PRO Санкт-Петербург

Санкт-Петербург (основан в 1703; до 1914 — Санкт-Петербург, до 26 января 1924 — Петроград, до 6 сентября 1991 года — Ленинград) — город федерального значения Российской Федерации, административный центр Северо-Западного федерального округа, место нахождение Конституционного суда Российской Федерации (с 2008 года).

Расположен на северо-западе Российской Федерации, на берегу Финского залива Балтийского моря в устье реки Невы.

Население — 4 953 219 человек (на 1 января 2012 года). В сентябре 2012 года родился пятимиллионный житель города. Санкт-Петербург — самый северный в мире город с населением более одного миллиона человек. Среди городов, полностью расположенных в Европе, Санкт-Петербург является третьим по населению, а также первым по численности жителей городом, не являющимся столицей. Город — центр Санкт-Петербургской городской агломерации. Площадь города — 1439 кв.км, после расширения Москвы 1 июля 2012 года, Санкт-Петербург стал наименьшим по площади субъектом Российской Федерации.

Санкт-Петербург — важный экономический, научный и культурный центр России, крупный транспортный узел. Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним комплексы памятников входят в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО; это один из самых важных в стране центров туризма.

По объёму рынка коммерческой недвижимости Петербург также стоит на втором месте после Москвы.

Экономическое состояние региона

На данный момент Бизнес-среду Петербурга серьезно волнует тот факт, что при смене аппарата чиновников, отсутствует преемственность решений, которая приводит к отмене или пересмотру различных проектов, и не  позволяет многим игрокам рынка планировать свою деятельность на 3-5 лет вперед. Так в 2012 году были отменены такие крупномасштабные проекты как «Набережная Европы» (ВТБ-Девелопмент), строительство Орловского тоннеля, пересматривался способ использования проекта «Невская ратуша». Отмена данных проектов повлекла за собой негативное влияние на рыночное состояние и инвестиционный климат города. Вместе с тем, переезд Конституционного суда РФ и структур ОАО «Газпром» в Санкт-Петербург вселяет оптимизм, поскольку он положительно повлияет на экономику города, если они станут налоговыми резидентами Санкт-Петербурга. В целом экономическое развитие идёт более в индустриальном русле, продолжая политику создания в Ленинградской области промышленных производств разного формата.

Состояние коммерческой недвижимости

За прошедший 2012 г. заметны положительные изменения на рынке коммерческой недвижимости. Вследствие активизации бизнеса и улучшение экономической ситуации большинство компаний, обратившихся с запросом на поиск новых помещений, планировали расширение и улучшение своих условий. Однако пострикризисные явления еще ощущаются на рынке, новых компаний, занимающихся поиском, совсем немного.

В целом, наблюдались стабильные и достаточно высокие объемы чистого поглощения площадей по всем сегментам (офисный, торговый, складской). Для сегментов офисной и торговой недвижимости были характерны высокие, сравнимые с докризисными показателями объемы ввода площадей. При этом темпы чистого поглощения были выше темпов ввода, поэтому в течение года мы наблюдали снижение доли свободных площадей во всех трех сегментах рынка.

- главные тренды:

- Некоторое снижение инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в связи с неопределенной градостроительной, экономической политикой городской администрации. 

 - Остановка запланированных при предыдущей администрации города  крупных проектов, как непосредственно связанных с недвижимостью, так и инфраструктурных проектов.

 - Повышение интереса девелоперов к пограничным с Санкт-Петербургом территориям Ленинградской области.

 - Активизация процесса обсуждения сохранения исторического центра.

 - Уменьшение количества новых заявленных крупных проектов, большинство заявленных проектов являются возобновлением ранее «замороженных» проектов.

- Произошло увеличение количества проектов, открытие которых проходит поэтапно (особенно в сегменте торговой недвижимости).

-  Реконцепция торговых центров.

Офисная недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Общий объем предложения по данным на IV квартал 2012 г. составил 1 825,8 тыс.кв.м. Большую часть предложения составляют бизнес-центры класса В – 75% или 1 370,7 тыс. кв.м. В сравнении с IV кварталом 2011 г. объем офисных площадей увеличился на 9%: на 21% в классе А и на 6% в классе В.

Максимальный суммарный объем качественного наличествующего предложения сосредоточен в Центральном районе, более 250 тыс. кв. м – один из деловых районов Санкт-Петербурга. Далее следует Приморский район, где последние 4-5 лет развивался девелопмент. В Василеостровском, Петроградском сосредоточено более 200 тыс.кв.м офисных площадей в каждом. Следует отметить, что Московский район получил развитие как деловой относительно недавно, в нем сосредоточено около 200 тыс.кв.м.

В 2012 году начато строительство проекта «Лахта центр», окончание которого ожидается к 2017-2018 году. Кроме того, на рынок начинает оказывать влияние крупнейший офисный кластер класса А в центре города -  проект «Невская ратуша», хотя его первые очереди будут введены в 2013 году.

Количество вакантных площадей за 2012 г. сократилось на 4,5% в классе А и выросло на 2,6% - в классе В+/В. Рост среднего уровня вакантных площадей в классе В+/В объясняется вводом новых бизнес-центров в Московском районе около станций метро «Электросила»-«Московские ворота» (Собрание, Мегапарк-2), а также в Невском районе (Вант), в результате чего они не успели заполниться. Кроме того, рост уровня вакантных площадей объясняется также ротацией арендаторов. Высокая доля вакантных площадей в классе А формируется за счет незанятых помещений в таких крупных объектах, как «Санкт-Петербург Плаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия», «Сенатор Большой пр. В.О.».

В 2013 году прогнозируется постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 13-15% в классе А,

до 5-7% в классе В+/В.

- ставки аренды, динамика

Средние ставки аренды в долларовом эквиваленте на вакантные офисные площади не демонстрируют заметных изменений: с начала года в классе А они увеличились на 1%. Значение среднего показателя в классе В выросло на 9%.

Предлагаемые ставки аренды на вакантные офисные помещения в бизнес-центрах в течение 2012 г. менялись волнообразно. Значительных изменений ставок аренды в долларовом исчисление не наблюдалось. В сравнении с IV кварталом 2011 г средневзвешенная ставка аренды в IV квартале 2012 г. в классе A скоректировалась на 1% «вверх», в классе В – выросла на 9%.

Арендные ставки на офисные помещения класса A варьировались в диапазоне от 310 до 780 $/кв.м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – от 230 до 680 $/кв.м.год. Вместе с тем, в рамках действующих договоров, индексация арендных ставок на офисные помещения, как правило, находится в диапазоне 8-10%.

Данные изменения носят локальный характер и связаны скорее с колебаниями цен на разные по характеристикам бизнес-центры в рамках одного класса. Ставки аренды в наиболее успешных проектах выросли на 5-15%, тогда как в ряде бизнес-центров наблюдается стагнация цен, а иногда и снижение, особенно для наименее привлекательных помещений.

Основные показатели. Динамика

Класс А

Класс В

Общий объем качественных площадей, тыс. кв.м

                        1 825,8

в том числе, тыс. кв.м

455,1

1370,7

Изменения с IV квартала 2011 г., %

+ 21%

+ 6%

Введено в эксплуатацию за 2012 г., тыс. кв.м

                         152,6

в том числе, тыс. кв.м

79,8

72,8

Доля свободных площадей на IV квартал 2012 г., %

3,8

5,2

Изменения с IV квартал 2011 г., %

- 15,5 п.п.

- 5 п.п.

Предлагаемые арендные ставки*, $/кв.м/год

310-780

230-680

Изменения арендных ставок в долларовом эквиваленте с IV квартала 2011 г., %

+ 1 %

+ 9 %

*На вакантные офисные помещения,  не включая НДС (18%), с учетом операционных расходов, 1 USD = 31,08 руб.

- цена продажи, динамика

Диапазоны цен продаж офисных помещений также остаются в целом стабильными.

- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Арендатор

Площадь сделки, кв.м

Объект

Газпром инвест Запад

9 000

Юпитер

JetBrains

5 000

Универс

Дорпроект

3 500

Sky Trade

Газпром Нефть

3 100

Пристройка к Ренессанс Форум

Nord

3 000

Санкт-Петербург Плаза

QB Finance

3 000

Санкт-Петербург Плаза

б/н

2 000

Сенатор 18 линии В.О.

ГК «Город»

2 000

Сенатор, Большой пр., 80

Петрович

2000

На Парнасе

«220 вольт»

1 900

Сенатор, 18-я линия

Магистраль Северной Столицы

1 300

БЦ «Некрасова, 14»

Oriflame Cosmetics

1 300

«Греческий»

ФК Зенит

1 200

Арена Холл

Юнион Клиник

1 100

Renaissance Plaza

 

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Не отмечено.

- сданные объекты

Название БЦ

Класс

Район

Адрес

Общая/ офисная площадь, тыс. кв.м

У Красного моста

А

Адмиралтейский

Наб. р. Мойки, 77-79

19,0 / 12,0

Синоп

А

Центральный

Синопская наб., 22

21,0 / 12,7

Сенатор – Большой пр. В.О. 2 ph

А

Василеостровский

Большой пр. ВО, 80

9,2 /6,5

Элефакт

А

Петроградский

Крестовский пр. 11, лит. А

7,3 / 4,5

Ориенталь

А

Петроградский

Барочная ул, 12/76, лит. Б

5,0 / 4,0

Универс

А

Василеостровский

Университетская наб., 7-11, корп.5, лит. А

7,0 / 5,0

Собрание

В+/В

Московский

Цветочная, 25

56,0 / 27,4

Мегапарк-2

В+/В

Московский

Заставская ул., 22

13,3/8,4

Ткачи

В+/В

Фрунзенский

Боровая ул., 47

10,0 / 8,3

Вант, 3 ph

В+/В

Невский

Обуховской Обороны пр., 120, лит.3, И

11,5 / 8,1

Tempo

В+/В

Центральный

Невский пр. 104

8,0 / 6,5

Синопская, 62

В+/В

Центральный

Синопская наб., 60-62, лит. А

7,5 / 5,0

Лиговский - 2 ph.

В+/В

Московский

Лиговский пр., 266, лит. В

5,3 / 4,5

- замороженные объекты, причины

Не отмечено.
- новые проекты

Название

Адрес

Девелопер

Площадь офисных помещений, тыс. кв.м

Класс А

 

 

 

Невская ратуша

(I, II очередь)

Дегтярный пер. / Новгородская ул. / Моисеенко ул.

ВТБ-Девелопмент

63,2

Leader Tower

Ленинский пр., 153

Лидер Групп

38,0

Ренессанс Правда

Херсонская ул., 12-14

Ренейссанс Девелопмент

21,8

Конгрессно-выставочный центр Экспофорум

Шушары, Петербургское ш.

ЭкспоФорум

20,0

Технополис Пулково

 (II очередь)

Пулковское ш., 40

Технополис Санкт-Петербург

19,4

Сенатор (III очередь)

Профессора Попова ул., 37а

Холдинг Империя

17,3

Лениздат

Фонтанки наб. р., 57

Литера, Технострой, Рюрик Менеджмент

13,0

Бизнес-центр

Мойки р. наб., 74

Адамант

12,1

Преображенский

Литейный пр., 26

Петербургстрой

11,5

Цеппелин

Стартовая ул., 6

Авиелен А.Г.

10,4

Охта Тауэр (I очередь)

Химиков ул., 28

Теорема

9,0

Бизнес-центр

Мира ул., 5 лит Б

Тектоникс

4,0

Великан Парк

Александровский парк, 4

Интерком

1,3

Класс B

 

 

 

Ренессанс Премиум

Решетникова ул., 14

Ренейссанс Девелопмент

13,6

Луч

Металлистов пр., 27

Петербургстрой

13,3

Базель (в составе МФК)

Новгородская ул., 23

RBI

9,8

Русские самоцветы

 (III очередь)

Фаберже пл., 8

Русские самоцветы

9,0

Зима

Свердловская наб., 44

Теорема

8,4

Торгово-офисный комплекс

Магнитогорская ул., 51

Дальпитерстрой

7,4

Бизнес-центр

Пулковское ш.

Воздушные ворота Северной столицы

6,9

Бизнес-центр

поселок Шушары, Пулковское ш.

Терминал Ресурс

6,1

Административно-офисное здание

Стачек пр., 59 лит. В

Магнум

6,0

Альфа

Пулковское шоссе, 19, лит. Е

Универсал-Спецтехника

5,6

БЦ (часть территории Сталепрокатного завода)

26-я линия В.О., 1

Сферрум

5,5

Ткачи

Обводного кан. наб., 60

Owental

5,4

Административное здание (в составе ЖК)

Ковенский пер., 5

Возрождение Санкт-Петербурга

5,0

Москва

Александра Невского пл., 2

Адамант

4,8

- прогноз, ожидаемые тренды

По итогам года можно констатировать, что планы девелоперов по вводу новых объектов выдержать не удалось. Ряд проектов, которые должны были быть открыты в 2012 году, перенесли дату ввода на 2013 год. Среди таких проектов следует выделить Lider Tower – самое высокое коммерческое здание города. Согласно заявленным планам, в 2013 году должно быть открыто около 245 тыс. кв.м качественных офисных площадей, однако ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А.

 

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

2012 г. на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга прошел очень позитивно. Свидетельства тому – положительная динамика основных рыночных показателей в течение всего года, заключение ряда крупных инвестиционных сделок (50% ТРК «Лето», ТРК Galleria и др.), высокая активность спроса со стороны, как российских торговых операторов, так и зарубежных игроков, а также профессиональных девелоперов. Особенно активны в этом году были торговые операторы сегментов FMCG и общественного питания, при этом последние не боялись развивать новые для рынка Санкт-Петербурга форматы. Отметим, что активное развитие сдерживалось ограниченными возможностями выбора земельных участков в городе, подходящих для реализации торговых проектов. В этой связи на рынке ясно прослеживалась тенденция переориентации некоторых игроков рынка на развитие в ближайших районах Ленинградской области, а также на первой линии крупных магистралей, ведущих в город. В целом рынок стал спокойнее, инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов.

Сегодня на рынке наблюдается высокий спрос на помещения в торговых комплексах с хорошей локацией и профессиональной концепцией. Стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. Наибольший спрос наблюдается в сегменте продовольственного ритейла, бытовой техники и электроники и общепита.

- ставки аренды

В 2012 ставки аренды стабилизировались по сравнению с 2011 годом. Однако на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку.
 

Тип арендатора

Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в год (triple net)

Якорные арендаторы

Гипермаркет

3 000 – 5 000

Супермаркет

5 000 – 10 000

Электроника

4 000 – 8 000

Спорт и отдых

5 000 – 11 000

Одежда

6 000 – 15 000

Развлечения

3 000 – 12 000

Товары для дома

5 000 – 9 000

Товары для детей

5 000 – 9 000

Другие операторы 

Одежда, обувь

15 000 – 60 000

Спорт и отдых

10 000 – 40 000

Красота и здоровье

8 000 – 50 000

Товары для детей

12 000 – 30 000

Общепит

18 000 – 50 000

- цена продажи, стрит-ритейл

Нет данных.

- сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды

Поглощение арендопригодных площадей в 2012 г. оказалось незначительно меньше ввода за тот же период – только на 6%. Всего в ушедшем году рынком было поглощено 185 тыс. кв.м, что почти на 40% меньше, чем в 2011 г. Данное снижение показателей – колебания рынка, и в целом мы оцениваем состояние рынка в период 2010-2012 гг. как стабильное.

На конец 2012 г. средняя по рынку доля свободных площадей составила 4,5%: рост по сравнению с концом 2011 г. составил только 0,2 п.п. Рост показателя был обусловлен вводом в эксплуатацию в ушедшем году новых объектов, однако на фоне высокой активности спроса он был минимальным.

Поглощение в 2012 г. оказалось чуть меньше ввода в отличие от 2010 и 2011 гг.; тем не менее, в последние 3 года рынок был стабилен, несмотря на небольшой понижательный тренд

Высокий уровень спроса также выразился в заключении большого числа сделок по аренде крупных помещений (свыше 2 000 кв.м). В целом, в 2012 г. наибольшую активность помимо операторов общественного питания и одежды и аксессуаров также проявили компании, торгующие товарами для детей и для дома; кроме того, высокую активность в ушедшем году демонстрировал сегмент FMCG.

Примеры сделок по аренде торговых площадей 2012 г.

Арендатор

Профиль

Арендованная площадь, кв.м

Объект

Auchan

продуктовая розничная торговля

18 000

«Северный Молл»

Prisma

продуктовая розничная торговля

8 000

«Гранд Каньон»

«Мастерград»

развлекательный центр

5 400

Piterland

«Формула кино»

кинотеатр

5 000

«Жемчужная Плаза»

Media Markt

бытовая техника и электроника

4 000

«Лондон Молл»

«Домовой»

товары для дома

4 100

«Гулливер»

«Телемакс»

бытовая техника и электроника

3 700

«Гулливер»

Buddha bar

общественное питание

2 500

прядильно-ниточный комбинат им. Кирова

«М.Видео»

бытовая техника и электроника

2 200

«Жемчужная Плаза»

Prisma

продуктовая розничная торговля

2 100

«Атлантик Сити»

«Дети»

товары для детей

1 800

«Лондон Молл»

«Азбука Вкуса»

продуктовая розничная торговля

1 700

«Космополис»

«Детский мир»

товары для детей

1 700

«Меркурий» (Колпино)

«Спортмастер»

спортивные товары

1 700

«НЕО»

«Эльдорадо»

бытовая техника и электроника

1 700

«РИО»

«Зеленый Перекресток»

продуктовая розничная торговля

1 600

Piterland

H&M

одежда и аксессуары

1 600

«РИО»

«Синема стар»

кинотеатр

1 500

«РИО»

«Юлмарт»

бытовая техника и электроника

1 500

Milller

Prisma

продуктовая розничная торговля

1 500

«Международный»

«Детский мир»

товары для детей

1 200

«Жемчужная Плаза»

«Детский мир»

товары для детей

1 200

«РИО»

- сделки по продаже торговых площадей, цена продажи

Название объекта

Город

Продавец

Покупатель

Сумма сделки (оценка)

Общая площадь объекта

ТРЦ Galeria

Санкт-Петербург

Казкоммерцбанк

Morgan Stanley Real Estate Fund VII

$1,1 млрд

193000 кв.м

50% ТРЦ «Лето»

Санкт-Петербург

Apsys Group

ОАО «Галс-Девелопмент»

$90 млн

116000 кв.м

Доля в ТРЦ «Питерленд»

Санкт-Петербург

«Стройсвязьурал-1»

ЗАО «Стремберг»

$50 млн

180000 кв.м

- сданные объекты

В 2012 г. для посетителей открылись девять профессиональных торговых комплексов – на один объект больше, чем в 2011 г. Тем не менее, в абсолютных показателях ввод 2012 г. оказался на 20% меньше, чем в 2011 г., составив в итоге 200,4 тыс. кв.м  арендопригодных торговых площадей, из которых 183,4 тыс. кв.м. пришлось на крупноформатные торговые объекты. Остальные торговые площади представлены гипермаркетами.

-  2012 г. ознаменовался активным развитием в Санкт-Петербурге финской компании Kesko Group, которая анонсировала планы строительства в Санкт-Петербурге продуктовых гипермаркетов под брендом K-Ruoka. Первый гипермаркет общей площадью порядка 11 тыс. кв.м на участке в 3 га компания открыла в конце 2012 г. В целом, в ближайшей перспективе Kesko Group планирует активно развивать это направление своего бизнеса (до этого на рынке России компания была представлена только DIY-гипермаркетами K-Rauta и магазинами спортивных товаров Intersport) и приобрести еще как минимум 10 земельных участков под строительство торговых объектов в Санкт-Петербурге и Москве.

-  В сентябре 2012 г. состоялось долгожданное открытие «Дома ленинградской торговли» (ДЛТ), или TSUM Saint Petersburg, после реконструкции, которую компания Mercury начала в 2005 г. Общая площадь здания в результате реконструкции достигла 32 тыс. кв.м, арендопригодная – 18 тыс. кв.м. Пока для посетителей торгового комплекса открылись только первые три этажа  из шести, оставшиеся этажи заявлены к открытию в 2013 г.

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

ТК «Космос»

Ул. Типанова/пр.

Космонавтов

GBA: 54 000 GLA: 27 000

 

1 квартал 2012

ТРК «Шкиперский Молл» (вторая очередь)

Малый пр. ВО, 88

GBA: 11 000 GLA: 9 300

 

1 квартал 2012

ТРК

«Питерлэнд»

Приморский пр.,72

GBA: 180 000 GLA: 80 000

 

2 квартал 2012

ТРК «РИО»

ул. Салова/ Белградская/

Фучика

GBA: 63 000 GLA: 45 000

 

2 квартал 2012

ТРК «Международный»

ул. Белы Куна/ Бухарестская

GBA: 46 400 GLA: 22 500

 

3 квартал 2012

ДЛТ (TSUM Saint Petersburg)

Спб, Б. Конюшенная ул., 21-23

GBA: 33 240 GLA: 10 000

 

3 квартал 2012

ТК «Электра»

Спб, Московский пр-т,137лит. Б

GBA: 10 000 GLA: 6 700

 

3 квартал 2012

Aura Boutique Centre

Лахтинский пр-т,

85 к. 2

GBA: 14 320 GLA: 10 000

 

3 квартал 2012

ТРК «Континент на Бухарестской»

ул. Бухаресткая/ ул. Салова

GBA: 90 000 GLA: 34 000

 

4 квартал 2012

- замороженные объекты, причины

Не отмечено.

- новые проекты

Примеры торговых комплексов, открытие которых планируется в 2013 г.

Название

Адрес

Общая площадь торговой части проекта, кв.м.

Девелопер / Участник проекта

«Лондон Молл»

Коллонтай ул., 3

83 000

Fort Group

«Галактика»

Дунайский пр. / Московское ш.

66 500

Торговый Двор ЗАО

«Континент на Звездной» (2 оч.)

Звездная ул., 1

60 000

Адамант

«Жемчужная Плаза» (1 оч.)

Петергофское ш.

58 400

SRV Group, ШИИК

Балкания Nova (2 оч.)

Балканская пл., 5

53 500

Адамант

«Пять Озер»

Долгоозерная ул., 14 к.2

31 970

Fort Group

ТК над ст. м. «Адмиралтейская»

М. Морская ул. / Кирпичный пер.

20 000

Советник, ЗАО

- прогноз, ожидаемые тренды

В 2013 г. ожидается рост рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга при сохранении благоприятной экономической ситуации в России и мире. На данный момент мы предполагаем, что показатели ввода в эксплуатацию будут выше, чем в 2010-2012 гг. – около 392 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей. Такой значительный показатель достигается, во-первых, за счет того, что некоторые девелоперы перенесли ввод в эксплуатацию своих объектов с 2012 г. на 2013 г., но мы не ожидаем, что их ввод будет перенесен ещё: строительство этих проектов ведется достаточно активно. Во-вторых, строительство тех объектов, чей выход на рынок был изначально запланирован на 2013 г., также идет достаточно быстрыми темпами, кроме того, их арендные кампании весьма успешны.

Самым крупным проектом, заявленным к выходу на рынок в 2013 г., является ТРК «Лондон Молл» (бывш. «Феличита»), который по заявлениям девелопера должен открыться в сентябре 2013 г. после годичной реконцепции. Холдинг «Адамант» в 2013 г. планирует ввести в эксплуатацию на один объект меньше, чем в 2012 г. Эти два торгово-развлекательных комплекса являются 2-ми очередями проектов «Балкания Nova» и «Континент на Звездной», общая площадь которых в сумме составит почти 114 тыс. кв.м. Кроме вышеперечисленных объектов, в 2013 г. должен быть введен в эксплуатацию совместный проект компании SRV Group и Шанхайской индустриально-инвестиционной компании, крупнейший в Красносельском районе ТРК «Жемчужная Плаза», являющийся частью микрорайона «Балтийская жемчужина».

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В 2012 г. ставки аренды достигли уровня, близкого к максимально экономически приемлемому значению, и мы полагаем, что в 2013 г. контрактные ставки аренды не превысят уровень в 130 $/кв. м/год (triple net).

По итогам 2012 г. основными арендаторами на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга стали дистрибуторские компании и те, чей бизнес тесно связан с on-line торговлей. Этот тренд продолжится и в 2013 г. В связи с этим наивысшую активность показали дистрибуторские компании (почти 80% от числа всех складских сделок). Следом за ними идут операторы розничной торговли и логисты, оставив производственные компании далеко позади. Падение доли производителей в структуре спроса на аренду качественных складских площадей связано с активным развитием сегмента качественной индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Мы ожидаем, что этот сегмент будет динамично развиваться в течение ближайших двух лет.

Отмечу также, что спрос в 2012 г. оказался настолько активным, что к концу года на складском рынке Санкт-Петербурга практически не осталось свободных помещений.

-  После годичного перерыва предложение складских площадей пополнилось новыми объектами, предназначенными для сдачи в аренду: все они были введены в I полугодии года.

-   Доля вакантных площадей достигла докризисного минимального уровня.

-   Ставки аренды выросли как в классе A, так и в классе В.

- ставки аренды

За год средние по рынку ставки аренды выросли в классе А на 7% и составили 120-127 $/кв.м/год (triple net), в класса В – на 5% и достигли значения в 117-120 $/кв.м/год. Однако рост ставок в основном пришелся на начало года, и, несмотря на острый дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, не продолжился во II полугодии 2012 г. Таким образом, по состоянию на конец 2012 г. ставки предложения в обоих классах остались на уровне  конца I полугодия.
- цена продажи
Нет данных
- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

- В марте 2012 г. одна из крупных российских компаний по дистрибуции компьютерного оборудования, «Марвел-Дистрибуция», арендовала на срок 3 года складские и офисные помещения (13 тыс. кв.м и 1 тыс.кв.м соответственно) в складском комплексе «Логопарк Шушары» на Московском шоссе. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Saint-Petersburg.

-   В начале июня компания PRISMA (сеть супер- и гипермаркетов, принадлежащих крупнейшему финскому холдингу S-Group) заключила договор на аренду складских помещений площадью 10 тыс. кв.м. в логистическом комплексе Nordway (п/з «Шушары-2») на срок более 5 лет. Из них порядка 2 тыс. кв.м займет зона с  низкотемпературным режимом хранения (+2 – +4). Компания PRISMA в дальнейшем рассматривает возможность расширения в рамках данного проекта, и договор об этом может быть подписан уже в текущем году.

-    Девелоперская компания «А+ Девелопмент» совместно с Knight Frank St. Petersburg планирует создать на участке в зоне Пулково логистический комплекс для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Участок площадью 19 га, на котором планируется возвести около 100 тыс. кв.м складской недвижимости, располагается на первой линии Пулковского шоссе.

-   В 2012 г. в было сдано в аренду в индустриальном парке «Звезда» порядка 30 тыс. кв.м производственных помещений.

-   Среди наиболее значимых сделок можно отметить следующие:

-  Совместное российско-американское предприятие FOREMAN (изготовитель профессионального фитнес-оборудования и аксессуаров для фитнес-клубов, гостиниц и офисов, спортивных залов в учебных заведениях) переводит в индустриальный парк «Звезда» свое производство. Компания арендовала 5 тыс. кв.м производственных площадей и 800 кв.м офисных  сроком на 5 лет.

- Российский холдинг «ПетроЭнергоСервис» (один из ведущих производителей электротехнического оборудования) в III квартале 2012 г. заключил в индустриальном парке «Звезда» договор на аренду 5 тыс. кв.м производственных и 500 кв.м офисных площадей сроком на 3 года. Решение о поиске новых помещений было принято руководством компании в связи с необходимостью расширения производства.

- Кроме того, в 2012 г. резидентом нового индустриального парка «Звезда» стала компания Schaefer, специализирующаяся на автоматизации складов и логистическом планировании. Каждая из компаний арендовала по 5 тыс. кв.м индустриальных и в общей сложности 1 000 кв.м офисных площадей на 5 лет.

Арендатор

Профиль

Объект

Класс

Общая площадь арендованных помещений, кв.м

Marvel

Дистрибуция

Логопарк Шушары Megalogix

A

14 000

Мегаполис

Дистрибуция

Nordway

A

10 000

Kari.com

Дистрибуция

Nordway

A

7 000

Truck Empire

Дистрибуция

А+ Колпино

B+

7 000

Деловые Линии

Логистика

Автолик-1

B

6 000

Lear Corporation

Дистрибуция

Логопарк Шушары Megalogix

A

5 000

Holodilnik.ru

Розничная торговля

Кулон Пулково

A

4 500

Rosel

Дистрибуция

Nordway

A

4 000

- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

- сданные объекты

В 2012 г. в общей сложности в эксплуатацию было введено 177 тыс. кв.м качественных складских площадей. В отличие от 2011 г., когда на рынок не вышел ни один складской объект, предназначенный для сдачи в аренду, в 2012 г. объем ввода в эксплуатацию таких площадей составил почти 110 тыс. кв.м, или 62% от годового показателя. Оставшиеся площади приходятся только на складские объекты, возведенные компаниями для собственных нужд; объектов, возводимых для оказания логистических услуг, среди этого объема нет.

Большая часть спекулятивных объектов была введена еще в I квартале, и за следующие три квартала года на рынок не вышло почти ни одного такого объекта, и в течение года дефицит доступного для аренды спекулятивного предложения усиливался на фоне высокого уровня спроса. В итоге на конец 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагалось лишь около 19 тыс. кв.м.

На протяжении всего 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким. В результате годовое совокупное поглощение спекулятивных складских площадей составило около 130 тыс. кв.м, и это на 30% меньше годового объема  2011 г. То, что несмотря на значительный уровень спроса показатель объема поглощения 2012 г. оказался ниже уровня предыдущего года, объясняется дефицитом доступных для аренды качественных площадей.

Под воздействием высокого уровня спроса средняя по рынку доля свободных площадей снижалась в течение всего года, даже, несмотря на ввод новых объектов, предназначенных для сдачи в аренду. В результате на конец года средняя по рынку доля свободных площадей достигла своего минимального уровня в 2% (последний раз такой низкий показатель наблюдался еще до кризиса – в 2005 г.). Таким образом, с начала года доля свободных площадей в классе А снизилась на 6 п.п., а в классе В – на 1,5 п.п.

- замороженные объекты, причины

Не отмечено.

- новые проекты

Согласно заявлениям девелоперов, в начале 2013 года запланированы к вводу в эксплуатацию третьи очереди в следующих складских комплексах:

-   Логопарк «Осиновая Роща» от Корпорации «Стерх»;

-   Складской комплекс «Теорема-Терминал» (УК «Теорема»);

-   Логистический комплекс Nordway Logistics Park от литовских девелоперских компаний Hanner и Girteka.

Кроме того, за отчетный период застройщиками анонсировано строительство ряда складских комплексов, в том числе:

-  «А Плюс Девелопмент» планирует построить логистический комплекс «А Плюс Парк Пулково» класса А/В+ на Пулковском шоссе.

Общая площадь: порядка 100 тыс. кв. м.
Складская площадь: 71 тыс. кв. м.
Дата ввода: 4 кв. 2013 г.

-  Компания «Хладорос» собирается построить во Всеволожском районе, в п. Янино, рефрижераторный склад для хранения сельхозпродукции. Застройщиком проекта выступит «А Плюс Девелопмент».

Общая площадь: 40 тыс. кв.м.
Планируемые сроки реализации: 1 кв. 2013 г. - 1 кв. 2014 г.

-   Компания «КВС» заявила о строительстве офисно-складского комплекса на ул. Мельничной,   д.10 в Невском районе.

Общая площадь проекта: 17 тыс. кв.м.

Складская площадь: от 5 тыс. кв. м.

Планируемые сроки реализации: 2 кв. 2013 г. - 4 кв. 2015 г.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Ожидается, что в 2013 г. рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга продолжит свое позитивное развитие. Доля вакантных площадей продолжит снижаться в обоих классах, высокий уровень спроса сохранится. Тем не менее, до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода в эксплуатацию новых спекулятивных объектов, возможно выход на рынок некоторых объектов будет отложен на более поздний срок.

Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных спекулятивных складских площадей продолжит усиливаться. Сокращающееся предложение неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что контрактные ставки не превысят отметки в 130 $/кв.м/год (triple net) в 2013 г.

На данный момент в 2013 г. девелоперы планируют возвести в общей сложности около 50-70 тыс. кв.м спекулятивных качественных складских площадей. Данный объем спекулятивных площадей не сможет удовлетворить весь имеющийся на рынке спрос, поэтому в 2013 г. на рынке Санкт-Петербурга мы ожидаем появление сделок в формате «строительства под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или покупкой возведенных площадей.

Гостиничная недвижимость

- общая характеристика, предложение

В третьем квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одной новой качественной гостиницы. В связи с этим, номерной фонд качественных гостиниц (3*, 4* и 5* свыше 50 номеров) остался прежним и составляет 17 355 номеров в 81 гостинице.

На конец 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*.

На рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%.

В свою очередь растет доля номерного фонда гостиниц категории 4* и 5*, среднегодовой прирост составляет 1,3% и 0,2% соответственно.

По данным на 3 квартал 2012 года удельная доля номерного фонда 3* гостиниц составляет 41,5%, 4* - 44,7%, 5* - 13,8%.

 
   

- баланс спроса и предложения

Средний уровень загрузки качественных гостиниц Санкт- Петербурга в январе–ноябре 2012 г. составил 66,7%. По сравнению с показателями аналогичного периода 2011 года, заполняемость гостиниц увеличилась на 1,9% (против 64,76% в 2011 года).

- стоимость проживания, динамика

Во второй половине 2012 года средняя цена стандартного номера в сутки в 3* отелях составляет 3,2 тыс. руб., в 4* - 5,5 тыс. руб., в 5* гостиницах стандартный номер предлагается по цене 8,2 тыс. руб.

- прогноз, ожидаемые тренды

Номерной фонд качественных гостиниц на конец 2012 года составил почти 18 тыс. номеров.

В 2013 году планируется открытие 4* гостиницы Crowne Plaza на 350 номеров в составе МФК в здании «Никольские ряды» оператором также выступит Intel Continental Hotel Group.

Hilton Worldwide в 2014 году планирует открыть две гостиницы в международном конгрессно-выставочном комплексе «ЭкспоФорум». В частности 5* отель Hilton St. Petersburg Expoforum на 241 номер и 3* Hampton by Hilton на 210 номеров.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Knight Frank, Jones Lang LaSalle, GVA Sawer, NAI Becar, S.A, Ricci.