PRO Волгоград

Волгоград — город на юго-востоке европейской части России, административный центр Волгоградской области. Город-герой, место битвы за Сталинград. Город с 1589 по 1925 годы носил название Царицын, а с 1925 по 1961 годы — Сталинград.

В Волгоградской агломерации, в которую входят города Волжский и Краснослободск (расположенные на противоположном берегу Волги) и прочие населенные пункты, 1517 тыс. человек. Город протянулся примерно на 60 км вдоль реки Волги. Благодаря своему выгодному географическому положению Волгоград занимает важные стратегические позиции в социально-экономическом развитии Юга России.

Промышленный комплекс Волгограда представлен преимущественно тяжелыми отраслями производства.

С 2000—2001 годов наблюдался рост объемов производства.

Численность населения города на 1 января 2012 года сократилась до 1 018 739 человек.

Экономическое состояние региона

Волгоград - город на юго-востоке европейской части России, административный центр Волгоградской области. Город-герой, место битвы за Сталинград. Город с 1589 по 1925 годы носил название Царицын, а с 1925 по 1961 годы - Сталинград.

В Волгоградской агломерации, в которую входят города Волжский и Краснослободск, расположенные на противоположном берегу Волги, и прочие населенные пункты, проживают свыше 1,5 млн человек. Город протянулся примерно на 60 км вдоль реки Волги. Благодаря своему выгодному географическому положению Волгоград занимает важные стратегические позиции в социально-экономическом развитии Юга России.

Промышленный комплекс Волгограда представлен преимущественно тяжелыми отраслями производства.

С 2000-2001 годов наблюдался рост объемов производства.

Численность населения города на 1 января 2015 года сократилась до 1 017 451 человек.

Анализ социально-экономического положения Волгограда за 2014 год свидетельствует, в целом, о положительной динамике по основным показателям социально-экономического развития города.

Возобновился рост промышленного производства после стагнации 2013 года. Индекс промышленного производства за отчетный период возрос на 5% к уровню 2013 года, что значительно выше показателя по Российской Федерации - 101,7%. На развитие экономики и социальной сферы города направлено на 37,6% больше инвестиций в сопоставимой оценке, чем за 2013 год (по Российской Федерации - на 2,5% меньше). 

Объем строительных работ возрос на 18,6% в сопоставимой оценке. Оборот розничной торговли в действующих ценах возрос на 7,9% к 2013 году, общественного питания - на 9,1%. Прибыль прибыльных организаций возросла на 27,6%, фонд оплаты труда работников предприятий города - на 8%, среднемесячная зарплата работников крупных и средних предприятий города - на 7,9%.

Наряду с положительными моментами необходимо отметить резкий спад уровня реальных доходов населения (с учетом роста потребительских цен) - на 3,9% и снижение объема платных услуг оказанных населению на 0,2% к прошлому году. По Российской Федерации уровень реальных доходов населения за год возрос на 1,3%.

Состояние коммерческой недвижимости

Тенденцией последних лет является строительство в городе новых деловых центров класса "A". Начало этому процессу дало известие, что Волгоград примет матчи Чемпионата мира по футболу 2018 года. В данный момент вовсю идет строительство двух современных объектов премиум-класса: БЦ "Москва Плаза" (Центральный район) и административно-гостиничного комплекса "Мономах". С 2007 года находятся на этапе проектирования такие проекты, как БЦ "Конкорд Плаза" (Краснооктябрьский район), БЦ "Глобал Сити" и БЦ "Вертикаль" (Центральный район). Работы по данным объектам так и не были начаты. С одной стороны, это может быть обусловлено внутренними проблемами компании-застройщика (Diamant Development Group), с другой - низкой ликвидностью проектов. 

Существующие в настоящее время топовые бизнес-центры города не пользуются популярностью среди арендаторов: большое количество офисных площадей в них пустуют. Например, в БЦ "Волгоград-СИТИ", сданном в эксплуатацию еще в марте 2011 года, заполнены лишь 65% офисных площадей. Вероятнее всего, это связано с высокими арендными ставками, величина которых в бизнес-центрах класса "A" варьируется от 800 до 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Деловые центры класса "B" более доступны для арендаторов: цены в них начинаются от 450-500 рублей.


Волгограду, имеющему значительную протяженность вдоль Волги, свойственны некоторые отличительные особенности, касающиеся рынка недвижимости. В частности, стоимость арендной ставки находится в прямой зависимости от месторасположения объекта. Например, в Тракторозаводском районе городе стоимость аренды будет составлять от 200-250 рублей за 1 кв. м офисной площади, в то время как в Центральном районе найти офисное помещение дешевле 450-500 рублей (за 1 кв. м) будет крайне трудно. При этом в Волгограде, в отличие от соседнего Ростова-на-Дону, где объекты офисной недвижимости располагаются в центральной части города, крупные деловые центры удалены друг от друга.

За последнее время наметилась тенденция появления нового центра коммерческой активности в Волгограде, которым стал Ворошиловский район в его части, ограниченной улицами Североморцев и Калинина. На данном участке находятся как новые бизнес-центры, так и офисные и крупные торгово-деловые центры города, отели, образовательные учреждения, крупнейшие транспортные развязки, пролегают маршруты различных видов городского транспорта. В данном районе идет строительство административно-гостиничного комплекса класса "A", а также еще одного офисного центра класса "B+". Все это позволяет говорить о том, что данная часть города становится локомотивом инвестиционного развития Волгограда.

В течение года на территории Волгограда введены в эксплуатацию следующие крупные объекты строительства:

  • Административно-гостиничный комплекс с воссозданием вновь выявленного объекта культурного наследия Царицынского периода "Дом купеческий" в Центральном районе Волгограда, на улице Коммунистическая, 10б, 1 очередь, 2 этап.
  • Многофункциональные комплексы по улице Череповецкая, 124 в Ворошиловском районе Волгограда и по улице комиссара Хорошева, 93 в Дзержинском районе.
  • Федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Волгоградский государственный университет" по проспекту Университетский, 100 произведен ввод комплекса зданий и научной библиотеки на 1,175 млн томов.
  • Обществом с ограниченной ответственностью "ГЕРА" реализована вторая очередь второго этапа строительства многофункционального торгово-развлекательного центра по Университетскому проспекту, 107 Советского района, на территории которого был размещен ресторан быстрого питания ПБО "Сбарро и Восточный базар".
  • Торговые комплексы в Дзержинском районе по адресу: бульвар 30-летия Победы, 39. Застройщик: ЗАО "Тандер"; реконструкция объекта по ул. Космонавтов, 30-Б. Застройщик: ООО "Лента".
  • Торгово-выставочный центр по улице Историческая, 154 в Дзержинском районе Волгограда. Застройщик: ООО "Танфер".
  • Торговый центр по улице маршала Еременко, 49 в Краснооктябрьском районе Волгограда. Застройщик: ООО "Зельгрос Иммобилиен".
  • Универсальный магазин по улице им. Курчатова в Кировском районе Волгограда. Застройщик: ООО "Компания "СтройИнвест".
  • Дилерский центр по продаже и обслуживанию автомобилей "SKODA" и торгово-сервисный центр автосалон DATSUN по улице Вильнюсская, 42 в Тракторозаводском районе. Застройщик: ООО "Арконт-шина".
  • Автосалон, станция технического обслуживания и здание для обслуживания автосалона по проспекту им. В.И.Ленина севернее пересечения с улицей им. генерала Штеменко в Краснооктябрьском районе Волгограда. Застройщик: ООО "Арконт центр".
  • Автосалон и сервисный центр БМВ №2 (комплекс сооружений по обслуживанию автомобилей), расположенный севернее транспортной развязки в Дзержинском районе Волгограда (второй пусковой комплекс). Застройщик: ООО "Комплексстрой".
  • Фабрика полуфабрикатов и кондитерских изделий по улице Новоремесленной, 14 в Краснооктябрьском районе. Застройщик: ООО "Центр вкуса".
Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок офисных площадей Волгограда можно разделить на несколько сегментов: бизнес-центры, офисные центры, торгово-деловые центры и офисы на первых этажах жилых домов. При этом офисные объекты города в свою очередь делятся на новые (современные) и реконструированные. 

Общий объем качественных офисных площадей (класс "А", "B+") составляет 89 тыс. кв. м, что является самым низким показателем среди городов-миллиоников. Доля объектов класса "А" составляет 40% в общем объеме предложения офисных помещений.

-- ставки аренды 

Средние запрашиваемые ставки аренды находятся на одном из самых низких уровней среди городов-миллиоников. Для офисов класса "А" - от 8,5 тыс. до 10,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для офисов класса "В" - от 6 тыс. до 8,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

-- цена продажи, динамика

Минимальное значение, рублей за 1 кв. м в год - 20,7 тыс. рублей.

Максимальное значение, рублей за 1 кв. м в год - 90,2 тыс. рублей.

-- сданные объекты 

БЦ "Европейский"

ул. Ткачева, 20б

4 473

июль, 2011

МФК "Волгоград - Сити"

ул.104 микрорайон

32 000

март, 2011

БЦ "Адмирал Плаза"

ул. Баррикадная, 1б

7 066

1 квартал 2012

ТРЦ "Акварель"

Университетский пр-т, 107

122 000

февраль-июнь, 2013

БЦ "Вертикаль"

ул. Володарского

36 800

2014

 

-- новые проекты

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ "Диамант-Плаза"

ул. Маршала Рокоссовского, 59

12 600

1 кв. 2015

МФК "Конкорд-плаза"

ул. Ополченская, 843

23 520

1 кв. 2015

Балонина, 11

ул. Балонина, 11

12 000

1 кв. 2015

БЦ "МОНОМАХ"

н/д

6 060

2015

"Москва Плаза"

н/д

6 968

2015

 

-- замороженные объекты

Строительство нескольких крупных проектов приостановлено, в том числе БЦ "Глобал - Сити" (69 тыс. кв. м - офисная площадь).

-- новые проекты 

Объект

Площадь

Дата открытия

МОНОМАХ

6 060

2015

Москва Плаза

6 968

2015

 

- прогноз, ожидаемые тренды.

В течение 2015 года планируются к выходу на рынок два бизнес-центра класса "А": "Мономах" (6 060 кв. м) и "Москва Плаза" (6 968 кв. м).

Для города важно, чтобы строительство новых объектов премиум-класса совпало с заинтересованностью инвесторов в регионе, их желанием открывать в Волгограде свой бизнес и, как следствие, использовать офисные площади высокого класса.

Не менее актуальным вопросом является качество постройки и грамотное месторасположение новых объектов недвижимости, поскольку их появление может быть сопряжено со значительной загруженностью как центральных магистралей, так и прилегающих дорог. В этой связи девелоперам в сотрудничестве с администрацией города необходимо заблаговременно продумать парковку для всех категорий посетителей новых центров и создать альтернативные маршруты.

В целом, появление качественных офисных центров пойдет городу только на пользу. На настоящий момент слишком высокой на рынке является доля объектов класса "C" и "D". Ценовая динамика будет зависеть от того, насколько высоким будет спрос на появившиеся в центрах класса "A" офисы. В случае практически полной заполняемости новых площадей, стоимость арендной ставки в данном сегменте может незначительно вырасти, подтянув за собой и цены на офисную недвижимость в целом.

 

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Оборот розничной торговли в Волгограде за 2014 год составил 238,7 млрд рублей, что составляет 100,5% к уровню 2013 года в товарной массе. Продолжается рост удельного веса непродовольственных товаров в структуре оборота розничной торговли, который достиг 56,1%, доля продовольственных товаров сократилась до 43,9%.

По состоянию на 1 января 2015 года в Волгограде функционировали: 41 торговый центр и комплекс, 4 631 магазин, в том числе 1 538 продовольственных и 3 062 магазина, реализующих непродовольственные товары. За отчетный период в Волгограде число открывшихся магазинов превысило количество закрывшихся предприятий на 183 единицы.

Торговая площадь увеличилась на 2,4 тыс. кв. м, и составила 700,5 тыс. кв. м. В расчете на 1 тыс. жителей обеспеченность торговыми площадями достигла 688,3 кв. м, и превысила утвержденный для городского округа норматив (638,37 кв. м на 1 тыс. человек) и среднеевропейские нормы (600 кв. м на 1 тыс. человек).

В 2014 году продолжилась реализация ряда крупных проектов в сфере потребительского рынка. Так, в марте 2014 года состоялось открытие в Краснооктябрьском районе Волгограда крупного центра оптовой торговли "Зельгрос Волгоград" немецкой группы компаний SELGROS Cash&Carry. Ассортимент специально рассчитан на удовлетворение потребностей компаний и предприятий в сферах гастрономии и общественного питания, розничной торговли и других профессиональных потребителей.

Центр имеет площадь около 10 тыс. кв. м, где для покупателей размещено более 20 тыс. наименований продовольственного и приблизительно столько же наименований непродовольственного ассортимента.

В Дзержинском районе Волгограда завершилось строительство крупного гипермаркета "Лента". Гипермаркет имеет площадь 12 тыс. кв. м, из них на торговую площадь приходится порядка 7 тыс. кв. м.

Продолжается развитие розничных торговых сетей. Так, в отчетном периоде открылись новые предприятия торговой сети "Магнит" в Дзержинском районе и "Радеж" в Тракторозаводском районе. Пользуются популярностью у населения и магазины шаговой доступности. Так, только Ворошиловском районе открылись семь таких предприятий с различным ассортиментом товаров.

Качественных объектов торговой недвижимости в Волгограде, удовлетворяющих стандартам, предъявляемых современным торговым центрам, на данный момент всего семь.

Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 300 тыс. кв. м.

По объему качественных торговых площадей Волгоград уступает многим городам-миллионникам. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями составляет 294 кв. м на 1 тыс. жителей.

Последним введенным торговым центром в Волгограде стал ТРЦ Акварель (GLA 92 тыс. кв. м) в 2013 году - на данный момент самый крупный проект в городе.

Уровень вакантных площадей в городе составляет 6-7%. В первую очередь вакантные площади существуют в менее успешных торговых центрах.

Торговые центры в большей степени различаются не площадью, а концепцией своего развития. В Европе чаще применяют классификацию Международного совета торговых центров (ICSC - International Council of Shopping Centres), согласно которой каждому ТЦ присваивается один из восьми классов. Родиной торговых центров принято считать США, а классификация, предложенная Национальным бюро экономических исследований (NBER - National Bureau of Economic Research) предполагает более широкий перечень 18 форматов торговых площадей. Отсутствие в Волгограде и Волжском аутлет-, лайфстайл-центров, и прочих, пришедших с запада видов ТЦ, требует применения альтернативной классификации по принципу соответствия требованиям современности к конструкции здания, а также формату торговли:

региональные и суперрегиональные торгово-развлекательные центры нового поколения, имеющие единую концепцию развития. Среди них ТРЦ Волгограда ("Акварель", "Ворошиловский торговый центр", "Пирамида", "Европа Сити Молл", "Комсомолл", "Park House" и "Диамант" на Тракторном);

современные торговые и торгово-развлекательные центры микрорайонного/районного уровня ("Диамант Зацарицынский", "Киндермолл", "Ашан" в Дзержинском р-не Волгограда, "IDEA" и другие);

торговые центры единой тематической направленности, арендаторы которых являются, как правило, DIY-ритейлерами и представляют потребителю широкий ассортимент мебели и строительных товаров ("СтройМолл", "Мебель Молл A1", "Стройград", OBI, "Добрострой" и другие);

отдельно стоящие гипермаркеты сетевого продовольственного ритейла, а также строительных материалов и товаров для дома/участка ("Лента", Metro Cash&Carry, "СуперМАН", "Семейный Магнит" и Zelgross);

торговые центры с устаревшей концепцией развития: основную долю арендаторов составляют частные предприниматели, занимающие небольшие по площади отделы, не ставящие своей задачей развитие бренда ("Зеленое кольцо", "Царицынский пассаж", "Арго", "Привоз", "Волжский пассаж", "Вавилон" и другие).

Наиболее дорогие арендные площади предоставляют ТРЦ "Акварель", "Ворошиловский торговый центр", "КомсоМолл" и "Park House". Цена за 1 кв. м для данных торговых центров в среднем составляет от 1 540 до 6 110 рублей.

Самыми демократичными являются "ВолгаМолл" и "ПланетаЛето" в Волжском, а также "Диамант" в Тракторозаводском районе Волгограда. При этом минимальный срок аренды составляет от 6 месяцев, но, как правило, арендодатели заключают договоры с торговыми операторами на срок от 11-12 месяцев.

Помещения элитного стрит-ритейла располагаются в деловом центре города на первой линии, имеют выход на оживленные проспекты, их арендаторы - бутики одежды и обуви, парфюмерии и косметики, мебели и отделочных материалов класса "средний плюс". Значительную долю спального стрит-ритейла занимают магазины, реализующие товары повседневного/периодического спроса: продукты питания, хозяйственные товары, косметику и парфюмерию сегмента "масс-маркет".

Сегодня сетевые торговые марки, которые впервые выходят на рынок волгоградского региона, предпочитают открываться в крупнейших торгово-развлекательных центрах. Среди них Zara, Henderson, Massimo Dutti, H&M, Reserved и другие. Вместе с тем, помещения элитного стрит-ритейла, прежде всего, служат рекламной вывеской, поэтому для того, чтобы заявить о себе, компания на 2-3 года размещает свой магазин в здании подобного формата, а впоследствии переезжает в торговый центр. Данную особенность можно проследить в развитии сетей Befree, Mexx, Carlo Pazolini. И все же, многие бренды, продолжая экспансию на территории торговых центров, сохраняют за собой точки на центральных улицах - в частности, Mango, Promod, Chester, Respect.

В Центральном и Дзержинском районах Волгограда, а также в городе Волжском наиболее широки границы ценового предложения. Так, стоимость аренды торговых площадей формата стрит-ритейл в Центральном районе составляет от 31 до 937 тыс. рублей в месяц, а в ближайшем Дзержинском - от 12 до 380 тыс. рублей. В Волжском данный формат торговли более развит в новой части города, при этом размер ежемесячного арендного платежа колеблется в диапазоне от 30 до 390 тыс. рублей.

С появлением гипермаркетов и специализированных магазинов потребность в оптово-розничных рынках снизилась, но не исчезла совсем. Автомобильные и небольшие универсальные рынки равномерно расположены на территории Волгограда. Крупные вещевые и строительные рынки присутствуют в центральной и северной части города (Ворошиловский, Дзержинский Краснооктябрьский и Тракторозаводский районы), а продуктовые - в центральной и южной (Дзержинский, Ворошиловский и Красноармейский районы).

К отдельной категории торговых площадей следует отнести небольшие по площади (до 4 тыс. кв. м) обособленные постройки, в которых располагаются, преимущественно, супермаркеты продовольственных товаров. Киоски и павильоны - закрытые торговые точки (предприятия мелкорозничной торговли), построенные из готовых или быстро возводимых конструкций. Стоимость аренды небольшого (до 70 кв. м) киоска или павильона в Волгограде находится в диапазоне от 7 до 85 тыс. рублей.

Таким образом, качественная торговая недвижимость Волгограда представлена, преимущественно, торговыми центрами с современной концепцией развития и профессиональным управлением, высоким уровнем инженерных систем и технического оснащения, широким спектром услуг по содержанию помещений.

-- ставки аренды 

250-2500 рублей за 1 кв. м в месяц

-- цена продажи

33000-165000 рублей за 1 кв. м в месяц

-- сданные объекты 

Название

GBA, кв. м.

GLA, кв. м.

Год открытия

Девелопер

Акварель

121 834

92 140

2013

Иммошан

Комсомолл

104 000

68 000

2012

DVI Group

Парк Хаус

55 000

34 000

2003

Atrium European Real Estate

Европа Сити Молл

44 496

31 147

2008

РОСОЙЛ

Диамант

45 000

31 100

2006

Diamant Development Group

Ворошиловский

51 000

29 000

2008

н/д

Пирамида

23 000

16 100

2005

н/д

-- замороженные объекты

Название

GBA, кв.м.

GLA, кв.м.

Статус

Год открытия

ТЦ Автовокзал

102 000

61 000

Заморожен

н/д

Глобал-Сити

168 000

36 000

Заморожен

н/д

-- прогноз, ожидаемые тренды

Несмотря на то, что доля торговых павильонов/киосков в обороте розничной торговли снижается с каждым годом, по-прежнему большой популярностью пользуются фирменные магазины производителей продуктов питания, расположенные "у дома". Этот формат является наиболее выгодным решением для производителей, стремящихся охватить сетью торговых точек весь город или район.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Складской рынок Волгограда за 2014 год не претерпел существенных изменений. Сегмент этого города по-прежнему представлен преимущественно объектами класса "С" и одним зданием класса "В". Совокупный объем предложения составляет 47 тыс. кв. м, при этом доля класса "В" низкая (31% или 14,5 тыс. кв. м).

За 2014 год на рынке не было реализовано ни одного нового складского объекта.

-- ставки аренды 

Ставки при заключении договора аренды, не включающие НДС и операционные расходы, в современных складских комплексах по классам в среднем составляют:

по классу "В" - 160-217 рублей за 1 кв. м в месяц

по классу "С" - 100-150 рублей за 1 кв. м в месяц.

Средняя величина эксплуатационных расходов, возмещаемых арендаторами, составляет:

по классу "В" - 30-50 рублей за 1 кв. м в месяц;

по классу "С" - 20-30 рублей за 1 кв. м в месяц.

-- цена продажи 

Наиболее вероятные цены продажи зданий целиком, не включая НДС, находятся в диапазоне:

по классу "В" - 16-23 рублей за 1 кв. м в месяц;

по классу "С" - 11-16 рублей за 1 кв. м в месяц.

-- крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды - отсутствуют

-- крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи - отсутствуют

-- сданные объекты

Название

АДРЕС

КЛАСС

ДАТА ВВОДА

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ,
КВ. М

АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ,
КВ. М.

1

Бомонд

Вилянская улица, д.20

B

1 кв. 2006

15 000

14 500

2

проезд Нефтянников

Нефтянников проезд

C

2 кв. 2006

10 450

5 936

3

Таймырский, 8

Таймырский проезд, д.8

C

2 кв. 1988

9 000

2 543

4

пер. Аптечный,5

Аптечный переулок, д.5

C

2 кв. 1988

8 657

1 800

5

Южные ворота

Промысловая улица

C

2 кв. 2006

7 000

7 000

6

ул. Шоссе Авиаторов,1

Шоссе Авиаторов улица, д.1

C

2 кв. 1992

5 174

3 054

7

ул. Никитина,2

Никитина улица, д.2

C

2 кв. 1988

4 122

4 122

8

Моцарта, 45

Моцарта улица, д.45

C

2 кв. 2001

4 000

4 000

9

ул. Краснополянская

Краснополянская улица

C

1 кв. 2008

2 300

1 300

10

ул. 40 лет ВЛКСМ, 102 б

40 лет ВЛКСМ улица, д.102, стр.б

C

2 кв. 1990

2 038

1 370

11

проезд Крутой

Крутой проезд

C

3 кв. 1992

2 000

1 300

Итого

 

 

 

 

69 741

 

46 925

 

 

 

-- прогноз, ожидаемые тренды

На складском рынке Волгограда новые проекты возможны только в формате BTS.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение 

Все гостиницы ориентированы преимущественно на корпоративный спрос, уровень спроса туристских и спортивных групп незначительна.

Большинство гостиниц не придерживаются "звездной" классификации. Гостиничный рынок Волгограда ограничен, в связи с чем не требует реальной сегментации.

В приведенной далее таблице подытожены общие данные по числу номеров, датам открытия гостиниц, а также информация по опубликованным тарифам и оценка рыночного позиционирования гостиниц. 

-- сданные объекты

 

гостиница

открытие

количество номеров

Опубликованные тарифы**, рублей (стандартный номер – номер люкс)

сегмент

Отель Южный

1970

175

3 300 – 9 200

Экономичный сегмент

Интурист

1957

100

2 800 – 10 600

Экономичный сегмент

Волгоград

кон. XIX в.

106

2 750 – 8 250

Экономичный сегмент

Банк отель

1998

54

2 400 – 5 800

Экономичный сегмент

Grand Imperial Hunting Hotel

2012

37

3 700 – 8 700

Средне ценовой сегмент

Plaza

2012

63

2 300 – 7 800

Экономичный сегмент

Итого

 

535

 

 

 

 

-- баланс спроса и предложения

Отель "Южный" является лучшим объектом на гостиничном рынке Волгограда, официально сертифицирован на "3 звезды". По состоянию номерного фонда и качеству предоставляемых услуг гостиница полностью соответствует заявленной категории. Отель "Южный" являлся лучшим отелем на рынке с точки зрения предоставляемых услуг и достижимой загрузки до выхода сетевых игроков. Отель имеет партнерские отношения с администрацией города, что гарантирует определенный процент гостей.

Большинство новых гостиниц позиционируется в экономичном сегменте и располагают небольшим номерным фондом - до 100 номеров.

Гостиничный рынок Волгограда в основном представлен бизнес-туристами, спросом со стороны MICE и спортивных мероприятий. Доля корпоративного сегмента составляет приблизительно 85% в общем объеме спроса. Спрос сконцентрирован во время рабочей недели, пиковые дни приходятся на период со вторника по четверг.

Упомянутые выше гостиницы предлагают от четырех до 12 категорий номеров в гостинице "Волгоград". Номера категории стандарт составляют основной процент номерного фонда больших гостиниц.

Выбранные нами гостиницы предлагают разное качество, при этом цены зависят от ряда факторов: внутренней ценовой политики, местоположения, количества номеров, инфраструктуры или репутации. Управление всеми упомянутыми выше гостиницами осуществляется их собственниками.

Существенного увеличения спроса в ближайшие годы не прогнозируется, исключение составит период проведения в Волгограде матчей Чемпионата мира по футболу в 2018 году.

Гостиницы предлагают небольшие конференц-залы и переговорные комнаты. Также можно констатировать, что в городе отсутствуют качественные конференц-помещения.

-- новые проекты 

гостиница

расположение

количество номеров

сегмент

дата открытия

стадия реализации

Park Inn

Ул. Балонина

150

Средний ценовой сегмент

2015

Сдан в эксплуатацию

Hampton by Hilton Volgograd Profsoyuznaya

Ул. Профсоюзная

160

Верхний предел экономического сегмента

2014

Сдан в эксплуатацию

Итого

 

627

 

 

 

 

Hampton by Hilton Volgograd Profsoyuznaya реализован группой компании "Столия" на базе бывшего заводоуправления, расположенного на улице Профсоюзной в Ворошиловском районе города. ГК "Столия" управляет отелями "Южный" и "Старт", расположенными в Волгограде. Отель управляется собственником по договору франшизы с оператором Hilton. Гостиница включает 160 номеров, ресторан, а также конференц-помещения.

На улице Балонина открыта гостиница Park Inn на 150 номеров. Собственником проекта является компания "Региональная Гостиничная Сеть" (РГС). Проект реализован в рамках партнерства РГС и гостиничного оператора Rezidor Hotel Group.

Соглашение о стратегическом развитии и реализации сети из 20 гостиниц в региональных центрах России было подписано в 2009 году. Гостиница управляется напрямую компанией Rezidor и включает ресторан и многофункциональные конференц-помещения. Гостиница имеет хорошую видимость, здание хорошо просматривается с центральной площади города - площади Павших борцов, но отделено от самого центра железнодорожными путями. В непосредственной близости от гостиницы расположен главный железнодорожный вокзал Волгограда.

В настоящее время в городе ведется активное строительство нескольких гостиничных проектов, а именно:

в составе бизнес-центра класса "А" Premier Building, расположенного на проспекте Ленина 56 а, планируется открытие гостиницы Hilton Garden Inn с номерным фондом 157 номеров. Гостиница будет управляться по договору управления профессиональной управляющей компанией Interstate.  В настоящее время строительство здания уже завершено, ведутся отделочные работы. Ожидается, что гостиница откроется в 2015-2016 году. Отель расположен в непосредственной близости от центрального стадиона, зона вокруг которого будет реконструирована к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Подробной информации о дополнительной инфраструктуре нет;

группа компаний "Основа" реализует проект гостиницы Hampton by Hilton Volgograd City Center на улице Маршала Рокоссовского. Номерной фонд гостиницы составит 160 номеров. Инфраструктура отеля также будет включать лобби-бар, фитнес-центр и конференц-зал. Отель будет управляться по договору франшизы. В настоящее время девелопер уже вышел на строительную площадку, и по информации, представленной на официальной странице ГК "Основа" в Интернете, отель должен открыться во втором квартале 2016 года;

помимо этого, предполагалось строительство гостиницы "Рэдиссон Блу" на улице Пархоменко, на 130 номеров.

Большинство указанных выше гостиничных проектов находятся в активной стадии реализации и выйдут на рынок, приблизительно, в одно и то же время. Таким образом, предложение на рынке в сегментах среднего и экономического сегментов существенно увеличится, что окажет влияние на рынок в целом, учитывая небольшое существующее предложение, которое, тем не менее, загружено в среднем на 55-60% ежегодно.  В случае отсутствия активизации спроса, усиления деловой активности в регионе, гостиницам придется прибегнуть к демпингу цен. 

-- стоимость проживания, динамика

Из общего объема посетителей основную долю в структуре спроса гостиниц Волгограда составляют представители организаций/деловые путешественники. Число остальных гостей гораздо менее существенно. Ниже мы опишем основные сегменты спроса.

Количество ночующих посетителей составляет порядка 500 тыс. человек. Примерно такой же объем перевозимых авиатранспортом пассажиров.

Большинство гостей Волгограда приезжают в город с деловыми целями. Деловая активность характеризуется четкой недельной цикличностью, ее пик приходится на период со вторника по четверг. Средняя продолжительность пребывания бизнес-туристов составляет 2 дня.

Данный сегмент обычно характеризуется высокой долей одноместного размещения.

Деловой спрос относительно стабилен в течение всего года, низкими месяцами с точки зрения загрузки гостиниц являются январь, а также июль и август.

"ВолгоградЭКСПО" является главной выставочной площадкой в городе, комплекс расположен на проспекте Ленина. Комплекс включает в себя большепролетную конструкцию площадью 2 тыс. кв. м. и изолированные конференц-залы вместимостью до 100 и 60 человек.

В 2012 году в рамках ВолгоградЭКСПО проводилось 28 выставок. Все мероприятия носят локальный, региональный, либо всероссийский характер. Международные мероприятия не проводятся. На 2013 год были запланированы 30 выставок.

Спрос на дневные встречи и прочие мероприятия в Волгограде ограничен и сконцентрирован, в основном, в будни, за исключением частных мероприятий, которые обычно приходятся на выходные. Сезонность в рамках сегмента аналогична той, которая характерна для делового спроса.

Гостиницы города предлагают ограниченные конференц-помещения, в основном, представленные нетрансформируемыми залами ограниченной вместимости. Дефицит конференц-помещений отмечают все участники рынка. Отель "Южный" планирует строительство дополнительного конференц-пространства в рамках отеля.

Данный сегмент имеет потенциал роста.

На прочие генераторы спроса приходится самая маленькая доля рынка. К их числу относятся:

  • туристы, приезжающие в Волгоград с целью отдыха. Сюда относятся как индивидуальные путешественники, так и организованные группы. Данный сегмент спроса имеет потенциал роста ввиду исторического значения города;
  • к этому же сегменту мы относим спортсменов и болельщиков, которые приезжают в Волгоград участвовать в различных спортивных мероприятиях или смотреть соревнования. Главным событием в спортивной жизни Волгограда станет проведение нескольких матчей в рамках Чемпионата мира по футболу в 2018 году;
  • другой потенциальный сегмент формируется музыкантами, актерами. В этом случае, как правило, артисты, их команда и представители тур-менеджмента размещаются в гостиницах.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Далее перечислены факторы, которые, вероятнее всего, смогут положительно отразиться на спросе на услуги гостиничного размещения:

  • потенциальный рост экономики региона, который будет способствовать росту делового сегмента спроса, доминирующего в структуре спроса гостиниц;
  • развитие туризма;
  • потенциальное развитие выставочной активности в городе;
  • возможное увеличение количества международных спортивных мероприятий и соревнований способных привлечь большее количество гостей в Волгоград, ввиду строительства современных спортивных и инфраструктурных объектов.

Среди факторов, которые могут оказать влияние на объем будущего спроса на гостиничные услуги Волгограда, можно условно выделить следующие:

  • внутренние, которые мы относим к локальному рынку. К ним можно отнести следующие: качество средств размещения города, проводимая ими ценовая политика, наличие международных операторов и т.д.;
  • внешние, которые, по сути, обеспечивают деловую активность города и создают условия для ее развития.

Среди внешних факторов стоит упомянуть следующие:

  • развитие инвестиционных проектов предприятий области. Поскольку деловой спрос играет определяющую роль в городе, развитие деловой активности будет напрямую способствовать росту спроса на размещения в отелях. Ранее мы перечислили некоторые наиболее значимые инвестиционные проекты региона. Вероятно, не все они будут реализованы, однако, часть из них, с высокой долей вероятности найдет своих инвесторов и будет успешно завершена;
  • реконструкция аэропортового комплекса. Как было упомянуто, в нынешних условиях не представляется возможным наращивать далее пассажиропоток и привлекать новые авиакомпании-партнеров. Поскольку реконструкция аэропорта – одно из обязательных условий проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года, можно сказать с высокой долей уверенности, что этот проект будет полностью реализован;
  • строительство современного стадиона для проведения ЧМ-2018. Как мы говорили, данный процесс, безусловно, потребует присутствия в городе соответствующих специалистов. Кроме того, можно ожидать определенный поток контролирующих и проверяющих органов - как российских чиновников, так и иностранных специалистов FIFA, что обеспечит спрос задолго до начала чемпионата;
  • проведение игр чемпионата само по себе станет безусловным фактором роста спроса на гостиничное размещение со стороны болельщиков, команд-участников и сопутствующего персонала. Здесь также уместно сказать о продвижении имиджа города, который в настоящее время не пользуется особой популярностью у иностранных туристов;
  • общее развитие инфраструктуры города (в том числе реконструкция дорог, железнодорожного вокзала, речного порта и прочее) -  данные мероприятия пока не детализированы с точки зрения сроков и бюджетов, однако, понимая необходимость этих мер в связи с проведение чемпионата, можно с уверенностью сказать, что эти планы будут претворены в жизнь.

Говоря о Волгограде, невозможно не упомянуть об истории города, которая также способна генерировать дополнительный спрос на размещение. Традиционно в Волгограде отмечают два пика спроса - 2 февраля - День окончания Сталинградской битвы и 9 мая - День Победы, когда в город приезжают не только тысячи гостей, но и проводятся приуроченные к празднованию этих дат мероприятия. 

Более того, не так давно было принято решение о развитии Национального Центра "Победа", который должен стать общероссийским центром патриотического воспитания, сохранения духовного и культурного наследия. Центр также призван координировать исследовательскую работу международного научного сообщества.  Уже сейчас проводится ряд мероприятий, организованных данным центром. Кроме того, идея создания центра получила поддержку президента РФ.

Суммируя изложенное выше, можно сделать вывод о том, что гостиничный рынок Волгограда имеет потенциал развития, прежде всего, в связи с общим развитием экономики региона, с его историческим наследием, а также с реализацией в городе планов по подготовке к проведению Чемпионата мира по футболу 2018 года.

 

Данные предоставлены компаниями Cushman & Wakefield, JLL, CBRE, Colliers Int., Администрацией города Волгоград