PRO Санкт-Петербург

Санкт-Петербург (основан в 1703 году; до 1914 года — Санкт-Петербург, до 26 января 1924 года — Петроград, до 6 сентября 1991 года — Ленинград) — город федерального значения Российской Федерации, административный центр Северо-Западного федерального округа, местонахождение Конституционного суда Российской Федерации (с 2008 года). 

Расположен на северо-западе Российской Федерации, на берегу Финского залива Балтийского моря в устье реки Невы. 

Население — 5 131 942 человек (на 1 января 2014 года). В сентябре 2012 года родился пятимиллионный житель города. Санкт-Петербург — самый северный в мире город с населением более одного миллиона человек. Среди городов, полностью расположенных в Европе, Санкт-Петербург является третьим по численности населения, а также первым по численности жителей городом, не являющимся столицей. Город — центр Санкт-Петербургской городской агломерации. Площадь города — 1439 кв. км, после расширения Москвы 1 июля 2012 года, Санкт-Петербург стал наименьшим по площади субъектом Российской Федерации. 

Санкт-Петербург — важный экономический, научный и культурный центр России, крупный транспортный узел. Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним комплексы памятников входят в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО; это один из самых важных в стране центров туризма. 

Санкт-Петербург является крупнейшим транспортным и логистическим узлом России, обеспечивающим экспортный и импортный оборот с иностранными государствами со всех континентов.

По объему рынка коммерческой недвижимости Петербург стоит на втором месте после Москвы.

Экономическое состояние региона

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Объем качественных торговых площадей в торговых центрах в Санкт-Петербурге по итогам 2015 года составил 2,69 млн кв. м, при этом обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет 516 кв. м на 1 тыс. жителей.
Ввод и открытие торговых центров пришлись преимущественно на второе полугодие 2015 года, когда были открыты три торговых комплекса разных форматов суммарной арендопригодной площадью 58 тыс. кв. м.
Активным сегментом рынка в этом году стали продуктовые и DIY-сети. В течение года в Санкт-Петербурге были открыты восемь гипермаркетов суммарной площадью около 90 тыс. кв. м. Среди наиболее активно развивающихся игроков, открывших новые магазины в этом году, можно отметить такие сети, как: Leroy Merlin, K-Ruoka, новая сеть оптово-розничных гипермаркетов "Ряды", а также сеть "Лента", которая, с одной стороны, продолжает открывать крупноформатные магазины, а с другой, в 2015 году вышла в новый формат супермаркетов.
По итогам 2015 года уровень вакантных площадей в Санкт-Петербурге составляет около 8,5%. Основное снижение объемов занятых площадей в торговых центрах пришлось на первую половину 2015 года, когда часть арендаторов покинула торговые центры в связи с закрытием сети либо ее оптимизацией и сокращением числа магазинов. Во втором полугодии на рынке наблюдалось постепенное заполнение площадей в наиболее качественных объектах, однако общий уровень вакантности по-прежнему остается высоким. Кроме того, во многих торговых центрах продолжается активная ротация арендаторов.

-- ставки аренды

Сохраняющаяся негативная макроэкономическая обстановка усиливает давление на ритейлеров, которые в свою очередь инициируют пересмотр условий аренды. Девелоперы соглашаются на переговоры, при этом в каждом случае договоренности носят индивидуальный характер.
Максимальная базовая ставка аренды в торговых центрах Петербурга за 2015 год сократилась с 1,5 тыс. долларов./кв. м/год до 1,2 тыс. долларов/кв. м/год. В большинстве случаев в торговых центрах Санкт-Петербурга используется арендная ставка, выраженная в рублях, или привязка ставки к товарообороту. В случае использования ставки, выраженной в долларах/евро, фиксируется валютный коридор.  

Профиль

Площадь (кв. м)

Ставки аренды*
 (долларов США/кв. м/год)

 Гипермаркет

>5 тыс.

100-130

 Супермаркет

1-2,5  тыс.

150-300

 DIY

8-15 тыс.

80-100

 Фитнес-клуб

2,5-5 тыс.

60-90

 Товары для дома

<2 тыс.

80-100

 Электроника и бытовая техника

2-3 тыс.

80-150

Спортивные товары

>4 тыс.

70-100

800-1,5 тыс.

110-140

 Кино

>3 тыс.

70-120

 Отдых и развлечения

2-3,5 тыс.

60-90

1-2 тыс.

80-110

 Парфюмерия и косметика

300-500

400-750

50-100

600-1 000

 Товары для детей

>1 тыс.

140-200

<150

500-900

 Фуд-корт

40-150

700-1 200

 Ресторан

250-600

250-400

Обувь

<100

600-1 200

100-250

500-1 100

>250

250-500

 Одежда

1 500-2 500

90-160

400-1 200

130-400

100-300

250-800

<100

500-1 200

*Ставки приведены без учета НДС и операционных расходов.

Ставки указаны для новых договоров аренды, без учета индивидуальных скидок.

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата начала строительства

Дата открытия

"Питер Радуга"

(2-я очередь)

Космонавтов пр., 14

29 тыс. кв. м

2013

4 кв. 2015

Outlet Village Pulkovo

(1-я очередь)

Пулковское шоссе, д. 60, корп. 1

14,65 тыс. кв. м

2013

4 кв. 2015

"Парнас"

4-й Верхний переулок, д. 19, литера Б

14,4 тыс. кв. м

2013

4 кв. 2015

 -- замороженные объекты, причины
Замороженных объектов отмечено не было

-- прогноз, ожидаемые тренды

С точки зрения объемов будущего предложения рынок Санкт-Петербурга остается лимитированным ─ на 2016 год анонсировано открытие двух новых объектов суммарной арендной площадью 86,8 тыс. кв. м. Остальные торговые центры пока остаются на стадии проектов. В противовес скромным планам девелоперов торговых центров продуктовые сети продолжат свое развитие в городе. На 2016 год намечены открытия гипермаркетов сетей "Ряды", "Лента", SPAR. Кроме того, в условиях снижения покупательской способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров, а также аутлетов. Так, существующие дисконт-центры Санкт-Петербурга демонстрируют высокий уровень посещаемости и 100% заполняемости. Среди будущих объектов такого формата можно отметить "Капитолий "Дисконт-центр" ─ проект реконцепции существующего торгово-развлекательного центра, который откроется в новом формате уже в 2016 году.

Как и годом ранее, развитие торговых операторов в Санкт-Петербурге и выход новых брендов будут обусловлены общей экономической ситуацией и курсовыми изменениями, определяющими стоимость импортируемого товара на полке, а также динамику покупательской способности населения Петербурга. В текущих условиях развитие fashion-операторов будет оставаться не столь интенсивным, однако мы ожидаем, что в ограниченном объеме в Петербург по-прежнему продолжат выходить новые бренды, уже представленные в Москве.

Состояние коммерческой недвижимости

- главные тренды

По состоянию на конец 2014 года был совершен ряд крупных сделок на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Нестабильное макроэкономическое положение не повлияло на планы крупных девелоперов по приобретению и реализации масштабных проектов. Доля инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга от общего объема инвестиций в России осталась на уровне аналогичном 2 кварталу 2014 года, а именно 8%-10%.

Офисная недвижимость

-  общая характеристика, баланс спроса и предложения

К концу 2014 года стало очевидно, что кризисные явления на рынке офисной недвижимости приобрели устойчивый характер. Снижение активности спроса  и ввод новых объектов привели к увеличению доли вакантных площадей. Большинство девелоперов пока занимают выжидательную позицию и не спешат корректировать запрашиваемые ставки в меньшую сторону, хотя на переговорах предлагают существенные скидки. Собственники пустующих зданий предлагают более гибкие условия аренды и компромиссные арендные ставки. Коммерческие условия в большинстве случаев номинируются в рублях. Арендаторы, подписавшие договоры аренды в валюте, испытывают наибольшие трудности и стараются пересмотреть условия договора.

Доля вакантных площадей на конец 3 кв. 2014 года составил 16,4% в классе "А", 7,0% в классе "В", 9,2% в классе "В+", 4,4% в классе "С".

В 3 кв. 2014 года рынок пополнился на 46,1 тыс. кв. м (GLA), из которых порядка 60% относятся к классу "В+", остальное – классу "В". Объем ввода за 3 кв. 2014 года оказался на 8,1% ниже, чем во 2 кв. 2014 года, но в 1,7 раза выше показателя за аналогичный период 2013 года. В текущем отчетном периоде продолжилось пополнение предложения в бизнес-центрах класса "А" офисами "мелкой нарезки" (вплоть до 10-15 кв. м). Однако наиболее часто в данном сегменте предлагаются помещения от 100 кв. м., в то время как, например, в классе "В+" это преимущественно 20-50 кв. м.

Также сложилась "нестандартная" ситуация – в то время, как в классах "В+", "В" и "С" зафиксировано некоторое увеличение вакансии, в классе "А" она смогла удержаться на прежнем уровне. При этом тенденция к неравномерному заполнению в зависимости от объекта также сохранилась.

- ставки аренды ($/м2/год), динамика

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии.

Запрашиваемые арендные ставки в течение года стабильны. Однако увеличился разрыв между запрашиваемыми и достижимыми коммерческими условиями за счет скидок и уступок со стороны арендодателей.

Средняя арендная ставка ($/м2/год) в 2014 года составила:

Значение в USD указано по курсу, актуальному на конец каждого отчетного периода. Динамические показатели указаны при расчете в RUR.

 

в классе А

в классе В

в классе В+

в классе С

1 квартал

504

430

319

279

динамика

-3%

4%

-10%

-

2 квартал

544

439

353

296

динамика

1,7%

-4%

4%

0

3 квартал

452

343

297

250

динамика

-2,6%

-8,5%

-1,5%

-1,4%

 


​- цена продажи, динамика

 

В Санкт-Петербурге аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано, прежде всего, с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т.д.

- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды ($/м2/год)
 

Арендатор

Площадь

Бизнес-центр

КЛАСС

Газпром

22 000

БЦ Electro

A

ФосАгро

3 500

Сенатор

A

Управление заказчика по строительству и капитальному ремонту объектов инженерно-энергетического комплекса

1 710

Технополис

A

Сошиал Квантум Девелопмент

1 546

SINOP

A

A+Development

1 361

Технополис

A

Telko

700

БЦ Сенатор (Пр. Попова)

A

CSBI

1 170

Технополис

A

Северо-Западный Филиал ФГУП "УВО Минтранса России".

1 170

БЦ Терминал

B+

 

М-Стайл

3 000

Золотая Долина

B

ЭталонПроект (ГК Эталон)

2 700

БЦ Полева Сабировская,

B

Международная академия

2 330

Финский пер., 4

B

Газпром

2 000

Пулково Скай

B

Home Credit

1 800

Гренадерский

B

БиоВитрум

1 645

Балтийский

B

Вымпелком

1 619

Базен

B

Multi

rade

1 514

Новгородская,13

B

T

mlare

1 474

Заневский Каскад

B

Диалог IT

1 200

Максима

B

AdVisual

1 100

Сенатор

B

 

​- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи ($/м2/год)

 

Покупатель

Пр

одавец

БЦ/класс

Площадь

Тип сделки

Г

ЦДС

Fort Group

Аполло/А

8000

для собственного использования

УК РВМ капитал

Плаза Лотус Групп

Синоп/А

21000

инвестиционная

Конфиденциально

Росбанк

Достоевского, 19/21, В

2750

для собственного использования

БТК Девелопмент

Fort Group

Литера/В

2400

для собственного использования

УК Флагман

Fort Group

Парадный/A

5000

инвестиционная

Конфиденциально

Конфиденциально

Малая Митрофаньвская, 1, В

2330

для собственного использования

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата ввода

Тринити Плейс

Адмирала Лазарева наб., 24

GBA тыс. кв. м 27,0 

Введен в эксплуатацию 4 квартал 2014 года

Виктория Плаза, фаза I

Победы Пл., 2

GBA тыс. кв. 22,0 

Введен в эксплуатацию 4 квартал 2014 года

Бутик Офис Центр Итальянская 17

Итальянская ул., 17

GBA тыс. кв. м 6,56 

Введен в эксплуатацию 4 квартал 2014 года

Экспофорум

Петербургское ш., 62

GBA, тыс. кв. м. 25,0, GLA, тыс. кв. м 16,8

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

Setl Center

Ленинский пр., 153, лит. А

GBA, тыс. кв. м. 20,7, GLA, тыс. кв. м 15,5

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

Пулково Стар

Пулковское ш., 28, лит. А

GBA, тыс. кв. м 16,6, GLA, тыс. кв. м 11,2

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

Традиция

 

17-я линия В.О., 52, корп. 2,

лит. А

GBA, тыс. кв. м. 3,8, GLA, тыс. кв. м 1,9

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

Энигма

Кронштадская ул., 10

GBA, тыс. кв. м. 9,96

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

БЦ Лукойл

 

Аптекарская

набережная, д.

8, лит. А

GBA, тыс. кв. м. 26,6, GLA, тыс. кв. м 22,7

Введен в эксплуатацию 2 квартал 2014 года

БЦ Eightedges

 

Малоохтинский

пр., д. 45

GBA, тыс. кв. м. 20,1, GLA, тыс. кв. м 11,9

Введен в эксплуатацию 2 квартал 2014 года

БЦ в ЖК

Парадный

квартал

Виленский

переулок, д.14, лит. А

GBA, тыс. кв. м. 12,7, GLA, тыс. кв. м 9,5

Введен в эксплуатацию 2 квартал 2014 года

Офисный

центр

 

Московский пр., д. 94

GBA, тыс. кв. м. 6,6, GLA, тыс. кв. м  5,6

Введен в эксплуатацию 2 квартал 2014 года

БЦ Сенатор

 

Профессора Попова ул., д.37,

лит. Щ

GBA, тыс. кв. м. 33,7, GLA, тыс. кв. м 25,3

Введен в эксплуатацию 1 квартал 2014 года

БЦ Электро

 

                          

Московский пр., д. 156

GBA, тыс. кв. м. 22,0, GLA, тыс. кв. м 15,7

Введен в эксплуатацию 1 квартал 2014 года

Пулково Аэропорт

Пулковское шоссе 41

GBA, тыс. кв. м 10,6

Введен в эксплуатацию 1 квартал 2014 года

БЦ Сенатор

Б.Пушкарская ул., д.22

GBA, тыс. кв. м. 8,6, GLA, тыс. кв. м 6,5

Введен в эксплуатацию 1 квартал 2014 года

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь, GLA

Дата открытия

Фландрия Плаза

Ташкентская 3/1

29 100 кв. м

2015

Мезон Плаза

Большой Сампсоньевский пр., 28/2

22 600 кв. м

2015

Ренессанс Бизнес Парк

Смолячкова ул., 6

20 300 кв. м

2015

Премьер Лига, фаза III

Лиговский пр., 266

18 000 кв. м

2015

Цеппелин

Пулково

16 500 кв. м

2015

Софийская ул. 8/1

Софийская ул. 8/1

13 100 кв. м

2015

Лахта, фаза II

Оптиков ул., 4

10 700 кв. м

2015

Мельник

Мельничная ул., 10

9 500 кв. м

2015

Формида

Уткин пр. 4

8 200 кв. м

2015

Сенатор (Кропоткина), фаза II

Кропоткина ул., 1-2

6 475 кв. м

2015

Московский пр., 60, фаза II

Московский пр., 60,

4 000 кв. м

2015

Эко Статус

Лиговский пр., 140

4 000 кв. м

2015


- прогноз, ожидаемые тренды

Несмотря на снижение активности спроса и большое количество пустующих площадей, девелоперы продолжают строительство офисных центров. В 2015 году прогнозируется прирост офисных площадей на уровне не менее 300 тыс. кв. м. Замораживание проектов пока никто из девелоперов не анонсировал.

Доля свободных площадей продолжит увеличиваться благодаря сохранению ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства в 2015 году.

Также в 2015 году ожидается падение спроса на бизнес центры класса "А", что связано с высокими арендными ставками в подобных объектах, сокращением числа крупных международных компаний, ищущих новые офисы, а также с усложнившейся экономической ситуацией. Большим спросом будут пользоваться помещения в зданиях класса "В", как в центре города, так и в прочих районах с хорошей транспортной доступностью.

Основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов (100-200 кв. м) в действующих офисных центрах с отделкой, в первую очередь класса "B", в пределах пешей доступности от метро, удобными подъездными путями и парковкой.

Разрыв в размере средних арендных ставок между классами "В+" и "А" теперь вышел на показатель, превышающий 20%. Скорее всего, до конца года ставка в сегменте "В+" зафиксируется примерно на текущем уровне. В целом же по рынку до конца 2014 года можно ожидать рост уровня вакансии и снижения арендных ставок как результата принятия мер по удержанию и привлечению арендаторов. За первые три квартала 2014 года в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено свыше 140 тыс. кв. м (GLA). Ввод некоторых объектов, планировавшийся во II полугодии 2014 года, уже перенесен на 2015 год. Тем не менее, до конца года заявлено к вводу еще порядка 80 тыс. кв. м. Оценивая текущую ситуацию на объектах, можно предположить, что данный показатель несколько завышен.

​​

Торговая недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости Петербурга является одним из самых обеспеченных с точки зрения количества площадей в качественных торговых центрах города. Так, по итогам 2014 года уровень обеспеченности составляет 415 кв. м на 1 000 человек. В то же время объем ввода в 2014 году стал минимальным за последние пять лет. Уровень вакантных площадей увеличился до 6% по итогам 2014 года. Общий объем качественных торговых площадей на рынке Петербурга составляет 2,15 млн. кв. м. Ритейлеры тщательно подходят к выбору площадок, они не готовы идти на риск, предпочитая открывать магазины в уже существующих и проверенных проектах. Одновременно с этим увеличивается срок принятия решений. Многие компании занимают выжидательную позицию.

- ставки аренды ($/м2/год)

К концу года наметилась тенденция перехода на заключение договоров в рублях. Все более популярна привязка ставки к товарообороту. Вопрос о фиксации коридора, а также о привязке к товарообороту решается индивидуально с каждым ритейлером.

Динамические показатели указаны при расчете в RUR.

1 По курсу USD на 31.03.2014 USD 35,6871

2 По курсу USD на 30.06.2014 USD 33,6306

3 По курсу USD на 30.09.2014 USD 39,3866

- сделки по аренде торговых площадей, ставка аренды ($/м2/год)

 

 

Компания-арендатор

 

 

 

 

 

Арендуемая площадь, кв. м

 

 

Торговый центр

 

 

Адрес

 

 

Детский мир

 

 

3 000 кв. м

 

 

Галерея

 

 

Лиговский проспект, 30а

 

SPAR

 

 

2 000 кв. м

 

Пикник

 

Косыгина проспект, 31

 

О'КЕЙ

 

1 300 кв. м

 

Аура

 

Лахтинский проспект, 85

 

Чайхана Пахлава

 

1 000 кв. м

 

Жемчужная Плаза

 

Петергофское шоссе, 51

 

Inditex

 

6 230 кв. м

 

Европолис

 

Полюстровский просп., 84а

 

Angry Birds Activity Park

 

 

3 900 кв. м

 

Европолис

 

Полюстровский просп., 84а

 

Мама Детям

 

 

2 000 кв. м

 

Охта Молл

 

ул. Магнитогорская, д. 11

 

Hamleys

 

1 000 кв. м

 

Невский Центр

 

Невский пр., д.114-116

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРК Европолис

Полюстровский просп., 84а

GBA, тыс. кв. м 141,7, GLA, тыс. кв. м 60,5

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

ТРЦ Монпансье

ул. Планерная, 59

GBA, тыс. кв. м 58,5, GLA, тыс. кв. м 30,5

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

ТК Адмирал

ул. Малая Морская, д.4

GBA, тыс. кв. м. 20,0, GLA, тыс. кв. м 14,0

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

Торговая галерея в

МФК "У Красного

моста"

Набережная реки Мойки, д. 73-79

GBA, тыс. кв. м 14,2, GLA, тыс. кв. м 11,2

Введен в эксплуатацию 3 квартал 2014 года

ТК Торговый Двор

Московское шоссе, 7А

GLA 15,9 тыс. кв. м

Введен в эксплуатацию 1 квартал 2014 года

- замороженные объекты, причины

Пока официально о заморозке никто не объявлял, хотя ряд объектов, очевидно, не будут построены в заявленный срок (это касается объектов на 2016 год и далее).

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

 

 

"Бигбокс"

 

Шафировский пр. 20

 

 

16 000 кв. м

 

Открытие перенесено на 2015 год

 

 

"Бигбокс"

 

Пулковское шоссе

 

-

 

Ввод в эксплуатацию планируется в июне 2015 года.

Торгово-административный

комплекс в районе ст.м. Ладожская (ООО "Стройбаза "Рыбинская")

 

 

-

Общая площадь

объекта составит 23 тыс. кв. м, ТЦ в 2-3 этажа займет 12 тыс. кв. м

 

Ввод в эксплуатацию

запланирован на начало 2015 года

- прогноз, ожидаемые тренды

Оценивая актуальную строительную ситуацию на объектах, заявленных к вводу до конца года, можно предположить, что прошедший квартал останется рекордным по вводу за 2014 год. Реально в 4 кв. может быть введено не более 30 тыс. кв. м.

Годовой объем ввода, таким образом, может составить порядка 150-160 тыс. кв. м. (GLA), т.е. окажется примерно в два раза ниже аналогичного показателя за 2013 год. До конца года за счет небольшого объема ввода и ротации арендаторов вакансия, вероятно, зафиксируется на текущем уровне. Отмеченное в 3 кв. 2014 года небольшое понижение арендных ставок может сохраниться. Но существенных изменений до конца года не прогнозируется, так как в Санкт-Петербурге договоры заключаются преимущественно в рублях.

Пока сложно судить о влиянии последних политических событий (экономические санкции Запада в отношении России, ответные санкции России) на ситуацию с ценообразованием в сфере торговой недвижимости. Вероятно, более обоснованно говорить об их последствиях для арендодателей можно будет по мере перезаключения договоров.

Планируемый ввод торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2015 году является минимальным за последние пять лет и лишь немного превышает показатели кризисного 2009 года. Всего в следующем году будет введено 42,4 тыс. кв. м качественных торговых центров. Также ожидается дальнейший рост доли вакантных площадей до 7-7,5%. Негативная макроэкономическая ситуация продолжит оказывать значительное влияние как на девелоперов торговых центров, так и на ритейлеров, тенденция фиксации верхней границы валютного курса, а также использования процента от товарооборота сохранится в 2015 году, однако решение в каждом конкретном случае принимается индивидуально.

Складская недвижимость

- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Для рынка спекулятивной складской недвижимости, где на протяжении I полугодия 2014 года не было введено ни одного крупного объекта, 3 кв. 2014 года ознаменовался выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких ожидаемых складских комплексов. В результате объем предложения вырос на 8,3% и превысил 1,7 млн. кв. м.

В 3 кв. 2014 года было введено в эксплуатацию порядка 130 тыс. кв. м складских площадей в аренду, которые в текущем году оказались первым пополнением предложения в сегменте. 96% введенных площадей относятся к классу "А". 92% от общего объема ввода пришлись на два наиболее крупных объекта и расположены в Выборгском и Пушкинском районах.

После довольно резкого скачка в предыдущем отчетном периоде, в 3 кв. 2014 года уровень вакансии в классе "А" продемонстрировал некоторое снижение – до 7,4%, - оставаясь по-прежнему выше показателей на начало года. К классу "А" относятся все крупные сделки отчетного периода. В классе "В", напротив, продолжился рост вакансии, составив на конец 3 кв. 2014 года рекордные за последнее время 5,0%.

За счет того, что арендатор занимает, как правило, большие площади, вакансия в сегменте складской недвижимости более чувствительна к высвобождению помещений. Поэтому в процентном выражении изменения здесь более ярко выражены по сравнению, например, с офисным сегментом.

Количество сделок формата built-to-suit продолжает увеличиваться – в 2014 году доля таких сделок составила чуть более 50%. С точки зрения структуры спроса, наиболее активны торговые операторы – их доля составляет чуть менее 60% в общей структуре сделок.

- ставки аренды ($/м2/год)

К началу осени ставки аренды снизились в долл. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Однако дальнейшее резкое ослабление рубля привело к переходу исчисления ставок в рублевом эквиваленте.

Арендные ставки указаны без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов

Динамические показатели указаны при расчете в RUR.

1 По курсу USD на 31.03.2014 USD 35,6871

2 По курсу USD на 30.06.2014 USD 33,6306

3 По курсу USD на 30.09.2014 USD 39,3866

 

в классе А

в классе В

1 квартал1

110-135

95-125

динамика

8,0%

1,6%

2 квартал2

350-378

266-336

динамика

6,8%

-2%

3 квартал3

361-443

295-410

динамика

2,2%

4,3%


- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды ($/м2/год)

Компания

 

Площадь кв. м

 

Класс здания

 

Арендатор

 

 

 

Nordway Logistics Park, площадь, , арендатор

 

 

 

3 087

 

 

А

Логистическая компания, специализирующаяся на доставке хлебобулочных, кондитерских изделий и замороженных продуктов

ТЛК Евросиб, А, арендатор

 

2 038

А

Дистрибьютор алкогольной и безалкогольной продукции

ЭНЕРГО-Логистик-Юг

1 300

А

"Аль-Трейд" (дистрибьютор алкогольной продукции)

 

А Плюс Парк Шушары

 

6 500

А

ЦентрОбувь

ЛП Осиновая роща

 

3 579

А

Две алкогольные компании

ПЛК Орион

3 200

 

А

Kintetsu World Express (RUS), Inc.LLC

 

ЛП Осиновая роща

 

2 660

 

А

Импортер продуктов

ЛП Шушары

 

2 000

А

Риттал (представительство немецкого концерна Friedhelm Loh Group)

Логопарк "Осиновая роща"

 

15 000

А

О'Кей

Логопарк "Шушары"

 

5 000

А

Торговая сеть "Верный"

ЛК NordWay, 3 корпус

2 900

А

Unior Professional Tools

- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Армада Парк

Санкт-Петербург, Московское шоссе, 52

76 350 кв. м

3 кв. 2014

Магнит

Ленинградская обл., Ям-Ижора дер., ул. Тельмана, 1

50 800 кв. м

3 кв. 2014

Логопарк Осиновая Роща, фаза II

пос. Парголово,

Горское шоссе, д. 6, лит. Б

45 000 кв. м

3 кв. 2014

PNK-КАД

Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 96/2

45 000 кв. м

4 кв. 2014

Логопарк Троицкий, фаза III

Санкт-Петербург, пр-т. Обуховской Обороны,

295

36 000 кв. м

4 кв. 2014

Руслан, фаза II

Санкт-Петербург, п.Шушары, Поселковая ул., д.12 лит.В.

30 000 кв. м

4 кв. 2014

Петрохимопторг

Домостроительная ул., 12/А

27 300 кв. м

3 кв. 2014

Saint-Petersburg Terminal Complex (STC), фаза II

Бугровская волость, Ольгинский район Ленинградской области

27 000 кв. м

4 кв. 2014

ЭТМ

п. Шушары, территория предприятия, "Ленсоветовское", уч. 356

24 000 кв. м

4 кв. 2014

Nordway, фаза III

Шушары, Московское шоссе, 161

21 000 кв. м

4 кв. 2014

Круглый Год

Волхонское шоссе, д.2

9 500 кв. м

2 кв. 2014

Ладога, фаза I

Ленинградская обл., г. Всеволожск

6 300 кв. м

2 кв. 2014

Адмирал-Терминал Горелово

Ленинградская область, Индустриальная зона Горелово, Волхонское шоссе, квартал 14, д.1

5 000 кв. м

2 кв. 2014

Галактика

Ленинградская область Гатчина,

ул 120-ой Гатчинской дивизии

5 000 кв. м

2 кв. 2014

- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Хладорос

А Плюс Парк Шушары

40 000 кв. м

2015

Октавиан

Токсовское шоссе

37 500 кв. м

2015

Ашан

А Плюс Парк Шушары

23 260 кв. м

2015

ПНК-КАД, фаза II

Шушары, Колпинский район

23 000 кв. м

2015

Би Лоджистик

Московское шоссе 19/3

15 000 кв. м

2015

Юлмарт (Пулково)

Пулково

14 500 кв. м

2015

Вюрт

Шушары

13 000 кв. м

2015

Ладога, фаза II

Всеволожск

12 600 кв. м

2015

Norbert Dentressangle Logistics

А Плюс Парк Шушары

11 942 кв. м

2015

- прогноз, ожидаемые тренды

В 2015 году рост вакансии может сохраниться за счет сокращения уже арендуемых площадей (например, из-за сокращения товарных запасов организаций), отказа или переноса запланированных сделок и общего спада спроса. Введение экономических санкций в складском сегменте может отразиться на проектах, реализуемых за счет иностранных инвестиций.

Тенденция к увеличению built-to-suit проектов продолжится в 2015 году, так, среди 300 тыс. кв. м качественных складских комплексов, заявленных на 2015 год, 65% относятся к проектам  built-to-suit, а также к складам, занимаемым собственником.

Гостиничная недвижимость

- общая характеристика, предложение

В этом году Петербург по очевидным причинам посетило меньше зарубежных гостей, при том, что само размещение в силу валютных колебаний для них теперь обходится дешевле. Однако недостаток интуристов был в некоторой степени восполнен россиянами, которые стали меньше выезжать заграницу. С учетом регулярной работы "Сапсана", появления нового терминала аэропорта и более дешевых авиабилетов Петербург стал привлекательным городом для внутреннего туризма.

- баланс спроса и предложения

Люксовые отели также зафиксировали самое значительное падение загрузки – на 7 п.п. до 49%, а также тарифа – на 13% в рублях до 11,3 тыс. рублей. В то же время необходимо понимать, что такое значительное сокращение показателей было в первую очередь вызвано "высокой базой" сентября 2013 года, когда из-за проведения саммита G20 отели Петербурга, в частности люксовые, достигли максимальных показателей по тарифу и загрузке.

- стоимость проживания, динамика

Однако показатели гостиничного рынка Петербурга – и загрузка, и средний тариф, и вследствие этого доходность на номер (RevPAR) – сократились. Согласно данным по итогам десяти месяцев, более всего текущей ситуацией оказались затронуты самые дорогие отели – люксовый сегмент (снижение RevPAR на 23% к аналогичному периоду прошлого года) и верхний предел верхнего ценового сегмента (Upper Upscale, снижение на 14%). В остальных сегментах снижение доходности на номер было не таким резким, в пределах 6-8%.

- сданные объекты

Объект

Адрес

Фонд

Дата открытия

Indigo

Чайковского ул, д. 17

119 номеров

17.03.2014

Park Inn Pulkovo

Пулковское шоссе 41, литер ЗД

210 номеров

18.09.2014

- прогноз, ожидаемые тренды

По словам губернатора Петербурга Георгия Полтавченко, поток туристов в город снизился незначительно. Количество туристов в текущем году составит 6,1 млн. человек. В 2013 году город посетили 6,3 млн. туристов.

Однако отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы. Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. Вместе с тем увеличилось количество россиян, желающих ознакомиться с достопримечательностями Петербурга.

Таким образом, рост внутреннего туризма несколько компенсирует снижение интереса к городу среди иностранных туристов. Однако при этом запрос структура спроса на гостиничные форматы у этих категорий туристов зачастую сильно разнится.  В  2015 году под удар, прежде всего, становятся дорогие люксовые объекты, которые редко могут позволить себе снизить ценник из-за высоких операционных расходов.

Также возможно обостриться проблема сезонности туризма в городе, а значит и уровня заполняемости отелей. В ближайшей перспективе не стоит ожидать серьезных изменений по уровню заполняемости в "низкий" сезон. Проблема зимнего туризма по-прежнему остается открытой.

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний:  JLL, NAI Becar, Maris, Astera, Knight Frank.