PRO Самара

Самара является административным и коммерческим центром Самарской области.

Это шестой по величине город в России с населением 1 172 348 человек по данным Росстата. Самара в совокупности с Тольятти образуют городскую агломерацию с населением 2,3 млн человек.

Самара является одним из крупнейших центров промышленности с развитыми машиностроением, металлургией, космической и авиационной промышленностью, химической промышленностью и т.д. В городе функционируют более 190 крупных и средних предприятий. Через регион проходят несколько важнейших национальных и федеральных дорог страны, связывающих Центральную и Западную Европу с Сибирью, Азией и Казахстаном.

На сегодняшний день экономическое состояние в городе можно оценивать как стабильное с положительной динамикой развития.

Оживление экономики сопровождается и невысокими темпами инфляции. Сохраняется тенденция к  постепенному росту заработной платы, темпы роста которой превышают темпы роста цен на товары и услуги потребительского рынка.

В  рейтинге инвестиционного потенциала Самарская область поднялась вверх на 5 позиций и занимает 8 место среди всех субъектов Российской Федерации.

Экономическое состояние региона

Впервые с 2009 года в ряде отраслей экономики Самары и региона наблюдался ощутимый спад. Действие негативных макроэкономических и геополитических факторов обусловило снижение внешнеторгового оборота, повлияло на замедление развития инвестиционно-строительной сферы и стало причиной уменьшения объема инвестиций в основной капитал.

Относительно высокий уровень инфляции (15,7 % в годовом выражении. В 2014 году - 11,4%) обусловил снижение реальных денежных доходов и реальной заработной платы населения (на 9-10 %), и, как следствие, потребительского спроса. Средняя заработная плата составила 26,5 тыс. руб. В городской центр занятости населения в целях поиска работы обратилось более 5,3 тыс. граждан, из них на конец 2015 года признаны безработными 4 731 чел., что на 44,0%  больше, чем на начало года (3 285 чел.). Уровень официальной безработицы относительно трудоспособного населения по сравнению с 2014 годом увеличился и составил - 0,67%. Уровень общей безработицы в регионе в среднем составил 2,4% при среднероссийском значении 5,3%.

За 2015 год оборот розничной торговли по всем каналам реализации в сопоставимых ценах снизился по сравнению с предыдущим годом на 14,1 % и составил 244,8 млрд. руб. Вместе с тем сохранилась  положительная динамика развития  структуры потребительского рынка.

За отчетный период в Самаре были введены в эксплуатацию 174 торговых объекта. В перспективе до конца 2016 года в Самаре планируется открытие порядка 5 новых торгово-офисных центров.

Состояние коммерческой недвижимости

В Самаре исторически сложилось разделение на промышленную и административную части города. Исторический центр насыщен офисами и магазинами, а значит, является ядром деловой активности. Объекты производственной и логистической направленности расположены в удалённых от Самары Промышленном и Кировском районах.

В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости города были представлены 1,5 тыс. объектов суммарной площадью 567 тыс. кв. м. По наблюдениям экспертов, за отчетный период количество предложений о продаже превышает количество предложений об аренде (в зависимости от локации на 20% и больше). В общем объёме выставленных площадей наибольшую часть занимают помещения универсального назначения и офисы.

Максимальные ставки аренды и цены предложения продажи 1 кв.м общей площади объектов деловой недвижимости отмечены в историческом и административном центре Самары - Ленинском, Октябрьском и Самарском районах, а наименьшие - на окраинах (в Кировском, Куйбышевском и Красноглинском районах города).

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Предложение офисных площадей в Самаре достигло 519 тыс. кв. м. Заполняемость объектов, построенных до 2013 года, находится на высоком уровне. Предложение офисных помещений высокого класса ограничено и уровень вакантности в объектах данного сегмента не превышает 5-7%.

Всего за отчетный период к продаже представлено чуть более 1000 объектов, в аренду предложено 2477 объектов. Все они позиционируются только как офисные или с возможностью использования под офисы.

-- ставки аренды, динамика
Ставка аренды офисных помещений класса А в среднем по городу составила 1,8 тыс. руб. за кв. м. в месяц, класса В - 1, 050 тыс. руб. за кв. м. в месяц, класса С- 0,42 тыс. руб. за кв. м. в месяц.

-- цена продажи, динамика

Средняя стоимость офисов по сравнению с 2014 годом в Самаре снизилась на 1,2%, до 52,9 тыс. руб. за кв. м.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв. м)
В настоящий момент сделки инвестиционного качества на рынке отсутствуют

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Олимп"

Ул. 22 партсъезда, 207

6 350

2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Лондон"

Московское шоссе

20 000

2016

БЦ "Самара-Сити"

Ул. Урицкого, 23

25 900

2018

 -- прогноз, ожидаемые тренды
В 2016 году в классе А ожидается ввод порядка 26 тыс. кв. м, и общий объем предложения качественных офисных площадей достигнет 540 тыс. кв. м. В 2017 году ввод новых объектов не ожидается.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Самара является одним из самых насыщенных торговой недвижимостью городов среди миллионников. Так, она является лидером среди региональных городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) по объему торговых площадей. 20% — это старые объекты, срок реконструкции которых или срок ввода превышает 10 лет, не имеющие концепта или должного уровня заполняемости.
 
Самым новым торговым центром города является "Амбар" (общая площадь - 118,2 тыс. кв. м, арендуемая - 90 тыс. кв. м), открытый в 3-м квартале 2014 года. После этого качественные объекты торговой недвижимости не вводились. Крупнейшим торговым комплексом города является "Мега", открытый в 2011 году; его общая площадь составляет порядка 130,6 тыс. кв. м, арендуемая - 103 тыс. кв. м.

Если заявленный к вводу ТЦ "Гудок" (арендуемая площадь - 115 тыс. кв. м) выйдет в 2016 году, он станет крупнейшим торговым центром города, а объем рынка увеличится до 663,5 тыс. кв. м.

-- ставки аренды (в долл. за кв. м в год)
От 6,5 до 30 тыс. рублей за 1 кв. м

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

"Гудок"

ул. Красноармейская д.133

115 000

Декабрь 2016

 -- прогноз, ожидаемые тренды

Интерес федеральных и международных ритейлеров в условиях текущей рыночной конъюнктуры будет снижаться: в условиях кризиса (даже с учетом того, что его пик, вероятно, уже пройден) игроки займутся оптимизацией бизнес-процессов в первую очередь за счет присутствия в регионах. Также продолжит увеличиваться доля вакантных площадей, чему причиной станет уход ритейлеров из региона, а также запуск новых объектов. Учитывая рост торговых площадей за счет вывода новых объектов (прежде всего, это ТРЦ "Гудок" - ввод в эксплуатацию запланирован на 2016 год - который станет крупнейшим ТРЦ города), аналитики прогнозируют стагнацию на рынке. Выстоять в условиях сложной экономики смогут лишь качественные объекты с продуманной концепцией, ориентированной на посетителей.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Самара является крупным логистическим и производственным центром страны и по-прежнему обладает всеми возможностями, чтобы развивать сегмент индустриальной недвижимости. Специалисты отмечают две основные складские зоны: одна находится в районе Заводского шоссе (располагаются объекты, построенные в эпоху СССР), вторая - в районе Кинельской трассы, где сосредоточены наиболее качественные складские помещения.

Доля вакантных площадей превысила 16-процентный барьер

-- ставки аренды (в руб. за кв. м в год)
Уровень ставок по новым сделкам, исключая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи, составляет около 3,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды (в долл. за кв. м в год)

Аренда 19,9 тыс. кв. м компанией "Леруа Мерлен" в складском комплексе Средневолжской логистической компании (СЛК)
Аренда 2 тыс. кв. м компанией "Эльдорадо" и аренда 25,4 тыс. кв. м компанией "Ашан" в ЛЦ "Придорожный" (СамараТрансАвто)

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ЛЦ "Придорожный" ("Самара Транс Авто") (фаза 5)

Самарская обл., пос. Преображенка, трасса М32

28 620 кв. м

4 кв. 2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ЛЦ "Придорожный" (Самара Транс Авто) (фаза 6)

Самарская обл., пос. Преображенка, трасса М32

33 804 кв. м

3 кв. 2017

-- прогноз, ожидаемые тренды
Новое строительство в регионе не планируется. Возрастает потребность в складских площадях со стороны ритейлеров, и на данный момент предложения качественных складских площадей недостаточно. Строительство проектов built-to-suit по-прежнему актуально в связи с развитием транспортно-логистической инфраструктуры.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

По официальной статистике, в Самаре на сегодняшний день функционируют более 140 гостиниц и отелей, совокупный номерной фонд которых составляет 3,6 тыс. гостиничных номера. Город нельзя назвать динамично развивающимся, а его гостиничный рынок сильным, однако он смог привлечь четыре международных бренда. Renaissance и Holiday Inn конкурируют в одном ценовом сегменте, в аналогичной ситуации находятся Ibis и Hampton.

-- баланс спроса и предложения

По оценкам департамента туризма Самарской области, для развития рынка гостиничных услуг в столице региона потребуются примерно 10 млрд рублей. Но инвестиционного бума в данной сфере пока не наблюдается. Одним из самых серьезных ограничительных факторов в гостиничном бизнесе Самары является низкий уровень развития гостиничного хозяйства, это касается, в первую очередь, уровня сервиса, соотношение цены и качества предоставляемых услуг, культуры обслуживания.

-- стоимость проживания, динамика

Цены на проживание гостиницах города сравнительно невысоки. На данный момент средняя стоимость проживания в стандартном одноместном номере гостиниц Holiday Inn и Renaissance составляет 8 тыс. рублей в сутки, а гостиниц уровня "3 звезды", таких как "Октябрьская", "Россия", "Бристоль - Жигули" - 4 тыс. рублей в сутки. Проживание в мини-гостинице обойдется в более демократичную сумму - примерно в 2,5 тыс.-3 тыс. рублей.

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Гостиница Lotte

Граница ул. Красноармейская, Галактионовская, Самарская

6,4 тыс. кв. м

2017 год

-- прогноз, ожидаемые тренды

 Доходность всех гостиниц невысока, и, учитывая значительный объем будущего предложения, конкуренция будет только расти. При этом реализация новых проектов может быть осложнена общеэкономической ситуацией в стране.