PRO Волгоград

Волгоград — город на юго-востоке европейской части России, административный центр Волгоградской области. Город-герой, место битвы за Сталинград. Город с 1589 по 1925 годы носил название Царицын, а с 1925 по 1961 годы — Сталинград.

В Волгоградской агломерации, в которую входят города Волжский и Краснослободск (расположенные на противоположном берегу Волги) и прочие населённые пункты, — 1517 тыс. человек. Город протянулся примерно на 60 км вдоль реки Волги. Благодаря своему выгодному географическому положению Волгоград занимает важные стратегические позиции в социально-экономическом развитии Юга России.

Промышленный комплекс Волгограда представлен преимущественно тяжелыми отраслями производства.

С 2000—2001 годов наблюдался рост объемов производства.

Численность населения города на 1 января 2012 года сократилась до 1 018 739 человек.

Экономическое состояние региона

Анализ социально-экономического положения Волгограда за I квартал 2012 г. свидетельствует о положительной динамике по многим показателям развития города.

Так, рост индекса промышленного производства в I квартале 2012 г.  составил 11,2% по сравнению с соответствующим периодом 2011 г. Объем промышленной продукции, отгруженной крупными и средними организациями города, составил 91,6 млрд руб., что также выше показателя соответствующего периода предыдущего года. Оборот розничной торговли увеличился на 9,4%. Положительный сальдированный финансовый результат деятельности крупных и средних организаций возрос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 4,9%.

Рост объема  инвестиций в основной капитал составил в сопоставимой оценке 24,7%, а показатель объема иностранных инвестиций составил $77 222 900. По сумме накопленных иностранных инвестиций на конец отчетного периода Волгоград находится на первом месте по Волгоградской области – $506 млн, что составляет 59,2% от общего объема накопленных иностранных инвестиций области ($854,8 млн).

В I квартале 2012 г. общий объем денежных доходов населения Волгограда превысил доходы населения за аналогичный период 2011 г. на 17,1% и, по оценке, составил 89 488,6 млн. руб. Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника крупных и средних предприятий и организаций составила в I квартале 2012 г. 20 792 руб. и выросла на 15% по сравнению с аналогичным периодом в 2011 г.

Расходы и сбережения населения Волгограда в отчетном периоде составили 88 860,9 млн руб.

Объем платных услуг, предоставленных населению, увеличился на 1,5%. В структуре расходов населения расходы на покупку товаров и оплату услуг заняли значительную часть и возросли на 16,5% по сравнению с уровнем I квартала 2011 г. За I квартал 2012 г. на их долю пришлось 83,3% всех расходов населения, что составляет 74 053,9 млн руб. Численность безработных сократилась на 19,8% и составила 1 449 человек.

Увеличение заработной платы, рост расходов населения, а также положительная динамика других показателей социально-экономического состояния Волгограда свидетельствует о формировании положительного климата для инвестиций в экономику и  привлекательного рынка для девелоперов коммерческой недвижимости.

Состояние коммерческой недвижимости

Основные тенденции развития Волгоградского рынка коммерческой недвижимости:
- приостановка реализации крупномасштабных проектов, значительное замедление темпов строительства и объема коммерческих площадей;
- смещение спроса в сторону объектов коммерческой недвижимости малой площади, и менее качественных объектов более низкого класса;
- увеличение срока экспозиции площадей для продажи до 8-9 месяцев;
- понижение арендных ставок на 25-40%, ценовой диктат арендатора;
- увеличение числа объектов долевой собственности;
- расслоение ставок даже в рамках одного бизнес-центра.

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Активное развитие рынка офисной недвижимости Волгограда началось лишь с 2007 года. До этого волгоградцы довольствовались офисами класса «С». Это преимущественно здания советского времени: перепрофилированные под офисы НИИ, заводы и фабрики. В прошлом году город обрел сразу три новых здания («А» и «В+»).

Сейчас на рынке офисных помещений Волгограда фактически представлены помещения классов А, B и С. Объем предложения является относительно высоким, основу рынка составляют современные офисные центры, расположенные в центре города и построенные в период 2002-2010 гг.

Уровень вакантных площадей в качественных объектах города (класс А и В) составляет около 10-12%.

При этом недавно построенные объекты заполнены на 70-80%.

В первую очередь, это объекты высокого класса с высокими арендными ставками. Многие местные компании до сих пор не готовы арендовать более качественные площади по более высоким ставкам. Такая ситуация характерна для всех формирующихся рынков.

Спрос в текущей ситуации оценивается как средний, что подтверждается невысокой заполняемостью существующих объектов. В перспективе ожидается постепенный рост спроса в данном сегменте недвижимости, однако существует риск перенасыщения рынка предложением.

Развитое предложение и большое число строящихся и планируемых проектов могут привести в перспективе к насыщению рынка. Платежеспособность арендаторов относительно невысока, поэтому величина арендных ставок на помещения класса А и В несколько ниже, чем в других крупных развитых городах страны.

— ставки аренды (в долл. за кв.м в год), динамика

В IV кв. 2011 года наиболее вероятные арендные ставки офисных помещений (для типичных помещений площадью 60 – 100 кв. м) в зависимости от класса находятся в диапазоне:
- для класса А – 280 – 350 долл./кв. м/год (708 – 875 руб./кв. м в мес.)
- для класса В – 190 – 280 долл./кв. м/год (475 - 708 руб./кв. м в мес.)
- для класса С – 120 – 220 долл./кв. м/год (292 - 550 руб./кв. м в мес.)

По состоянию на IV кв. 2011 года наиболее вероятные арендные ставки на встроенно-пристроенные офисные помещения (по результатам экспертных опросов), не включая НДС, находятся в диапазоне 120-260 долл./кв. м/год в зависимости от состояния помещений и престижности расположения.

Наибольший уровень средних ставок приходится на традиционно деловые районы города – Центральный, Ворошиловский, Дзержинский – 170 - 260 долл./кв. м/год, не включая НДС. Наименьший уровень ставок в непривлекательных с точки зрения деловой активности и удаленных от центра районах города – Тракторозаводский, Краснооктябрьский 130 -160 долл./кв. м/год, не включая НДС.

— цена продажи, динамика

Закономерности распределения цен по районам наблюдаются такие же, как и на рынке аренды.

В Центральном и Ворошиловском районах города объем предложения небольшой, а престижность размещения является максимальной, поэтому наиболее вероятные цены продаж в этих районах являются высокими и составляют 50 - 75 тыс. руб./кв. м., не включая НДС. Наименьший уровень цен продаж в Краснооктябрьском и Красноармейском районе (32 – 45 тыс. руб./кв. м, не включая НДС).

Роста цен продажи офисных помещений в течение года также не ожидается, так как спрос на покупку помещений остается низким.

— крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Информации по сделкам нет.

— крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Информации по сделкам нет.

— сданные объекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ  Европейский

Ткачева улица, д.20, стр.б

4 473

Июль 2011

МФК Волгоград - Сити

104 микрорайон улица

32 000

Март 2011

— замороженные объекты

Информации нет.

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ Адмирал Плаза

Баррикадная улица, д.1, стр.б

7 066

I квартал 2012

БЦ Мономах

Ковровская улица, д.14

9 500

I квартал 2012

БЦ Вертикаль

Володарского улица

36 800

2014

БЦ  Диамант-Плаза

Маршала Рокоссовского улица, д.59

12 600

2015

МФК Конкорд-плаза

Ополченская улица, д.843

23 520

2015

ТОЦ Глобал-Сити

Пархоменко улица

69 700

2015

— прогноз, ожидаемые тренды

Рынок офисов активно развивается, наиболее современные существующие объекты класса А и В составляют объем предложения, практически полностью удовлетворяющий сложившемуся уровню спроса.

При этом в ближайшие месяцы будут сданы в эксплуатацию другие крупные офисные объекты высокого класса. В стадии строительства и планирования находится большое число современных объектов. Все это приведет к росту конкуренции арендодателей и уже привело к сложившемуся низкому уровню арендных ставок в классе А и В.

Ожидается рост инвестиций в офисную недвижимость города. Сохраняется определенный интерес к городу со стороны региональных и федеральных девелоперов (например, AFI Development), хотя спрос в городе близок к насыщению. Рост доступности кредитных средств может стать стимулирующим фактором роста инвестиций, так как большинство нереализованных проектов испытывают проблемы с источниками инвестирования.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Качественных объектов торговой недвижимости в г. Волгограде на данный момент 17, общая площадь GBA которых составляет 494,6 тыс. кв. м (торговая площадь GLA - 331,7 тыс. кв. м).

По объему качественных торговых площадей г. Волгоград отстает от г. Краснодара в 1,5 раза, а г. Ростов-на-Дону незначительно превосходит. Рынок торговой недвижимости г. Волгограда характеризуется наличием малого объема качественных торговых площадей. До начала кризиса рынок стабильно рос и развивался.

На данный момент объем предложения постепенно подходит к пределу. После ввода строящихся объектов, торговая площадь которых составляет около 100 тыс. кв. м, при прочих равных условиях, можно будет считать рынок насыщенным.

В феврале 2012 г. в Волгограде введен в эксплуатацию ТРЦ «Комсомолл» (104 000/ 68 000 кв.м), что привело к росту обеспеченности торговыми площадями города  с 200 кв.м до 250 кв.м на 1000 жителей.

Ввод ТРЦ «Акварель» (девелопер «Иммошан») перенесен на март 2013 г., по данным застройщика в декабре откроется лишь «Ашан» и «Леруа Мерлен» (около 1/3 комплекса).

Уровень вакантных площадей  в городе составляет 3-4%.

Планировка города оказывает сильное влияние на перспективы развития торговли. Город «некомпактный», плотность населения невелика. В таких условиях эффективна стратегия размещения торговых площадей во всех районах города. Наибольшая концентрация торговых площадей наблюдается в Центральном районе.

Лишь в Волгограде  из городов-миллионников пока не представлены торговые центры суперрегионального масштаба. В будущем году ожидается ввод первого суперрегионального ТРЦ «Акварель» (121 800/ 92 140 кв.м - GLA). Комплекс будет расположен в Советском районе города.

— ставки аренды (руб./кв.м/мес)

Наиболее вероятные средние ставки совершения сделок аренды на встроенно-пристроенные торговые помещения по административным районам представлены следующими диапазонами (без учета НДС и операционных расходов):

Административный район

Минимальная ставка, руб/кв. м/мес.

Максимальная ставка, руб./кв. м/мес.

Тракторозаводский район

380

570

Краснооктябрьский район

600

830

Дзержинский район

480

710

Центральный район

790

1 170

Ворошиловский район

620

920

Советский район

500

750

Кировский район

500

750

Красноармейский

420

580

В IV кв. 2011 года наиболее вероятные ставки при заключении договора аренды, не включающие НДС и операционные расходы, в современных торговых центрах в среднем составляют:
- для торговой галереи (площадь помещения 100 - 250 кв. м) – 670 – 870 долл. США/кв. м/год (от 1 420 до 2 167 руб./кв. м в мес.);
- для «мини-якорей»  (площадь помещения 1 000 - 2 500 кв. м) – 200 – 300 долл. США/кв. м/год (от 500 до 750 руб./кв. м в мес.);
- для «якорей» - 140 – 200 долл. США/кв. м/год (от 358 до 500 руб./кв. м в мес.)

— цена продажи, стрит-ритейл (руб./кв. м)

Наиболее вероятные цены продажи встроенно-пристроенных  торговых помещений на основной торговой улице Волгограда ул. Комсомольская составляет 95 000 -136 000 руб./кв. м без НДС.

Средний уровень наиболее вероятных цен совершения сделок по административным районам находится в диапазоне (без учета НДС):

Административный район

Минимальная ставка, руб/кв. м/мес.

Максимальная ставка, руб./кв. м/мес.

Тракторозаводский район

35 000

50 000

Краснооктябрьский район

50 000

72 000

Дзержинский район

47 000

70 000

Центральный район

65 000

94 000

Ворошиловский район

55 000

80 000

Советский район

48 000

72 000

Кировский район

47 000

70 000

Красноармейский

37 000

55 000

— сделки по аренде торговых площадей

Информации по сделкам нет.

— сделки по продаже торговых площадей

Информации по сделкам нет.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРЦ «КомсоМолл»

Землячки, д. 110

104 000

I кв. 2012

7 Ветров

пересечении улиц им. Константина Симонова и 8-й Воздушной Армии

8 571

12.2007

Park House

Б-р 30-летия Победы, 21

52 800

12.2003

Real Волгоград

На участке, ограниченном шоссе Авиаторов, Серийным пр-том и ул. Историческая

15 154

02.2007

Metro Cash&Carry

ул. Историческая

13 000

11.2004

Лента

Университетский пр., 105

12 000

05.2007

 Ворошиловский

ул. Ким, 7

38 000

3 корпус - II кв. 2008

Диамант

пл. Дзержинского, 1а

45 052

04.2006

Диамант Гранд

ул. Арсеньева, 2

53 500

2008

Диамант Зацарицынский

ул. Рабоче-Крестьянская

18 315

II кв. 2007

Диамант на Комсомольской

ул. Комсомольская‚ 3

17 800

08-09 2007

Диамант Репино

ул. Репина, 70 а

9 400

2009

Европа Сити Молл

пр-т Ленина, 54 «б»

44 496

I кв. 2008

Зеленое Кольцо

Электролесовская улица, 70, литера Д

10 132

II кв. 2007

Пирамида

ул. Красноказарменная, 9

23 000

06.2005

Слава

Западный склон Мамаева кургана

98 820

2,3 очереди: III кв. 2008

Царицынский Пассаж

ул. Коммунистическая, 24

10 157

11.2001

— замороженные объекты, причины

Информации нет.

— новые проекты

Объект

Адрес

Арендная площадь, кв. м

Стадия строительства

Дата открытия

ТРК Аварель

Университетский проспект

92 140

в стадии строительства

I кв. 2013

ТЦ «Столица»

Ленина пр-т, д. 144

15 200 (общая)

в стадии строительства

III кв. 2013 г.

ТЦ Июнь

Ленина проспект

46 162

в стадии строительства

I кв. 2014

ТЦ Глобал Сити

Пархоменко улица

25 800

проект

2014

ТЦ Торговый мост

Советская улица

24 960

проект

2014

Диамант Репино

Репина улица, д.70, стр. А

5 000

проект

2014

ТЦ Диамант Гранд

Арсеньева улица, д.2

24 300

проект

2014

ТЦ Эспланада

Героев Сталинграда проспект

28 000

проект

2016


— прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшие полгода - год будут реализованы проекты, строительство которых находится на завершающей стадии. Строительство остальных объектов затянется или будет отложено, в связи со сложностями в финансировании. Возможно, они будут открыты позже заявленных сроков на 1,5 - 3 года.

Перспективы рынка торговой недвижимости города оцениваются как средние. В городе построено большое число современных торговых центров. При этом практически отсутствуют федеральные и крупные региональные сетевые операторы.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Структура рынка складской недвижимости города отличается низким качеством предложения, несмотря на большие масштабы и важную роль в логистической сети ЮФО. Основу рынка формируют средние производственные и промышленные помещения, которые отличаются низким качеством. Большое предложение складов из перепрофилированных производственных помещений связано с тем, что город отличается развитым промышленным сектором экономики.

Общий объем предложения наиболее качественных складских помещений (класса С и В) на конец IV кв. 2011 г. составил 46,9 тыс. кв. м. Доля объектов класса В низкая (31% или 14,5 тыс. кв. м), сегмент представлен только одним небольшим объектом нового строительства.

В IV кв. 2011 г. наблюдалось незначительное оживление рынка складской недвижимости, но спрос по-прежнему остается на невысоком уровне. Начало роста деловой активности в городе в конце 2010 г. не привело к повышению уровня спроса, количество сделок по аренде и продаже складов является небольшим.

Невысокий спрос подтверждается заполняемостью существующих складских комплексов, которая оценивается как неудовлетворительная, особенно с учетом небольшого объема рынка. В классе С объекты, как правило, имеют небольшие площади, которые сдаются в аренду целиком. Большинство таких складов сейчас полностью свободны от арендаторов. В складе на ул. Моцарта, 45 помещения заполнены на 40%, в складе по ул. Никитина, 2 – 30%. В единственном объекте класса В площади заполнены на 95%.

— ставки аренды (руб./кв. м в мес)

В IV кв. 2011 года наиболее вероятные ставки при заключении договора аренды, не включающие НДС и операционные расходы, в современных складских комплексах по классам в среднем составляют:
- по классу В – 158 – 217  руб./кв. м в мес.;
- по классу С – 100 – 150 руб./кв. м в мес.

— цена продажи (руб./кв. м)

Наиболее вероятные цены продажи зданий целиком, не включая НДС, в IV кв. 2011 года складских комплексов находятся в диапазоне:
- по классу В – 16 – 23 тыс. руб./кв. м;
- по классу С – 11 – 16 тыс. руб./кв. м.

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Информации по сделкам нет.

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Информации по сделкам нет.

— сданные объекты
 

Объект

Адрес

Площадь в кв.м.

Дата открытия

склад ЮККА

ул.Бахтурова 4г

60 000

 

Инпром Волгоград

ул. имени Довженко, 69

20 000

2002

КонтактПлодОвощ

ул. Керамическая 49

11 250

1990

Северсталь-Инвест

ул. Портовская, 15

2 000

2000

Бекетовская База

ж/д станция Бекетовская (Кировский район)

10 200

1990

склад №1

 

1 000

1998


— замороженные объекты

Информации нет.

— новые проекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Стадия строительства

Дата открытия

Южные ворота, 2 очередь

Промысловая улица

5000

Проект

2015


— прогноз, ожидаемые тренды

В стадии строительства нет ни одного складского объекта. Есть планы по расширению существующего комплекса «Южные ворота», заключающиеся в возведении склада класса В площадью 5 тыс. кв. м. Застройщик (ООО «Квартстрой-Недвижимость») в период кризиса перенес начало реализации проекта, завершение его состоится не ранее 2015 г.

В краткосрочной перспективе существенного роста спроса на склады всех классов не ожидается. Ограниченный текущий его уровень полностью удовлетворен за счет существующих объектов, что подтверждается низкой текущей заполняемостью (в классе В единственный проект заполнен на 95%). Появление в перспективе крупных логистических терминалов маловероятно, заявленные проекты временно «заморожены».

В течение года будет наблюдаться сохранение базовых арендных ставок на текущем уровне.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Рынок гостиниц Волгограда является наиболее слаборазвитым среди всех городов-миллионников и представлен только объектами заявленных категорий 2-3*.

В настоящее время в городе функционируют 35 гостиниц с номерным фондом около 1500 номеров. Обеспеченность гостиничными номерами составляет 1,5 номера/1000 жителей.

Гостиниц уровня 4* и 5*, а также гостиниц, находящихся под управлением международных операторов,  в Волгограде на момент исследования  не представлено.

Структура  номерного фонда г. Волгоград, по количеству номеров

Источник: GVA Sawyer

Около 25% номерного фонда города приходится на категорию мини-отелей с номерным фондом менее 50 номеров. 46% номерного фонда города приходится на 3 крупных гостиницы: «Южная» (186 номеров), «Турист» (345 номеров) «Волгоград» (168 номеров). Данные гостиницы были построены в советский период, реконструкция проведена только в гостинице «Южная». Необходимо отметить, что в 2011 г. добровольную классификацию прошли 9 гостиниц, до конца 2012 г. еще семь гостиниц заявили о прохождении данной классификации.

Наиболее современные гостиницы расположены в Центральном и Дзержинском районах города, которые являются центральными и отличаются развитой коммерческой инфраструктурой и наличием большинства памятников инфраструктуры. В Ворошиловском районе сформировался минимальный объем предложения объектов категории 3*.

Таким образом, можно отметить общий дефицит качественного номерного фонда, что   обуславливает развитие таких сегментов как мини-отели, частные гостевые дома и посуточная аренда квартир.

— баланс спроса и предложения

Волгоград - один из городов, в котором пройдут матчи Чемпионата мира по футболу 2018 года.  По заявлениям администрации Волгограда, к Чемпионату мира запланировано строительство 16 проектов, в том числе открытие отеля под международным брендом в здании бизнес-центра Premier Building, а также завершение реконструкции гостиницы «Волгоград».

С целью создания в городе условий для развития современной туристской индустрии,  комитетом по предпринимательству Волгограда принято решение утвердить проект постановления главы города «Об утверждении концепции развития туризма в Волгограде на период до 2015 года», согласно которому количество туристов к  2015 г. должно составить 1 млн. туристов, к 2017 году – 2 млн. чел.

По предварительным оценкам, в 2011 г. данный показатель составил около 650 тысяч человек, для сравнения в 2010 г.- 474 тысячи, в 2009 г. - 456 тысяч человек. Количество  иностранных туристов в 2011 г. составило около 10-12 тысяч человек. Наиболее активно в Волгоградскую область приезжают туристы из Германии, США, Италии, Великобритании и Франции.

Основой спроса на гостиничные услуги является деловой туризм. Именно эта категория посетителей гостиниц является наиболее активной и многочисленной в общем объеме спроса. Также часть спроса формируется со стороны представителей событийного и познавательного туризма (характеризуется низкой степенью платежеспособности).

Загруженность номерного фонда в городе находится на высоком уровне по сравнению с другими крупными городами страны. Высоким спросом пользуются гостиницы категории 3*, которые загружены в среднем на 65%. Это объясняется отсутствием более современных объектов, что искусственно повышает спрос в данной категории. В гостиницах 2* заполняемость номерного фонда в среднем составляет 59%.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от уровня комфортности проживания и находится в пределах от 800 до 4800 руб. за сутки проживания в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС). Средняя стоимость размещения в гостинице 3* составляет 2800 руб./сутки. Стоимость размещения в гостиницах 1-2* составляет 1700 руб./сутки. В стоимость номера в большинстве случае включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

Распределение стоимости размещения в зависимости от категории представлено на диаграмме.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Сделок не было.

— сданные объекты

В 2011 году нет.

— замороженные объекты, причины;

Информации нет.

— новые проекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Novotel 4*

Чекистов площадь

200 номеров

2014

Park Inn Volgograd 4*

Металлургов проспект, вл.37

150 номеров

2013

Hilton Gagden Inn

Профсоюзная улица, д.13

158 номеров

2013

Hampton by Hilton Volgograd City Center

Маршала Рокосовского улица, д.51

160 номеров

2013

— прогноз, ожидаемые тренды

Общие перспективы развития гостиничной недвижимости оцениваются как средние. Рынок гостиничной недвижимости не насыщен качественным номерным фондом, наблюдается отсутствие международных гостиничных операторов. В перспективе ожидается выход на рынок крупных международных операторов Accor, Rezidor, что свидетельствует о потенциале Волгограда для выхода других международных гостиничных операторов.

Строительство отеля Hilton Garden Inn Volgograd является одним из этапов по подготовке инфраструктуры Волгограда к принятию гостей города в рамках Чемпионата мира по футболу 2018 года.

Особенностью развития рынка гостиниц города по сравнению с другими крупными городами страны (за исключением Ростова-на-Дону) является практически полное отсутствие практики предоставления «скидок выходного дня» и различных льготных условий. Это объясняется невысоким уровнем цен на размещение в гостиницах и их высокой заполняемостью.