PRO Самара

Самара является административным и коммерческим центром Самарской области.

Это шестой по величине город в России с населением 1 172 348 человек по данным Росстата. Самара в совокупности с Тольятти образуют городскую агломерацию с населением 2,3 млн человек.

Самара является одним из крупнейших центров промышленности с развитыми машиностроением, металлургией, космической и авиационной промышленностью, химической промышленностью и т.д. В городе функционируют более 190 крупных и средних предприятий. Через регион проходят несколько важнейших национальных и федеральных дорог страны, связывающих Центральную и Западную Европу с Сибирью, Азией и Казахстаном.

На сегодняшний день экономическое состояние в городе можно оценивать как стабильное с положительной динамикой развития.

Оживление экономики сопровождается и невысокими темпами инфляции. Сохраняется тенденция к  постепенному росту заработной платы, темпы роста которой превышают темпы роста цен на товары и услуги потребительского рынка.

В  рейтинге инвестиционного потенциала Самарская область поднялась вверх на 5 позиций и занимает 8 место среди всех субъектов Российской Федерации.

Экономическое состояние региона

Самара является административным центром Самарской области. По численности населения двухцентровая агломерация Самара-Тольятти является третьей крупнейшей в России после Московской и Санкт-Петербургской, в ней проживает около 2,4 млн. человек. Безусловным преимуществом города является его транспортная система - крупнейшая в Приволжском федеральном округе. Самара находится на пересечении международных транспортных коридоров Север-Юг и Запад-Восток. В городе функционируют крупнейшие в Поволжье аэропорт и речной порт.

Общая оценка итогов социально-экономического развития Самарской области в январе – августе 2014 года свидетельствует о неравномерной динамике развития отраслей и сфер экономики региона. Сохраняется позитивная динамика в инвестиционно-строительной сфере и внешнеэкономической деятельности, в то время как в целом по Российской Федерации здесь отмечается спад. Темпами, существенно опережающими среднероссийский уровень, развивается агропромышленный комплекс области. Показатель реальной заработной платы в регионе выше, чем в среднем по стране.

Однако в целом темпы экономического развития области замедлились по сравнению с 2013 годом, что обусловлено в основном сокращением объемов производства в обрабатывающем секторе промышленности, занимающем значительную долю в валовом региональном продукте Самарской области. Индекс выпуска товаров и услуг в базовых видах экономической деятельности (промышленность, сельское хозяйство, транспорт, строительство, торговля) в I квартале 2014 года составил 98,2% относительно аналогичного периода прошлого года, во II квартале – 99,5%.

По основным показателям, характеризующим уровень развития, не произошло существенных изменений рейтинговых позиций Самарской области среди регионов Приволжского федерального округа (далее – ПФО) в текущем году по сравнению с 2013 годом, за исключением денежных доходов населения, по которым область уступила лидирующие позиции и переместилась на 4-е место. По динамике развития Самарская область поднялась вверх на четыре позиции по индексу производства валовой продукции сельского хозяйства, на три позиции – по реальной заработной плате и индексу физического объема оборота розничной торговли. Однако значительно ухудшились позиции по индексу промышленного производства (с 7-го на 12-е место), темпу роста строительных работ (со 2-го на 8-е место).

Особо стоит отметить высокий уровень инфляции в регионе. Если в прошлом году в Самарской области индекс потребительских цен был минимальным среди регионов ПФО, то в августе 2014 года он стал самым высоким в округе (106% к декабрю предыдущего года) и превысил среднероссийское значение (105,6%). Значительный рост инфляции вызван в первую очередь увеличением цен на продовольственные товары (110,6%). Цены на непродовольственные товары с начала года увеличились на 2,9%, на услуги – на 4,1%. В целом за год уровень инфляции оценивается в 108%.

Состояние коммерческой недвижимости

 Главные тренды.

Одномоментно на рынке коммерческой недвижимости Самары представлено 1,9 тыс. объектов суммарной площадью 723 тыс. кв. м, количество предложений о продаже превышает количество предложений о сдаче в аренду (см.табл.1.1). Наибольшая часть площадей распределена в Советском, Железнодорожном и Кировском районах (16%, 15% и 14% от общего объема, соответственно; см.граф.1.1), значительно меньший объем предложения экспонируется по Ленинскому, Куйбышевскому и Красноглинскому районам.

В общем объеме выставленных площадей наибольшую часть занимают складские и офисные помещения на условиях аренды — 41% и 26%, соответственно; универсальные, производственные и офисные помещения на условиях продажи — 31%, 27% и 26%, соответственно. Максимальные ставки аренды и стоимости продажи 1 кв. м общей площади объектов коммерческой недвижимости в историческом и административном центре города — Ленинском, Октябрьском и Самарском районах, а наименьшие — на окраинах,— в Кировском, Куйбышевском и Красноглинском районах города. Цена предложения 1 кв. м коммерческой недвижимости, в среднем по городу, составляет 587 руб./мес. на условиях аренды и 52,2 тыс.руб. на условиях продажи, а общий объем предложения оценивается в 23 301 млн. руб. (90 и 23 211 млн. руб. на условиях аренды и продажи, соответственно).

Помимо вышеуказанных типов объектов коммерческой недвижимости, на рынке представлены также гаражи и прочие специализированные объекты, такие как автомойки, спортивные центры и прочие, в данном обзоре не рассматриваемые.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На сегодняшний день данный сегмент недвижимости уже близок к насыщению, и по количеству торговых площадей на душу населения г. Самара находится в лидерах среди городов-миллионников РФ (по обеспеченности качественными торговыми и офисными площадями Самара занимает 3 место после Санкт-Петербурга и Екатеринбурга,— 530 кв. м GLA на 1000 жителей).

Прирост коммерческих площадей также обеспечивается развитием street-retail, в том числе, за счет ввода объектов на первом-втором этажах жилых зданий (или перевода помещений из жилого фонда). Малоформатные универсальные помещения для ведения мелкого бизнеса сдаются практически с каждым новым жилым домом.

На условиях продажи значительная часть экспонируемых объектов представлена площадями в офисных и торгово-офисных центрах.

В данном сегменте выделены три основных категории объектов: офисные, торговые и универсальные помещения. Наибольшую долю в этом сегменте занимают офисные помещения на условиях аренды (51%) и универсальные — на условиях продажи. По итогам 2014 года ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила 580 руб./кв. м/мес., торговых — 847 руб., универсальных — 716 руб.; максимальные ставки аренды зафиксированы в исторической и деловой части города.

На условиях продажи стоимость 1 кв. м офисных площадей составила, в среднем по городу, 51,4 тыс. руб., торговых — 62,8 тыс. руб., универсальных — 54,7 тыс. руб.; на рынке присутствует дифференциация стоимости в зависимости от района местоположения.

- цена продажи, динамика

Диапазон стоимости предлагаемых к продаже офисных помещений лежит в пределах от 10 до 195 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя стоимость по городу составила 52 164 руб./кв. м максимальная средняя стоимость помещений в Ленинском и Самарском районах города — 72 707 и 57 201 руб./кв. м соответственно. Минимальная стоимость – 10 тыс. руб./кв. м запрашивается за подвальное помещение площадью 200 кв. м в Красноглинском районе. Помещение сухое, пригодно для размещения как для объекта офисного, так и торгового назначения. Максимальная стоимость – 195 тыс. руб./кв. м – за помещение площадью 500 кв. м с евроремонтом на первом этаже на ул. Ленинградской. Для 2014 года характерно расширение ценового диапазона предлагаемых объектов. Практически во всех районах появились предложения подвальных помещений, пригодных для размещения офисов, они заполняют нижний ценовой сегмент предложений. В верхнем ценовом сегменте – вновь появившиеся в продаже дорогостоящие помещения с дорогим качественным ремонтом, расположенные на местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Повышение числа подобных предложений по сравнению с предыдущим периодом объясняется некоторым оживлением рынка недвижимости.

- офисные помещения – средняя стоимость (руб/кв. м)

Максимальное число предложений приходится на ценовой диапазон от 30 до 70 тыс. руб./кв. м предлагаемых объектов. Такую стоимость запрашивают за 72,9% всех предложенных к продаже объектов, в том числе 22,6% предложений находятся в диапазоне от 40 до 50 тыс. руб./кв. м. На ценовой диапазон свыше 100 тыс. руб./кв. м приходится 5,9% всех предложений, что на 2,5% больше, чем предлагалось на начало 2014 года. Если обратиться к анализу самарского рынка коммерческой недвижимости, выполненному Поволжским Центром Развития, то ставка капитализации офисных площадей в среднем по Самаре составила 6,8% (от 6 до 9%), что соответствует сроку окупаемости в 14,7 года. В течение прошлого года данный показатель демонстрировал снижение. Так, например, в начале лета средняя окупаемость находилась на уровне 13,8 года, а ставка капитализации равнялась 7,8%.

В Самаре сформировалось локации с уровнем капитализации 10-11%. Во-первых, это зона вдоль Московского шоссе от ул. Авроры до ул. Советской Армии, где расположены новые отдельно стоящие бизнес-центры. Но данное "пятно" высокой доходности – результат того, что на продажу здесь выставлены офисные площади с общим адресом: ул. Санфировой, 95, которые продаются по цене от 24 тыс. руб. за кв. м, а к аренде предложены довольно дорогостоящие БЦ: "Региональный деловой центр" (750 руб. за кв. м), БЦ на ул. Авроры, 150 (550-1500 руб. за кв. м), "Информатика" (630 руб. за кв. м). Другие зоны высокой капитализации — две небольшие локации "встройки" — на пр. Кирова в районе Шоколадной фабрики и на пр. К. Маркса/ул. XXII Партсъезда.

- сданные объекты (таблица)

Название

Площадь: кв. м

Класс

БЭЛ-Плаза

общая площадь: 15 469

A

Региональный Деловой Центр (девелопер Группа "Объединенные бизнес-системы")

общая площадь: 14 500 кв.

A

Скала Холл

общая площадь здания: 16 720 кв. м

общая арендуемая площадь: 11 680 кв. м

A

Вертикаль, ТОЦ

10 712 кв. м

(всего центра 42 000 кв. м)

B+

Панорама

общая площадь 16 300 кв. м

B+

SkyCity

общая площадь: 16 000 кв. м

арендопригодная площадь:

8 400 кв. м

B

Глобус

общая площадь: 21 000 кв. м

B

Деловой мир

общая площадь: 17 000 кв. м

B

Евро-Плаза

общая площадь: 9 100 кв. м

B

Капитал

общая площадь: 11 016 кв. м

B

Капитал Хаус, Гостинично-офисный центр

10 603 кв. м (общая площадь здания: 22 654,9 кв. м)

B

Самарский деловой центр (ГК "KIN UP")

общая площадь: 14 000 кв. м

B

Портал

н/д

B

А45

н/д

С

Ардиком

общая площадь: 9 357 кв. м

C

Биг-Бэн, ТОЦ

общая площадь 18 629 кв. м

С

Волга-Плаза

11 269 кв. м

C

Витязь

30 000 кв. м

С

Галактика

11 000 кв. м

C

Гостиный Двор

10 000 кв. м

C

Град (УК ЗАО "Бизнес-Центр "Град")

н/д

С

Жигули (УК ЗАО "ФК "Жигули")

общая площадь: 10 380 кв. м

C

Информатика

12 500 кв. м

C

Компас

общая площадь: 8 000 кв. м

арендопригодная площадь: 5 500 кв. м

С

Максима Горького 78в

общая площадь: 5 041 кв. м

C

ОПТИ (Группа компаний "ОПТИ")

общая площадь: более 4 000 кв. м

С

С-95

9155 кв. м

C

Самарский трест инженерно-строительных изысканий" (ТИСИЗ)

н/д

С

Сфера

н/д

С

Санфирова 95

20 032 кв. м

С

ул. Ак. Павлова, 35

н/д

С

Революционная 70

общая площадь: 7 000 кв. м

-

ОЦ на ул.Ерошевского, 3

н/д

-

ОЦ на ул.Самарская, 203б

н/д

-

БЦ Галант

общая площадь всего здания: 11 300 кв. м

-


- прогноз, ожидаемые тренды.

Средневзвешенная ставка аренды по Самаре в исследуемый период 1,5 года менялась сравнительно незначительно: не было резких взлетов и падений. Можно, однако, видеть некоторый рост цен в летний период, но эти сезонные колебания присуще в целом всему рынку недвижимости, хотя в разных сегментах рынка они могут быть разнонаправленными.

Общая качественная картина рынка аренды помещений коммерческого назначения позволяет предположить в настоящее время достаточно стабильное состояние с небольшим ростом ставок аренды, который компенсирует общую инфляцию рынка. Однако, при относительно небольшом рынке аренды, появление на нем значительных дополнительных площадей при вводе в эксплуатацию новых офисно-торговых центров, может приводить к кратковременным снижениям ставок аренды.

- прогноз, ожидаемые тренды.

Средневзвешенная ставка аренды по Самаре в исследуемый период 1,5 года менялась сравнительно незначительно: не было резких взлетов и падений. Можно, однако, видеть некоторый рост цен в летний период, но эти сезонные колебания присуще в целом всему рынку недвижимости, хотя в разных сегментах рынка они могут быть разнонаправленными.

Общая качественная картина рынка аренды помещений коммерческого назначения позволяет предположить в настоящее время достаточно стабильное состояние с небольшим ростом ставок аренды, который компенсирует общую инфляцию рынка. Однако, при относительно небольшом рынке аренды, появление на нем значительных дополнительных площадей при вводе в эксплуатацию новых офисно-торговых центров, может приводить к кратковременным снижениям ставок аренды.

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

На данный момент объем качественных торговых площадей  в Самаре составляет 548 504 кв. м. Если заявленный к вводу ТЦ "Гудок" (115 тыс. кв. м) выйдет в 2015 году, он станет крупнейшим торговым центром города и предложение увеличится почти до 665 тыс. кв. м.

За первые 11 месяцев 2014 г. в эксплуатацию был введен 1 торговый объект площадью 150 тыс. кв. м (GLA – 90 тыс. кв. м). В сентябре также состоялось открытие 3-ей очереди ТРЦ "Аврора", в результате чего площадь объекта существенно увеличилась: общая площадь достигла 180 тыс. кв. м, а арендопригодная – 115 тыс. кв. м. Объем качественных торговых площадей в торговых центрах Самары по состоянию на конец ноября составил 1 039 тыс. кв. м (GLA – 702,2 тыс. кв. м). Показатель обеспеченности достиг 598,9 кв. м на 1 000 жителей. Средняя площадь торгового центра в городе – 41,3 тыс. кв. м.

- цена продажи, стрит-ритейл

Как в большинстве российских городов street-retail в Самаре, в классическом понимании термина, развит слабо. Помещения формата street-retail находятся преимущественно в историческом центре города. Среди основных торговых улиц можно выделить улицу Куйбышева и улицу Молодогвардейскую, а также пешеходную улицу "Ленинградская". Именно здесь сконцентрировано наибольшее количество рестораны и кафе, магазинов многих федеральных и локальных торговых операторов. Для Самары, как и для многих городов России, характерна тенденция снижения интереса операторов к сегменту street-retail. Федеральные и международные ритейлеры предпочитают открывать точки в качественных торговых объектах.

- сданные объекты
 

Управляющая компания/ Собственник

Название / Адрес

Дата открытия

GBA / GLA, кв. м.

Парковка, машиномест

н/д

ТЦ Опера

ул. Ленинградская, 64

2007 г.

н/д /5000

отсутствует

УК "Эл Траст"

ТРЦ Вертикаль

Московское шоссе, 17

2009 г.

41683 / 19654

485

н/д

ТЦ Айсберг

ул. Дачная, 2

декабрь 2005 г.

14300 / 11900

220

Корпорация "Эконсфера"

ТЦ INCUBE

ул. Коммунистическая, 90Б

сентябрь, 2008 г.

7000 / 5000

270

ООО Торговая фирма "Меркурий-Плюс"

ТРЦ Аврора

ул. Аэродромная, д. 47а

2003 г.

н/д / 40000

н/д

н/д

ТЦ Мегастрой

ул. Дзержинского, 48

2002 г.

8000 / 6500

100

Компания "Виктор и Ко"

ТРЦ МегаСити

ул. Ново-Садовая, 160М

9 ноября 2006 г.

52400 / 26000

1200

н/д

ТЦ Русь на Волге

Четвертый проезд, 57

август, 2005 г.

45000/36000

2000

н/д

ТЦ Мост

Московское шоссе, дом 106

7 апреля 2008 г.

27200/22100

350

"ИндэстDevelopment"

ТЦ Мягкофф

ул. Революционная, 70

2006 г.

25000/20000

300

"ИндэстDevelopment"

ТЦ Май

ул. Ново-Садовая, 349

декабрь,

2007 г.

7100/5568

110

Компания "Виктор и Ко"

ТРЦ Космопорт

ул. Дыбенко, д. 30

8 октября 2007 г.

127000/101000

4000

ООО "Резерв"

Дисконт-центр Ди Порт

Заводское шоссе, д. 111

31 октября 2013 г.

26000/18000

360

ГК "Время"

ТРЦ Парк Хаус

Московское шоссе, д. 81А

11 октября 2006 г.

56600/45200

950

н/д

ТРЦ Империя

Московское шоссе. 163 а

2003 г.

27000/10800

500

X5 Retail Group

ТЦ Самолет

Московское шоссе, 185а

15 декабря 2010 г.

30000/20000

1000

н/д

ТЦ Победа

ул. 22 Партсъезда, 1

2005 г.

13000/ 11600

300

ГК "ОБС"

ТК Апельсин

ул. Ново-Садовая, 305А

сентябрь, 2007 г.

11000 / 8500

400

Компания "Виктор и Ко"

ТРК Московский

Московское шоссе, 18 км, д.25

9 ноября 2006 г.

116000 / 79000

5000

УК "Рубин"

ТРК ВиваЛенд

Проспект Кирова, д. 147

1 июля 2009 г

68000 / 47600

1000

н/д

ТЦ Интер-мебель

Московское шоссе, 16 км

2001 г.

20000 / 17000

1000

ГП "Берег"

ТРЦ М5

пр. Кирова, 391

апрель, 2008 г.

7306 / 5693

300

ООО "ИКЕА МОС"

СТЦ Мега Самара

Московское ш., 24-й км, стр. 5

10 декабря 2011 г.

133000 / 108400

6500

 

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь кв. м

Дата открытия

Гудок

ул. Красноармейская д.133

115 000

2015

- прогноз, ожидаемые тренды

В настоящее время в Самаре строится и проектируется несколько крупных торговых центров: ТРЦ Good`Ok (245 тыс. кв. м), ТРЦ "Бумеранг" (120 тыс. кв. м), ТРЦ "Крепость" (100 тыс. кв. м), ТРЦ "Колизей" (75 тыс. кв. м) и др. Суммарная площадь заявленных проектов составляет около 790 тыс. кв. м.

Тенденцией последних лет является развитие торговой инфраструктуры в спальных районах города.

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок складской недвижимости Самары характеризуется дефицитом качественных складских площадей. Объем качественных складских площадей оценивается в  310 700 кв. м. В 2015 году планируется к вводу еще 84 400 кв. м Доля свободных площадей – 7%.  Наблюдается тенденция строительства новых складских объектов формата BTS среди крупных девелоперов.

- ставки аренды

200-250 руб./кв. м/мес   (предложение в долларах практически не встречается)

- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долл. за кв. м в год)

СамараТрансАвто - Iron Mountain 2 100 кв. м (2014 1й квартал), IEK 10 080 кв. м (2014 2й квартал).

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

Мегакомлпекс Московский

Самара, 18 км Московского шоссе, 25А

92 000 кв. м

2006

2007

СВЛК

Самарская обл.,

г. Кинель, ул. Промышленная, 13

80 000 кв. м

2005

2007

Склад X5 Retail Group

 

50 000 кв. м

 

2012

СамараТрансАвто (I-III)

Верхне-Карьерная 3 a

Самара

49 000 кв. м

2008

2011, 2013

- новые проекты (таблица)

Объект

Площадь

Дата открытия

СамараТрансАвто (IV-VI)

84 400 кв. м

3й квартал 2015 – 3й квартал 2016

- прогноз, ожидаемые тренды.

Самара имеет хорошие перспективы развития складской недвижимости, благодаря выгодному географическому положению, располагаясь на пересечении крупных транспортных потоков. Развитие производства и торговли в регионе привлекает ряд девелоперов в данный регион. Тем не менее, дальнейшая динамика развития складского сегмента будет зависеть от макроэкономических факторов – экспансию ритейлеров в регионы сдерживают такие факторы как снижающаяся потребительская активности и рост стоимости заемных средств

Гостиничная недвижимость

- общая характеристика

Самара является одним из крупнейших городов России, население – 1,2 млн. жителей. Это один из лидирующих промышленных центров Поволжья: металлургия, а также космическая и нефтяная промышленность являются ее ключевыми отраслями экономики. Международный аэропорт Курумоч расположен в 45 минутах езды от города, также обслуживает город Тольятти, который является центром машиностроения. В 2018 году в Самаре пройдет несколько матчей Чемпионата Мира по футболу.

По официальной статистике, в городе функционирует 49 гостиниц с номерным фондом в 2,4 тыс. номеров. На сегодняшний день в городе работают 4 отеля под международными брендами: Renaissance, Holiday Inn, Ibis и Hampton by Hilton. Гостиница Азимут закрыта на реконструкцию

- баланс спроса и предложения

Конкуренция на гостиничном рынке высока во всех сегментах, что ведет к низким загрузке и тарифам. Хотя Самара не входит в число самых динамичных региональных городов России, здесь уже представлено 4 международных бренда. Загрузка гостиниц высокого сегмента не превышает 50%.

- стоимость проживания, динамика

Средний тариф в брендированных отелях составляет 3 тыс. руб.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Hampton by Hilton

ул. Льва Толстого, 131

126 номеров

2014 г.

- новые проекты

Объект

Площадь

Дата открытия

Holiday Inn Express

160 номеров

2015 г.

Hilton Garden Inn

175 номеров

2017 г.

Азимут (после реконструкции)

-

2017 г.

- прогноз, ожидаемые тренды

Несмотря на то, что город нельзя назвать динамично развивающимся, а его гостиничный рынок сильным, он смог привлечь 4 международных бренда. Renaissance и Holiday Inn конкурируют в одном ценовом сегменте, в аналогичной ситуации находятся Ibis и Hampton. Доходность всех гостиниц невысока, и учитывая значительный объем будущего предложения, конкуренция будет только расти, в то время как развития нового бизнеса в городе не предвидится. Необходимо быть осторожными в отношении гостиничного бума в преддверии Чемпионата Мира 2018, уникального мероприятия, проводимого единожды.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, JLL, Поволжский центр развития, Knight Frank, "ЭКСО-Самара".