PRO Санкт-Петербург

Санкт-Петербург (основан в 1703 году; до 1914 года — Санкт-Петербург, до 26 января 1924 года — Петроград, до 6 сентября 1991 года — Ленинград) — город федерального значения Российской Федерации, административный центр Северо-Западного федерального округа, местонахождение Конституционного суда Российской Федерации (с 2008 года). 

Расположен на северо-западе Российской Федерации, на берегу Финского залива Балтийского моря в устье реки Невы. 

Население — 5 131 942 человек (на 1 января 2014 года). В сентябре 2012 года родился пятимиллионный житель города. Санкт-Петербург — самый северный в мире город с населением более одного миллиона человек. Среди городов, полностью расположенных в Европе, Санкт-Петербург является третьим по численности населения, а также первым по численности жителей городом, не являющимся столицей. Город — центр Санкт-Петербургской городской агломерации. Площадь города — 1439 кв. км, после расширения Москвы 1 июля 2012 года, Санкт-Петербург стал наименьшим по площади субъектом Российской Федерации. 

Санкт-Петербург — важный экономический, научный и культурный центр России, крупный транспортный узел. Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним комплексы памятников входят в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО; это один из самых важных в стране центров туризма. 

Санкт-Петербург является крупнейшим транспортным и логистическим узлом России, обеспечивающим экспортный и импортный оборот с иностранными государствами со всех континентов.

По объему рынка коммерческой недвижимости Петербург стоит на втором месте после Москвы.

Экономическое состояние региона

Основные вызовы для бизнеса и общества, как и в предыдущие пару лет, связаны с общим состоянием экономики в стране, доступностью и стоимостью заёмного финансирования и инвестиционным климатом города. В 2016 году в целом ряде секторов экономики спад сменился медленным ростом. Это позитивно сказалось на состоянии рынка недвижимости. Главное событие - полный ввод в строй трассы ЗСД. Проект существенно изменит распределение транспортных потоков в городе и транспортную доступность многих объектов, а значит и рынок недвижимости.

Состояние коммерческой недвижимости

Приход рынка коммерческой недвижимости к достаточно высокому уровню насыщенности совпал с рыночными сложностями, связанными с нестабильностью в экономике и падением курса рубля, - это и снижение спроса, и замедление роста ставок, и увеличение себестоимости строительства. Итог закономерен – рынок пополняется в первую очередь проектами, реализация которых началась уже достаточно давно. Новые проекты выходят в заметно меньших количествах, что может привести к ситуации, когда рост спроса не будет своевременно поддержан соответствующим ростом предложения.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

По итогам 2016 года было введено 260 тыс. кв. м офисных площадей. Это на 20% выше, чем в 2015 году. Таким образом, объем рынка качественных офисных площадей Санкт-Петербурга составит на конец 2016 года 3,0 млн кв. м.

В течение 2016 года наблюдалось снижение доли вакантных площадей и в классе А, и в классе В, хотя в классе В это снижение в первом полугодии было  крайне небольшим. На конец 3-го квартала доля вакантных площадей в классе А составляет 7,3% (уменьшение за 2016 год на 3,7% ), в классе В - 11,2% (уменьшение с начала года на 1,7%.)

-- ставки аренды, динамика

В 3-м квартале 2016 года арендные ставки в классе В уменьшились на 0,6%, в классе А изменений не произошло. На конец года средние запрашиваемые рублевые арендные ставки составили в классе А 1,58 тыс. рублей за кв. м в месяц, в классе В – 1,13 тыс. рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

-- цена продажи, динамика

В удаленных от центра спальных районах города цена предложения начинается от 47 тыс. рублей за кв. м, включая НДС. Основной объем предложения находится в диапазоне от 62 тыс. рублей до 130 тыс.  рублей за кв. м.

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Арендатор

Объект

Класс

Арендованная

площадь,  тыс. кв. м

"Стройгазконсалтинг"

"Фландрия Плаза"

 

А

14,5

ИТСК

 

"Энерго"

 

В+

8,2

EPAM Systems

"Мегапарк"

В+

6,6

"ПО Аркадия"

 

Mezon Plaza

 

В+

6

 
-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь общая, тыс. кв. м

Арендопригодная площадь, кв. м

Класс

Дата ввода

"Виктория Плаза", 2 оч.

Санкт-Петербург, Пл. Победы, 2

46,34

27,5

B+

1 кв.

Fort Tower

Санкт-Петербург, Московский пр., 139

46,23

26,1

А

4 кв.

"Экспофорум"

Санкт-Петербург, Петербургское шоссе, 64

31,2

21,84

A

2 кв.

"Мегапарк" 2 оч.

Санкт-Петербург, Заставская ул., 22

15

11,3

B+

1 кв.

"Лахта", 2 оч.

Санкт-Петербург, Ул. Оптиков, 4

13,4

10,72

B

2 кв.

"Новоорловский"

Санкт-Петербург, Дорога на Каменку, 74

15,6

8,6

B+

2 кв.

Office L27

Санкт-Петербург, Львовская ул., 27

13

8,48

B+

3 кв.

"Арсенальная, 66"

Санкт-Петербург, Арсенальная ул., 66

12,6

7,75

B+

3 кв.

"Перспектива"

Санкт-Петербург, Кокколевская ул., 1

9,41

6,5

B+

1 кв.

"Царская столица"

Санкт-Петербург, Дегтярный пер., 22

10,96

6,5

B

1 кв.

Невский, 68

Санкт-Петербург, Невский пр., 68

8,6

5,45

A

2 кв.

"Маркс", 2 оч.

Санкт-Петербург, Измайловский пр., 29

4,5

3,3

B

1 кв.

"Мельник"

Качалова ул., 7

17,37

9,5

В+

4 кв.

- прогноз, ожидаемые тренды

Снижение объема ввода новых спекулятивных площадей и стабильно высокий спрос на офисы привели к вымыванию с рынка крупных блоков, которые на текущий момент вакантны лишь в восьми бизнес-центрах. Несмотря на то, что ставки аренды продемонстрировали рост – на 8% в классе А и на 2% в классе В - пока он не настолько внушителен, чтобы новый девелопмент был экономически оправдан. В 2017 году ожидается снижение девелоперской активности в офисном сегменте, выраженной как в сокращении объема ввода площадей, так и в ограниченном запуске новых проектов. Число крупных сделок аренды в следующем году будет сокращаться, в то время как интерес крупных компаний к реализации офисных проектов в формате built-to-suit - расти.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В течение 2016 года в Санкт-Петербурге начали работу два качественных объекта торговой недвижимости – ТРК "Охта Молл" с 78 тыс. кв.  арендопригодных площадей и 2-я очередь ТРЦ "Порт Находка" с 10,9 тыс. кв. м площадей под аренду. Открытие обоих объектов состоялось в 3-м квартале. В результате годовой ввод торговых площадей в Петербурге составил 88,9 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
Новых торговых центров, заявленных на 2017 год, в Санкт-Петербурге нет.
Доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга достигла по итогам 2016 года 6,0%, уменьшившись на 0,9 % за последний квартал и почти не изменившись в целом за год. Стоит отметить, что со 2-го квартала 2016 года наблюдалось устойчивое превышение объема открытых в торговых центрах магазинов над закрытыми, а рост вакантности в 3-м квартале обусловлен вводом новых ТЦ. В 2017 году продолжится снижение доли вакантных площадей до 4,5-5%.

-- ставки аренды

Максимальные базовые арендные ставки в качественных торговых центрах составляют 65-70 тыс. рублей/кв. м/год. Арендные ставки стабилизировались, активность переговоров о пересмотре договорных условий снижается. В основном арендаторы продлевают имеющиеся соглашения на ранее согласованных условиях.
В большинстве торговых центров используется рублевая арендная ставка, а также привязка ставки к товарообороту. В случае деноминации в долларах/евро фиксируется валютный коридор.   

-- сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь тыс. кв. м

Дата начала строительства

Дата открытия

"Охта Молл"

ул. Якорная, 5а

148

2014

3 кв. 2016

2-я очередь ТРЦ "Порт Находка"

ул. Тепловозная, 31

10,9 кв. м

2015

2 кв. 2016

-- замороженные объекты, причины

Замороженных объектов отмечено не было

-- прогноз, ожидаемые тренды

Позитивным трендом на рынке торговых центров является уверенное превышение площади открытых магазинов над закрытыми. Что характерно, даже без учета введенных объектов за год в ТЦ было открыто на 20% больше арендаторов из расчета занимаемой площади, чем освободилось помещений. Наблюдается интерес со стороны ритейлеров к развитию в Петербурге и в условиях нулевого ввода новых ТЦ в 2017 год, прогнозируется поглощение имеющихся свободных площадей, что приведет к снижению вакантности до минимального уровня с 2013 года – 4,5-5%. Вывод новых ТРЦ в 2017 году на рынок не планируется

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Объем ввода складских площадей в Санкт-Петербурге за первые три квартала 2016 года превысил показатель за аналогичный период прошлого года в 2,5 раза (152,5 тыс. кв. м против 61,8 тыс. кв. м). С учетом заявленных на 4-й квартал новых объектов общей арендопригодной площадью 61,9 тыс. кв. м в сумме за 2016 год объем рынка увеличится на 214 тыс. кв. м.

Девелоперы с осторожностью подходят к строительству новых спекулятивных складов. Как следствие, в объеме нового складского предложения в Санкт-Петербурге превалируют проекты built-to-suit и склады для собственных нужд компаний – по итогам года их доля достигнет 80%. Спрос  на аренду спекулятивных объектов ограничен: в 3 кв. объем свободных площадей на рынке качественных складов Санкт-Петербурга увеличился на 9,5 тыс. кв. м и составил 174 тыс. кв. м. Доля вакантных складских площадей на конец сентября составила 6,4%. Мы прогнозируем рост вакантности в 2017 году на 1-1,5 % в результате выхода на рынок спекулятивных проектов, заявленных еще несколько лет назад

-- ставки аренды
В 3 кв. 2016 года максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга не изменился и составляет 450-500 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).
-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

-- Основные сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь (тыс. кв. м)

Дата открытия

Redmond

Санкт-Петербург, Московское шоссе

38

1 кв.

"Руслан"

Санкт-Петербург, Московское шоссе

30

4 кв.

"Армада парк", 2 оч.

Санкт-Петербург, Московское шоссе

27

2 кв.

"Юлмарт"

Санкт-Петербург, Пискаревский проспект

25,5

4 кв.

"Ашан"

Санкт-Петербург, Московское шоссе

25

1 кв.

"АКМ-2"

Санкт-Петербург, Московское шоссе

22

2 кв.

"Деловые линии"

Санкт-Петербург, Московское шоссе

12,5

2 кв.

-- прогноз, ожидаемые тренды
В 2016 году  в производственно-складском сегменте произошло замедление темпов строительства. Минимальный прирост спекулятивного предложения в складском  сегменте на 27% меньше показателя 2015 года. В производственном  сегменте в этом году были анонсированы планы по строительству 33 индустриальных объектов. К примеру, в 2015 году были анонсированы 37 проектов. Снижение активности девелоперов связано с ростом себестоимости строительства и с отсутствием доступного финансирования. Основной спрос клиентов ориентирован на помещения в аренду (71%) в местах с хорошей логистической доступностью и с площадью до 3 тыс. кв. м – таких запросов 56%, и, как правило, поступают они от производственных компаний, которые расширяют свой бизнес. 49 % потенциальных арендаторов. Это, прежде всего, компании отрасли машиностроения и металлообработки, по 19% от общей доли спроса  занимают: лесная, деревообрабатывающая промышленность и химическая и нефтехимическая промышленность. Основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге, как и в 2016 году, останутся торговые и дистрибуционные компании.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение
Данный сегмент рынка коммерческой недвижимости ощущает себя наиболее комфортно, поскольку Петербург готовится принять чемпионат мира в 2018 году, а также реагирует на резкий рост внутреннего и внешнего туризма в город. Администрация Петербурга предлагает инвесторам адресные программы, которые включают список объектов, предназначенных под гостиницы и отели.

-- баланс спроса и предложения
Девальвация рубля привела к росту внутреннего туризма вместо поездок за рубеж. Качественно изменился турпоток иностранных туристов - европейских и американских путешественников сменили азиатские, в первую очередь, китайские. Загрузка отелей Петербурга всех сегментов в июне 2016 года была самой высокой за пять лет. При этом предложение отелей верхнего ценового сегмента удовлетворяет спрос. Нехватка гостиниц ощущалась только в период проведения Международного экономического форума, который проходил в самый высокий сезон в городе - в мае или июне. В Санкт-Петербурге по-прежнему не хватает недорогих отелей категории "2-3 звезды". Управляющие отелей в Санкт-Петербурге продолжили введенную в начале года политику "качество, а не количество", и, базируясь на не очень эластичном на сегодня групповом и туристическом спросе, наращивали тарифы. В результате сразу несколько сегментов потеряли в загрузке за 11 месяцев, и лидером по падению стал средний сегмент, где заполняемость сократилась на 4%, до 65%. При этом все сегменты гостиничного рынка увеличили средний тариф не менее чем на 15%, а самый значительный рост был в том же среднем сегменте – на 22%, до 3 тыс. рублей. Наиболее высоким ростом доходности (на 24%) может похвастаться высокий сегмент.

-- стоимость проживания, динамика
По итогам 11 месяцев 2016 года в Санкт-Петербурге наблюдается  небольшое падение загрузки в среднем по рынку – на 1%, до 67%. По всей видимости, эта динамика стала следствием “промежуточного” сезона конца октября-ноября, когда традиционно снижается активность туристов. Отельеры в Санкт-Петербурге, похоже, играли “на повышение”, наращивая тарифы на фоне в целом сильного спроса: увеличение среднего тарифа (ADR) с начала года составило 19%  (до почти 6 тыс. рублей) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В совокупности это дало увеличение доходности на номер (RevPAR) на 20% - до 4 тыс. рублей.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Планируется открытие гостиницы Hilton в составе "Экспофорума", которое пока перенесено на начало 2017 года. Отель Hampton by Hilton на 207 мест, расположенный рядом, был запущен минувшим летом. В планах Hilton дальнейшее развитие своих марок в городе

По данным: JLL, Colliers int., Maris, Knight Frank.