PRO Волгоград

Волгоград — город на юго-востоке европейской части России, административный центр Волгоградской области. Город-герой, место битвы за Сталинград. Город с 1589 по 1925 годы носил название Царицын, а с 1925 по 1961 годы — Сталинград.

В Волгоградской агломерации, в которую входят города Волжский и Краснослободск (расположенные на противоположном берегу Волги) и прочие населённые пункты, 1517 тыс. человек. Город протянулся примерно на 60 км вдоль реки Волги. Благодаря своему выгодному географическому положению Волгоград занимает важные стратегические позиции в социально-экономическом развитии Юга России.

Промышленный комплекс Волгограда представлен преимущественно тяжелыми отраслями производства.

С 2000—2001 годов наблюдался рост объёмов производства.

Численность населения города на 1 января 2012 года сократилась до 1 018 739 человек.

Экономическое состояние региона

Анализ социально-экономического положения Волгограда свидетельствует о положительной динамике по многим показателям развития города. Увеличение заработной платы, рост расходов населения, а также положительная динамика других показателей социально-экономического состояния Волгограда свидетельствует о формировании положительного климата для инвестиций в экономику и привлекательного рынка для девелоперов коммерческой недвижимости.

Состояние коммерческой недвижимости

Основные тенденции развития Волгоградского рынка коммерческой недвижимости:
- приостановка реализации крупномасштабных проектов, значительное замедление темпов строительства и объема коммерческих площадей;
- смещение спроса в сторону объектов коммерческой недвижимости малой площади, и менее качественных объектов более низкого класса;
- увеличение срока экспозиции площадей для продажи;
- ценовой диктат арендатора;
- увеличение числа объектов долевой собственности;
- расслоение ставок даже в рамках одного бизнес-центра.
 

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

На рынке офисных помещений Волгограда фактически представлены помещения классов B и С.

Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 74 кв. м на 1000 жителей. В 2013 году ни одного нового офисного объекта не было введено в эксплуатацию.

Основные офисные объекты – это бизнес-центры, расположенные в центре города и построенные в период 2002-2010 гг. Единственный офисный объект класса А — МФК «Волгоград-Сити», введенный в эксплуатацию в марте 2011 г., заполнен на 65%.

Общий объем качественных существующих офисных помещений (класса А и В) по состоянию на конец 4 кв. 2013 года составляет 75,3 тыс. кв. м, в сегменте класса А - 34,5%, в сегменте класса В – 65,5%. Средняя доля свободных площадей класса В составляет около 11%.

— ставки аренды (в долл. за кв.м в год), динамика

В 2013 году наиболее вероятные арендные ставки офисных помещений (для типичных помещений площадью 60 – 100 кв. м) в зависимости от класса находятся в диапазоне:

  • для класса А – $250 кв. м/год;
  • для класса В – $174 - $250 кв. м/год;
  • для класса С – $107 - $200 кв. м/год.

— цена продажи, динамика

Наиболее вероятный диапазон по продаже офисных зданий:

  • по классу В – $1100 – $1680 за кв. м;
  • по классу С – $670 – $1280 за кв. м.


— крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды

Информации по сделкам нет.

— крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Информации по сделкам нет.

— сданные объекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «Европейский»

ул. Ткачева, 20б

4 473

июль, 2011

МФК «Волгоград – Сити»

ул.104 микрорайон

32 000

март, 2011

БЦ «Адмирал Плаза»

ул. Баррикадная, 1б

7 066

1 квартал 2012

ТРЦ «Акварель»

Университетский пр-т, 107

122 000

февраль-июнь, 2013

— замороженные объекты

Информации нет.

— новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ «Вертикаль»

ул. Володарского

36 800

2014

БЦ «Диамант-Плаза»

ул. Маршала Рокоссовского, 59

12 600

1 кв. 2015

МФК «Конкорд-плаза»

ул. Ополченская, 843

23 520

1 кв. 2015

ТОЦ «Глобал-Сити»

ул. Пархоменко

69 700

1 кв. 2015

Балонина, 11

ул. Балонина, 11

12 000

1 кв. 2015

БЦ «Мономах»

ул. Ковровская, 14

9 500

3 кв. 2015

— прогноз, ожидаемые тренды

Рынок офисов активно развивается, наиболее современные существующие объекты класса А и В составляют объем предложения, практически полностью удовлетворяющий сложившемуся уровню спроса.

В стадии строительства и планирования находится большое число современных объектов. Все это приведет к росту конкуренции арендодателей и уже привело к сложившемуся низкому уровню арендных ставок в классе А и В.

Ожидается рост инвестиций в офисную недвижимость города. Сохраняется определенный интерес к городу со стороны региональных и федеральных девелоперов (например, AFI Development), хотя спрос в городе близок к насыщению. Рост доступности кредитных средств может стать стимулирующим фактором роста инвестиций, так как большинство нереализованных проектов испытывают проблемы с источниками инвестирования.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

В Волгограде развитие рынка торговой недвижимости началось позже, чем в других городах-«миллионниках». По объему качественных торговых площадей г. Волгоград уступает многим городам миллионникам. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в 2013 году составила 294 кв. м / 1 000 жителей. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 300 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в городе составляет 3-4%. В первую очередь вакантные площади существуют в менее успешных торговых центрах.

В 2008-2009 гг. большое число заявленных проектов в Волгограде было заморожено или вовсе отменено. Довольно длительное время на рынке царила монополия – девелопером практически всех торговых объектов являлась компания «Диамант». На сегодняшний день в городе функционирует более 7 торговых центров данной девелоперской компании. В целом они характеризуются невысоким качеством, лишь некоторые из них можно отнести к категории профессиональных объектов.

Современные торговые центры в целом хорошего качества, с интересным пулом арендаторов и довольно грамотной концепцией. Отчасти в силу географических особенностей в городе практически не строились крупноформатные объекты. Сегодня в Волгограде всего два объекта имеют площадь более 50 тыс. кв. м – ТРЦ «Комсомолл» и ТРЦ «Акварель», открывшиеся в 2012 и 2013 гг. соответственно.

— ставки аренды (руб./кв.м/мес)

Ставки аренды в торговых центрах зависят как от качества самого объекта, так и от типа, размера и локации секции внутри торгового центра. В наиболее качественных торговых центрах ставки варьируются в среднем от 250 до 600 долл. за кв. м в год (без учета НДС и дополнительных платежей).

На стандартные помещения стрит-ритейла площадью 100-300 кв. м. ставки аренды составляют 500-600 долл за кв. м в год (без учета НДС и дополнительных платежей).

— цена продажи, стрит-ритейл (руб./кв. м)

Наиболее вероятные цены продажи встроенно-пристроенных торговых помещений на основной торговой улице Волгограда ул. Комсомольская составляет 95 000 -136 000 руб./кв. м без НДС.

Средний уровень наиболее вероятных цен совершения сделок по административным районам находится в диапазоне (без учета НДС):

Административный район

Минимальная ставка, руб/кв. м/мес.

Максимальная ставка, руб./кв. м/мес.

Тракторозаводский район

35 000

50 000

Краснооктябрьский район

50 000

72 000

Дзержинский район

47 000

70 000

Центральный район

65 000

94 000

Ворошиловский район

55 000

80 000

Советский район

48 000

72 000

Кировский район

47 000

70 000

Красноармейский

37 000

55 000

— сделки по аренде торговых площадей

Информации по сделкам нет.

— сделки по продаже торговых площадей

Информации по сделкам нет.

— сданные объекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТЦ «Царицынский Пассаж»

ул. Коммунистическая, 24

10 157

11.2001

ТРК Park House

Б-р 30-летия Победы, 21

55 000

12.2003

Metro Cash&Carry

ул. Историческая

13 000

11.2004

ТРЦ «Пирамида»

ул. Красноказарменная, 9

23 000

06.2005

ТРК «Диамант»

пл. Дзержинского, 1а

45 052

04.2006

Гипермаркет Real

ул. Историческая, 175

15 154

02.2007

Гипермаркет «Лента»

Университетский пр., 105

12 000

05.2007

ТДЦ «Диамант Зацарицынский»

ул. Рабоче-Крестьянская

18 315

2 кв. 2007

ТЦ «Зеленое Кольцо»

ул. Электролесовская, 70l

10 132

2 кв. 2007

ТДЦ «Диамант на Комсомольской»

ул. Комсомольская‚ 3

17 800

2007

ТЦ «7 Ветров»

ул. 8-й Воздушной Армии, 28а

8 571

12.2007

ТРЦ «Европа Сити Молл»

пр-т Ленина, 54б

44 496

1 кв. 2008

ТРЦ «Диамант Гранд»

ул. Арсеньева, 2

53 500

2008

ТЦ «Ворошиловский»

ул. Ким, 7

38 000

3 корпус - 2 кв. 2008

ТЦ «Слава»

западный склон Мамаева кургана

98 820

2,3 очереди: 3 кв. 2008

ТДЦ «Диамант Репино»

ул. Репина, 70а

9 400

2009

ТРЦ «КомсоМолл»

ул. Землячки, 110

104 000

1 кв. 2012

ТРЦ «Акварель»

Университетский пр-т, 107

122 000

февраль-июнь, 2013

ТЦ «Столица»

Ленина пр-т, 144

15 200

3 кв. 2013

— замороженные объекты, причины

Информации нет.

— новые проекты

Объект

Адрес

Арендная площадь, кв. м

Стадия

Дата открытия

ТЦ «Июнь»

Ленина проспект

46 162

строительство

1 кв. 2014

ТЦ «Глобал Сити»

ул. Пархоменко

36 000

строительство

2015

ТЦ «Торговый мост»

ул. Советская

24 960

проект

2014

ТЦ «Диамант Гранд»

ул. Арсеньева,  2

24 300

проект

2014

ТЦ «Автовокзал»

ул. Балонина

61 000

проект

нет данных

ТЦ на пр. Ленина

 

18 300

строительство

2014

ТЦ «Эспланада»

Героев Сталинграда проспект

28 000

проект

2016

— прогноз, ожидаемые тренды

В ближайшие полгода - год будут реализованы проекты, строительство которых находится на завершающей стадии. Строительство остальных объектов затянется или будет отложено в связи со сложностями в финансировании. Возможно, они будут открыты позже заявленных сроков на 1,5 - 3 года.

Перспективы рынка торговой недвижимости города оцениваются как средние. В городе построено большое число современных торговых центров. При этом практически отсутствуют федеральные и крупные региональные сетевые операторы.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Складской рынок  г. Волгограда за 2013 год не претерпел существенных изменений. Качественные складские площади в регионе практически отсутствуют. Исключение составляют объекты, которые возводились для собственного использования в основном компаниями розничной торговли: «Магнит», Metro Cash&Carry, торговой сетью «МАН».

Сегмент этого города по-прежнему представлен преимущественно объектами класса  С, и одним зданием класса В. Совокупный объем предложения составляет 47 тыс. кв. м, при этом доля класса В низкая (31% или 14,5 тыс. кв. м).

Ситуация неопределенности с приостановленными проектами сохраняется: всего здесь планировалось построить около 500 тыс. м2 складских площадей. Современных спекулятивных комплексов в Волгограде не представлено, а из-за относительно небольшого расстояния от логистического узла «Ростов-на-Дону – Краснодар» в ближайшей перспективе такая ситуация, вероятнее всего, сохранится.

За 2013 год на рынке не было реализовано ни одного нового складского объекта.


— ставки аренды (руб./кв. м в мес)

В 4 кв. 2013 года, по экспертным оценкам компании CBRE, наиболее вероятные ставки при заключении договора аренды, не включающие НДС и операционные расходы, в современных складских комплексах по классам в среднем составляют:

  • по классу В (см. сноску 1) – 160 – 217  руб./кв. м в мес.; 
  • ​по классу С (см. сноску 2) – 100 – 150 руб./кв. м в мес.

Средняя величина эксплуатационных расходов, возмещаемых арендаторами, составляет:

  • по классу В – 30 – 50  руб./кв. м в мес.;
  • по классу С – 20– 30 руб./кв. м в мес.

 

— цена продажи (руб./кв. м)

Наиболее вероятные цены продажи зданий целиком, не включая НДС, находятся в диапазоне:

  • по классу В – 16 – 23 тыс. руб./кв. м;
  • по классу С – 11 – 16 тыс. руб./кв. м.

    — крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

    Информации по сделкам нет.

    — крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

    Информации по сделкам нет.

    — сданные объекты
     

Объект

Адрес

Площадь в кв.м.

Дата открытия

ОСК на Никитина, 2

Никитина улица, 2

4 122

2 кв. 1988

Таймырский, 8

Таймырский проезд, 8

2 543

2 кв. 1988

пер. Аптечный, 5

ул. Аптечный переулок, 5

1 800

2 кв. 1988

Бекетовская База

ж/д станция Бекетовская (Кировский район)

10 200

1990

«КонтактПлодОвощ»

ул. Керамическая, 49

11 250

1990

40 лет ВЛКСМ, 102 б

ул. 40 лет ВЛКСМ, 102б

1 370

2 кв. 1990

Шоссе Авиаторов, 1

Шоссе Авиаторов, 1

3 054

2 кв. 1992

проезд Крутой

Крутой проезд

1 300

3 кв. 1992

«Северсталь-Инвест»

ул. Портовская, 15

2 000

2000

Моцарта, 45

ул. Моцарта, 45

4 000

2 кв. 2001

«Инпром Волгоград»

ул. имени Довженко, 69

20 000

2002

«Бомонд»

ул. Вилянская, 20

14 500

1 кв. 2006

«Проезд Нефтянников»

Нефтянников проезд

5 936

2 кв. 2006

«Южные ворота»

ул. Промысловая

7 000

2 кв. 2006

ул. Краснополянская

ул. Краснополянская

1 300

1 кв. 2008


— замороженные объекты

Информации нет.

— новые проекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Стадия строительства

Дата открытия

Южные ворота, 2 очередь

Промысловая улица

5 000

Проект

2015


— прогноз, ожидаемые тренды

На складском рынке Волгограда ожидаются новые проекты, связанные с повышением интереса к этому городу со стороны ритейла и профессиональных девелоперов. На текущий момент все анонсированные проекты находятся в различной стадии разработки, и, скорее всего,  следует ожидать появления в 2014 году новых проектов.

_____________________________________________________________________________________________________________
 1 - Диапазон ставок аренды указан для среднетемпературных  складов площадью 1 500 – 2 500 кв. м.
 2 - Диапазон ставок аренды указан для типичных помещений площадью 500 – 1 500 кв. м.

 

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Рынок гостиниц Волгограда является наиболее слаборазвитым среди всех городов-«миллионников» и представлен только объектами заявленных категорий 2-3*.

В настоящее время в городе функционируют 35 гостиниц с номерным фондом около 1500 номеров. Обеспеченность гостиничными номерами составляет 1,5 номера/1000 жителей.

Гостиниц уровня 4* и 5*, а также гостиниц, находящихся под управлением международных операторов, в Волгограде на момент исследования не представлено.

Структура номерного фонда г. Волгоград, по количеству номеров


Около 25% номерного фонда города приходится на категорию мини-отелей с номерным фондом менее 50 номеров. 46% номерного фонда города приходится на 3 крупных гостиницы: «Южная» (186 номеров), «Турист» (345 номеров) «Волгоград» (168 номеров). Данные гостиницы были построены в советский период, реконструкция проведена только в гостинице «Южная». Необходимо отметить, что в 2011 г. добровольную классификацию прошли 9 гостиниц, до конца 2012 г. еще семь гостиниц заявили о прохождении данной классификации.

Наиболее современные гостиницы расположены в Центральном и Дзержинском районах города, которые являются центральными и отличаются развитой коммерческой инфраструктурой и наличием большинства памятников инфраструктуры. В Ворошиловском районе сформировался минимальный объем предложения объектов категории 3*.

Таким образом, можно отметить общий дефицит качественного номерного фонда, что  обуславливает развитие таких сегментов, как мини-отели, частные гостевые дома и посуточная аренда квартир.

— баланс спроса и предложения

Волгоград - один из городов, в котором пройдут матчи Чемпионата мира по футболу 2018 года. По заявлениям администрации Волгограда, к Чемпионату мира запланировано строительство 16 проектов, в том числе открытие отеля под международным брендом в здании бизнес-центра Premier Building, а также завершение реконструкции гостиницы «Волгоград».

С целью создания в городе условий для развития современной туристской индустрии комитетом по предпринимательству Волгограда принято решение утвердить проект постановления главы города «Об утверждении концепции развития туризма в Волгограде на период до 2015 года», согласно которому количество туристов к 2015 г. должно составить 1 млн. туристов, к 2017 году – 2 млн. чел.

Основой спроса на гостиничные услуги является деловой туризм. Именно эта категория посетителей гостиниц является наиболее активной и многочисленной в общем объеме спроса. Также часть спроса формируется со стороны представителей событийного и познавательного туризма (характеризуется низкой степенью платежеспособности).

Загруженность номерного фонда в городе находится на высоком уровне по сравнению с другими крупными городами страны. Высоким спросом пользуются гостиницы категории 3*, которые загружены в среднем на 65%. Это объясняется отсутствием более современных объектов, что искусственно повышает спрос в данной категории. В гостиницах 2* заполняемость номерного фонда в среднем составляет 59%.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от уровня комфортности проживания и находится в пределах от 800 до 4800 руб. за сутки проживания в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС). Средняя стоимость размещения в гостинице 3* составляет 2800 руб./сутки. Стоимость размещения в гостиницах 1-2* составляет 1700 руб./сутки. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

Распределение стоимости размещения в зависимости от категории представлено на диаграмме.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Сделок не было.

— сданные объекты

В 2013 году нет.

— замороженные объекты, причины

Информации нет.

— новые проекты
 

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Park Inn Volgograd 4*

Металлургов проспект, 37

150 номеров

2014

Hilton Gagden Inn

Профсоюзная улица, д.13

158 номеров

2014

Hampton by Hilton Volgograd City Center

Маршала Рокосовского улица, д.51

160 номеров

2014

Novotel 4*

Чекистов площадь

200 номеров

2014

 

— прогноз, ожидаемые тренды

Общие перспективы развития гостиничной недвижимости оцениваются как средние. Рынок гостиничной недвижимости не насыщен качественным номерным фондом, наблюдается отсутствие международных гостиничных операторов. В перспективе ожидается выход на рынок крупных международных операторов Accor, Rezidor, что свидетельствует о потенциале Волгограда для выхода других международных гостиничных операторов.

Строительство отеля Hilton Garden Inn Volgograd является одним из этапов по подготовке инфраструктуры Волгограда к принятию гостей города в рамках Чемпионата мира по футболу 2018 года.

Особенностью развития рынка гостиниц города по сравнению с другими крупными городами страны (за исключением Ростова-на-Дону) является практически полное отсутствие практики предоставления «скидок выходного дня» и различных льготных условий. Это объясняется невысоким уровнем цен на размещение в гостиницах и их высокой заполняемостью.