домов, расположенных на первой линии улиц Победы, Гагарина, Ново-Вокзальной и проспекта Кирова. В настоящее время цены здесь достигли максимума. Весь бизнес в формате стрит-ритейла перешел в густонаселенные районы там цена аренды на отдельные помещения достигает трех тысяч рублей за квадратный метр. Объясняется это тем, что центральная часть города существует как бизнес-сити то есть основное сосредоточение людей там отмечается до 17.00, а с окончанием рабочего дня деловая активность там замирает. Вторая причина состоит в том, что строительство крупных торговых центров приводит к рассредоточению и оттоку покупателей из центральной части города, и особенно это заметно в холодное время года.

На сегодняшний день девелоперы заявили о 14 проектах ТЦ, находящихся на различных стадиях реализации (общая площадь 727 тыс. кв.м).

  • ставки аренды (в $ за кв. м в год)

Средняя по городу стоимость аренды в сегменте стрит-ритейл - 706 руб./кв. м.

Средняя стоимость аренды в ТЦ Самары - 2,6 тыс. руб./кв. м.

Средняя по городу арендная ставка на торговую «встройку», за прошлый год выросла на 6,5%, достигнув уровня 706 руб./кв. м. При этом ценовая вилка очень широка. В популярных торговых коридорах и зонах, отличающихся большим трафиком и стабильно высоким спросом среди арендаторов (например, улицы Победы и Гагарина, Ново-Садовая от Полевой до Челюскинцев, район пересечения Авроры и Аэродромной, отдельные зоны исторического центра), ставки варьируются от 1000 до 2500 руб./кв. м. Пиковыми (самыми дорогими) предложениями являются павильоны в местах наибольшей пешеходной проходимости - перекрестки, станции метро.

Продолжают расти арендные ставки и в торговых центрах. Рост происходит в основном за счет удорожания сверхпроходных и ликвидных площадей. Максимально высокий показатель средней арендной ставки зафиксирован в сегменте суперокружных ТЦ в прикассовых зонах и в проходах галерей рядом с входными группами - 9 тыс. руб./кв. м. При этом в наиболее популярных центрах стоимость аренды в прикассовых зонах и на «островках» достигает 20-25 тыс. руб./кв. м.

К примеру: В центральной торговой галлерее с максимально оживленным трафиком ТРЦ Космопорт ставки средние 4000 рублей за 1 кв.м. в месяц.

ТРК Аврора средний уровень ставок на площади в первом корпусе ТРК находится в районе 1500 руб./кв.м., во втором корпусе – около 2500 руб./кв.м.

  • цена продажи, стрит-ритейл

Основными факторами, влияющими на стоимость предложения, являются месторасположение объекта и его качественные характеристики.

Средняя цена продажи торговых площадей - 59 тыс. руб./кв. м. (по данным на начало марта 2013 г.), что менее чем на 1% отличается от показателя на конец 2012 года.

Рынок продажи торговых площадей гораздо более ограниченный, чем рынок аренды, так как он представлен в основном помещениями формата стрит-ритейл. В популярных ритейл-коридорах стоимости торговых помещений варьируется в диапазон не от 70 до 120 тыс. руб. за кв. м.

  • крупные сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды (в $ за кв. м в год)
  • крупные Сделки по продаже торговых площадей, цена продажи (в $ за кв.м.)
  • сданные объекты

Техническое открытие ТЦ «Мега» состоялось в декабре 2011г., а официальное открытие в феврале  2012 года. Якорными арендаторами являются: Икеа и Ашан, DIY-гипермаркет Леруа Мерлен.

TЦ «Нота» (на пер.Московского шоссе и ул. Бубнова), введен в эксплуатацию в 2012 году.

Якорные арендаторы: кибермаркет электроники «Юлмарт», супермаркет "Пчелка" и ресторан "Токио-Суши".

На данный момент по этому ТЦ идут судебные разбирательства о его полном или частичном сносе. Тц на текущий момент функционирует,  несмотря на то, что, по данным городского департамента строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось. Этот документ компания сейчас также пытается получить через суд. 

  • замороженные объекты, причины

Локальные долгострои  «Охотный  ряд» и «Атриум» в рамках строящихся жилых комплексов, проблемы связаны с оформлением земли.

  • новые проекты (таблица)

Тем не менее в настоящее время в городе реализуется немало новых проектов по торговой недвижимости. По оценкам ПЦР, объем строящихся объектов торгового назначения в Самаре составляет порядка 292 тыс. кв. м, еще 160 тыс. кв. м приходится на проекты, находящиеся в бумажной стадии. По данным администрации г.о. Самара, озвученным в конце прошлого года, в перспективе до 2015 г. в городе планируется открыть около 20 новых торговых и торгово-офисных объектов.

ГК «Виктор и Ко», владеющая и управляющая двумя (из трех) самыми крупными торговыми объектами города. В настоящее время компания ведет строительство нового объекта – ТРЦ «Амбар» (переименован, бывший «Южный») – GBA/GLA – 150 000/90 000кв.м. Месторасположение: Куйбышевский район, где нет ни одного крупного торгового центра. Презентован в 2011г., суперрегиональный формат, окончание строительства планировалось на конец 2012г., теперь  сдача конец 2014-начало 2015г.

Помимо ТЦ на территории площадью 165 Га появится более 300 тыс.кв.м. жилья эконом класса, а также объекты социальной инфраструктуры.

Плюс практически на той же площадке активно строится второй в городе METRO Cash & Carry.

Международный ритейлер METRO Cash & Carry вышел в Самарскую область в 2004 году, в регионе функционируют два торговых центра — в Самаре и Тольятти. Планы расширения присутствия были объявлены в марте 2012 года. Инвестиции в проект тогда оценивались в €20-22 млн, открытие нового METRO анонсировалось в конце года. ТЦ строится в Куйбышевском районе Самары. Общая площадь около 10 тыс. кв. м, торговая — порядка 7,5 тыс. кв. м. Обозначенный планом срок сдачи ТРК суперрегионального формата - к. 2014 - н. 2015 гг.

В 2013 году будет запущен дисконт-центр «Технопорт», GBA/GLA: 26 000/18 000 кв.м. (на пр. Мальцева, 7), официальное открытие которого, по данным холдинга «АйБи ГРУПП» (эксклюзивного брокера проекта), состоится в начале третьего квартала (август 2013г.). Это объект нового для Самары формата, где в качестве арендаторов будут выступать стоковые магазины известных федеральных сетей. В настоящее время дорабатываются фасады, идет работа над дизайн-проектом внутренней отделки общих зон, формируется пул арендаторов. В качестве арендаторов выступят сильные федеральные сети, открывающие стоки на торговых площадях от 400 до 2000 кв. м».


Также в 2013 году запланировано открытие 3-й очереди ТРК «Аврора». По некоторым данным, в новом корпусе планируется расположить большой продовольственный гипермаркет, центр детского досуга, включающий в себя парк аттракционов и зоопарк, а также каток и кинотеатр.

Глобальная стройка начинается и на территории бывшего ипподрома, где должен появиться ритейл-парк, состоящий из нескольких гипермаркетов. Часть земельного участка выкупило ЗАО «Тандер» для размещения на нем магазина своей сети («Магнит»), часть - ООО «Максидом», планирующее построить здесь гипермаркет по продаже стройматериалов. По некоторым источникам, рассматривают данную площадку для строительства своих магазинов также представители компании «Спортмастер» и «Медиа Маркт».

В начальной строительства находится ТРЦ в границах ул. Авроры, Печерской, Дыбенко, на территории бывшей табачной фабрики, недалеко от ТРЦ «Аврора» (проект компании «Аттис»). Общая площадь объекта – свыше 30 тыс. кв. м., арендопригодная около 22,5 тыс. кв.м. Проект на месте бывшей табачной фабрики. Был сначала анонсирован в 2007г. как ТЦ «Бристоль», замороженный из-за кризиса. Возобновление 4 кв.2012г., конец предварительно 4 кв.2013г. - 1 кв.2014г.

В более отдаленной перспективе город ожидает реализация крупнейшего девелоперского «Самара-Центр», включающего, помимо масштабной жилой застройки, торгово-развлекательный комплекс.

В декабре прошлого года в городе открылся 3-й гипермаркет «Ашан», который стал одним из якорных арендаторов ТРК «Мегакомплекс Московский», придя на смену закрывшемуся летом гипермаркету «Карусель».

Из торговых комплексов районного формата планируется строительство ТЦ в Красноглинском районе и торгово-офисного центра в Октябрьском районе напротив «МегаСити».

Железнодорожные район  гипермаркет Перекресток ул.Революционной /Аэродромной.

Красноглинский район, ТЦ «Управа» - Девелопер ЗАО «Управа-Ф» на ул.Красногвардейской, 14. Площадь зу: 15184 кв.м., общая площадь ТЦ – 7000 кв.м., парковка 230 м/м. Дата открытия январь 2014г.

«Виктор и Ко» в ТЦ Гудок (ул.Красноармейская, 133), общая площадь около 100-120 тыс.кв.м, этажность: 2 этажа, начало строительства 2 кв.2013г. (снос зданий завода ОАО «ВолгоКабель» в 2 кв.2012г.), ввод в эксплуатацию в 2015г., якорный арендатор Карусель.

ТОЦ «Лектор» ( в границах ул.Ново-Садовой, Луначарского и пр.Ленина), девелопер: ООО «Лектор» (строительная компания «Град»), общая площадь зу более 4000 кв.м., общая площадь объекта более 7 000 кв.м., этажность 3 этажа. Из двух блоков: 1-й торгово-офисные помещения с цокольным этажом, 2-й блок – торговый центр со встроенным паркингом. Сроки строительства: 3 кв.2012г. – 2 кв.2014г. (май)

ТЦ на Московском шоссе (в границах ул.Ташкентской, Московского шоссе и Г.Дмитрова). Девелопер: ООО «Рось. Площадь застройки: 50 197 кв.м. Начало реализации проекта: 4 кв.2012г.

Новый ТРЦ «НовоПарк» в Самаре будет расположен на Московском шоссе. Инвестиции в его строительство - 2 млрд рублей - вложит группа компаний "Объединенные бизнес-системы" ("ОБС"). Информацию об этом публикует сегодня "Самарское обозрение".

Объект будет построен на земельном участке площадью 3,4 га по Московскому шоссе, 27а.

Площадь ТРЦ составит 65 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию намечен на весну 2014 года. На данный момент "НовоПарк" находится на стадии эскизного проекта.

В настоящее время площадка расчищена и подготовлена к началу строительства. Между тем, по информации городского департамента строительства и архитектуры, заявка на разрешение строительства ТЦ по данному адресу пока не поступала и разрешительная документация не выдавалась.

Торговая сеть "О'КЕЙ" планирует купить компанию "РосЕвроДевелопмент-Самара" 
Торговая сеть "О'КЕЙ" планирует купить компанию "РосЕвроДевелопмент-Самара" ("РЕД-Самара"), владеющую 6 га земли на Московском шоссе. Информация о возможности сделки была раскрыта в финансовой отчетности ритейлера. Согласно официальному сообщению компании, 17 июля прошло заседание совета директоров ООО "О'КЕЙ", на котором обсуждался вопрос о покупке 100% "РЕД-Самара". Какое именно решение по этому вопросу принял наблюдательный совет, неизвестно.
Если данное решение будет положительным, то "О'КЕЙ" на площадке ООО "РЕД-Самара" будет строить супермаркет.

Компания главы группы "Форра" превратит недострой на Авроре/Промышленности в торгово-офисный центр. ООО "Бизнес-недвижимость", подконтрольное главе группы "Форра" Михаилу Калмыкову, выкупило недострой обанкротившегося ООО "Лука-Авто" на ул. Промышленности за 106,8 млн рублей.

Компания планирует завершить строительство 9-этажного здания, превратив его в офисно-торговый центр.

  • прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшем времени доход бизнеса ритейлеров по-прежнему во многом будет зависеть от местоположения торгового объекта, его востребованности и трафика. Поэтому дифференциация по качеству площадей на рынке торговой недвижим усилится. Самарский рынок торговой недвижимости, как и рынки других городов миллионников, ожидает новый этап развития. Такого массового и масштабного строительства ТЦ, как это было в докризисный од, вероятно, уже не будет. Перспектива будущее - точечная, прицельная застройка создание качественных объектов, выделяющихся своим концептом и форматом.

С понятием качественной торговой недвижимости сегодня связывают, прежде всего, качественный набор ритейлеров. Если подходить с этой позиции к оценке, то самарский ТЦ «Космопорт» - хороший проект, в котором объединены крупные федеральный сети со своими регулярными магазинами. В тоже время отсутствие дизайна и плохая архитектура центра не позволяют считать его качественным уже сегодня: слишком высок моральный износ. ТЦ «Мега» имеет значительно лучшие характеристики для определения в категорию качественного торгового центра, но другая проблема - практически полное отсутствие дорог - ограничивает доступ в этот центр жителям. Поэтому потенциал развития рынка торговой недвижимости у Самары еще есть как в сегменте суперрегиональных, так и в сегменте районных ТЦ.

Общая тенденция – смещение покупательских предпочтений в сторону крупных торговых комплексов с широким ассортиментом товаров, услуг и развлечений. Свой заслуженный приоритет, наивысшую позицию в качественной характеристике, определяющей привлекательность ТРК, занимают локация, доступность и обеспеченность достаточной парковкой. Объекты со слабой маркетинговой концепцией, проблемами доступности и отсутствием парковок начинают «умирать».

В Самаре есть хорошие, качественные объекты, но есть и сложности: эксплуатация, безопасность, гостевой сервис, элементарная чистота еще требуют доработок. И это мешает приходу крупных федеральных игроков. Что касается рынка в целом, то здесь очевиден рост конкуренции, от которой, в конечном итоге, выигрывает только потребитель. Появляются новые яркие проекты, ритейлеры используют новые инструменты привлечения клиентов, уделяя серьезное внимание социальным медиа. На мой взгляд, именно покупательский спрос будет определять динамику развития рынка торговой недвижимости в ближайшие 2-3 года.

Сегодня в Самаре наиболее востребованы ТЦ «Космопорт», «Мега», «Аврора», «Вива Лэнд», т. к. они имеют наиболее удачное расположение, удобные подъездные пути, большое количество парковочных мест, в них представлены популярные федеральные якорные арендаторы. Все эти факторы формируют значительный людской поток. С другой стороны, важна и стоимость аренды. Если она слишком завышена, то даже при интенсивном трафике торговым операторам тяжело получать прибыль, и, как правило, они освобождают площади. В некоторых ТЦ девелоперы нелояльны к арендаторам и явно завышают арендную плату.

Концентрация востребованных у арендаторов бизнес-локаций в центре Самары за последние годы заметно снижается, и спрос постепенно смещается в сторону Безымянки и спальных районов города.

Темпы роста ставок аренды и цен продажи ожидаются выше инфляции в торговой недвижимости Самары.

Складская недвижимость
  • общая характеристика, баланс спроса и предложения

Кроме развития торговых и офисных площадей, наблюдается развитие складских площадей, обусловленное следующими предпосылками:

•  выгодным географическим расположением г. Самары

(на пересечении крупных транспортных потоков);

•  ростом промышленного производства;

•  развитием потребительского рынка.

Самара, с точки зрения названных критериев,— перспективный регион для развития именно складского сегмента индустриальной недвижимости. Развитие рынка складских помещений в г. Самаре связано с увеличением внимания девелоперов к городу, как к перевалочному пункту внутренней торговли.

Склады Самары – это самый неоднородный по своему качеству тип коммерческой недвижимости. Всего16% складских помещений Самары являются качественными объектами классов А и В. Основную массу представляют старые складские базы.

В городе можно выделить две крупные складские зоны:

Первая – в районе Заводского шоссе, где еще с советских времен традиционно располагаются старые складские базы. Как говорит директор ООО «Логика Движения» Павел Солдатенко, со временем большинство производств здесь прекратило существование, а на их месте остались склады. Сегодня здесь клиентам предлагаются помещения преимущественно категорий В, С и D.

Вторая зона расположена в районе Кинельской трассы, которая приводит в Самару грузопотоки со всей России. Именно здесь, по информации Поволжского Центра Развития, в свое время оказалось много свободной земли промышленного назначения. Сейчас в этом районе работают наиболее качественные склады: базы компаний «Балтика», заводов Pepsi-Cola и Coca-Cola, а также терминал ОАО «Средневолжская Логистическая Компания». Масштабные высококлассные складские проекты Самары размером свыше 20 тыс. кв. м, построенные не по принципу built-to-suit (не под нужды компании-заказчика), расположены вблизи крупных магистралей М-5 «Урал» (Москва - Челябинск), М-32 (Самара - Большая Черниговка) и Р-225 (Самара - Бугуруслан).

Большая часть складов – это помещения, представленные в промзоне города вдоль железной дороги. На ул.Верхне-Карьерной и далее по Заводскому шоссе можно встретить объекты класса А, свеженькие и современные, но небольшой площади из-за высокой плотности старой зайтсроки. А также огромные полуразрушенные кирпичные ангары, которые не проводились в порядок с 1906-х гг.

Другая часть складских площадей – это всего несколько проектов, «бигбоксы» с полным «фаршем» инженерии и инфраструктуры классов А и В, с хорошей транспортной доступностью вне городской черты, построенные в 2007-2009гг вблизи крупных магистралей М-5, М-32 и Р-225. Эти площадки делятся на две групп: built-to-suit проекты ритейлеров и дистрибьюторов и спекулятивные проекты. И всего в трех их них (комплексы «Средневолжской логистической компании», склады «Виктор и Ко»  и склады «Самаратранстерминала») можно найти варианты и прямой аренды, о ответственного хранения, и даже полного аутсорсинга логистики при помощи качественных логистических операторов.

На данный момент ситуация диктует лишь одно правильное решение: необходимо строительство складов с ориентацией на заказчика по принципу BTS. И такой прецедент уже есть: спустя почти 5 лет девелоперского затишья весной 2013 года на рынке появился новый BTS-проект площадью 20 тыс.кв.м. от «Самаротрансавто» в южной части Волжского района. 

Однако многие склады, ранее позиционировавшие себя как объекты класса А, в данный момент не соответствуют заявленному уровню, что является следствием износа зданий и сооружений. Наиболее значимыми складскими объектами региона являются складской комплекс «Виктор и Ко» и логистический комплекс «СЛК», расположенный в г.Кинеле на удалении 20 км от г. Самары.

Стоит отметить, что в Самарском регионе отсутствует массовый спрос на складские площади. В последние годы на рынке не заключалось крупных сделок, соизмеримых по размеру с докризисными. Уровень вакантных площадей относительно невысок - около 9–11%. Однако это вызвано не повышенным уровнем спроса, а скорее – ограниченным предложением. При этом часть складских площадей используется не по назначению, а свободные площади длительное время могут простаивать, не будучи востребованными арендаторами.

В Самаре и области на данный момент насчитывается приблизительно 80 000 кв.м складских помещений класса А, сданных в аренду. Себестоимость строительство для данного класса – около $700-800/кв.м. Особенно недостаток высококачественных складских помещений ощутили компании других регионов. Складские помещения высокого класса пользуются популярностью в первую очередь у логистических компаний, а также  торговых сетей международного и федерального уровней, работающих в соответствии с европейскими стандартами. Сейчас в Самаре приблизительно 120 000 кв.м складских помещений класса В.

  • ставки аренды (в $ за кв. м в год)

Ставки аренды в регионе составляют 60–70 $/м2 в год (без операционных расходов и НДС) в классе А – и в классе В –50–60 $/м2/год.

Ставки аренды на высококлассные помещения в Самаре – московского уровня: от 130 долл.США за 1 кв.м. (325 руб./1 кв.м. в месяц чистой ставки). На помещения более низкого качества – от 140 руб./1 кв.м. в месяц (холодные ангары) до 200 руб./1 кв.м. в месяц (сухие склады) при максимальном размере помещения до 2000 кв.м. В основном они расположены в Советском, Кировском, Куйбышевском и Железнодорожном районах.

  • цена продажи

На конец 1 кв.2013г. цена продажи складского помещения 23 тыс. за 1 кв.м. На рынке присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения объекта: более высокая стоимость отмечена в Железнодорожном, Промышленном, Кировском и Советском районах; в Куйбышевском и Красноглинском районе — более низкая. В деловой части города — в Ленинском, Самарском и Октябрьском районах — данный вид недвижимости практически отсутствует.

Также катастрофически мало предложений по продажам качественных складов. А у тех, что продаются, неполный или отсутствующий пакет документов либо завышенная раза в два цена (от 45 тыс. руб./1 кв.м.). Общая характеристика для всех типов складов – это завышенная, от 10% до 60%, цена.

  • крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в $ за кв. м в год)

1 апреля 2013 г. первый логистический оператор в Приволжском Федеральном округе Средневолжская Логистическая Компания (СЛК) подписала договор ответственного хранения с крупнейшим производителем и дистрибьютором кондитерских изделий и продуктов питания для животных – компанией «Марс Инкорпорейтед». В рамках заключенного договора СЛК оказывает компании Марс Инкорпорейтед полный спектр услуг по обработке и хранению товаров на терминале класса «А» с регулируемым температурным режимом.

  • крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи (в $ за кв.м)
  • сданные объекты (таблица)

Спустя почти 5 лет девелоперского затишья весной 2013 года на рынке появился новый BTS-проект площадью 20 тыс.кв.м. от «Самаротрансавто» в южной части Волжского района. 

  • замороженные объекты, причины

Компании «Алерс», «Евросиб», «Евразия Логистик», заявившие о своем намерении строить складские комплексы, так и не приступили к дальнейшему развитию проектов.

  • новые проекты 

В настоящее время в городе не ведется строительство крупных складских комплексов. Локальные и федеральные девелоперы реализуют лишь небольшие качественные объекты. Кроме того, некоторые крупные федеральные торговые сети возводят склады самостоятельно, среди них X5 Retail Group. Такая ситуация вызвана в том числе сложностями с получением разрешений на строительство и заключений о вводе в эксплуатацию.

Ситуация может измениться благодаря действиям Правительства РФ. В рамках государственной программы развития транспортно-логистических центров за 2011–2015 гг. планируется выделить около 10 млрд рублей на развитие логистического комплекса региона.

  • прогноз, ожидаемые тренды

Темпы роста ставок аренды и цен продажи ожидаются ниже инфляции в складской недвижимости.

Серьезных изменений на рынке складской недвижимости Самары в ближайшее время не прогнозируется.

Гостиничная недвижимость
  • общая характеристика, предложение
  • баланс спроса и предложения

На сегодняшний день в Самаре более 150 гостиниц и отелей. Из них всего три объекта управляются международными гостиничными операторами: Renaissance Samara (Marriott), Holiday Inn Samara (InterContinental Hotels Group) и Ibis (AccorGroup). В основном рынок гостиничных услуг города формируется объектами малого формата (предлагающими менее 30 номеров), причем значительная его часть – с «советским прошлым» и неклассифицируемого качества. 

В преддверии Чемпионата мира по футболу очевидным стал тот факт, что в регионе недостаточно гостиниц и отелей, способных обеспечить проведение крупных международных мероприятий на должном уровне.  Рынок гостиничных услуг Самары и области формируется сейчас в основном малыми независимыми средствами размещения.

Спрос формируют в основном гости, приезжающие в город по делам, поэтому городские гостиницы чаще всего испытывают недостаток клиентов в выходные. Развитие туризма в регионе одна из насущных проблем.

Международная федерация футбола выдвигает четкие требования к гостиничной инфраструктуре городов, принимающих чемпионат мира. Для проведения матчей группового этапа город должен располагать гостиницами категории 3–5 звезд общим номерным фондом не менее 1,7 тыс. мест для размещения представителей ФИФА, команд, арбитров и других официальных гостей. Кроме того, для болельщиков в радиусе 100 км от стадиона должно быть еще не менее 6 тыс. номеров не ниже уровня «2 звезды». Итого гостиничный фонд города, принимающего мундиаль, должен быть не менее 7,7 тыс. номеров.

Сейчас, по оценкам департамента туризма Самарской области, городу не хватает около 2 тыс. гостиничных номеров как высокого уровня, так и эконом-класса.

По оценкам департамента туризма, для развития сети отелей потребуется примерно 10 млрд рублей. Наряду с действующими льготами и преференциями разрабатываются новые виды поддержки инвесторов. Область готова компенсировать инвесторам расходы на строительство инженерной инфраструктуры, а также быстро пройти административные барьеры.

За последние два года гостиничный фонд Самары увеличился всего примерно на 400 номеров – за счет введения в эксплуатацию в 2011 г. многопрофильного комплекса Matrеshka Plaza и гостиницы Graf Orlov и в 2012 г.  гостиницы Ibis. 

Обеспеченность Самары гостиничными номерами – 1,4 номера на 1000 жителей. По данному показателю среди городов-миллиоников Самара занимает 9 место (по данным исследования GVA Sawyer). С разбивкой по звездности: обеспеченность номерами 3* - 0,9 номера на 1000 жителей, 4* номерами – 0,5 номеров на 1000 жителей. 5* номера в городе фактически отсутствуют.

60% гостиниц, представленных в городе, имеют номерной фонд от 140 до 250 номеров. Остальные гостиницы обладают номерным фондом меньше 140.

В городе в основном представлены гостиницы местных операторов (более 60% рынка). Доля, приходящаяся на гостиницы международных операторов порядка 28%. Остальные представляют российских операторов.

В рамках исследования обеспеченности городов миллиоников гостиничными номерами (4*) компании GVA Sawyer, была проведена группировка городов по обеспеченности гостиничными номерами и стоимостью размещения в номерах, по результатам которой Самара попала во вторую группу (со средним уровнем обеспеченности и средней стоимостью проживания).

Вместе с такими городами как Новосибирск, Пермь, Уфа, Красноярск, Ростов-на-Дону и Нижний Новгород. В этой группе спрос на бизнес-туризм во всех группах: коммерческие поездки, бизнес-группы и поездки, связанные с посещением специально организованных мероприятий. Также прогнозируемый увеличение гостиничных номеров в городах (в том числе за счет нового строительства), принимающих чемпионат мира, среди которых Самара.

На сегодняшний день в Самаре нет категорированной гостиницы «5 звезд». Официально «4 звезды» имеет только один отель в Самарской области – это «Граф Орлов», о чем свидетельствует его присутствие в едином реестре классифицированных гостиниц на сайте Ростуризма. «Ренессанс» и «Холидей Инн» пока не имеют официальных звезд, предположительно, они могут получить и «4 звезды», и «5 звезд». Однако емкость сегмента гостиниц высокой категории весьма ограниченная: еще 1-2 крупных сетевых отеля, претендующих на «5 звезд», и предложения здесь будет более чем достаточно, уверены участники самарского рынка.

  • стоимость проживания, динамика

Уровень цен на конец 2012 года: 3* - 2913 руб. за номер в сутки, 4* - 4190 руб. за номер в сутки.

  • сделки по продаже-приобретению отелей
  • сданные объекты  

В мае 2013 года открылась гостиница: Holiday Inn Samara (0тель класса 4 звезды) входит в международную сеть  InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось в $40 000 000. Общая площадь 8- этажного отеля составляет 24 00 кв.м , где 177 номеров из них один президентский люкс с сауной,142 стандартных одно- и двухместных, 8 полулюксов,  26 номеров повышенной комфортности.

В 2012 году открылся один отель. Международная сеть отелей Accor, ведущий европейский оператор, открывает гостиницу эконом-класса в Самаре, который станет седьмым отелем группы в России. Отель представляет собой гостиничный бренд Ibis, который характеризуется средней ценовой категорией. Кроме того, Ibis является ведущей европейской сетью бюджетных отелей.

Находится новый отель «Ibis Самара» рядом с центром города поблизости от живописной волжской набережной. Отель предоставляет 205 номеров.

  • замороженные объекты, причины

Еще недавно о планах строительства гостиницы заявляла и ассоциация «Версиво», предполагая использовать для реализации проекта принадлежащее ей здание с земельным участком в старой части города. Сейчас этот проект отложен. Планы по созданию гостиницы на ул. Водников были привязаны к строительству стадиона на стрелке рек, а сейчас, когда решено перенести футбольную арену в другую часть города, они потеряли актуальность. Гостиницы – это длинноокупаемый вид бизнеса, с горизонтом более 10 лет. Если бы в старом городе построили стадион к ЧМ-2018, то можно было бы рассчитывать на попадание гостиницы в список рекомендуемых организаторами объектов. Это могло помочь быстрее окупить инвестиции. С нуля же раскручивать гостиницу сложно.

В ноябре 2012 года компания презентовала проект реконструкции гостиницы. Как следует из презентации, на базе имеющихся площадей планируется построить офисно-гостиничный центр. В 2013-2014 гг. компания намерена разработать и согласовать проектную документацию, а в 2014-2016 гг. провести работы по реконструкции объекта, инженерных сетей и благоустройству территории. Группа намерена вложить в проект 100-120 млн руб. собственных и заемных средств. Согласно документам, окупить вложенные в гостиницу инвестиции в «Версиво» надеются за семь лет.

Планы по реализации еще двух проектов строительства гостиниц зависят от решения вопросов с площадкой. Так, еще не разрешен конфликт по поводу территории Маяковского спуска, где хочет построить отель компания «Голден Чериот Самара». Городские власти пытаются оспорить решение Арбитражного суда по переводу данной территории из «рекреационной зоны» в зону коммерческой застройки.

Другая спорная территория – на вертолетной площадке в пос. Управленческий. ООО «Перекресток», арендующее здесь участок, в начале года открыто заявило о своем желании построить на этом месте гостиницу. Но для этого компании сначала надо выкупить участок в собственность. Организация подала соответствующий судебный иск к региональному министерству имущественных отношений. Мэрия Самары настаивает на том, что смотровая площадка должна остаться общественной.

  • новые проекты

В этом году сразу несколько крупных компаний заявили о планах по реализации новых проектов в сфере гостиничного бизнеса. Строительная корпорация «Авиакор» еще в январе 2011 г. подписала соглашение о намерениях по реализации инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса Hilton Garden Inn Riverside Hotel с министерством спорта, туризма и молодежной политики Самарской области. Предмет соглашения – строительство многофункционального объекта – гостиничного комплекса с мировым именем. Объем инвестиций в строительство гостиницы – 3 млрд рублей.

OOO «Брик Строй» планирует построить на площадке бывшего самарского комбината «Родник» гостиницу Hampton. Отель будет представлять собой пятиэтажное здание, в котором разместится 126 номеров. Предполагается, что гостиница примет первых гостей уже в 2013 году. Бренд Hampton принадлежит компании Hilton и считается цепочкой демократичных отелей. По словам экспертов, строительство отеля обойдется компании примерно в $25 млн. Сроки окупаемости таких проектов составляют не менее 10-15 лет.

СК «Авиакор» еще в январе 2011 года подписала соглашение о намерениях по реализации инвестиционного проекта строительства гостиничного комплекса «Hilton Garden Inn Riverside Hotel» с министерством спорта, туризма и молодежной политики Самарской области. Предмет соглашения – строительство многофункционального объекта – гостиничного комплекса с офисным зданием на пересечении улиц Галактионовской и Красноармейской. Общий объем инвестиций должен составить 3 млрд руб. К строительству планируется приступить в текущем году, срок сдачи объекта намечен на 2015 год. Предположительно срок окупаемости проекта составит семь лет.

Летом прошлого года в самарских СМИ был анонсирован еще один проект международной сети Hilton в Самаре – строительство гостиницы Hampton, относящейся к цепочке демократичных отелей. Партнером проекта называется самарская СК «Брик Строй», которая будет возводить объект на площадке бывшего Самарского комбината «Родник», рядом с другим своим объектом ОЦ «Капитал Хаус». Отель будет представлять собой пятиэтажное здание, в котором разместится 126 номеров. По словам экспертов, строительство отеля обойдется компании примерно в $25 млн. Сроки окупаемости таких проектов составляют не менее 10-15 лет.

СК «Град» уже в этом году намерена открыть третью гостиницу Ost-West, рассчитанную примерно на 60 номеров. Строительство практически завершено, мебель закуплена, заканчиваются отделочные работы. Группа компаний «Град» намеревается сосредоточить свой бизнес в гостиничной сфере на крупных проектах. В связи с этим своим намерением, группа компаний и приняла решение продать свой самарский мини-отель, который располагается недалеко от отеля «Ренессанс».

Компания «Форра» в этом году планирует начать строительство апарт-отеля на Московском шоссе, недалеко от ТЦ «Мост». Предполагается, что это будет 16-этажный двухподъездный дом, в котором апартаменты (аналог квартир) будут сдавать в аренду на длительный срок. Управлять апарт-отелем будет специально созданная для этого управляющая компания, она же будет оказывать арендаторам клининговые услуги. Реализовать свой проект группа «Форра» предполагает в течение 1-1,5 лет. Объект будет ориентирован в первую очередь на студентов. Однако в силу дефицита качественного предложения в городе и хорошего расположения объекта апарт-отель, по всей видимости, сможет заработать и на мундиале.

Два международных гостиничных оператора рассматривают сейчас возможности для открытия отеля своей сети в Самаре – это «The Rezidor Hotel Group» и «Best Western International».

ООО «Двенадцать месяцев» собирается продать часть участка возле санатория «Красная Глинка» площадью 16,9 Га под строительство парк-отеля, сейчас ведутся переговоры с двумя международными сетевыми отельерами. По оценкам экспертов, рыночная стоимость всего участка, принадлежащего компании, составляет примерно 670 млн. рублей.

Не так давно представители компании «Региональная сеть» заявили о планах построить в ряде российских городов трехзвездочные гостиницы. Самара вошла в список заявленных городов. 

В Самаре компания «Самара-Центр» планирует построить новый жилой микрорайон на площадке бывшего подшипникового завода «4 ГПЗ».

По проекту «САМАРА-ЦЕНТР» на территории общей площадью планирования около 40 гектаров до 2021 года будет построен квартал, в который войдут:

  • жилой комплекс общей площадью около 500 000 кв. м;
  • суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс торговой площадью около 100 000 кв. м;
  • отель 3-4* на 200 номеров;
  • общественно-деловая и общественно-социальная зоны;
  • детский образовательный комплекс;
  • зеленая рекреационная зона площадью около 4,6 га;
  • около 8000 парковочных мест в подземных, структурированных и наземных парковках
  • прогноз, ожидаемые тренды

Несмотря на то, что новых гостиничных проектов в городе немало, вряд ли они смогут решить проблему дефицита мест размещения к ЧМ-2018. По приблизительным оценкам, гостиничный фонд города при реализации всех заявленных планов вырастет примерно на 1000-1200 номеров. Этого все равно недостаточно.

По оценкам департамента туризма Самарской области, для развития сети отелей в городе потребуется примерно 10 млрд рублей. Но инвестиционного бума в гостиничной сфере сейчас нет и, скорее всего, даже в связи с проведением мундиаля в 2018 г., не будет.

Во-первых, строительство отелей – это сложные проекты с длительными сроками окупаемости инвестиций. Сегодня гостиничная отрасль еще недостаточно инвестиционно привлекательна, и поэтому она остро нуждается в государственной поддержке, считают участники рынка. Один из возможных вариантов развития – реализация проектов на условиях государственно-частного партнерства.

Во-вторых, есть опасения, что построенные в рамках подготовки к чемпионату гостиницы и отели после его проведения окажутся мало востребованными и в целом рынок будет перенасыщен предложением. Чемпионат мира по футболу создаст лишь временный эффект подъема рынка и что Самаре в принципе не нужны новые гостиницы, так как работающие сегодня объекты загружены в среднем лишь на 50%.

Город нуждается не только в качественных отелях и ресторанах, но и в развитии туристических объектов, нужен крупный туристический объект, который способен привлечь много туристов. Новые отели будут востребованы после чемпионата мира так же, как и работающие сейчас, в том случае, если развитие туризма, причем разных его направлений, станет одной из основных задач и регионального, и муниципального уровней. И это не только маркетинг туристских ресурсов, но и целенаправленные действия, повышающие качество и уровень культуры ведения бизнеса в нашем регионе. 

Однако в любом случае чемпионат мира по футболу – это мощный катализатор развития гостиничного сектора. Помимо расширения рынка, повысится качественный уровень гостиничного бизнеса в Самаре. Новые объекты, чтобы не упустить своих шансов в преддверии ЧМ-2018, будут стараться соответствовать строгим требованиям ФИФА. В свою очередь, уже функционирующим гостиницам, чтобы оставаться конкурентоспособными, придется «подтягиваться» до высокой планки, заданной мероприятием мирового масштаба. 

Сейчас многие отельеры задумались над усилением своих позиций на рынке. Например, гостиница «СамаРА» планирует к 2018 году ввести в эксплуатацию еще около 60 номеров. В гостинице «Бристоль-Жигули», где недавно закончилась реконструкция, ограничатся косметическим ремонтом и сделают ставку на качество сервиса. Подобные планы есть у многих давно работающих на рынке гостиниц и отелей.

Для получения максимальных «дивидендов» от проведения ЧМ-2018 в Самаре гостиницы стремятся попасть в список рекомендованных организаторами объектов размещения. Это важное с точки зрения маркетинга событие, которое позволит не только обеспечить максимальную загрузку в период проведения чемпионата, но и дает шанс на дальнейшее успешное будущее. Кроме того, никто не строит гостиницы просто под чемпионат мира по футболу или другое крупное мероприятие. Подобного рода события используются с точки зрения маркетинга. Появляется возможность сделать объект известным для туристических компаний.

Областная целевая программа «Развитие туристско-рекреационного кластера в Самарской области» на 2011-2014 годы» предусматривает строительство футбольного стадиона с тренировочными полями и соответствующей инфраструктурой. Новая арена, которая появится в городе к концу 2016 года, станет основным стадионом клуба «Крылья Советов».

В ходе Международного форума «Инвестиции в гостеприимство» обсуждались следующие проекты: Международный аэропорт «Курумоч», «Жигулевская жемчужина», строительство канатной переправы через р. Волга между Г.О. Самара и п. Рождествено Волжского района Самарской области, курорт «Porto Verde», «Samara Ring», центр активного отдыха «Волжская сказка», проект городского всесезонного гольф центра, гостиничный комплекс «Крепость красный яр», международный ипподром «Яр Дерби», «Золотая подкова», озеро «Лещевое» - «жемчужина» Нефтегорского района, проект «Остановки прошлого»,  парк аттракционов в городском округе Сызрань, парк-отель & SPA «Жигулевский», «Лебяжий угол», «Заря», туристско-рекреационный комплекс «Россия в миниатюре», сельский ипподром, Rural Horse Race Track, гольф и спа-курорт «Старая Бинарадка», туристско-рекреационный комплекс «Яхт-клуб».

Гостиничный оператор «Rezidor» ведет переговоры по поводу создания отелей в Самаре и Ростове-на-Дону

В рамках подготовки к проведению ЧМ-2018 гостиницы, пляжи и горнолыжные спуски пройдут классификацию. На данный момент классификация добровольная, но рассматривается необходимость провести ее в обязательном порядке в городах, принимающих ЧМ.

Традиционно наиболее востребованными являются гостиницы категории «3-4 звезды», они же, по мнению самарских экспертов, будут пользоваться высоким спросом и во время проведения чемпионата. Многие инвесторы сегодня делают ставки на бюджетные отели, т. к. эксперты прогнозирует наибольшую популярность именно этого сегмента.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, CBRE, JLL, LCMC, Cushman & Wakefield, Поволжский центр развития, GVA Sawyer, Knight Frank, «ЭКСО-Самара».