PRO Уфа

Уфа — столица Республики Башкортостан, является важным транспортным узлом. Железнодорожный, воздушный, речной, автомобильный пути сообщения связывают город со всеми регионами России и многими странами Европы и Азии. Основу транспортной сети составляет железнодорожная магистраль Самара - Уфа - Челябинск. Аэропорт Уфы имеет статус международного. Речные пассажирские линии соединяют Уфу с городами центральной России; по рекам Белой, Каме и Волге транспортируются лес, зерно, продукция нефтехимии. Расстояние от Москвы до Уфы составляет 1 318 км. Численность населения — 1 074 900 человек.

Экономическое состояние региона

Оборот розничной торговли составил 430 014,1 млн. руб., с незначительным снижением на 4,7 % по сравнению с прошлым годом.

По итогам 2015 года в экономику города привлечено 146,8 млрд. рублей инвестиций, с ростом к уровню соответствующего периода прошлого года в действующих ценах на 6,7 %. За отчетный период реализовано 50 наиболее крупных проектов, общей стоимостью 27,4 млрд. рублей, с созданием 1 927 рабочих мест.

Собственные доходы бюджета города в 2015 году составили около 11 миллиардов 400 миллионов рублей. Всего (с учетом субвенций и субсидий) доходы бюджета Уфы превысили 22 миллиарда 300 миллионов рублей.

Среднемесячная заработная плата на крупных и средних предприятиях выросла по сравнению с 2014 годом на 2% и составила 35 тысяч 665 рублей. Это шестой по величине показатель среди российских городов-миллионников. При этом Уфа вошла в шестерку городов, в которых отсутствует задолженность по выплате заработной платы.

Численность зарегистрированных безработных граждан составила 7 034 человек, что выше, чем в аналогичном периоде прошлого года на 692 человека. Уровень безработицы составил 1,25%.

Состояние коммерческой недвижимости

Активность на рынке коммерческой недвижимости в 2015 году была невысокой. По наблюдениям аналитиков, особенно неудачным отчетный период стал для сегмента street-retail: было зарегистрировано увеличение случаев закрытия магазинов с отдельными входами на так называемых "красных линиях". Что касается, торговых центров, то для них неприятной тенденцией стал уход сетевых арендаторов. Во многом это связано с избыточным количеством подобных объектов при их зачастую неявном позиционировании.

Также, отмечают эксперты, трендом стало (вернее, продолжился прошлогодний тренд) перепозиционирование собственником своих помещений под универсальные, то есть для использования в том числе и под офисы.

На офисном рынке наблюдается дефицит помещений категории А, но те, что есть, наименее потеряли в цене и остаются востребованными. Еще одна особенности местного рынка: класс имеющихся помещений завышен.

В сегменте индустриальной недвижимости активных продаж не было. Объекты сдаются по минимальной цене, в большинстве случаев лишь для того, чтобы помещение не простаивало. Уфе не хватает современных логопарков, многие складские площади уже не соответствуют требованиям современного бизнеса, а в условиях нестабильной экономической обстановки собственники не имеют особых возможностей для их модернизации.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Основу рынка офисной недвижимости Уфы составляют современные бизнес-центры класса В, расположенные в центральной части города и построенные преимущественно в период 2005-2006 и 2008-2009 годов. На помещения класса В приходится 85% качественного предложения офисных площадей. Класс А представлен одним объектом, введенным в эксплуатацию в 2014 году, - бизнес-центром "Салават Юлаев". Общий объем наиболее качественных существующих офисных площадей оценивается на уровне 115 тыс. кв. м. Примерами строящихся качественных бизнес-центров можно назвать бизнес-центр "Нестеров" и многофункциональный комплекс "Столица", включающий офисную составляющую. Показатель доли вакантных площадей в современных бизнес-центров класса В составляет около 3%.  

В течение 2015 года был введен в эксплуатацию только один объект – БЦ на улице Р. Зорге (8 тыс. кв. м). В бизнес-центре класса А "Александровский Пассаж", вышедшем на рынок в 2014 году, доля свободных площадей составляет около 22%.

-- ставки аренды (в долларах за кв. м в год), динамика
Средние запрашиваемые ставки аренды остаются неизменными. Для офисов класса А диапазон ставок составляет 13  - 15 тыс. рублей./кв. м/год, для офисов класса В от 7,5 до 10 тыс. рублей/кв. м/год.
Ставки аренды одни из самых высоких среди региональных городов-миллионников. Средние арендные ставки на офисные помещения класса А сопоставимы с уровнем арендных ставок в классе В в Москве.

-- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи офисного помещения в Уфе составляет порядка 45– 50 тыс. рублей за кв. м.

-- крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи (в долларах за кв. м)
На данный момент в городе нет сделок инвестиционного качества.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Административное здание на улице Р. Зорге, 3

Улица Р. Зорге, 3

 

8 тыс. кв. м

2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Нестеров"

Верхнеторговая площадь, 1

10,125 тыс. кв. м

2016

МФЦ "Башня"

Заки Валиди, 32а

12,121 тыс. кв. м

2017

БЦ "Иремел"

Ул. Менделеева, 137

16 тыс. кв. м

2017

БЦ в составе ЖК "4 сезона"

Просп. Октября, д. 107/4

18 тыс. кв. м

2017

-- прогноз, ожидаемые тренды
До конца 2016 ожидается ввод около 5 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. В течение 2015 года наблюдалась тенденция к снижению ставок аренды, по прогнозам аналитиков, в следующем году возможно замедление этого процесса при условии, что стабилизируется общеэкономическая ситуация в стране. Девелоперская активность будет низкой, спрос сохранится на невысоком уровне.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Существующий объем рынка торговых центров – 338,9 тыс. кв. м. Наиболее новым торговым центром города является Ultra City Mall (общая площадь – 47,2 тыс. кв. м, арендуемая – 32,8 тыс. кв. м), открытый в декабре 2015 года. Насыщенность на 1 тыс. человек – 306 кв. м.

В 2018 году планируется к вводу ТЦ "М7 МОЛЛ" арендуемой площадью 54,3 тыс. кв. м.

-- ставки аренды (в долларах за кв.м в год)

Средняя ставка в качественных ТЦ для торговой галереи составляет 25-40 тыс. кв. м  в год

-- цена продажи, стрит-ритейл

50-80 тыс. рублей/кв. м.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Utra City Mall

Ул. Бакалинская

32,8 тыс. кв. м

Декабрь 2015

МФК "Яй"

Ул. Пархоменко, 156/3

30, 327 тыс. кв. м

Ноябрь 2015

ТК "Гостиный двор"

Верхнеторговая пл., 1

37 тыс. кв. м

Декабрь 2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТК “М7 МОЛЛ”

Трасса М7

54,3 тыс. кв. м

2018

-- прогноз, ожидаемые тренды

Бизнес станет еще тщательнее подходить к выбору и оценке локации для размещения торговых точек и сделает упор на общую оптимизацию всех процессов, в том числе бизнеса за счет закрытия неприбыльных торговых точек или ухода с регионального рынка.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Объем качественных складских площадей (классов А и В) в Уфе составляет около 145 тыс. кв. м. В регионе присутствует только один склад класса А – "Сигма", введенный в 2010 году и целиком заполненный арендаторами. Ввод второй очереди площадью около 50 тыс. кв. м запланирован на 2017 год.
Доля свободных площадей в действующих качественных складских объектах Уфы составляет около 5%.

-- ставки аренды (в долларах за кв. м в год)
Ставки аренды составляют 2 ,5 тыс. рублей  за кв. м в год (исключая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи).
-- цена продажи
4,5 тыс. рублей за кв.  м в год, включая операционные расходы, НДС

-- прогноз, ожидаемые тренды

Новое строительство возможно только при наличии спроса по индивидуальным требованиям клиентов. Регион имеет хорошую транспортную доступность, но развитие логистики происходит медленными темпами в связи с растущим рынком складской недвижимости в близлежащих регионах (Екатеринбург, Самара, Пермь).

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)
По данным за 2014 год, в Уфе работали 55 коллективных мест размещения с общим номерным фондом в 2 000 единиц (ри этом половина данных объектов - мини-отели). Наиболее крупными гостиницами являлись "Азимут"и "АМАКС Турист-Отель". Однако в 2015 году в рамках проведения саммита ШОС и БРИКС в столице Башкирии были введены в эксплуатацию семь гостиниц (общий номерной фонд - 1700 единиц), в их числе объекты под управлением международных операторов Hilton, Radisson и Holiday Inn.
Без учета периода проведения форумов, когда показатель загрузки находился на пиковых значениях, средняя заполняемость городских отелей находилась в пределах 30%.
Всего в 2015 году Уфу посетили 650 тысяч человек, большую долю туристического потока (свыше 80%) составили бизнес-туристы.