PRO Санкт-Петербург

Санкт-Петербург (основан в 1703 году; до 1914 года — Санкт-Петербург, до 26 января 1924 года — Петроград, до 6 сентября 1991 года — Ленинград) — город федерального значения Российской Федерации, административный центр Северо-Западного федерального округа, местонахождение Конституционного суда Российской Федерации (с 2008 года). 

Расположен на северо-западе Российской Федерации, на берегу Финского залива Балтийского моря в устье реки Невы. 

Население — 5 131 942 человек (на 1 января 2014 года). В сентябре 2012 года родился пятимиллионный житель города. Санкт-Петербург — самый северный в мире город с населением более одного миллиона человек. Среди городов, полностью расположенных в Европе, Санкт-Петербург является третьим по численности населения, а также первым по численности жителей городом, не являющимся столицей. Город — центр Санкт-Петербургской городской агломерации. Площадь города — 1439 кв. км, после расширения Москвы 1 июля 2012 года, Санкт-Петербург стал наименьшим по площади субъектом Российской Федерации. 

Санкт-Петербург — важный экономический, научный и культурный центр России, крупный транспортный узел. Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним комплексы памятников входят в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО; это один из самых важных в стране центров туризма. 

Санкт-Петербург является крупнейшим транспортным и логистическим узлом России, обеспечивающим экспортный и импортный оборот с иностранными государствами со всех континентов.

По объему рынка коммерческой недвижимости Петербург стоит на втором месте после Москвы.

Экономическое состояние региона

Большинство макроэкономических показателей социально-экономического развития Санкт-Петербурга в 2017 году показывали положительную динамику. Увеличился уровень деловой и инвестиционной активности, восстанавливается потребительский спрос.


Индекс промышленного производства за январь-ноябрь 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 104,9%. Потребительский рынок также характеризуется положительной динамикой как в сфере розничной и оптовой торговли, так и в секторе общественного питания. 
Оборот розничной торговли в январе-ноябре 2017 года составил 1182,9 млрд рублей, что в сопоставимых ценах на 2,9% больше чем за аналогичный период прошлого года. Оборот оптовой торговли в январе-ноябре на 15,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года, оборот общественного питания увеличился на 3,5%. 


Наблюдается отрицательная динамика денежных доходов и расходов населения – (-5,8%) в ноябре 2017 к аналогичному периоду прошлого года. 

 

Состояние коммерческой недвижимости

Недостаток свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга привел к росту арендных ставок. В свою очередь рост арендных ставок и минимальная вакантность привели к возобновлению девелоперской активности в определенных районах города.

Отсутствие ввода торговых центров и низкая доля свободных площадей в текущем году побудили ряд девелоперов приступить к реконцепции существующих торговых объектов с точки зрения усиления состава арендаторов и улучшения планировочных решений.

Рынок стрит-ритейла в 2017 году показал стабильный рост и развитие: за текущий год на основных торговых улицах Петербурга открылось на 3% больше объектов, чем закрылось. В числе наиболее активных профилей – традиционно предприятия общепита и продуктовые магазины; стоит отметить развитие fashion сегмента – магазинов одежды, обуви и аксессуаров.

Объем ввода складских площадей в 2017 году будет существенно показателя за последние пять лет. Доля вакантных площадей незначительно снижается. Наибольшая доля сделок в аренде складских площадей – это переезды арендаторов с целью улучшения коммерческих условий.

Офисная недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Объем ввода в 2017 году невелик: рынок качественных офисов увеличился на 104 тыс. кв. м, что является наименьшим результатом за всю современную историю офисного рынка Петербурга. 
В структуре спроса наиболее активными арендаторами стали компании, работающие в сфере информационных технологий и разработки недр.
 
-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год), динамика
 
В 4 кв. 2017 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А осталась на уровне прошлого квартала, в классе В увеличились на 0,5%. За 2017 год в классе А ставка аренды выросла на 5,7%, в классе В – на 4,6%.
 
-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долл. за кв.м)
 
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в Петербурге в 2017 году превысит результат прошлого года. Доля иностранных инвестиций за последние несколько лет стала расти, среди которых стоит отметить британскую компанию Raven Russia Limited, купившую два бизнес-центра («Премиум» и «Келлерманн центр») и логистический парк «Гориго», а также инвестиционную компанию Jensen Group, закрывшую сделку по покупке бизнес-центра «Аэроплаза».
 
-- крупнейшие сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Ренессанс Бизнес Парк Смолячкова ул., 6 20 930 кв. м   3 кв. 2017 г.  
Граффити Кондратьевский пр., 15/3 14 000 кв. м   4 кв. 2017 г.  
Сенатор (Чапаева) Чапаева ул., 15 13 400 кв. м   4 кв. 2017 г.  
Полис Софийская ул., 8 13 150 кв. м   1 кв. 2017 г.  
Реформа Стародеревенская ул., 11/2 12 900 кв. м   3 кв. 2017 г.  
 
-- прогноз, ожидаемые тренды.
 
Офисный рынок (наряду со складским) будет формировать основной объем инвестиционных сделок, уверены эксперты. В структуре спроса лидерство предполагается за объектами класса В. Увеличится девелоперская активность. Возможны эксперименты с форматами, например, соединение в рамках одного объекта офисных пространств, производственных площадок и различных иных формирований (научные отделы, отдел менеджмента и прочее).

4 кв. 2017 г.

 

Торговая недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
В 2017 году открытия новых торговых центров не произойдет. На данный момент в Санкт-Петербурге представлено 58 качественных объектов совокупной арендопригодной площадью более 2,25 млн кв. м, что соответствует 425 кв. м на 1 тыс. жителей. Сейчас наблюдается восстановление активности ритейлеров, что приводит к постепенному поглощению имеющегося предложения на рынке: к концу 2017 года доля вакантных площадей в торговых центрах снизится до минимального с 2009 года уровня – 4-4,5%.
 
На 2018 год к вводу анонсирован один торговый проект – аутлет-центр Outlet Village Pulkovo, 2 очередь (6,5 тыс. кв. м GLA). 
 
-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год)
 
Максимальные арендные ставки для торговой галереи составляют 65-70 тыс. рублей за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).
Максимальные ставки аренды для торговых коридоров, характерные для основной части Невского проспекта, за 2017 год не изменились и составили 7,5-13 тыс. руб. за кв. м в месяц (включая НДС). 
 
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
Продолжится тенденция к укрупнению видных игроков рынка, усилится конкуренция. Ожидается снижение уровня вакантности в ведущих ТЦ города. Будут проводится эксперименты с форматами и концепциями. Показатель ввода новых качественных площадей по-прежнему прогнозируется минимальный.
 
Складская недвижимость
-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
 
Петербургский складской рынок в 2017 году показывает рекордно низкий объем ввода – 77 тыс. кв. м, это минимальный результат за последние шесть лет. При этом доля спекулятивных складов в объеме ввода возросла по сравнению с предыдущим годом. 
 
После периода активного строительства проектов built-to-suit, текущий низкий спрос на такие проекты привел к сокращению их строительства. В 2017 году их доля снизится до 35%.
 
На фоне медленного восстановления спекулятивного строительства уменьшение объемов ввода проектов built-to-suit является основным фактором снижения общего ввода складских комплексов.
 
-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год)
 
Уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах составил 400-450 руб./кв. м/мес. (вкл. НДС и операционные расходы). До конца 2017 года изменения ставок не ожидается.
 
 -- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Площадь Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Адмирал-ТСВ Марьино Марьино 20 000 кв.м   2 кв. 2017 г.  
Октавиан Токсовское шоссе 12 350 кв.м   3 кв. 2017 г.  
Федоровский Посад Федоровское 12 000 кв.м   1 кв. 2017 г.  
Форум Электро Шушары 8 000 кв.м   3 кв. 2017 г.  
Совавто Шушары 7 600 кв. м   3 кв. 2017 г.  
Петрович Красносельский район 5 000 кв. м   2 кв. 2017 г  
 
-- прогноз, ожидаемые тренды.
 
Повысится спрос на формат build-to-suit, поскольку имеющиеся объекты зачастую не удовлетворяют повысившиеся требования конечных потребителей. Электронная коммерция продолжит наращивать обороты, результатом этого процесса станет и развитие всего складского рынка. Востребованнее станут объекты light industrial (если под этим определением понимать небольшие по площади - от 500 до 2 тыс. кв. м - помещения).
 

2 кв. 2017 г.

 

Гостиничная недвижимость
-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)
 
В 2017 году количество бронирований в отелях Санкт-Петербурга в среднем выросло на 13-16%, что на 6% выше общероссийских темпов роста. В структуре предложения рынка гостиничной недвижимости наименьшая доля приходится на люксовые объекты и хостелы (к слову, самый доходный формат в условиях местного рынка), основной массив создают проекты класса 3*.
 
Средний показатель загрузки - 71%. Наблюдается спрос на апартаменты: этот формат предпочитает почти четверть всех посещающих Санкт-Петербург туристов .
 
Значимым событием стал дебют на рынке Северной столицы китайского оператора Hualin Group.
 
-- стоимость проживания, динамика
 
Средняя стоимость проживания в гостиницах категории "3 звезды" - 4,5 тыс. рублей за сутки. "4 звезды" - 6,2 тыс. рублей. "5 звезд" - 13,9 тыс. рублей.
 
-- сданные объекты (таблица)
 
Объект Адрес Кол-во номеров Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции

Hilton Санкт-Петербург Экспофорум
  234   2017  
Lotte Санкт-Петербург   154   2017  
 
-- новые проекты (таблица)
 
Объект Адрес Кол-во номеров Дата начала строительства Дата открытия Инвестиции
Holiday Inn Express  Садовая 244     2018  
 
-- прогноз, ожидаемые тренды
 
Цены на гостиничном рынке Санкт-Петербурга начали увеличиваться уже к концу года, а в 2018 году этот рост будет сверхочевидным, поскольку город примет ряд матчей чемпионата мира по футболу. Эксперты ожидают, что наибольшая загрузка гостиниц придется на период с мая по июль, когда деловая активность еще не спадет, а туристический поток усилится. В течение ближайших двух лет ожидается пополнение номерного фонда более чем на 3 тыс. единиц.